AG München – Az.: 452 C 2212/14 – Urteil vom 25.06.2014
1. Der Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 2.827,11 € nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit 23.12.2013 zu bezahlen.
2. Der Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar.
Beschluss
Der Streitwert wird auf 14174,70 € festgesetzt.
Tatbestand
Die Parteien streiten um Mietzahlungen.
Der Kläger ist Vermieter, der Beklagte Mieter einer Wohnung im 2. Obergeschoss links des Vorderhauses des Anwesens …, die der Beklagte mit seiner Ehefrau und seiner am 01.02.2012 geborenen Tochter bewohnt. Bis Mai 2013 betrug die monatliche Miete 2827,11 €, ab Juni 2013 3000,00 €.
Die für Mai 2013 vereinbarte Miete in Höhe von 2827,11 € leistete der Beklagte nicht. Diesen Betrag verfolgt der Kläger mit der Klage.
Am 05.03.2012 teilte die Hausverwaltung mit, dass bei einer am 03.02.2012 durchgeführten Untersuchung eine Überschreitung der zulässigen Grenzwerte im Bezug auf Legionellen festgestellt worden sei. Zum näheren Inhalt der Mitteilung samt Merkblatt und Prüfberichten wird auf Bl. 52 ff. d.A. verwiesen.
Am 10.05.2012 wurde mitgeteilt, dass die Belastung weiterhin über den Grenzwerten liege, vgl. Bl. 42 d.A.
Daraufhin teilte der Beklagte mit E-Mail vom dem Beklagten 11.05.2012 mit, dass erweitere Mietzahlungen unter Vorbehalt leisten würde, vgl. Bl. 43 d.A.
Am 15.04.2013 teilte die Hausverwaltung mit, dass eine mittlere Legionellenkontamination aufgetreten sei, vgl. Bl. 44 d.A.
Am 30.04.2013 erklärte der Beklagte die Aufrechnung mit aus seiner Sicht überzahlter Miete in Höhe von 6279,29 € gegenüber künftigen Mietforderungen des Klägers, vgl. Bl. 45 d.A.
Weitere Mitteilungen der Hausverwaltung erfolgten am 16.07.2013, 12.08.2013, 13.09.2013, 21.03.2013, und 20.06.2013 vgl. Bl. 46 ff., 80 d.A., Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 25.06.2014.
Mit Schriftsatz vom 13.03.2014 rechnete der Beklagte gegenüber der Klageforderung mit aus seiner Sicht von Juni 2012 bis Mai 2013 überzahlter Miete in Höhe von je 636,15 € und von Juni bis März 2014 überzahlter Miete von je 654,09 € gegenüber der Klageforderung auf.
Der Kläger trägt vor, der in die Wohnung des Beklagten führende Wasserstrang sei stets keimfrei gewesen und die Grenzwerte laut Prüfbericht lediglich leicht überschritten worden. Es habe weder ein Duschverbot ausgesprochen werden müssen, noch aufgrund der als gering einzustufenden Kontamination eine Gefährdung bestanden.
Der Kläger hat diverse Prüfberichte der Trinkwasseruntersuchungen im streitgegenständlichen Zeitraum vorgelegt, vgl. Bl. 59ff., 65 ff., 72 ff., 106ff., 111 ff., 117ff.
Ein fehlendes Kellerabteil habe der Beklagte erst im laufenden Rechtsstreit gerügt. Der Kellerraum sei bei Mietvertragserstellung versehentlich in den Mietvertrag aufgenommen worden, obwohl zur streitgegenständlichen Wohnung kein Keller gehöre. Dies sei dem Beklagten bereits im Zuge der Mietvertragsverhandlungen mitgeteilt worden.
Nachdem der Kläger ursprünglich mit dem am 23.12.2013 zugestellten Mahnbescheid und der Klage Zahlung von 3000,00 € nebst Zinsen verlangte, nahm er seine Klage in Höhe von 172,89 € zurück.
Der Kläger beantragt zuletzt: Der Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 2827,11 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz hieraus seit Mahnbescheidszustellung zu zahlen.
Der Beklagte beantragt: Die Klage wird abgewiesen.
Der Beklagte trägt vor, erkennbare Maßnahmen zur Mängelbeseitigung seien nicht getroffen worden. Eine Mängelbeseitigung habe nicht stattgefunden. Der Legionellenbefall sei unverändert gefährlich vorhanden. In der Wohnung des Beklagten sei zu keinem Zeitpunkt eine belastungsfreie Probe entnommen worden.
Der Beklagte und seine Familie hielten sich streng an die Vorgaben der Gesundheitsempfehlungen und ließen an sämtlichen fünf Warmwasseraustrittsstellen der Wohnung vor jeder Benutzung Minuten lang warmes Wasser bei höchstmöglicher Temperatur ablaufen. Hierdurch hätten sich die Nebenkosten des Beklagten allein im Jahr 2012 um annähernd 2000,00 € erhöht; er habe 1907,61 € nachzahlen müssen. Die Wohnung habe sechs Entnahmestellen, gemittelt fließen 7,75 I pro Minute. Bei 340 Tagen im Jahr und dreiminütigem Vorlauf entspreche dies einem zusätzlichen Wasserverbrauch von 47,43 Kubikmetern. Für die Erwärmung von 1 Kubikmeter Waser seien 125 kWh Energie notwendig. Die Kosten betrügen ca. 7 Cent/kWH, so dass Mehrkosten von annähernd 500,00 € anfielen.
Das mietvertragliche Kellerabteil sei zu keinem Zeitpunkt zur Verfügung gestellt worden. Die Wohnfläche betrage lediglich 169,8 m2 und nicht wie vertraglich vereinbart 172,5 m2.
Der Beklagte macht ein Zurückbehaltungsrecht gelten bis zur Erfüllung seiner Mängelbeseitigungsansprüche bzw. Übergabe des Kellerabteils geltend, vgl. Bl. 132 d.A..
Beweis wurde nicht erhoben.
Zur Ergänzung des Tatbestands wird im Übrigen auf die gewechselten Schriftsätze samt Anlagen und die Protokolle der mündlichen Verhandlung verwiesen.
Entscheidungsgründe
I.
Die zulässige Klage ist begründet.
Der Anspruch hat Anspruch auf Zahlung der eingeklagten Miete für Mai 2013 aus dem Mietvertrag i.V.m. § 535 Abs. 2 BGB.
Der Anspruch ist nicht erloschen durch die vom Beklagten erklärte Aufrechnung, da die vom Beklagten behaupteten Gegenansprüche nicht bestehen. Ebensowenig kann der Beklagte daher ein Zurückbehaltungsrecht geltend machen.
Die Miete war im streitgegenständlichen Zeitraum nicht nach § 536 Abs. 1 BGB gemindert, so dass dem Beklagten auch kein Anspruch auf Rückzahlung von geleisteter Miete nach § 812 Abs. 1 BGB zusteht.
Es besteht vorliegend kein Mangel aufgrund einer Gesundheitsgefährdung. Den vorgelegten Untersuchungsberichten, die den gesamten streitgegenständlichen Zeitraum abdecken, entnimmt das Gericht, dass zu keinem Zeitpunkt an keiner der Entnahmestellen eine Legionellenkonzentration über dem Grenzwert von 10000 kbE/100ml, ab dem von einer Gesundheitsgefährdung auszugehen und eine direkte Gefahrabwehr notwendig ist, gemessen wurde (vgl. DVGW – Arbeitsblatt W 551, Bl. 15, http://www.legionellen-trinkwasserschutz.de/DVGW_Arbeitsbiatt_W_551.pdf). Festgestellt ist nur einmal ein etwas stärker erhöhter Legionellenbefall von einmal 1700 kbE/100 ml (vgl. Bl. 74 d.A.), allerdings nur an einer Entnahmestelle und nicht in der Wohnung des Beklagten. Auch dieser Wert liegt noch weit unter dem genannten Grenzwert. Das Gericht geht deshalb davon aus, dass eine konkrete Gesundheitsgefahr, die über das allgemeine Lebensrisiko hinausgeht, nicht vorlag.
Die Ansicht des Beklagten, es sei schon bei einer Überschreitung des sogenannten technischen Maßnahmewertes von 100 kbE/ 100 ml (Anlage 3, Teil II der TrinwasserVO) von einer Gesundheitsgefahr auszugehen, teilt das Gericht nicht. Dies ergibt sich zum einen aus den Handlungsanweisungen aus dem zitierten Arbeitsblatt, dass in diesem Fall nur eine weitergehende Untersuchung anordnet. Dies lässt sich auch § 7 Abs. 1 S. 2 TrinkwasserVO entnehmen. Dort ist ausdrücklich bestimmt, dass die sonst verbindlichen für Trinkwasser einzuhaltenden Grenzwerte der Anlage 3 für Legionellen nicht gelten.
Dem Beklagten ist auch nicht zuzustimmen, soweit er meint, den Kläger treffe die volle Darlegungs- und Beweislast für die Mangelfreiheit. Vielmehr ist der Beklagte, der sich auf einen Mangel bzw. die Minderung der Miete beruft, darlegungs- und beweisbelastet. Es mag zwar aufgrund der unstreitigen Mitteilungen der Hausverwaltung eine sekundäre Darlegungslast des Klägers bestehen. Dieser ist der Kläger jedoch durch Vorlage der Prüfungsbericht nachgekommen. Es wäre somit Sache des Beklagten gewesen, eine Mangelhaftigkeit entgegen der Darstellung des Klägers darzulegen und zu beweisen.
Die rein subjektive Wahrnehmung einer Gefahr oder Angst durch den Beklagten, die aus Sicht des Gerichts unbegründet ist, führt nicht zur Mangelhaftigkeit der Wohnung.
Den behaupteten Mehrverbrauch an Warmwasser hat der Beklagte trotz zulässigen Bestreitens der Klagepartei nicht unter Beweis gestellt, so dass er beweisfällig bleibt. Nur ergänzend sei darauf hingewiesen, dass die vom Beklagten angestellten Überlegungen rechnerisch nicht nachvollziehbar sind.
Hinsichtlich des Kellerabteils ist der Beklagte der Behauptung des Klägers, es handele sich um ein Schreibversehen und es sei ihm bereits im Zuge der Mietvertragsverhandlungen mitgeteilt worden, dass zur streitgegenständlichen Wohnung kein Keller gehöre, nicht mehr entgegen getreten, so dass dies als zugestanden gilt, § 138 Abs. 3 ZPO. Es wurde demnach trotz des anderslautenden schriftlichen Vertragstextes kein Keller mitvermietet, so dass auch kein Mangel diesbezüglich vorliegt.
II.
Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 91, 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO. Der Betrag der Klagerücknahme ist geringfügig.
III.
Die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus § 709 ZPO.
IV.
Der Streitwert setzt sich aus der Klageforderung und der Hilfsaufrechnung zusammen, § 45 Abs. 3 GKG.
