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Mietmangel – einfach verglaster Wintergarten statt Isolierglasfenster

AG Charlottenburg – Az.: 226 C 211/18 – Urteil vom 20.06.2019

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags leistet.

4. Der Streitwert wird auf 1.138,96 € festgesetzt.

Tatbestand

Die Klägerin ist Mieterin, die Beklagte Vermieterin der Wohnung …, Gartenhaus Parterre rechts, … Berlin. Dem Mietverhältnis liegt der Mietvertrag zwischen der Hausverwaltung der damaligen Eigentümerin und der Klägerin und ihrem Ehemann zugrunde, der zwischenzeitlich aus dem Mietverhältnis ausgeschieden ist. Die Wohnung verfügt über einen Wintergarten, der in § 1 des Mietvertrages als solcher ausgewiesen ist. Seit Juli 2018 beträgt die Bruttowarmmiete 619,27 €.

Mit Schreiben ihres Prozessbevollmächtigten vom 28.05.2018 (Anlage K3 – Blatt 19 d.A.) teilte die Klägerin u. a. mit, dass die beiden Fenster im Wintergarten sowie die Tür des Wintergartens undicht seien und insbesondere in der Winterzeit aber auch bei Starkregen Wasser und Kaltluft eindringe, forderte die Beklagte u. a. auf, diese Mängel zu beseitigen und erklärte weiter, sich insoweit Minderungsansprüche vorzubehalten. Die Beklagte beauftragte daraufhin die Firma … mit der Angebotserstellung für den Einbau von Isolierglasfenstern sowie einer Isolierglastür. Nachdem sich die Firma bei der Klägerin gemeldet hatte, teilte ihr Prozessbevollmächtigter mit Schreiben vom 03.07.2018 mit, dass die Klägerin nicht verpflichtet sei, den Einbau der Isolierglasfenster zu dulden, hierzu aber bereit wäre, wenn die Beklagte bestätigt, dass eine Mieterhöhung wegen des Einbaus der Isolierglasfenster nicht erfolgt.

Mit Modernisierungsankündigung vom 10.12.2018 kündigte die Beklagte unter anderem die Erneuerung der zwei Einfachfenstern sowie der einfachverglasten Tür des Wintergartens durch zwei neue einflügelige Kunststofffenster mit Isolierverglasung und eine neue einflügelige Tür aus Kunststoff mit Isolierverglasung an und teilte hierfür eine Modernisierungsumlage in Höhe von ca. 14,29 € mit. Die Arbeiten wurden am 02.04.2019 durchgeführt.

Mietmangel – einfach verglaster Wintergarten statt Isolierglasfenster
(Symbolfoto: David Hughes /Shutterstock.com)

Die Klägerin behauptet, die – jeweils ursprünglich eingebauten – beiden Fenster im Wintergarten der Wohnung sowie die Tür des Wintergartens zum Garten seien undicht gewesen. Die Klägerin überreicht hierzu die abgelichteten Fotografien (Anlagenkonvolut K2 – Blatt 10-18 d.A.). Insbesondere in der Winterzeit aber auch bei Starkregen sei Wasser und Kaltluft eingedrungen. Zum Teil sei dadurch auch schon das Holz morsch geworden. Auch beim Altbau mit einfachverglasten Fenstern gehöre es nicht zur Soll-Beschaffenheit, dass die Fenster oder die Tür des Wintergartens undicht seien und hierdurch bei Regenwasser und im Winter Kälte eindringe, was unter anderem auf den zum Teil morschen Zustand des Holzes der Fenster zurückzuführen gewesen sein dürfte. Bei der Tür des Wintergartens sei nicht nur unterhalb des Türblattes kalte Luft in den Wintergarten gezogen, sondern diese habe seitlich bei geschlossenem Zustand eine ca. 1 cm große Ritze aufgewiesen, durch die Luft und Regenwasser eingedrungen sei. Von den Fenstern sei vor allem beim von innen gesehenen linken Fenster bei Starkregen Wasser eingedrungen. Es handele sich nicht um einen Kaltwintergarten, weil dort ursprünglich ein Heizkörper vorhanden gewesen sei, der Anfang der 2000er Jahre ohne Zustimmung der Klägerin entfernt worden sei. Die Klägerin meint, dass sie zur Mietminderung in Höhe von 10 % der Bruttowarmmiete seit Juni 2018 berechtigt gewesen sei.

Nachdem die Klägerin mit dem Klageantrag zu 1) ursprünglich beantragt hat, die Beklagte zu verurteilen, die Undichtigkeit der beiden Fenster im Wintergarten sowie der Tür des Wintergartens zum Garten in der Wohnung der Klägerin im Haus …, … Berlin, Gartenhaus Parterre rechts, aufgrund derer in der Winterzeit aber auch bei Starkregen Wasser und Kaltluft eindringt, zu beseitigen, haben die Parteien den Rechtsstreit insoweit in der Hauptsache übereinstimmend für erledigt erklärt.

Die Klägerin beantragt weiterhin,

2. die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin 247,72 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit (24.11.2018) zu zahlen,

3. festzustellen, dass die Klägerin berechtigt ist, bis zur vollständigen Beseitigung der unter Ziffer 1. genannten Mängel die monatliche Gesamtmiete ab Oktober 2018 um 10 % zu mindern,

4. die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin außergerichtliche Rechtsanwaltsgebühren in Höhe von 413,64 € zu erstatten.

Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.

Die Beklagte trägt vor, dass auch bei noch so dichten Einfachfenstern und einer einfachen Tür es nicht zur Soll-Beschaffenheit gehöre, dass im Winter keine Kälte eindringe. Ebenso sei bei solchen Einfachfenstern ohne Dichtungen ein völliger Schutz vor Starkregen weder geschuldet, noch möglich. Es handele sich um einen Kaltwintergarten mit Einfachfenstern, dessen Boden regensicher wie eine Terrasse sei. Er sei zur Unterbringung winterharter Pflanzen geeignet. Die Beklagte bestreitet, dass sich die einfache Tür des Wintergartens zum Garten jemals in einem dichteren Zustand befunden habe.

Entscheidungsgründe

Die zulässige Klage ist unbegründet. Die Klägerin hat keinen Anspruch auf Rückzahlung überzahlter Miete für die Monate Juni bis einschließlich September 2018 in Höhe von 247,42 € gegen die Beklagte aus §§ 536 Abs. 1, 812 Abs. 1 Satz 1 1. Alt. BGB. Die Miete war auch im Zeitraum vom 01.10.2018 bis zum 02.04.2019 nicht in Höhe von 10 % der Bruttowarmmiete, dies wären 61,93 € monatlich, gemäß § 536 Abs. 1 BGB gemindert. Die Klage ist nicht schlüssig, weil Mängel der Mietsache gemäß § 536 Abs. 1 BGB bereits nicht vorlagen. Die beiden Fenster und die Tür, deren Undichtigkeit die Klägerin behauptet, waren unstreitig einfach verglast und befanden sich weiter unstreitig im Wintergarten der Wohnung. Es ist allgemein bekannt, dass einfachverglaste Altbaufenster nicht den Wohnkomfort aufweisen, wie es Altbau-Doppelkastenfenster oder moderne Isolierglasfenster tun. Bei einfachverglasten Altbaufenstern tritt stets, insbesondere im Winter, über die einfachverglaste Fensterfläche Kälte in den Wohnraum ein und es kommt zu Zugerscheinungen, weil die kalte Außenluft und die wärmere Innenluft an der Einfachglasscheibe direkt aufeinandertreffen. Soweit die Klägerin weiter behauptet, dass Kälte unter der Tür durch eine Ritze gezogen sein soll, ist im Hinblick auf die von ihr überreichte Fotografie (Blatt 12 d.A.) nicht nachvollziehbar, wie dies geschehen sein soll, da auf der Fotografie deutlich erkennbar ist, dass die Unterkante der Tür erst mehrere Zentimeter unterhalb der Türschwelle abschließt. Soweit sich seitlich der Tür ebenfalls eine Ritze mit einer Breite von einem Zentimeter befunden haben soll, ist dieser Vortrag ebenfalls nicht nachvollziehbar, weil sich, wie aus der überreichten Fotografie ebenfalls deutlich erkennbar, zu beiden Seiten der Tür die Türfalz befindet. In jedem Fall ist weder hinreichend vorgetragen, noch ersichtlich, dass etwaige Abstände zwischen Türschwelle und Unterkante des Türblattes bzw. Türfalz und Türblatt ein Eindringen von Kaltluft ermöglicht haben, dass über die Kälteeinwirkung hinausgeht, die über die einfachverglasten Fensterflächen ohnehin in den Raum eingetreten sind. Es kommt hinzu, dass der betroffene Raum unstreitig ein Wintergarten ist, der regelmäßig nicht uneingeschränkt ganzjähriger Wohnnutzung gewidmet ist, sondern insbesondere zur Nutzung im Sommer und zur Haltung von Pflanzen, insbesondere deren Überwinterung dienen soll. Dabei kann auch dahinstehen, ob der ursprünglich im streitgegenständlichen Wintergarten vorhandene Heizkörper mit oder ohne Zustimmung der Klägerin abgebaut worden ist, weil auch mit einem Heizkörper in einem Raum mit Einfachverglasung allgemein bekannt bei Beheizung im Winter nicht die gleiche Wohnraumqualität erzeugt werden kann wie in beheizten Wohnräumen mit Doppelkastenfenstern oder Isolierglasfenstern. Ebenso allgemein bekannt weisen Altbaufenster keine Dichtigkeit auf, die insbesondere bei Schlagregen das Eindringen von Wasser verhindern kann. Das gelegentliche Eindringen von Regenwasser bei besonderen Witterungsverhältnissen ist danach kein Mangel. Die Klage ist auch insoweit nicht schlüssig, weil die Klägerin weder zum Umfang noch zur Häufigkeit des angeblichen Regenwassereintritts ausreichend vorgetragen hat.

Die Klägerin hat danach auch keinen Anspruch auf Erstattung vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten in Höhe von 413,64 € aus §§ 280, 286 BGB.

Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 91 Abs. 1, 91a Abs. 1 ZPO. Soweit die Parteien den Rechtsstreit hinsichtlich des Klageantrages zu 1) übereinstimmend für erledigt erklärt haben, waren die Kosten des Rechtsstreits unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstandes nach billigem Ermessen der Klägerin aufzugeben. Denn diese wäre voraussichtlich unterlegen. Die Klägerin hatte aus den bereits vorstehend dargestellten Gründen keinen Mangelbeseitigungsanspruch aus § 535 Absatz ein Satz 2 BGB, weil der Eintritt von Kälte insbesondere im Winter und von Regenwasser bei Schlagregen in einen Wintergarten mit einfachverglasten Altbaufenstern keinen Mangel darstellt.

Der Streitwert des ursprünglichen Klageantrages zu 1) wird gemäß § 41 Abs. 5 GKG auf den Jahresbetrag einer fiktiven Mietminderung festgesetzt, die das Gericht mit 2 % der Bruttowarmmiete, dies sind 12,39 € als angemessen ansieht, im Jahresbetrag also 148,48 €. Der Streitwert des Klageantrages zu 3) wird auf 743,16 €, den Jahresbetrag der von der Klägerin geltend gemachten Mietminderung, festgesetzt (vgl. KG, WuM 2016, 445). Mit dem Zahlungsantrag zu 2.) in Höhe von 247,12 € beträgt der Streitwert für die Gerichtskosten damit insgesamt 1.138,96 €.

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