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Mietminderung bei Heizungsmängeln bei Gewerberaummietvertrag

LG Saarbrücken, Az: 6 O 103/14

Urteil vom 24.02.2018

1. Die Beklagten werden gesamtschuldnerisch verurteilt, an die Klägerin 45.787,40 € zuzüglich Zinsen in Höhe von 9 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 1.523,20 € seit 07.02.2014, aus 3.617,60 € seit dem 07.03.2014, aus 1.904,00 € seit 08.05.2014, aus 1.904,00 € seit 08.06.2014, aus 1.904,00 € seit 08.07.2014, aus 1.904,00 € seit 08.08.2014, aus 1.904,00 € seit 08.09.2014, aus 1.904,00 € seit 09.10.2014, aus 1.904,00 € seit 10.11.2014, aus 1.523,20 € seit 06.12.2014, aus 1.142,40 € seit 09.01.2015, aus 1.142,40 € seit 07.02.2015, aus 1.523,20 € seit 09.03.2015, aus 1.904,00 € seit 10.04.2015, aus 1.904,00 € seit 08.05.2014, aus 1.904,00 € seit 08.06.2014, aus 1.904,00 € seit 07.07.2015, aus 1.904,00 € seit 07.08.2015, aus 1.904,00 € seit 07.09.2015, aus 1.713,60 € seit 08.10.2015, aus 1.713,60 € seit 07.11.2015, aus 1.713,60 € seit 07.12.2015, aus 1.332,80 € seit 08.01.2016, aus 1.332,80 € seit 06.02.2016, aus 1.332,80 € seit 07.03.2016 und aus 1.713,60 € seit 07.04.2016 zu zahlen.

2. Die Beklagten werden gesamtschuldnerisch verurteilt, an die Klägerin vorgerichtlich entstandene Rechtsanwaltskosten in Höhe von 571,44 € zuzüglich Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 19.06.2014 sowie eine Schadenspauschale in Höhe von 960,00 € zuzüglich Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 12.05.2016 zu zahlen.

3. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

4. Von den Kosten des Rechtsstreits tragen die Klägerin 10% und die Beklagten als Gesamtschuldner 90 %.

5. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar, für die Klägerin jedoch nur gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages. Die Klägerin darf zudem die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagten zuvor Sicherheit in gleicher Höhe leisten.

Tatbestand

Mietminderung bei Heizungsmängeln bei Gewerberaummietvertrag
Foto: AndreyPopov/Bigstock

Die Parteien streiten um Ansprüche aus einem gewerblichen Mietverhältnis.

Zwischen der Klägerin und der Beklagten zu 1) besteht ein Gewerberaummietvertrag hinsichtlich der Geschäftsräume … – …, ….

Der Beklagte zu 2) hat sich im Rahmen dieses Vertrages persönlich verpflichtet, für alle Verpflichtungen aus diesem Mietvertrag persönlich einzustehen.

Das Mietverhältnis begann am 01.04.2012 und endet am 31.03.2020.

Als monatliche Miete waren 2.600,00 € sowie eine Nebenkostenvorauszahlung von 600,00 €, jeweils zuzüglich gesetzlicher Umsatzsteuer, insgesamt damit 3.808,00 € vereinbart.

Im Februar 2014 zahlte die Beklagte zu 1) 1.904,00 €, im März 2014 zahlte die Beklagte zu 1) gar keine Miete, im April 2014 die volle Miete und ab Mai 2014 monatlich 1.904,00 €. Zugunsten der Beklagten zu 1) ergab sich jedoch für das Jahr 2013 aus der Betriebskostenabrechnung ein Betrag von 289,40 €, gegen den die Klägerin die Aufrechnung mit den offenen Mietrückständen erklärt.

Die Beklagte zu 1) rügte im November 2013 die Undichtigkeit der Eingangstür sowie einen Defekt der Heizung.

Hinsichtlich dieser (angeblichen) Mängel beruft sich die Klägerin insbesondere auf die Verwirkung der Minderungsrechte, da sich der Zustand der Fenster, der Eingangstür und der Heizung seit der Übernahme im März 2012, bei der er als vertragsgerecht anerkannt wurde, nicht geändert habe und die Miete von April 2012 bis Januar 2014 vorbehaltlos in voller Höhe bezahlt worden sei.

Die Klägerin beantragt nach mehreren Klageerweiterungen,

1. die Beklagten gesamtschuldnerisch zu verurteilen, an sie 51.118,60 € zuzüglich Zinsen in Höhe von 9 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 1.904,00 € seit 07.02.2014 sowie aus 3.808,00 € seit 07.03.2014 sowie aus 1.904,00 € jeweils ab 08.05.2014, 08.06.2014, 08.07.2014, 08.08.2014, 08.09.2014, 09.10.2014, 10.11.2014, 06.12.2014, 09.01.2015, 07.02.2015, 09.03.2015, 10.04.2015, 08.05.2014, 08.06.2014, 07.07.2015, 07.08.2015, 07.09.2015, 08.10.2015, 07.11.2015, 07.12.2015, 08.01.2016, 06.02.2016, 07.03.2016 und 07.04.2016 zu bezahlen,

2. die Beklagten gesamtschuldnerisch zu verurteilen, an sie vorgerichtlich entstandene Rechtsanwaltskosten in Höhe von 571,44 € sowie eine Schadenspauschale in Höhe von 960,00 € zuzüglich Zinsen hieraus in Höhe von 9 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu bezahlen.

Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen.

Die Beklagten behaupten, dass die Heizungsanlage defekt sei, da über den gesamten Winter, namentlich von Oktober bis April keine höhere Temperatur als 14 Grad im Ladenlokal hätte erreicht werden können. Außerdem sei die Glaseingangstür nicht winddicht, sodass ständig kalte Luft in den Laden ströme. Zudem sei auch der Stromverbrauch kaum zutreffend, da dieser 40% höher sei als bei vergleichbaren Ladenlokalen, weshalb der Verdacht bestehe, dass andere Verbraucher über den Zähler laufen.

Ferner sei die Miete ab Februar 2014 um 50% gemindert worden, die hälftige Märzmiete 2014 sei jedoch zusammen mit der hälftigen Aprilmiete 2014 gezahlt worden. Die Mietminderung um 50% sei auch vorher angekündigt worden.

Das Gericht hat Beweis erhoben durch Einholung eines schriftlichen Sachverständigengutachtens durch die Sachverständigen … und … sowie durch mündliche Erläuterung des Gutachtens durch den Sachverständigen …. Wegen der Einzelheiten dieser Beweisaufnahme wird auf die Gutachten vom 15.03.2016, Bl. 211 d.A., und vom 08.03.2016, Bl. 249 d.A., sowie das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 22.11.2016 verwiesen.

Wegen der Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die Schriftsätze der Parteien nebst Anlagen und die Protokolle der mündlichen Verhandlungen vom 14.04.2015 und 22.11.2016 verwiesen.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist zulässig und teilweise begründet.

I) Die Klage ist zulässig.

1. Das Landgericht Saarbrücken ist gem. § 1 ZPO i.V.m. §§ 23 Nr. 1, 71 Abs. 1 GVG sachlich und gem. § 29a Abs. 1 ZPO örtlich zuständig.

2. Die Klageerweiterungen i.S.d. § 263 ZPO sind zumindest durch rügelose Einlassung gem. §§ 263, 267 ZPO zulässig.

II) Die Klage ist teilweise begründet.

1. Der Klägerin steht gegen die Beklagten ein Anspruch in Höhe von 45.787,40 € aus § 535 Abs. 2 BGB (i.V.m. § 765 Abs. 1 BGB) für den Zeitraum Februar 2014 bis April 2016 zu.

a)

Zwischen der Klägerin und der Beklagten zu 1) besteht seit dem 01.04.2012 ein Mietvertrag.

Der Beklagte zu 2) hat sich im Rahmen dieses Vertrages persönlich verpflichtet, für alle Verpflichtungen aus diesem Mietvertrag persönlich einzustehen. Diese Vereinbarung ist als Bürgschaftsvertrag i.S.d. § 765 Abs. 1 BGB unter Verzicht auf die Einrede der Vorausklage aus § 771 BGB zu qualifizieren.

b)

Die vereinbarte Miete beträgt 3.808,00 € brutto.

Im Februar 2014 zahlte die Beklagte zu 1) 1.904,00 €, im März 2014 zahlte die Beklagte zu 1) gar keine Miete, im April 2014 die volle Miete und ab Mai 2014 monatlich 1.904,00 €.

Im Februar 2014 ist damit ein Betrag von 1.904,00 € offen, im März 2014 ein Betrag von 3.808,00 € und ab Mai 2014 jeweils ein Betrag von 1.904,00 €; insgesamt ergibt dies einen Mietrückstand von 51.408,00 € (1.904,00 € + 3.808,00 € + 24 x 1.904,00 €).

Die Zahlung eines Betrages von 3.808,00 € im April 2014 kann mangels ausdrücklich erklärter Tilgungsbestimmung durch die Beklagte zu 1) nicht so verstanden werden, dass jeweils ein Betrag von 1.904,00 € auf den Monat März 2014 und auf den Monat April 2014 angerechnet werden muss. Hinzu kommt, dass die Beklagte zu 1) dadurch, dass sie die Miete immer wenige Tage vor vertraglicher Fälligkeit gezahlt hat, eine konkludente Tilgungsbestimmung dahingehend getroffen hat, dass sie diese Zahlung auf den Monat des Zahlungseingangs bezieht (vgl. hierzu Schmidt-Futterer/Blank, 12. Auflage 2015, § 543 Rdnr. 117).

c)

Der Beklagten zu 1) steht im o.g. Zeitraum für die u.g. Monate ein Minderungsrecht gem. § 536 Abs. 1 BGB zu.

Ein Mangel i. S. des § 536 Abs. 1 BGB ist die für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustands der Mietsache von dem vertraglich vereinbarten. Zu dem vertraglich vereinbarten Zustand der Mietsache gehören über deren physische Beschaffenheit hinaus auch die tatsächlichen Zustände und rechtlichen Verhältnisse, die mit der Mietsache zusammenhängen und ihre Gebrauchstauglichkeit beeinträchtigen. Dazu gehören auch Störungen, die außerhalb der Mietsache liegen. Um eine Ausuferung des Fehlerbegriffs zu vermeiden, führen solche außerhalb der Mietsache selbst liegenden Umstände allerdings nur dann zu einem Mangel der Mietsache, wenn sie deren Gebrauchstauglichkeit unmittelbar beeinträchtigen (vgl. BGH, NJW 2003, 44, 45 f.).

aa)

Nach dem Beweismaß des § 286 Abs. 1 ZPO ist das Gericht davon überzeugt, dass die Heizung im streitgegenständlichen Mietobjekt zu unterdimensioniert ist und deswegen teilweise keine Raumtemperatur über 20° Celsius erreicht werden kann.

Danach ist für den Beweis die volle Überzeugung des Richters erforderlich, wobei keine absolute Gewissheit nötig ist, sondern ein für das praktische Leben brauchbarer Grad von Gewissheit genügt, der etwaigen Zweifeln Schweigen gebietet, ohne sie völlig auszuschließen (vgl. Musielak/Voit/Foerste, 13. Auflage 2016, § 286 Rdnr. 18 f.).

Der Sachverständige … konnte in seinem schriftlichen Gutachten vom 15.03.2016 nachvollziehbar darlegen, dass die Heizungsanlage im streitgegenständlichen Anwesen zu unterdimensioniert ist, um bei einer Außentemperatur von weniger als 6° Celsius eine Raumtemperatur von 20° Celsius zu erreichen (vgl. hierzu Bl. 216 ff. d.A.; insbesondere Bl. 219 d.A.).

bb)

Dies stellt in rechtlicher Hinsicht auch einen Mangel dar.

Ein Mangel der Mietsache ist bei einer unterdimensionierten Heizung gegeben (vgl. Eisenschmid in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 12. Auflage 2015, § 535 Rdnr. 258 m.w.N.), sofern sich dies auf die erreichbare Raumtemperatur auswirkt.

Diesbezüglich ist anzuführen, dass als unterste Grenze für die Mangelfreiheit der Mietsache eine Raumtemperatur von 20° Celsius anzusehen ist (vgl. Eisenschmid in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 12. Auflage 2015, § 535 Rdnr. 394 m.w.N.). Dies gilt auch insbesondere bei den streitgegenständlich genutzten Räumen, da sich die Kunden des Beklagten zum Anprobieren der Kleidung im Geschäft entkleiden müssen.

cc)

Kein erheblichen Mangel i.S.d. § 536 Abs. 1 BGB stellt dagegen die Undichtigkeit der Eingangstür bzw. der Umstand, dass über den Stromzähler der Beklagten zu 1) auch die Stromversorgung der Treppenhausbeleuchtung und die Beleuchtung der Toilette im Erdgeschoss abgerechnet wird, dar.

Hinsichtlich der Eingangstür hat der Sachverständige … in seinem Gutachten nachvollziehbar geschildert, dass sich über der gesamten Türlänge ein ca. 5 mm offener Luft-Spalt befindet, durch den ein überhöhter Luftaustausch und damit auch ein erhöhter Wärmebedarf auftreten kann. Gleichzeitig konnte er jedoch ausführen, dass der erhöhte Luftaustausch auch durch das ständige Öffnen und Schließen der Türen durch Kunden entstehen kann (vgl. hierzu Bl. 221 d.A.). In der mündlichen Erläuterung des Gutachtens konnte dies der Sachverständige … noch einmal vertiefen und insbesondere klarstellen, dass die Kundenfrequenz und das Öffnen der Türen durch die Kunden den höchsten Wärmeverlust bedeutet.

Hinsichtlich der Stromversorgung hat der Sachverständige … in seinem schriftlichen Gutachten vom 08.03.2016 nachvollziehbar erläutert, dass alle angeschlossenen Verbraucher der Beklagten zu 1) mit Ausnahme der Treppenhausbeleuchtung und der Toilettenbeleuchtung im Erdgeschoss zuzuordnen sind (vgl. Bl. 252 d.A.). In der mündlichen Erläuterung des Gutachtens durch den Sachverständigen … konnte dieser aufzeigen, dass die Jahresmehrkosten durch diese beiden zusätzlichen Stromverbraucher höchstens 28,00 € für ein ganzes Jahr und damit weniger als 1% der Gesamtjahreskosten betragen.

Die Undichtigkeit der Tür und der erhöhte Stromverbrauch sind als unerhebliche Mängel i.S.d. § 536 Abs. 1 S. 3 ZPO einzustufen, da sich die Undichtigkeit der Tür quasi nicht auswirkt, weil der Großteil des Wärmeverlustes durch das Öffnen der Tür durch Kunden entsteht, und die Jahresmehrkosten wegen des weiteren angeschlossenen Stromkreislaufs im Vergleich mit den Gesamtjahreskosten sehr geringfügig sind.

dd)

Gem. § 536 Abs. 1 BGB besteht ein Minderungsrecht aber nur, wenn aufgrund des Mangels die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch aufgehoben wird (vgl. BGH, NJW 2011, 514, 515).

Sofern also eine Beheizung der Gewerberäume in bestimmten Zeiträumen (z.B. den Sommermonaten) nicht nötig war, besteht für diese Zeiträume auch kein Minderungsrecht. Hinzu kommt, dass auch in den Wintermonaten nur für die Tage ein Minderungsrecht besteht, in denen die Außentemperatur weniger als 6° Celsius betrug.

Weiterhin ist zu berücksichtigen, dass die Beklagte zu 1) das streitgegenständliche Mietobjekt nur gewerblich nutzt, sodass nur die Arbeitstage (Montag bis Samstag) des jeweiligen Monats relevant sind.

Unter Zugrundelegung dieser Prämissen ergibt sich die folgende Anzahl der Tage, an denen die Heizung nicht die ausreichende Leistung erbracht hat, um eine Innentemperatur von 20° Celsius zu erreichen (vgl. dazu die Wetterprotokolle auf Bl. 155 ff., 164 ff., 366 ff. d.A.):

………………..

Bei einer Tageanzahl von 0-4 stuft das Gericht den Mangel als unerheblich i.S.d. § 536 Abs. 1 S. 3 BGB ein, sodass kein Minderungsrecht besteht; bei 5-9 Tagen sind 5% Minderung angemessen; bei 10-14 Tagen 10%, bei 15-19 Tagen 15% und bei mehr als 20 Tagen 20%.

Demzufolge besteht zugunsten des Beklagten in den Monaten April 2014, Oktober 2014, November 2014 und April 2015 kein Minderungsrecht; in den Monaten März 2014, Oktober 2015, November 2015, Dezember 2015 und April 2016 ein Minderungsrecht von 5%, was einem Betrag von 190,40 € entspricht; in den Monaten Februar 2014, Dezember 2014 und März 2015 ein Minderungsrecht von 10%, was einem Betrag von 380,80 € entspricht; in den Monaten Januar 2016, Februar 2016 und März 2016 ein Minderungsrecht von 15%, was einem Betrag von 571,20 € entspricht, sowie für die Monate Januar 2015 und Februar 2015 ein Minderungsrecht von 20%, was einem Betrag von 761,60 € entspricht.

ee)

Im November 2013 wurden die Mängel durch die Beklagtenseite gerügt, sodass § 536c Abs. 2 Nr. 1 BGB der Geltendmachung des Minderungsrechtes nicht im Wege steht.

ff)

Unter Beachtung dieser Minderung ist damit ein Betrag in Höhe von 46.076,80 € (51.408,00 € – 5 x 190,40 € – 3 x 380,80 € – 3 x 571,20 € – 2 x 571,20 €) an Miete offen.

gg)

Eine Verwirkung dieser Minderungsrechte ist für das Gericht nicht ersichtlich. Diesbezüglich fehlt es schon am Umstandsmoment. Die Beklagte zu 1) hat zwar die Mieten von April 2012 bis Januar 2014 vorbehaltlos bezahlt, jedoch schon im November 2013 die defekte Heizung gerügt. In der Heizperiode war nach Beginn des Mietverhältnisses damit nur der Oktober 2013 vergangen, ohne dass sich die Beklagtenseite auf den Heizungsmangel berufen hat. Dieser kurze Zeitraum reicht nicht aus, um eine Verwirkung herbeizuführen. Hieran ändert auch der Umstand nichts, dass die Beklagtenseite in § 3 des Mietvertrages den Zustand der Mietsache als vertragsgemäß anerkannt hat, denn die Unterdimensionierung der Heizung konnte bei der Begehung bzw. Besichtigung des Mietobjektes nicht mit bloßem Auge erkannt werden, sodass der Beklagtenseite auch keine Kenntnis i.S.d. § 536b BGB unterstellt werden kann.

d)

Soweit die Klägerin in Höhe eines Betrages von 289,40 € die Aufrechnung erklärte, da die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2013 zugunsten der Beklagten zu 1) einen solchen Betrag ergab, ist dagegen nichts einzuwenden.

Unter Anwendung der §§ 387 ff. BGB verringert sich damit der offene Mietrückstand um 289,40 € auf 45.787,40 €.

2. Der Anspruch auf die vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten in Höhe von 571,44 € ergibt sich aus §§ 280 Abs. 1, Abs. 2, 286 BGB.

Die Beklagtenseite befand sich gem. § 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB i.V.m. § 5 Abs. 1 des Mietvertrages zumindest ab dem 6. Werktag des Monats März 2014 mit der Entrichtung der Miete für die Monate Februar 2014 und März 2014 in Verzug.

Die Höhe des Anspruchs berechnet sich wie folgt:

……………..

3. Der Anspruch auf die Schadenspauschale in Höhe von 960,00 € (24 x 40,00 €) folgt aus § 288 Abs. 5 BGB und betrifft den Zeitraum Mai 2014 bis April 2016.

4. Der Zinsanspruch hinsichtlich der Mietforderungen beruht auf §§ 280 Abs. 1, Abs. 2, 286 BGB i.V.m. § 288 Abs. 2 BGB.

Die Beklagtenseite befand sich gem. § 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB i.V.m. § 5 Abs. 1 des Mietvertrages jeweils ab dem 6. Werktag jeden Monats mit der Entrichtung der Miete in Verzug.

5. Der Zinsanspruch hinsichtlich der vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten und der Schadenspauschale ergibt sich aus §§ 291, 288 Abs. 1 BGB.

Die Klage war gem. §§ 261 Abs. 1, 253 Abs. 1 BGB ab 19.06.2014 (vgl. Bl. 21 d.A.) und die Klageerweiterung vom 12.04.2016 ab 12.05.2016 (vgl. Bl. 273 d.A.) rechtshängig.

§ 288 Abs. 2 BGB kommt vorliegend nicht zur Anwendung, da es sich bei dem geltend gemachten Schadensersatzanspruch nicht um eine Entgeltforderung handelt. Denn der Gesetzgeber hat unter Berücksichtigung der Richtlinie 2000/35/EG in § 288 Abs. 2 BGB den nach Art. 3 Absatz I lit. d der Richtlinie 2000/35/EG vorgeschriebenen höheren Zinssatz für alle Entgeltforderungen aus Rechtsgeschäften, an denen ein Verbraucher nicht beteiligt ist, angeordnet. Voraussetzung für das Vorliegen einer Entgeltforderung ist aber, dass die Geldforderung die Gegenleistung für eine von dem Gläubiger erbrachte oder zu erbringende Leistung ist (BGH, NJW 2010, 1872, 1873). Bei einer Schadensersatzforderung ist keine Gegenleistung des Gläubigers gegeben (siehe dazu auch MüKoBGB/Ernst, 7. Auflage 2016, § 288 Rdnr. 20 i.V.m. § 286 Rdnr. 76).

Da es sich bei dieser Forderung nur um eine Nebenforderung i.S.d. § 139 Abs. 2 ZPO handelt, durfte das Gericht seine Entscheidung auch ohne Hinweis auf diese rechtliche Erwägung stützen.

III) Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 Abs. 1 S. 1, 100 Abs. 1 und Abs. 4 ZPO.

IV) Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus § 709 S. 1 und 2, 708 Nr. 11, 711 ZPO.

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