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Mietminderung auf Grund Geräuschimmissionen von benachbarter Großbaustelle

AG Hamburg-Bergedorf – Az.: 410d C 30/17 – Urteil vom 24.08.2017

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Kläger haben die Kosten des Rechtsstreits und der Nebenintervention jeweils zur Hälfte zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Kläger können die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht der jeweilige Vollstreckungsgläubiger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags leistet.

Beschluss

Der Streitwert wird auf 2.599,44 € festgesetzt.

Tatbestand

Die Kläger begehren Rückzahlung überzahlter Miete sowie die Feststellung ihres Minderungsrechtes wegen Baulärms.

Die Kläger mieteten mit Vertrag vom 09.03.2015 (Anlage K1, Bl. 8 ff. d. A.) eine Wohnung im 2. Obergeschoss rechts unter der Anschrift …, … Hamburg. Die vereinbarte Miete betrug zunächst 739,87 € und wurde auf 750,09 € erhöht. Die Nebenintervenientin errichtet seit Ende Oktober 2015 in der Nähe der Wohnung der Kläger unter der Anschrift … und … eine fünfstöckige Studierendenwohnanlage. Ihr ist hierfür eine Baugenehmigung erteilt. Das Bauvorhaben liegt in einem Neubaugebiet, das durch einen Bebauungsplan vom 09.06.1992 ausgewiesen wurde, und ist auf einer zuvor nicht bebauten, begrünten Fläche errichtet worden.

Wegen der mit den Arbeiten verbundenen Beeinträchtigungen, die zwischen den Parteien streitig sind, verlangten die Kläger mit Schreiben vom 01.12.2015 (Anlage K7) eine Mietminderung von 15 %. Mit Schreiben vom 01.05.2016 (Anlage K5) lehnte die Beklagte die Mietminderung ab. Im Juli 2016 behielten die Kläger 112,60 € von der Miete ein. Mit Schreiben ihrer Prozessbevollmächtigten vom 07.07.2016 (Anlage K9) verlangten die Kläger nochmals eine Mietminderung von 15 %. Ab August 2016 erhöhte sich die Miete auf 761,51 €. Ab diesem Zeitpunkt behielten sie bis Oktober 2016 jeweils 115,01 € ein. Der Gesamtbetrag der einbehaltenen Miete beläuft sich auf 457,63 €. Mit Schreiben ihrer Prozessbevollmächtigten vom 18.10.2016 (Anlage K10) verlangte die Beklagte den Ausgleich dieses Betrages, was die Kläger ablehnten. Seit November 2016 zahlen die Kläger die volle Miete unter dem Vorbehalt der Rückforderung.

Die Kläger sind der Ansicht, ihnen stünde ein Rückforderungsanspruch von monatlich 112,60 € für die Zeit von Dezember 2015 bis Juni 2016 sowie von monatlich 115,01 € für die Zeit von November 2016 bis Februar 2017 zu. Sie behaupten, mit den Bauarbeiten der Nebenintervenientin seien erhebliche Lärmbelastungen einhergegangen. Auf dem Baugelände sei zunächst der Mutterboden mittels schwerer Maschinen abgetragen worden, was zu Lärm und Verschmutzungen geführt habe. Die Nebenintervenientin habe dann verschiedene Maschinen eingesetzt, u. a. Drehbohrgeräte, Radlader, Lkw, Hydraulikbagger, Rüttelplatten, Fahrmischer, Fahrmischbetonpumpen, Innen- und Außenrüttler, Holzkreissägen, Vibrationsstampfer, Mörtelpumpen, Fahrzeugkräne, Turmdrehkräne, Betonsägen und große Presslufthammer. Sie habe für die Grundarbeiten insgesamt 237 Betonbohrpfähle mit einer mittleren Länge von 10 m und einem Durchmesser von 40-50 cm in den Boden eingebracht. Diese Arbeiten hätten bis zum März 2016 angedauert. Ab Februar 2016 habe die Nebenintervenientin mittels Drehbohrgeräten verrohrte Bohrungen im Boden ausgeführt und zur Stabilisierung Rohre mit Hilfe von Kränen eingebracht. Im Anschluss habe sie die Bohrpfähle betoniert. Diese Bauphase sei auf dem als Anlage K2 (Bl. 20 d. A.) überreichten Foto zu erkennen und mit erheblichem Lärm, Vibrationen und Erschütterungen verbunden gewesen, die so stark gewesen seien, dass die Gläser im Schrank geklirrt hätten und sie, die Kläger, an ein Erdbeben erinnerten. Ende März 2016 sei die Grundsteinlegung erfolgt. Zwischen April und Mai habe die Nebenintervenientin die Konstruktion für die Bodenplatte gebaut, die dann mit Beton gefüllt worden sei, wofür Betonlieferfahrzeuge unter Entwicklung von Lärm, Abgasen und Erschütterungen die Baustelle angefahren hätten. Zum Verschalen der Betonplatte und der Erstellung der Wandkonstruktionen seien viele Holzplatten und Balken mit Kreissägen zugesägt worden. Im Juni seien die Wände errichtet worden. Im November 2016 habe die Nebenintervenientin das Bauobjekt eingerüstet und mit dem Fenstereinbau begonnen, wie es auf den Lichtbildern der Anlage K3 (Bl. 21 ff. d. A.) zu erkennen sei. Danach habe der Einbau der Isolierplatten beginnen. Angesichts fehlender Lagerkapazitäten sei ein Lastenfahrstuhl direkt in Sichtweite der klägerischen Wohnung aufgebaut worden.

Mietminderung auf Grund Geräuschimmissionen
(Symbolfoto: Von fizkes/Shutterstock.com)

Die Kläger behaupten weiter, die Bauarbeiten hätten jeweils Montags bis Samstags um 07.00 Uhr begonnen, Freitags bis 19.00 Uhr und Samstags bis 14.00 Uhr gedauert. Ab Mai 2017 hätten die Arbeiten zwischen 06.30 Uhr und 21.00 Uhr angedauert. Die Distanz zu der Baustelle zu dem Mietshaus belaufe sich auf maximal 15 m. Zu der Baustelle seien ihre Küche und das Schlafzimmer ausgerichtet. Seit dem 01.11.2016 werde das Außengelände von 15.30 Uhr bis 10.00 Uhr des Folgetages mittels starker Strahler beleuchtet. Die Beleuchtung scheine in ihre Wohnung hinein, was auf dem Lichtbild der Anlage K5 (Bl. 27 d. A.) zu erkennen sei. Ein Lüften sei aufgrund der Arbeiten nur noch sehr beschränkt möglich. Die Arbeiten hätten auch zu Rissbildungen an dem Mietshaus geführt, so dass Feuchtigkeit, Kondenswasser und Schimmel im Bereich um die Fenster auftrete. Während des Anlieferns von Baumaterial seien Ein-, Durch- und Ausfahrt zu den Häusern 8-12, … gesperrt gewesen. Die Bewohner hätten um einen ausreichenden Zeitpuffer zu haben, 15 Min. früher zu ihren Fahrzeugen gehen müssen.

Die Kläger sind der Ansicht, das Urteil des Bundesgerichtshofs vom 29.04.2015 (VIII ZR 197/14, “Bolzplatz-Entscheidung”) sei auf die vorliegenden Beeinträchtigungen nicht übertragbar. Selbst wenn der vom Bundesgerichtshof entwickelte Maßstab gelte, sei die Beklagte darlegungs- und beweisbelastet dafür, dass die Beeinträchtigungen von ihr im Verhältnis zur Nebenintervenientin nach § 906 BGB hinzunehmen seien.

Die Kläger beantragen,

1. die Beklagte zu verurteilen, an sie zur gesamten Hand 1.248,24 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszins hierauf ab Klagzustellung zu zahlen,

2. festzustellen, dass die Beklagten berechtigt sind, während der Bauphase der Studierenden-Wohnanlage … im … in … bis zur Beendigung der Bautätigkeiten, die Miete zu mindern.

Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.

Sie bestreitet die klägerseits behaupteten Lärmbeeinträchtigungen mit Nichtwissen. Sie behauptet, die von den Klägern geschilderten Arbeiten seien solche, die so oder ähnlich wahrscheinlich bei jeder Baustelle aufträten. Die Arbeiten seien im Juni 2017 beendet worden. Es gäbe nur entferntere Arbeiten auf einer anderen Baustelle, die aber nichts mit den Arbeiten der Nebenintervenientin zu tun hätten. Die Beklagte ist der Ansicht, Minderungsansprüche wegen der Beleuchtungsstrahler und fehlenden Lüftungsmöglichkeiten seien ausgeschlossen, da diese nicht angezeigt worden seien. Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 29.04.2015 betreffe auch Beeinträchtigungen durch Baustellen.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstands wird auf die gewechselten Schriftsätze Bezug genommen. Die Klage ist der Beklagten am 11.03.2017 zugestellt worden.

Entscheidungsgründe

I.

Die Klage hat keinen Erfolg.

1. Die Klage ist zulässig. Der Feststellungsantrag ist dahin auszulegen, dass das Minderungsrecht der Kläger und nicht ein solches der Beklagten festgestellt werden soll. Auch ist unschädlich, dass eine konkrete Minderungsquote nicht aufgeführt ist. Zwar setzt ein konkreter Antrag eine solche grundsätzlich voraus. Anderes hat jedoch zu gelten, wenn aufgrund Änderungen der Sachlage die Minderungsquote selbst Änderungen unterliegt. In einem solchen Fall ist der Mieter nach Auffassung des Gerichts berechtigt, den gesetzlichen Eintritt der Minderung dem Grunde nach festzustellen und die Bemessung der Minderungsquote dem Rückforderungsprozess vorzubehalten.

2. Die Klage ist aber unbegründet. Den Kläger steht gegen die Beklagte weder aus § 812 Abs. 1 Satz 1 1. Alt. BGB ein Rückforderungsanspruch in Höhe von 1.248,24 € zu noch können sie die Feststellung der Minderung der Miete gemäß § 536 Abs. 1 Satz 2 BGB begehren. Denn eine Minderung der Miete ist nicht eingetreten.

a) Ein Mangel ergibt sich nicht aus einer Vereinbarung der Parteien.

Nach § 536 Abs. 1 Satz 2 BGB ist die Miete angemessen gemindert, wenn die Tauglichkeit der Mietsache beeinträchtigt ist. Von einem Mangel der Mietsache ist auszugehen, wenn der tatsächliche Zustand der Mietsache vom vertraglich vorausgesetzten Zustand abweicht. Dabei bestimmt sich der vertraglich geschuldete Zustand nach den ausdrücklich oder konkludent getroffenen Beschaffenheitsvereinbarungen der Vertragsparteien (BGH, Urteil v. 19.12.2012 ‒ VIII ZR 152/12, NZM 2013, 184 (185); Urteil v. 29.04.2015 ‒ VIII ZR 197/14, NZM 2015, 481 (482)). Dabei kann sich die geschuldete Beschaffenheit auch auf solche Umstände beziehen, die von außen auf die Mietsache unmittelbar einwirken, wie es etwa bei Immissionen der Fall ist. Ohne besondere Anhaltspunkte ist allerdings nicht davon auszugehen, dass die Vertragsparteien eines Mietvertrages konkludent vereinbaren, dass für von außen einwirkende Umstände ‒ wie etwa Immissionen eines Nachbargrundstücks ‒ die Verhältnisse fortbestehen, die bei Abschluss des Mietvertrages vorherrschten. Denn der Vermieter kann derartige Umstände nicht beeinflussen (BGH, Urteil v. 29.04.2015, a. a. O.).

Die Parteien haben vorliegend über die Immissionen des Nachbargrundstücks, auf dem die Nebenintervenientin ihr Bauprojekt verwirklicht, keine ausdrückliche Vereinbarung getroffen. Auch eine konkludente Beschaffenheitsvereinbarung scheidet nach dem aufgezeigten Maßstab aus. Besondere Umstände, die die Beklagte dazu veranlasst haben könnte, den Klägern konkludent mit dem Vertragsschluss zuzusichern, dass sich die Immissionsbelastung nicht verändert, sind nicht ersichtlich.

b) Auch nach der Verkehrsanschauung unter Berücksichtigung von Treu und Glauben ergibt sich aus den Einwirkungen der Baustelle kein Mangel.

Fehlt es an Parteiabreden zur Beschaffenheit der Mietsache, wird der geschuldete Zustand unter Berücksichtigung des vereinbarten Nutzungszwecks und des Grundsatzes von Treu und Glauben nach der Verkehrsanschauung bestimmt (BGH, Urteil v. 19.12.2012, a. a. O.; Urteil v. 29.04.2015, a. a. O.). Für die Bestimmung des insoweit geschuldeten Zustand ist maßgeblich, welche Regelung die Parteien bei sachgerechter Abwägung der beiderseitigen Interessen als redliche Vertragspartner getroffen hätten, wenn ihnen bei Vertragsschluss die ihnen nicht bewusste Entwicklung der Immissionsbelastung bewusst gewesen wäre (BGH, Urteil v. 29.04.2015, a. a. O.). Von Bedeutung ist hierfür, welche Einwirkungsmöglichkeiten der Beklagten als Vermieterin zur Verfügung gestanden hätten, um die Immissionen abzuwehren. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kommt es hierfür auf die Wertung des § 906 BGB, der unmittelbar nur im Verhältnis des Vermieters zum Eigentümer des Nachbargrundstücks, von dem aus die Immissionen auf die Mietsache einwirken gilt, an. Danach ist davon auszugehen, dass sich die Vertragsparteien nach Treu und Glauben darauf verständigen, die Beeinträchtigungen durch Geräuschimmissionen Dritter nur dann als Mangel der Mietwohnung anzusehen, wenn der Vermieter selbst diese Immissionen nach § 906 BGB nicht oder nicht entschädigungslos dulden muss (BGH, Urteil v. 29.04.2015 ‒ VIII ZR 197/14, NZM 2015, 481 (483)). Dieser Maßstab ist dabei nicht nur auf Kinderlärm, wie er der Entscheidung vom 29.04.2015 zu Grunde lag, anzuwenden, sondern auf jegliche von außen kommende Umwelteinwirkung, die der Vermieter selbst nicht unmittelbar beherrscht, sondern die er nur gegenüber Dritten nach der Vorschrift des § 906 BGB abwehren kann (LG München I, Urteil v. 14.01.2016 ‒ 31 S 20691/14, NJW-RR 2016, 334 (336); a. A. LG Berlin, Urteil v. 16.06.2016, 67 S 76/17, NZM 2016, 681 (682)). Denn die für die Abwägung maßgeblichen Einwirkungsmöglichkeiten des Vermieters sind in allen diesen Fallgestaltungen gleichermaßen beschränkt, woran der vorübergehende Charakter der Immissionen bei Baulärm nichts zu ändern vermag. Die Zuweisung dieses Beherrschungsrisikos nach §§ 535 ff. BGB ist einheitlich für vorübergehende wie auch anhaltende Immissionen zu treffen.

Nach diesem Maßstab sind die von den Klägern dargelegten Beeinträchtigungen nicht geeignet, um ein Abwehr- oder Entschädigungsrecht der Beklagten gegen die Nebenintervenientin nach § 906 Abs. 2 Satz 1 und BGB und damit im Verhältnis zu den Klägern einen Mangel infolge der Umwelteinwirkungen zu begründen. Dabei ist im Ausgangspunkt davon auszugehen, dass die Kläger nicht gehalten sind, die Beeinträchtigungen im Einzelnen für jeden Tag durch ein Lärmprotokoll oder ähnliches zu belegen. Auch kann offen bleiben, ob die Darlegungs- und Beweislast für die Ortsüblichkeit und eine etwaige Zumutbarkeit der Beeinträchtigungen nach § 906 Abs. 2 BGB bei dem Vermieter (so LG München I, Urteil v. 14.01.2016, a. a. O.; Urteil v. 27.10.2016 ‒ 31 S 58/16, juris) oder bei den Mietern (so mit beachtlichen Argumenten etwa Selk, NZM 2016, 239) liegt. Denn die ersichtlichen Beeinträchtigungen gehen nicht über das für eine Großstadt übliche Maß hinaus. Dabei ist zu berücksichtigen, dass das Bauvorhaben der Nebenintervenientin in einem Gebiet liegt, indem mit der Bautätigkeit zu rechnen war. Das fragliche Vorhaben ist nicht etwa nach Abriss eines bereits bestehenden Gebäudes, auf dessen weiteren Bestand die Kläger ggf. hätten vertrauen können, errichtet worden, sondern auf einer begrünten, zuvor unbebauten Freifläche, was auch die Kläger nicht in Frage stellen. Für eine solche unbebaute Fläche (“Baulücke”) mussten Nachbarn des Grundstücks von vornherein mit der Bebauung und damit einhergehenden Immissionen rechnen. Die Errichtung eines fünfstöckigen Gebäudes ist dabei nicht ungewöhnlich, sondern im Hinblick auf ein flächenschonendes Bauen gleichfalls zu erwarten. Die von den Klägern angeführten Arbeiten, insbesondere das Einbringen von Bohrpfählen, das Verlegen einer Betonplatte und das Betonieren, sind dabei als regelmäßig mit einem solchen Vorhaben verbundene Arbeiten hinzunehmen. Dabei sind auch die von den Klägern vorgetragenen Bauzeiten nicht als für das Baugewerbe unüblich anzusehen, zumal an Sonntagen und Feiertagen ‒ von der vereinzelt gebliebenen Ausnahme Pfingsten 2017 abgesehen ‒ Ruhe auf der Baustelle herrschte. Ebenso ist es nach der Verkehrssitte nicht ortsunüblich, dass eine Baustelle in der Nacht in einem bestimmten Maße beleuchtet wird. Die Anlage K5 lässt dabei erkennen, dass die Baustelle nicht etwa taghell erleuchtet war, sondern einzelne Scheinwerfer angebracht waren. Gegen den entsprechenden Lichteinfall konnten die Kläger lebensnah unschwer Maßnahmen in der Wohnung treffen, ohne dass hiermit eine erhebliche Beeinträchtigung der Wohnnutzung verbunden gewesen wäre. Auch aus den baustellenbedingten An- und Abfahrtprobleme ergibt sich kein Mangel, zumal die Beeinträchtigung für die Kläger sich insoweit in einem zwar spürbaren, für Großbaustellen aber ebenfalls nicht unüblichen Zeitverlust erschöpften.

Scheidet ein Mangel danach aus, haben die Kläger die Miete nicht rechtsgrundlos geleistet.

II.

Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 91 Abs. 1, 100 Abs. 1, 101 Abs. 1 ZPO. § 269 Abs. 3 ZPO kommt nicht zu tragen, da der Klageantrag zu 1. bei der gebotenen Auslegung von vornherein auf 1.248,24 € beschränkt war und durch Antragstellung in der mündlichen Verhandlung danach keine teilweise Klagerücknahme erfolgt ist.

Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

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