AG Hamburg-Altona – Az.: 314a C 169/18 – Urteil vom 12.06.2019
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Kläger haben die Kosten des Rechtsstreits als Gesamtschuldner zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Kläger können die Vollstreckung des Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags leistet.
Beschluss
Der Streitwert wird auf 3.228,80 € festgesetzt.
Tatbestand
Die Kläger begehren von dem Beklagten die Rückzahlung von unter Vorbehalt geleisteter Miete sowie die Feststellung der Berechtigung zur Mietminderung wegen verminderter Wohnfläche.
Zwischen den Parteien besteht seit dem 15.01.2006 ein Mietverhältnis über eine Wohnung in der …, … Hamburg, bestehend aus fünf Zimmern, Küche, Flur, Bad, WC, Keller, Garten sowie einem Stellplatz. Drei der fünf Zimmer befinden sich – ebenso wie Küche, Flur und Badezimmer – auf Erdgeschossniveau, die zwei weiteren Zimmer befinden sich unterhalb des Erdgeschosses auf Untergeschossniveau. Hinsichtlich der Mieträume ist in § 1 Ziff. 1 des Mietvertrags unter anderem geregelt: „Die Wohnfläche + Nutzfläche beträgt 142 m2.“ Hinsichtlich des weiteren Inhalts des Mietvertrags wird auf die Anlage K 1 (Bl. 7 d.A.) Bezug genommen.
In den Jahren 2006 bis 2015 hat der Beklagte im Rahmen der Betriebskostenabrechnung für die Wohnung der Kläger hinsichtlich des Umlageschlüssels „Wohnfläche“ eine Fläche von 71 m2 zu Grunde gelegt.
Im Juni 2016 wandte sich der Beklagte an die Kläger mit einem Mieterhöhungsverlangen, welchem die Kläger widersprachen und welches die Kläger zum Anlass nahmen, die Wohnung vermessen zu lassen, was eine Gesamtfläche von 132,67 m2 ergab. Im April 2017 ließ auch der Beklagte die Wohnung der Kläger vermessen, was eine Gesamtfläche von 131,48 m2 zum Ergebnis hatte. Davon entfiel eine Fläche von 15,57 m2 bzw. von 23,38 m2 auf die im Untergeschoss befindlichen Räume.
Die Kläger haben ab Dezember 2016 nach schriftlicher Anzeige gegenüber dem Beklagten die Mietzahlungen um monatlich 128,00 € gemindert. Im Februar 2018 haben die Kläger – zur Vermeidung eines kündigungsrelevanten Mietrückstandes – an den Beklagten unter Vorbehalt einen Betrag von 2.000,00 € gezahlt.
Die Kläger meinen, es liege ein Mangel an der Wohnung vor, da die tatsächliche Wohnfläche von der vertraglich vereinbarten um mehr als 10% abweiche. Denn da zumindest das kleinere im Untergeschoss befindliche Zimmer nicht als Wohnfläche zu qualifizieren sei, dürfe die darauf entfallene Fläche von 15,56 m2 nur hälftig berücksichtigt werden, weshalb von der ermittelten Gesamtfläche von 131,48 m2 eine weitere Fläche von 7,78 m2 in Abzug zu bringen sei. Die so ermittelte Gesamtwohnfläche von 123,70 m2 weiche um 12,89 % von der vertraglich vereinbarten Gesamtwohnfläche von 142 m2 ab. Daraus ergebe sich eine berechtigte Mietminderung von monatlich 128,00 €.
Dem stehe nicht entgegen, dass die Parteien im Mietvertrag eine Wohn- und Nutzfläche von 142 m2 vereinbart haben, da die Parteien ausweislich der Betriebskostenabrechnungen bei Durchführung des Mietvertrages eine abweichende Vereinbarung dahingehend getroffen haben, an dieser Pauschalvereinbarung nicht weiter festhalten zu wollen.
Die Kläger beantragen,
1. den Beklagten zu verurteilen, an die Kläger 2.000,00 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz ab Rechtshängigkeit zu zahlen;
2. festzustellen, dass die Kläger berechtigt sind, den Mietzins für die Wohnung …, … Hamburg, Erdgeschoss links (Wohnung Nr. 1) um monatlich 128,00 € wegen verminderter Wohnfläche zu mindern.
Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.
Mit Verfügung vom 30.10.2018 (Bl. 20 d.A.) hat das Gericht die Kläger darauf hingewiesen, dass die Klage bislang unschlüssig ist, da die Kläger nicht dargelegt haben, dass die tatsächliche Wohn- und Nutzfläche der Wohnung um mehr als 10 % von der vertraglich vereinbarten Wohn- und Nutzfläche zurückbleibt.
Auf die wechselseitigen Schriftsätze nebst Anlagen wird ergänzend Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Klage hat in der Sache keinen Erfolg. Den Klägern steht gegen den Beklagten kein Anspruch auf Rückzahlung der unter Vorbehalt gezahlten Miete aus § 812 Abs. 1 S. 1 BGB zu. Auch das Feststellungsbegehren der Kläger hinsichtlich der Berechtigung zur Mietminderung wegen verminderter Wohnfläche ist unbegründet.
I.
Den Klägern steht gegen den Beklagten kein Anspruch auf Rückzahlung der im Februar 2018 unter Vorbehalt gezahlten Miete in Höhe von 2.000,00 € auf Grundlage einer ungerechtfertigten Bereicherung nach § 812 Abs. 1 S. 1 BGB zu.
Ein für den Rückzahlungsanspruch notwendiger Mangel der Wohnung der Kläger im Sinne des § 536 Abs. 1 BGB aufgrund der nachträglich ermittelten Gesamtfläche von 131,48 m2 ist nicht gegeben. Nach der Rechtsprechung des BGH (BGH NZM 2004, 453) führt im Falle einer Abweichung der tatsächlichen von der im Mietvertrag angegeben Wohnfläche nur eine erhebliche Abweichung von mehr als 10 % zum Vorliegen eines Mangels nach § 536 Abs. 1 BGB. Diese Erheblichkeitsschwelle ist vorliegend nicht überschritten.
Nach § 1 Ziff. 1 des Mietvertrags (Anlage K 1) haben die Parteien bei Abschluss des Mietvertrags vereinbart, dass die Wohn- und Nutzfläche der Wohnung der Kläger 142 m2 beträgt. Nach dem Inhalt des vorgelegten Mietvertrags und dem Vorbringen der Parteien ist der Mietvertrag dahingehend auszulegen, dass nicht 142 m2 reine Wohnfläche, sondern 142 m2 Wohn- und Nutzfläche geschuldet sind. Die tatsächliche Wohn- und Nutzfläche beträgt 131,48 m2 und weicht damit nur um 7,4 % von der vertraglich vereinbarten ab.
Dabei verkennt das Gericht nicht, dass der Begriff der „ Wohnfläche“ auslegungsbedürftig ist (BGH NZM 2004, 454). Die Kläger haben allerdings nicht dargelegt, dass die auf das kleinere im Untergeschoss befindliche Zimmer entfallene Fläche bei Abschluss des Mietvertrags zwischen den Parteien als Wohnfläche – und nicht als Nutzfläche – definiert wurde. Demnach kann auch der Ansicht der Kläger, dass zumindest das kleinere im Untergeschoss befindliche Zimmer nicht als Wohnfläche zu qualifizieren sei und die darauf entfallene Fläche von 15,56 m2 nur hälftig berücksichtigt werden könne, weshalb von der nachträglich ermittelten Gesamtfläche von 131,48 m2 eine weitere Fläche von 7,78 m2 in Abzug zu bringen sei, nicht gefolgt werden.
Hierauf hat das Gericht die Kläger mit Verfügung vom 30.10.2018 (Bl. 20 d.A.) hingewiesen.
Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus dem Umstand, dass der Beklagte in den Betriebskostenabrechnungen der Jahre 2006 bis 2015 für die Wohnung der Kläger hinsichtlich des Umlageschlüssels „Wohnfläche“ eine Fläche von 71 m2 zu Grunde gelegt. Denn in der Zugrundelegung eines – unrichtigen – Umlageschlüssels in der Betriebskostenabrechnung durch den Vermieter liegt keine nachträgliche Änderung der zwischen den Parteien im Mietvertrag getroffenen Vereinbarung zur Wohnungsgröße. Im Übrigen tragen die Kläger auch selbst vor, dass nach ihrer Ansicht die tatsächliche Wohnfläche mehr als 71 m2 beträgt.
II.
Da mangels Überschreitung der Erheblichkeitsschwelle von 10 % kein Mangel der Wohnung der Kläger nach § 536 Abs. 1 S. 1 BGB vorliegt, haben die Kläger auch keinen Anspruch auf Feststellung der Berechtigung zur Mietminderung aufgrund verminderter Wohnfläche.
III.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO, diejenige zur vorläufigen Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.
