AG Schöneberg, Az.: 104 C 85/15, Urteil vom 26.08.2015
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Der Kläger wird verurteilt, an die Beklagte 183,51 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweils geltenden Basiszinssatz aus 561,26 Euro für die Zeit vom 7. bis zum 17. Oktober 2014, aus 70,16 Euro seit dem 7. Oktober 2014, aus 105,24 Euro seit dem 5. Februar 2015 sowie aus 8,11 Euro seit dem 19. Juni 2015 zu zahlen.
3. Die Kosten des Rechtsstreits hat der Kläger zu tragen.
4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Dem Kläger wird nachgelassen, die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abzuwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils beizutreibenden Betrages leistet.
Tatbestand
Mit schriftlichem Mietvertrag vom 3. Juli 2012 mietete der Kläger von der Beklagten au unbestimmte Zeit ab dem 1. September 2012 eine ca. 58,49 qm große Wohnung im Dachgeschoss Mitte rechts des im Jahre 1974 auf dem Grundstück … in … errichteten Mehrfamilienwohngebäudes. Aufgrund einer Staffelmietvereinbarung erhöhte sich die Nettokaltmiete von anfangs 526,32 Euro monatlich ab dem 1. Januar 2014 auf 531,58 Euro monatlich und ab dem 1. Januar 2015 auf 536,90 Euro monatlich. Zusätzlich waren Nebenkostenvorschüsse von 170,- Euro pro Monat zu zahlen. Die Gesamtmiete sollte spätestens am dritten Werktag eines jeden Monats im Voraus fällig sein. Der Kläger erteilte der Beklagten eine Einzugsermächtigung für sein Konto. Wegen der Einzelheiten wird auf den Inhalt des Mietvertrages in Kopie in Anlage K 1 zur Klageschrift, Bl. 6ff d. A., Bezug genommen.
In der Zeit vom 26. September bis zum 22. Oktober 2014 funktionierte der Fahrstuhl in dem Haus wegen der Beseitigung von Vandalismusschäden nicht. Die Beklagte akzeptierte dafür eine Minderung der Miete für Oktober 2014 um 70,16 Euro (10 % der monatlichen Gesamtmiete). Der Kläger widerrief am 30. Oktober 2014 die der Beklagten erteilte Einzugsermächtigung und ließ den von der Beklagten Anfang des Monats abgebuchten Betrag von 631,42 Euro seinem Konto wieder gutschreiben. Am 17. Oktober 2014 zahlte er 561,26 Euro (80 % der Gesamtmiete) auf die Oktobermiete.
Mit Schreiben seines jetzigen Prozessbevollmächtigten vom 21. Oktober 2014 teilte der Kläger mit, dass er die Miete für Oktober wegen des Ausfalls des Fahrstuhls um 20 % gemindert habe und rügte zudem, dass das Flurlicht im Hauseingang 24 Stunden pro Tag an sei.
Mit E-Mail vom 16. November 2014 zeigte der Kläger an, dass die Heizung nicht richtig funktioniere und er teilweise nur Temperaturen um 18° C in den Räumen habe.
Mit Schreiben vom 30. November 2014 beschwerte er sich über einen kompletten Heizungsausfall am 21. November 2014, die wiederholte Funktionslosigkeit des Heizkörpers im Bad und die unzureichende Wärmeabgabe des Heizkörpers im Wohnzimmer.
Auch mit Schreiben vom 4. Dezember 2014 und 17. Februar 2015 erinnerte der Kläger an die Lösung der Heizungsprobleme und beklagte Undichtigkeit der Fenster in Küche und Wohnzimmer sowie Feuchtigkeitsschäden in der Küche und im Badezimmer. Wegen der Einzelheiten wird auf den Inhalt der Schreiben in Anlage K 3 und K 4 sowie K 6, K 7 und K 8 zur Klageschrift, Bl. 17ff und 24ff d.A. Bezug genommen.
Im Februar 2015 zahlte er 601,66 Euro Miete unter Hinweis darauf, dass eine Mietminderung für 1,5 Monate wegen mangelhaft funktionierender Heizung in 2014 in Höhe von 105,24 Euro in Abzug gebracht worden sei.
Der Kläger behauptet, bei voll aufgedrehtem Heizkörperventil werde es in seinem Badezimmer maximal 17° C warm, im Wohnzimmer würden bei voll aufgedrehtem Heizkörperventil maximal 19° C Raumtemperatur erreicht, obwohl er immer wieder die Heizkörper entlüfte. Wegen der Einzelheiten wird auf die Temperaturprotokolle in Anlage K 2 zur Klageschrift, Bl. 11ff d. A., Bezug genommen.
Er behauptet ferner, die Fenster in der Küche und im Wohnzimmer seiner Wohnung seien undicht, es würde ziehen, in der Küche sei die Tapete am Fenster feucht und schimmlig gewesen, und habe sich abzulösen begonnen; nach einer chemischen Schimmelbehandlung und infolge der wärmeren Außentemperaturen sei ein handtellergroßer abgetrockneter Wasserfleck zurückgeblieben, auch um Bad befände sich ein etwa 7 x 13 cm großer Feuchtigkeitsfleck unter der Decke an der rechten Innenwand.
Schließlich behauptete er, im ersten Obergeschoss des Hauses habe seit Oktober 2014 bis zum 30. Juni 2015 ununterbrochen die Flurbeleuchtung gebrannt.
Er ist der Auffassung, mit Rücksicht auf seine 50%-ige Schwerbehinderung infolge eines Rückenleidens rechtfertige der Ausfall des Fahrstuhls mindestens eine Minderung der Miete um 20%.
Der Kläger beantragt nach mehrfacher Umformulierung der angekündigten Anträge
festzustellen, dass er berechtigt ist, die Miete für die von ihm angemietete Wohnung in der …‚ …‚ im Dachgeschoss Mitte rechts, seit dem 1. November 2014 bis zur Beseitigung der folgenden Mängel wie folgt zu mindern:
a) in der Zeit vom 1. Oktober bis 30. April des Vorjahres
um 5 %, weil im Wohnzimmer bei voll aufgedrehten Heizkörperventilen die Raumtemperatur von mindestens 20° C nicht erreicht wird und
um 10 %‚ weil im Badezimmer bei voll aufgedrehtem Heizkörperventil eine Raumtemperatur von mindestens 21° C nicht erreicht wird und weil die Fenster im Wohnzimmer und in der Küche undicht sind und Zugluft auftritt,
b) um 10 %‚ weil die Tapete in der Küche am Fenster einen handtellergroßen Wasserfleck aufweist
c) um 5 %‚ weil im Badezimmer in der Ecke an der Decke ein Feuchtigkeitsfleck besteht,
d) um 3 % bis zum 30. Juni 2015, weil die Flurbeleuchtung im ersten Obergeschoss ununterbrochen 24 Stunden am Tag an war.
Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen sowie widerklagend, den Kläger zu verurteilen, an sie 183,51 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweils geltenden Basiszinssatz aus 561,26 Euro für die Zeit vom 7. bis zum 17. Oktober 2014, aus 70,16 Euro seit dem 7. Oktober 2014, aus 105,24 Euro seit dem 5. Februar 2015 sowie aus 8,11 Euro seit Rechtshängigkeit zu zahlen.
Der Kläger beantragt, die Widerklage abzuweisen.
Die Beklagte behauptet, der Kläger habe durch Manipulationen an der Heizung und Verdecken der Öffnung der elektrischen Entlüftung im Badezimmer, die auf seinen Wunsch hin ohnehin schon wegen angeblicher unerträglicher Lärmentfaltung stark gedrosselt worden sei, deren Funktion beeinträchtigt.
Er behauptet ferner, durch die Rückbuchung der Anfang Oktober 2014 vom Konto des Klägers eingezogenen 631,42 Euro sei sie mit Rücklastkosten in Höhe von 8,11 Euro belastet worden.
Entscheidungsgründe
A. Die Klage ist zulässig.
I. Das Amtsgericht Schöneberg ist nach § 23 Nr. 1 GVG sachlich und nach § 29 a ZPO örtlich zuständig, weil es sich um eine Streitigkeit aus einem Mietverhältnis über Räumlichkeiten handelt, die im Bezirk des Amtsgerichts Schöneberg liegen.
II. Dem Kläger fehlt auch nicht das nach § 256 Abs. 1 ZPO erforderliche Feststellungsinteresse für die Klage.
Nach dieser Vorschrift kann Feststellungsklage auf Bestehen oder Nichtbestehen ein gegenwärtigen Rechtsverhältnisses sowie einzelner Rechte, Pflichten oder Folgen daraus erhoben werden, wenn darüber subjektiv Unsicherheit besteht und das erstrebte Urteil geeignet ist, diese zu beseitigen. So ist es hier.
Der Klägerin hat ein schutzwürdiges Interesse daran, dass, festgestellt wird, ob – ggf. inwiefern – die Miete für seine Wohnung im Dachgeschoss des Hauses … seit dem 1. November 2014 gemindert ist.
Die Beklagte bestreitet die von dem Kläger beanspruchte Mietminderung.
Die von der Beklagten erhobene Zahlungsklage ist nicht geeignet, die Unsicherheit endgültig zu beseitigen, schon weil der Kläger – bis auf die Monate Oktober 2014 und Februar 2015 – stets die volle Miete gezahlt hat, obwohl er die Auffassung vertritt, dass dies wegen der eingetretenen Minderung jedenfalls teilweise ohne Rechtsgrund erfolgt sei.
Zwar könnte der Kläger für die Vergangenheit Leistungsklage auf Rückzahlung der seiner Auffassung nach von ihm ohne Rechtsgrund erbrachten Teilzahlungen fordern. Da der nach seiner Darstellung anspruchsbegründende Sachverhalt überwiegend aber noch in der Entwicklung begriffen ist, würde auch dies den Streit nicht endgültig beenden. Aus diesem Grund bleibt die Feststellungsklage zulässig – zumal der Kläger (solange das Mietverhältnis noch besteht) bei Bestätigung der von ihm angenommenen Minderung die überzahlten Beträge mit der Miete verrechnen könnte, so dass die Feststellung praktisch einem Leistungsurteil gleichkäme (vgl. Urteil des BGH vom 12. Juni 1985 zu: VIII ZR 142/84).
III. Es fehlt dem Feststellungsantrag auch nicht die hinreichende Bestimmtheit.
Der Kläger hat klargestellt, für welchen Zeitraum er von einer Minderung in welcher relativen Höhe infolge welcher angeblich fehlerhaften Zustände ausgeht und hat die einzelnen Minderungsquoten auch mehr oder weniger grob den gerügten Mängeln zugeordnet (vgl. Urteil des Kammergerichts vom 14. Februar 2002 zu 8 U 8203/00).
Die Frage, ob eine Minderung für die Zukunft bei Mängeln, deren Auswirkungen witterungsabhängig sind, möglich ist, ist keine Frage der Zulässigkeit, sondern der Begründetheit der Klage, wobei die Anforderungen an die substantiierte Darlegung des Mangels bei verschiedenen Gerichten ohnehin unterschiedlich hoch sind (vgl. z. B. Urteile des LG Berlin vom 7. Juli 1992 zu 63 S 142/92, das AG Charlottenburg vom 27. Mai 1999 zu 19 C 228/98 und des AG Münster vom 5. Mai 1987 zu 28 C 330/86 einerseits und Urteile des LG Berlin vom 28. April 2014 zu 67 S 181/12 und des OLG Düsseldorf vom 9. Januar 2003 zu 10 U 203/01 andererseits).
B. Die Klage ist aber nicht begründet.
I. Es kann nicht festgestellt werden, dass der Kläger nach § 536 Abs. 1 BGB berechtigt ist, die Miete für die von ihm angemietete Wohnung in der …, … im Dachgeschoss Mitte rechts, seit dem 1. November 2014 bis 30. April 2015 und künftig jeweils in der Zeit vom 1. Oktober des Vorjahres bis zum 30. April des Vorjahres um 5 % zu mindern bis im Wohnzimmer bei voll aufgedrehten Heizkörperventilen die Raumtemperatur von mindestens 20° C erreicht wird und um weitere 10 % bis im Badezimmer bei voll aufgedrehtem Heizkörperventil eine Raumtemperatur von mindestens 21° C nicht erreicht wird und die Fenster im Wohnzimmer und in der Küche dicht sind und keine Zugluft mehr auftritt.
Nach § 536 Abs. 1 BGB hat der Mieter für die Zeit, während der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch durch einen Mangel erheblich gemindert ist, nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Die Minderung der Miete tritt automatisch proportional zur Minderung der Tauglichkeit des Mietobjekts zum vertragsgemäßen Gebrauch ein, ohne dass der Mieter sich darauf berufen müsste. Sie berechnet sich nach der Gesamtmiete einschließlich der Vorauszahlungen auf umzulegende Nebenkosten.
Der Umstand, dass der Mieter die Miete im Voraus zu zahlen hat, steht einer Rückforderung der – wegen im laufenden Monat aufgetretener erheblicher Mängel überzahlten – Miete und der Verrechnung des Rückzahlungsanspruchs mit Mietansprüchen für spätere Zeiträume nicht entgegen. Zahlt der Mieter allerdings in Kenntnis eines Mangels die Miete vorbehaltlos in voller Höhe weiter, steht ihm nach § 814 BGB kein Rückforderungsanspruch zu. Die bloße Ankündigung einer Minderung stellt keinen Vorbehalt dar (vgl. Urteile des Kammergerichts vom 11. September 2014 zu 8 U 77/13, des LG Berlin vom 24. Juni 2014 zu 63 S 373/13, des LG Köln vom 30. Mai 1974 zu 1 S 360/73 und des AG Schöneberg vom 8. Oktober 1997 zu 7 C 284/97).
Hier hat der Kläger mit Schreiben seines jetzigen Prozessbevollmächtigten vom 30. Oktober 2014 ausdrücklich erklärt, dass künftig die Miete unter Vorbehalt überwiesen werde.
Jedoch kann nicht davon ausgegangen werden, dass er die Zahlungen tatsächlich teilweise ohne Rechtsgrund erbracht hat. Das Vorliegen der tatbestandlichen Voraussetzungen für eine Mietminderung kann nicht festgestellt werden.
1. Unstreitig besteht zwar zwischen den Parteien aufgrund des schriftlichen Mietvertrages vom 3. Juli 2012 seit dem 1. September 2012 ein Mietverhältnis über die ca. 58,49 qm große Wohnung im Dachgeschoss Mitte rechts des Mehrfamilienwohngebäudes auf dem Grundstück … in …
Nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB ist der Vermieter verpflichtet, während der Mietzeit die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten.
Dazu gehört, dass mangels abweichender Regelung im Mietvertrag grundsätzlich in der Zeit vom 1. Oktober bis zum 30. April des Folgejahres die Wohnung in der Weise beheizt wird, dass bei voll aufgedrehten Heizkörperventilen in der Mitte des Raumes eine Temperatur von mindestens 20° C in den Wohnräumen und mindestens 21° C in Bädern und Toiletten in der Zeit von 6:00 bis 23:00 Uhr erreicht werden kann und in der Zeit von 23:00 Uhr bis 6:00 Uhr in allen Räumen mindestens Raumtemperaturen von 18° C allein mit der vom Vermieter zur Verfügung gestellten Heizanlage erzeugt werden können (vgl. Urteil des LG Berlin vom 26. Mai 1998 zu 64 S 266/97).
Dass dies in der Wohnung des Klägers nicht der Fall gewesen ist, kann aber nicht festgestellt werden.
2. Es ist nicht davon auszugehen, dass die dem Kläger aufgrund des Mietvertrages überlassenen Räumlichkeiten seit November 2014 einen erheblichen Mangel in der Beheizbarkeit aufgewiesen haben.
Der Kläger hat schon nicht widerspruchsfrei vorgetragen, dass in seinem Wohnzimmer bei voll aufgedrehten Heizkörperventilen in der gesamten Heizperiode zwischen dem 1. Oktober des Vorjahres und dem 30. April des Folgejahres eine Raumtemperatur von mindestens 20° C nicht erreicht werden kann und im Badezimmer bei voll aufgedrehtem Heizkörperventil eine Raumtemperatur von mindestens 21° C nicht erreicht wird. Nach seinen eigenen Aufzeichnungen hat am 23. Januar 2015 um 14:00 Uhr und um 20:00 Uhr ebenso wie am 24. Januar 2015 um 20:05 Uhr, am 26. Januar 2015 um 18:10 Uhr und am 27. Januar 2015 um 17:00 Uhr im Badezimmer eine Temperatur von mehr als 21° C geherrscht. Auch am 10. Februar 2015 um 17:30 Uhr, am 17. Februar 2015 um 19:10 Uhr, am 19. Februar 2015 um 20:04 Uhr, am 20. Februar 2015 um 19:00 Uhr, am 21. Februar 2015 um 16:50 Uhr, am 25. Februar 2015 um 20:40 Uhr, am 26. Februar 2015 um 20:10 Uhr, am 27. Februar 2015 um 18:50 Uhr, am 7. März 2015 um 21:15 Uhr, am 8. März 2015 um 22:05 Uhr, und in der Zeit ab dem 11. März 2015 haben die gemessenen Temperaturen im Badezimmer über 21° C gelegen. Im Wohnzimmer hat der Kläger selbst für den 10. Februar 2015 um 21:10 Uhr, den 12. Februar 2015 um 16:00 Uhr, den 15. Februar 2015 um 12:40 Uhr, den 16. Februar 2015 um 20:10 Uhr, den 20. Februar 2015 um 19:44 Uhr, den 21. Februar 2015 um 18:30 Uhr, den 22. Februar 2015 um 11:10 Uhr, den 26. Februar 2015 um 19:00 Uhr, den 11. März 2015 um 14:30 Uhr, den 12. März 2015 um 18:15 Uhr und den 14. März 2015 um 23:30 Uhr Temperaturen von oder über 20° C gemessen.
Letztendlich kann es dahingestellt bleiben, weil die Beklagte die Richtigkeit der Behauptungen des Klägers bestritten hat. Der für das Vorliegen der von ihm behaupteten Mängel darlegungs- und beweispflichtige Kläger hat bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung keinen tauglichen Beweis für die Richtigkeit seiner von der Beklagten bestrittenen Behauptungen angetreten. Sein Schriftsatz vom 19. August 2015, in dem er sich erstmals zum Beweis auf die Vernehmung von Zeugen beruft, kann nach § 296a ZPO nicht mehr berücksichtigt werden.
Vor diesem Hintergrund kann dahingestellt bleiben, ob Manipulationen des Klägers an der Heizung für die behaupteten niedrigen Temperaturen ursächlich sind.
3. Erst recht kann unter diesen Umständen nicht festgestellt werden, dass künftig im Badezimmer und Wohnzimmer der Wohnung des Klägers keine ausreichenden Raumtemperaturen zu erzielen sein werden.
4. Der Kläger hat auch nicht schlüssig dargelegt, dass die ihm vermietete Wohnung seit November 2014 einen ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch erheblich beeinträchtigenden Mangel dergestalt aufgewiesen hat, dass die Fenster im Wohnzimmer und in der Küche undicht sind und Zugluft auftritt.
Unter einem Mangel dergestalt aufgewiesen hat, dass die Fenster im Wohnzimmer und in der Küche undicht sind und Zugluft auftritt.
Unter einem Mangel im Sinne von § 536 Abs. 1 BGB ist eine negative Abweichung des bestehenden Zustands des Mietobjekts vom vertraglich geschuldeten Zustand zu verstehen. Das heißt, dass nicht jede suboptimale Gegebenheit einen Mangel darstellt.
Der vertraglich geschuldete Zustand ist im Allgemeinen derjenige, der bei der Übergabe des Mietobjekts vorgelegen hat bzw. von dessen Bestehen der Mieter ausgehen durfte.
Einen Anspruch auf Verbesserung hat der Mieter grundsätzlich nicht.
Der Kläger behauptet nicht, dass durch die Fenster in seiner Wohnung Niederschlagswasser einbringen würde. Die von ihm monierte Undichtigkeit bezieht sich also offenbar auf die Luftdurchlässigkeit der Fenster.
Es ist nicht ersichtlich, dass der Kläger luftdicht schließende Fenster in der Küche und im Wohnzimmer erwarten durfte. Nach den unwidersprochen gebliebenen Angaben der Beklagten handelt es sich bei den monierten Fenstern um VELUX-Dachflächenfenster mit Holzrahmen. Bekanntlich schließen Holzfensterrahmen aufgrund des Materials und ihrer Konstruktion nicht luftdicht. Ein Mangel läge daher nur in einer Undichtigkeit, die erheblich über die – auch mit Rücksicht auf die Konstruktion und das Alter der Fenster in einem ordnungsgemäß gepflegten Haus – zu erwartende Undichtigkeit hinausginge. Dazu hat die Kläger keine ausreichenden Tatsachen vorgetragen.
Welche – im Vergleich zum vertragsgemäßen Zustand – erheblichen nachteiligen Auswirkungen auf den Wohngebrauch die angebliche Unrichtigkeit der Fenster haben soll, ist seinem Vorbringen auch nicht zu entnehmen. In seinem Schreiben vom 4. Dezember 2014 hat er die Zugluft durch die Fenster im Wohnzimmer selbst als nur leicht bezeichnet.
Im Übrigen entsteht eine gewisse Luftbewegung in der kalten Jahreszeit zwangsläufig vor den Fensterscheiben dadurch, dass sich die warme Raumluft an dem kalten Glas abkühlt und nach unten sinkt.
Zu Recht weist die Beklagte auch darauf hin, dass der von dem Kläger monierte Kondenswasseranfall am Küchenfenster eher gegen eine Undichtigkeit spricht, weil der durch die Undichtigkeit ermöglichte ständige Luftaustausch üblicherweise dem Kondenswasserniederschlag entgegen wirkt.
II. Es kann auch nicht festgestellt werden, dass der Kläger berechtigt ist, seit dem 1. November 20114 die Miete für die von ihm angemietete Wohnung wegen eines handtellergroßen Wasserflecks auf der Tapete am Fenster in der Küche um 10 % bis zur Beseitigung dieses Mangels zu mindern.
Es kann insoweit dahingestellt bleiben, wodurch dieser Fleck entstanden ist, ob ihn bauliche Unzulänglichkeiten oder ein falsches Nutzungsverhalten des Klägers herbeigeführt haben. Denn ebenso wie der nach Angaben des Klägers zeitweilig auf einer nicht näher bemessenen, jedenfalls aber nach seiner Darstellung und den von ihm eingereichten Fotos eng begrenzten Fläche am Küchenfenster vorhandene Schimmelbefall, dessen potentiell negativen Einfluss auf seine Gesundheit der Kläger nicht dargelegt hat (vgl. Urteil des BGH vom 18. April 2007 zu VIII ZR 182/06 und Beschluss des Kammergerichts vom 3. Juni 2010 zu 12 U 164/09) und der offenbar schnell und mit geringen Mitteln zu beseitigen gewesen ist (vgl. Urteil des BGH vom 30. Juni 2004 zu XII ZR 251/02), sowie die angeblich beginnende Ablösung der Tapeten in diesem Bereich, die sich anscheinend von selbst wieder zurückgebildet hat, stellt der nach Darstellung des Klägers verbliebene handtellergroße Wasserfleck nur eine optische Beeinträchtigung dar.
Auch optische Beeinträchtigungen, die aufgrund ihrer Ausmaße und des dadurch beeinträchtigten Repräsentationswertes der betroffenen Räume besonders ins Gewicht fallen, können eine Minderung rechtfertigen (vgl. Urteil des AG Schöneberg vom 19. April 2013 zu 18 C 230/12). So ist es hier aber nicht. Da die Küche im Allgemeinen nicht repräsentativen Zwecken dient, ist die optische Beeinträchtigung durch einen hellen Fleck von der Größe eines Handtellers am Fenster als geringfügig und unerheblich anzusehen (vgl. auch Urteile des LG Berlin vom 15. März 2002 zu 63 C 54/00, des AG Neukölln vom 16. August 2012 zu 15 C 242/11 und des AG Köpenick vom 8. Februar 2001 zu 17 C 475/00).
III. Das gleiche gilt für den nach Angaben des Klägers ungefähr 7 x 13 cm großen Feuchtigkeitsfleck an der Decke bzw. der rechten Innenwand des Badezimmers.
Auch hier kommt es nicht darauf an, warum dieser Fleck aufgetreten ist.
Jedenfalls ist durch diesen – ausweislich der von der Beklagten in Anlage zu ihrem Schriftsatz vom 9. Juni 2015 eingereichten Fotos optisch kaum ins Auge fallenden – Fleck allenfalls eine unerhebliche Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit der Wohnung eingetreten.
Es kann daher nicht festgestellt werden, dass der Kläger berechtigt ist, die Miete für die von ihm angemietete Wohnung wegen des Feuchtigkeitsflecks im Badezimmer in der Ecke an der Decke um 5 % vom 1. November 2014 bis zur Beseitigung dieses Mangels zu mindern.
IV. Der Kläger ist auch nicht berechtigt, die Miete für die von ihm angemietete Wohnung in der Zeit vom 1. November 2014 bis zum 30. Juni 2015 um 3 % zu mindern, weil die Flurbeleuchtung im ersten Obergeschoss ununterbrochen 24 Stunden am Tag gebrannt hat. Nachteilige Auswirkung auf den Wohngebrauch hat dieser Umstand ersichtlich nicht gehabt. Ob den Betriebskostenabrechnungen für den genannten Zeitraum der Einwand der Unwirtschaftlichkeit entgegengehalten werden könnte, ist eine hier nicht zu entscheidende Frage.
C. Auch die Widerklage ist unzulässig.
D. Sie ist auch begründet.
I. Die Beklagte hat gegen den Kläger Anspruch auf Zahlung von restlichen 70,16 Euro gemäß § 535 Abs. 2 BGB.
Nach dieser Vorschrift hat der Mieter dem Vermieter die vereinbarte Miete zu zahlen. Allerdings hat der Mieter nach § 536 Abs. 1 BGB für die Zeit, während der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch durch einen Mangel erheblich gemindert ist, nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten.
Ein solcher Mangel hat unstreitig im Oktober 2014 vorgelegen. Der Gebrauch der im Dachgeschoss des Hauses … gelegenen Wohnung ist bis zum 22. Oktober 2014 dadurch beeinträchtigt gewesen, dass der Aufzug unstreitig nicht in Betrieb gewesen ist.
Hierfür hat die Beklagte aber bereits eine Minderung in Höhe von 70,16 Euro anerkannt. Bezogen auf den Zeitraum vom 1. bis zum 22. Oktober 2014 entspricht dieser Betrag einer Minderung um gut 14 % der Gesamtmiete von 701,58 Euro.
Eine darüber hinausgehende Minderung ist nicht gerechtfertigt (vgl. Urteile des AG Berlin-Mitte vom 3. Mai 2007 zu 10 C 3/07 und vom 19. April 2007 zu 10 C 24/07, wo beim Ausfall eines Fahrstuhls an 16 Tagen eine zeitanteilige Minderung der Miete für eine im 6. Obergeschoss gelegenen Wohnung um 15 % und für eine im 10. Obergeschoss gelegenen Wohnung um 20 % zugesprochen worden ist).
Es kann insoweit nicht berücksichtigt werden, dass der Ausfall des Fahrstuhls für den Kläger aufgrund seiner Schwerbehinderung besonders unangenehm gewesen ist. Die Minderungsquote bemisst sich nach der objektiven Beeinträchtigung des vertraglich geschuldeten Wohngebrauchs. Individuelle Besonderheiten sind weder zu Gunsten noch zu Lasten des Mieters zu berücksichtigen (vgl. Urteil des LG Berlin vom 15. Juli 2005 zu 65 S 408/04).
II. Die Beklagte kann von dem Kläger auch Ersatz der angefallenen Rücklastkosten von 8,11 Euro nach § 280 Abs. 1, 49ff BGB verlangen.
Die Beklagte hat zu Recht Anfang Oktober 2014 einen Betrag von 631,42 Euro als Miete für diesen Monat kraft der ihr erteilten und erst mit Schreiben des jetzigen Prozessbevollmächtigten des Klägers vorn 30. Oktober 2014 widerrufenen Einzugsermächtigung vorn Konto des Klägers abgebucht. Die durch den Fahrstuhlausfall gerechtfertigte Minderung der Miete für Oktober 2014 ist in diesem Betrag bereits ausreichend berücksichtigt. Es wird insoweit auf die vorstehenden Ausführungen Bezug genommen.
Indem er den von der Beklagten abgebuchten Betrag zurückgerufen hat, hat der Kläger gegen seine vertraglichen Pflichten gem. § 241 BGB verstoßen. Zwar ist die Einzugsermächtigung frei widerruflich, der Kläger hat aber dafür Sorge zu tragen, dass der Beklagten keine unnötigen Kosten durch einen nachträglichen Rückruf zu Recht ein gezogener Beträge entstehen. Dies hat er hier nicht beachtet. Seine E-Mail vom 20. August 2014, in der er ankündigt, den nächsten Mieteinzug (also die Miete für September 2014) wegen des von der Badentlüftung ausgehenden Lärms zurückzurufen, lässt nicht auf die Absicht schließen, die abgebuchten Miete für Oktober wegen des Fahrstuhlausfalls zurückzurufen.
Die – erst nach der Stornierung – mit Schreiben vom 21. Oktober 2014 erfolgte Information über die Mietminderung um 20 % ändert an dem eingetretenen Schaden und der hierfür ursächlichen Pflichtverletzung nichts.
Der Kläger hat der Beklagten daher die durch sein Verschulden entstandenen Aufwendungen zu ersetzen.
Diese sind in der geltend gemachten Höhe von 8,11 Euro leider üblich, sodass der geltend gemachte Anspruch gemäß § 287 ZPO vom Gericht ohne Weiteres für gerechtfertigt erachtet wird.
III. Nach § 535 Abs. 2 BGB kann die Beklagte von dem Kläger auch die Zahlung von restlichen 105,24 Euro Miete für Februar 2015 verlangen.
Der Anspruch ist nicht gemäß §§ 387ff BGB durch Aufrechnung mit einem Bereicherungsanspruch des Klägers gemäß §§ 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 ‚ 818 Abs. 2 BGB erloschen.
Nach den genannten Vorschriften hat derjenige, der durch die Leistung eines anderen auf dessen Kosten etwas ohne rechtlichen Grund erlangt hat, diesem Wertersatz zu leisten, soweit eine Herausgabe des Erlangten nicht möglich ist.
Es kann nicht davon ausgegangen werden, dass dem Kläger ein Anspruch auf Rückzahlung um 10 % überzahlter Mieten wegen mangelhaft funktionierender Heizung für 1,5 Monate im Zeitraum November und Dezember 2014 zugestanden hat.
Abgesehen davon, dass der Zeitraum, auf den sich die Minderung erstrecken soll, unklar ist, hat er bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung keinen tauglichen Beweis für die Richtigkeit seiner von der Beklagten bestrittenen Behauptungen zu den Raumtemperaturen in seiner Wohnung angetreten.
Sein Schriftsatz vom 19. August 2015, in dem er sich erstmals zum Beweis hierfür auf die Vernehmung namentlich benannter Zeugen beruft, kann nach § 296a ZPO nicht mehr berücksichtigt werden.
IV. Die Zinsansprüche sind in Bezug auf die Mietrückstände in Höhe von insgesamt 175,40 Euro und von weiteren 561,26 Euro für die Zeit vom 7. bis zum 17. Oktober 2014 nach §§ 286 Abs. 2 Nr. 1, 288 Abs. 1, 247 BGB begründet.
Nach dem Mietvertrag ist die Miete monatlich im Voraus spätestens am dritten Werktag des jeweiligen Monats zu zahlen. Demzufolge ist der Kläger mangels ausreichender Leistung automatisch am folgenden Tag in Verzug geraten. Der geltend gemachte Zinssatz ist der gesetzliche.
Nach §§ 286 Abs. 1, 288 Abs. 1, 247 BGB hat die Beklagte gegen den Kläger auch Anspruch auf Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweils geltenden Basiszinssatz aus 8,11 Euro seit Rechtshängigkeit.
E. Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO.
F. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.
