LG Nürnberg-Fürth – Az.: 7 S 2223/18 – Urteil vom 30.10.2018
1. Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Nürnberg vom 08.03.2018, Az. 243 C 6450/17, wird zurückgewiesen.
2. Die Beklagte hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Das in Ziffer 1 genannte Urteil des Amtsgerichts Nürnberg ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar.
Beschluss
Der Streitwert wird für das Berufungsverfahren auf 12.195,76 € festgesetzt.
Gründe
I.
Das Amtsgericht Nürnberg verurteilte die Beklagte zur Zahlung rückständiger Miete in Höhe von 709,44 € nebst Zinsen und Kosten und wies ihre auf Mängelbeseitigung und Feststellung einer mangelbedingten Mietminderung und eines Zurückbehaltungsrechts gerichtete Widerklage ab. Auf das angefochtene Urteil wird Bezug genommen.
Gegen das am 14.03.2018 zugestellte Urteil legte die Beklagte form- und fristgerecht Berufung ein. Wegen der Einzelheiten des Berufungsvorbringens wird auf die Schriftsätze der Beklagten vom 07.05., 14.05., 28.08., 02.10., 16.10. und 18.10.2018 Bezug genommen.
Die Beklagte beantragt:
1. Das Endurteil des Amtsgerichts Nürnberg vom 08.03.2018, Az. 243 C 6450/17, wird aufgehoben.
2. Die Beklagte wird verurteilt, einen Betrag in Höhe von 354,72 € Zug-um-Zug gegen Beseitigung der folgenden Mängel an der Wohnung Nr. 11 im Dachgeschoss links des Anwesens … Nürnberg an die Klägerin zu bezahlen:
Die in der Wohnungsdecke im Wohnbereich, Flur, Bad und Ankleide vorhandenen Löcher sind zur Montage von Standard-Halogeneinbauleuchten zu klein dimensioniert.
3. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
4. Die Klägerin wird verurteilt, die folgenden Mängel an der Wohnung Nr. 11 im Dachgeschoss links des Anwesens … Nürnberg zu beseitigen:
Die in der Wohnungsdecke im Wohnbereich, Flur, Bad und Ankleide vorhandenen Löcher sind zur Montage von Standard-Halogeneinbauleuchten zu klein dimensioniert.
5. Es wird festgestellt, dass die Beklagte berechtigt ist, die Bruttowarmmiete für die Wohnung Nr. 11 im Dachgeschoss links des Anwesens … in der jeweils aktuell geltenden Höhe ab November 2017 um 8 % zu mindern, bis die in Ziff. 3. aufgeführten Mängel fachgerecht beseitigt sind.
6. Es wird festgestellt, dass die Beklagte berechtigt ist, Weitere 8 % der jeweils aktuellen Bruttomiete bis zu einer Gesamthöhe von zwei Bruttomonatsmieten zurückzuhalten, bis die in Ziff. 3. aufgeführten Mängel fachgerecht beseitigt sind.
Die Klagepartei beantragt: Zurückweisung der Berufung.
Bezüglich ihres Vorbringens wird auf die Schriftsätze vom 16.07.2018 und 23.10.2018 Bezug genommen.
Die Kammer hat Lichtbilder und Pläne in Augenschein genommen. Auf diese und die Sitzungsniederschrift vom 09.10.2018 wird ebenfalls Bezug genommen.
II.
Die zulässige Berufung hat in der Sache keinen Erfolg.
Soweit die Berufung sich gegen die Einordnung eines etwaigen Mangels durch eine nicht ausreichende Dimensionierung der Deckenlöcher als nur unerheblich i.S.v. § 536 Abs. 1 S. 3 BGB wendet, und eine diesbezügliche Mietminderung für gerechtfertigt hält, wird zur Vermeidung von Wiederholungen auf die überzeugenden Ausführungen des Erstgerichts Bezug genommen. Zwar stellt die gängige Definition eines unerheblichen Mangels insbesondere darauf ab, ob er „leicht erkennbar ist und schnell und mit geringen Kosten beseitigt werden kann, so daß die Geltendmachung einer Minderung gegen Treu und Glauben verstieße“ (vgl. BGH, Urt. v. 30.06.2004, Az.: XII ZR 251/02). Dies ist jedoch nicht so zu verstehen, dass Mängel, deren Beseitigung nicht mit geringen Kosten möglich sind, nicht auch als unerheblich angesehen werden könnten. Dies ergibt sich insbesondere aus der Rechtsprechung zu Mängeln der Wohnungsgröße, die keinesfalls leicht und kostengünstig behebbar sind, aber dennoch bei Abweichungen von unter 10 % als unerheblich eingeordnet werden (vgl. BGH, Urt. v. 24.03.2004, Az.: VIII ZR 295/03, m.w.N.). Vielmehr kommt es wesentlich darauf an, in welcher Art und Weise und wie stark der vertragsgemäße Gebrauch durch den Mangel konkret negativ beeinträchtigt ist.
An konkreten negativen Beeinträchtigungen der Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch fehlt es aber, wie das Erstgericht zutreffend ausführt, vorliegend. Folge des beanstandeten Mangels ist nämlich gerade nicht die gerügte unzureichende Beleuchtung der Wohnräume bzw. ungesunde Wohn- und Lebensverhältnisse, da die vorhandenen Anschlüsse – bei Verwendung anderer als Halogeneinbauleuchten – unstreitig eine ausreichende Ausleuchtung der vorhandenen Fläche ermöglichen. Lediglich ästhetische Gesichtspunkte sprechen aus Sicht der Berufungsführerin gegen eine solche technisch unkomplizierte Lösung. Solche rein optischen Gesichtspunkte und die geringen Einschränkungen bei der Auswahl der verwendbaren Leuchten stellen aber jedenfalls keine erhebliche Beeinträchtigung des Mietgebrauchs dar.
Dies kann im Übrigen im Ergebnis sogar dahinstehen, da die Kammer – im Ergebnis wie das Erstgericht – mangels Nachweises einer entsprechenden Vereinbarung bezüglich der geschuldeten Lampenanschlüsse nicht vom Vorliegen eines Mietmangels im Sinne einer nachteiligen Abweichung des Ist-Zustands vom Soll-Zustand überzeugt ist.
Dabei ist der Berufung zuzugestehen, dass der gerügte Mangel nicht offenkundig war, so dass ein Vorbehalt bei Annahme nicht gefordert werden konnte und § 536b BGB nicht greift.
Aber alleine das Vorhandensein der Aussparungen in der Decke – auch in Verbindung mit einem nach dem Vortrag der Beklagten vom Makler übergebenen Plan B 8 – beweist nicht eine Vereinbarung zwischen den Vertragsparteien dahingehend, dass vom Vermieter eine Zusicherung für die Verwendbarkeit ganz bestimmter Leuchten, nämlich Halogeneinbauleuchten mit einem bestimmten (Standard-?) Maß, übernommen wurde. Vielmehr spricht zum einen bereits die Anordnung der Löcher, die im Wohnzimmer nur teilweise auf einer gedachten geraden Linie liegen und in Bad und Flur lediglich einen einzigen Einbauspot aufnehmen könnten, gegen die Annahme, es sei zwingend die Verwendung von Halogeneinbauleuchten vorgesehen, worauf die Kammer bereits hingewiesen hat. Augenscheinlich wird das gerade auch, wenn man das diesbezügliche ergänzte Vorbringen der Beklagten im Schriftsatz vom 16.10.2018 berücksichtigt: gerade in einem schlauchartigen Raum wie der Ankleide, der im wesentlichen mit einem Einbauschrank ausgefüllt ist, wären nach der Verkehrsanschauung beim Einbau von Deckenspots wenigstens 2 in einer Reihe erforderlich, um an jeder Stelle ausreichenden Einblick in den Schrank zu haben – oder aber eine Deckenleuchte mit mehreren, ggf. schwenkbaren Lichtquellen. Ebenfalls hingewiesen hat die Kammer darauf, dass infolge der immer weiteren Verbreitung von energiesparenden LED-Leuchten ohnehin Zweifel an der Verwendung von Halogenleuchten als Standard für Einbauleuchten bestehen. Alleine aus dem Vorhandensein von größeren Löchern, die zum Einbau von Leuchten geeignet erscheinen, konnte daher auch nach der Verkehrsanschauung keinesfalls der zwingende Rückschluss gezogen werden, dass sog. Standard-Halogeneinbauleuchten auch tatsächlich Verwendung finden können müssten. Selbst wenn bei der Berufungsführerin ein entsprechender Eindruck bestanden haben sollte, würde es sich um eine einseitige, für den Vertragspartner nicht erkennbare Vorstellung handeln, die für den vertraglichen Soll-Standard nicht maßgeblich ist.
Nachdem sie entsprechende ausdrückliche Erklärungen des von ihr benannten, vom Erstgericht als glaubwürdig bezeichneten Zeugen Fendt nicht nachweisen konnte, kann der von der Berufung behauptete vertragliche Soll-Standard schon nicht als nachgewiesen angesehen werden. Die Einwendungen der Berufung gegen die Würdigung der Aussage Fendt, der sich an das Gespräch mit der Beklagten im Einzelnen nicht erinnern konnte, gehen dabei ins Leere, da Fehler in der Beweiswürdigung (Unvollständigkeit, Widersprüchlichkeit in sich oder Verstöße gegen Denkgesetze oder Erfahrungssätze), die eine erneute Beweiserhebung erforderlich werden ließen (vgl. § 529 Abs. 1 ZPO), nicht ersichtlich sind.
Es ist auch nach dem oben Gesagten keinesfalls so, dass bei einer hochpreisigen Wohnung wie der vorliegenden die Möglichkeit zum Einbau von Halogendeckenleuchten ohnehin Standard wäre. Vielmehr ist die Ausstattung einer Wohnung mit Leuchten regelmäßig vom individuellen Geschmack des Mieters abhängig, so dass lediglich das Vorhandensein einer ausreichenden Zahl von Anschlüssen standardmäßig gefordert werden kann, nicht aber die Ausrüstung für einen bestimmten Leuchtentyp.
III.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 ZPO.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO.
Die Revision ist nicht zuzulassen, da die Rechtssache aufgrund der Besonderheiten des Einzelfalls keine grundsätzlichen Bedeutung hat und die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts nicht erfordert, § 543 Abs. 2 ZPO.
Die Wertfestsetzung errechnet sich wie folgt:
Klageabweisungsantrag: 354,72 € +
Widerklage auf Mängelbeseitigung: 1.418,88 € (= 12 x 8 % von 1.478,00 €) gem. § 41 Abs. 5 S. 1 2. Alt. GKG +
Widerklage auf Feststellung: 5.211,08 € (= 42 x 8 % von 1.478,00 €) gem. §§ 48 Abs. 1 S. 1 GKG, 3, 9 ZPO (vgl. BGH, Beschl. v. 14.06.2016, Az. VIII ZR 43/15) x 2 (weitere 8 % ZBR) = 10.422,16 €.
