AG Dresden, Az.: 141 C 1707/15, Urteil vom 04.03.2016
1. Die Beklagte wird verurteilt, an die Kläger 2.547,09 EUR zuzüglich Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz p.a. aus jeweils 145,50 EUR seit dem 06.11.2013, 05.12.2013, 07.01.2014, 06.02.2014, 06.03.2014, 04.04.2014 und 07.05.2014, aus jeweils 149,25 EUR seit dem 05.06.2014, 05.07.2014, 06.08.2014, 04.09.2014, 07.10.2014, 06.11.2014, 04.12.2014, 07.01.2015 und 05.02.2015 und aus weiteren 185,34 EUR seit dem 25.11.2014 zu bezahlen.
2. Die Beklagte wird verurteilt, an die Kläger weitere 309,40 EUR zuzüglich Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz p.a. hieraus seit dem 25.11.2014 zu bezahlen.
3. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
4. Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Beklagte.
5. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.
Beschluss
Der Streitwert wird auf 2.547,09 EUR festgesetzt.
Tatbestand
Die Kläger verlangen von der Beklagten restliche Mietzahlungen und eine Betriebskostennachforderung aus einem zwischenzeitlich beendeten Mietverhältnis.
Zwischen den Klägern als Vermietern und der Beklagten als Mieterin wurde unter dem 03./ 09.12.2012 ein Mietvertrag über eine Erdgeschosswohnung im Anwesen …straße … in … geschlossen. Vereinbart waren monatliche Kaltmietzahlungen von 760,00 EUR zuzüglich 210,00 EUR Nebenkostenvorauszahlungen. Gemäß § 4 Ziffer 1 Satz 1 und 2, Ziffer 2 Satz 5 des Mietvertrags gehören zu den vom Mieter zu tragenden Betriebskosten laut BetrKV insbesondere Kosten für die Dachrinnenreinigung. § 6 Ziffer 2 des Mietvertrags enthält folgende Regelung:
„Der Vermieter gewährt den Gebrauch der Mietsache in dem Zustand, in welchem sich die Mietsache bei Übergabe befindet. Der Zustand der Mietsache bei Übergabe stellt den vertragsgemäßen Zustand dar. (…)“
Das Mietverhältnis begann am 01.02.2013. Die Beklagte bewohnte die Wohnung zusammen mit einem Kind im Säuglingsalter. Am 18.12.2014 kam es an der Briefkastenanlage des Anwesens zu Beschädigungen durch Vandalismus.
Ab November 2013 kürzte die Beklagte ihre monatlichen Mietzahlungen um 145,50 EUR und, nachdem eine unter dem 29.04.2014 erstellte Nebenkostenabrechnung 2013 unter Einschluss anteiliger Kosten für „Hausmeister“ von 87,06 EUR, für „Grünanl.-u.Grundst.pflege“ von 167,81 EUR, für „Hausreinigung VH“ von 137,79 EUR und für „Wartung Dachrinne“ von 36,05 EUR eine Nachforderung von 608,41 EUR ergeben hatte und die Kläger die Vorauszahlungen ab Juni 2014 auf monatlich 235,00 EUR erhöht hatten, von Juni 2014 bis Februar 2015 um monatlich 149,25 EUR. Auf die Nebenkostennachforderung für 2013 zahlte die Beklagte insgesamt 410,95 EUR. Weitere Zahlungen zahlten die Beklagten auch auf die von den Klägern für November 2013 bis Oktober 2014 mit Schreiben der Klägervertreter vom 10.11.2014 angemahnten Restmieten nicht. Das Mietverhältnis wurde von den Parteien zum 31.07.2015 einvernehmlich beendet.
Die Kläger behaupten, die in der Nebenkostenabrechnung für 2013 umgelegten Dachrinnenreinigungsarbeiten seien im Dezember 2013 erbracht worden.
Mit ihrer Klage machen die Kläger restliche Mietzahlungen für November 2013 bis Mai 2014 in Höhe von monatlich 145,50 EUR und für Juni 2014 bis Februar 2015 in Höhe von monatlich 149,25 EUR, eine restliche Betriebskostennachforderung von – nach Abzug von 12,12 EUR für die Position „Sauberlaufmatten“ – 185,34 EUR und vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten in Höhe von 309,40 EUR geltend und beantragen,
1. die beklagte Partei zu verurteilen, an die klägerische Partei 2.547,09 EUR zuzüglich Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz p.a. aus jeweils 145,50 EUR seit dem 04.11.2013, 04.12.2013, 06.01.2014, 05.02.2014, 05.03.2014, 04.04.2014 und 06.05.2014, aus jeweils 149,25 EUR seit dem 05.06.2014, 05.07.2014, 04.08.2014, 04.09.2014, 06.10.2014, 05.11.2014, 04.12.2014, 06.01.2015 und 05.02.2015 und aus 185,34 EUR seit dem 29.05.2014 zu bezahlen und
2. die beklagte Partei zu verurteilen, an die klägerische Partei weitere 309,40 EUR zuzüglich Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz p.a. hieraus seit dem 25.11.2014 zu bezahlen.
Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.
Sie behauptet, im Herbst 2013 habe sich eine bis dahin um den Neustädter Bahnhof herum etablierte Drogenszene in das unmittelbare Wohnumfeld des Anwesens …straße … verlagert. Dies habe dazu geführt, dass auch tagsüber zwielichtige Gestalten in diesem Bereich und im Innenhof des Anwesens herumlungern würden, bereits Drogensüchtige vor der Tür der angemieteten Wohnung gestanden hätten, um sich durch Klopfen und Schellen Zutritt zu verschaffen, und die Beklagte auf der Straße durch stark alkoholisierte oder berauschte Personen angegangen worden sei. Der Wohnungseingangsbereich der Mietpartei K… sei beschmiert und mit Farbe verunstaltet worden. Die Beklagte habe sich tagsüber und nachts nicht mehr getraut, Fenster offen zu lassen oder ihr Kind auch nur kurzfristig allein in einem Raum der Wohnung zu lassen. Vor diesem Hintergrund sei die Sicherung von Türen und Fenstern völlig unzureichend und müsse mindestens der Widerstandsklasse 3 genügen. Die Hauseingangstür sei jedoch leicht zu öffnen, so dass Personen in das Anwesen eingedrungen seien, um dort im Keller zu übernachten. Drogensüchtige seien im Zusammenhang mit Beschaffungskriminalität in den Keller des Anwesens eingebrochen. Die Fenster ließen sich leicht von außen eindrücken. Die Beklagte meint, die Miete sei gemindert und am einbehaltenen Teil bestehe ein Zurückbehaltungsrecht. Die Positionen Hausmeisterkosten, Grünanlagenpflege und Hausreinigung in der Nebenkostenabrechnung 2013 könnten auf die Beklagte nicht umgelegt werden, weil diese Reinigungsarbeiten mangelhaft bzw. nur sporadisch durchgeführt worden seien. Weil der Innenhof von Ende September bis Anfang November regelmäßig mit Eicheln übersät gewesen sei, habe beim Überqueren des Innenhofes auf dem Weg zum dort gelegenen Müllplatz eine erhebliche Sturzgefahr bestanden. Weil der Bereich des Treppenhauses vor der Hintertür des Vorderhauses nicht gereinigt worden sei, seien einzelne Tüten und Plastikmüllteile durch den Hausflur geweht und Spinnweben nicht entfernt worden.
Das Gericht hat die Beklagte persönlich informatorisch angehört und Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugen S, G, Ki, W und Sch. Wegen des Ergebnisses der Beweiserhebungen und der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstands wird ergänzend auf die von den Prozessbevollmächtigten der Parteien zur Akte gereichten Schriftsätze samt Anlagen und die Protokolle der Sitzungen vom 31.08.2015 (Bl. 130 ff. d.A.) und 07.12.2015 (Bl. 148 ff. d.A.) verwiesen. Auf eine Vernehmung der Zeugen K wurde durch die Beklagte verzichtet.
Entscheidungsgründe
I.
Die Klage ist zulässig und im Wesentlichen begründet.
Die Kläger können gemäß § 535 Abs. 2 BGB i.V.m. § 4 des Mietvertrags für die Monate November 2013 bis Mai 2014 eine restliche Miete in Höhe von jeweils 145,50 EUR und für die Monate Juni 2014 bis Februar 2015 eine restliche Miete in Höhe von jeweils 149,25 EUR beanspruchen, weil die Miete gemäß § 536 BGB weder aufgrund einer mangelhaften Einbruchssicherung von Fenstern und Türen (dazu 1.) noch aufgrund einer nachteiligen Veränderung des Wohnumfeldes (dazu 2.) oder weder eines mangelhaften Reinigungszustandes des Treppenhauses und einer Sturzgefahr im Innenhof durch herabgefallene Eicheln (dazu 3.) gemindert war. Die Einrede des nichterfüllten Vertrags gemäß § 320 BGB als Druckmittel, um die Kläger zur Beseitigung der vermeintlichen Mängel anzuhalten, scheidet nach Beendigung des Vertragsverhältnisses ohnehin aus.
Zinsen aus den geltend gemachten Mietrückständen können die Kläger gemäß §§ 286 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1, 288 Abs. 1 BGB i.V.m. § 4 Ziffer 1 des Mietvertrags erst ab dem auf den dritten Werktag des jeweiligen Monats folgenden Tag beanspruchen, wobei ein Samstag im Sinne von § 4 Ziffer 1 kein Werktag ist, weil an Samstagen von Banken keine Zahlungsaufträge ausgeführt werden.
Aufgrund §§ 535 Abs. 2, 556 BGB i.V.m. § 4 Abs. 2 des Mietvertrags können die Kläger ferner die mit der Klage noch geltend gemachte restliche Nebenkostennachforderung von 185,34 EUR beanspruchen, weil die nach dem Mietvertragstext als sonstige Betriebskosten umlagefähigen Kosten für Dachrinnenreinigungsarbeiten durch eine im Dezember 2013 vorgenommene Dachrinnenreinigung tatsächlich entstanden sind (dazu 4.) und sich aus etwaigen Schlechtleistungen in Bezug auf die abgerechneten Kosten für Hausmeister, Hausreinigung und Grundstückspflege noch kein Kürzungsrecht ergibt (dazu 5.). Der Anspruch auf die aus der Betriebskostennachforderung geltend gemachten Zinsen ergibt sich nach dem anwaltlichen Mahnschreiben vom 10.11.2014 aus den §§ 286 Abs. 1, 288 Abs. 1 BGB, der Anspruch auf Erstattung der vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten nebst Zinsen aus den §§ 280, 286 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1, 288 Abs. 1 BGB i.V.m. § 4 Ziffer 1 des Mietvertrags, wobei sich die Höhe der erstattungsfähigen Rechtsanwaltskosten ausgehend von einem Geschäftswert von 1.764,75 EUR und einer 1,6-fachen Geschäftsgebühr gemäß Ziffern 2300, 1008 VV-RVG zuzüglich Pauschale gemäß Ziffer 7002 VV-RVG und Mehrwertsteuer gemäß Ziffer 7008 VV-RVG auf 309,40 EUR bemisst.
1. Dass die Sicherung von Türen und Fenstern hinter dem mietvertraglich vereinbarten oder von beiden Vertragsparteien vorausgesetzten Sicherheitsstandard des Anwesens nachteilig abwich, ergibt sich aus dem Beklagtenvortrag nicht schlüssig. Soweit die Beklagte beim Abschluss des Mietvertrags und Übergabe der Mietwohnung den damaligen Sicherheitsstandard des Anwesens in der Erwartung hingenommen haben sollte, das aus ihrer Sicht bis dahin ruhige Wohnumfeld werde sich künftig nicht wesentlich nachteilig verändern, und sich in dieser auch als Mutter eines Säuglings gehegten Sicherheitserwartung nun enttäuscht sieht, ist nicht ersichtlich, dass diese Erwartung Grundlage einer Beschaffenheitsvereinbarung der Mietvertragsparteien in Bezug auf einen von den Klägerin zu wahrenden Mindestsicherheitsstandard geworden wäre. Welche Sicherheitsvorkehrungen gegen Einbrüche mietvertraglich geschuldet sind, richtet sich mangels ausdrücklicher Regelung im Mietvertragstext nach dem Zustand, in dem sich das Anwesen bei der Anmietung für die Parteien erkennbar befunden hat, bzw. nach den für Gebäude dieser Art üblichen Sicherheitsstandards. Aufgrund welcher Umstände die Beklagte unabhängig von den zur Zeit der Errichtung oder einer etwaigen späteren Sanierung des Gebäudes geltenden allgemeinen Standards verlangen kann, dass die Fenster des streitgegenständlichen Anwesens „aktuellen Sicherheitsanforderungen“ genügen und die Schließanlage mindestens der Widerstandsklasse 3 entspricht, ist nicht erkennbar. Ein über eine Instandsetzung von vorhandenen Fenstern und Schließanlagen hinausgehender Anspruch auf Modernisierung der Sicherheitssysteme des Anwesens ergibt sich auch aus gehäuften Einbrüchen in der Nachbarschaft oder in dem Anwesen selbst grundsätzlich nicht (vgl. AG Berlin-Mitte, Urteil vom 06.09.2012, 27 C 30/ 12, zitiert nach juris, vgl. auch OLG Düsseldorf, Urteil vom 06.06.2002, 10 U 12/ 01, zitiert nach juris, Tn. 23 ff.). Mit der Pflicht zur Gebrauchsüberlassung aus § 535 Abs. 1 BGB übernimmt ein Vermieter auch – anders als die Beklagte meint – nicht zugleich eine generelle Einstandsverpflichtung für ein „subjektives Wohlempfinden und Geborgenheitsgefühl“ des Mieters in der angemieteten Wohnung, die geeignet wäre, den bei Übernahme der Wohnung durch die Beklagte vorgefundenen und gemäß § 6 Ziffer 2 Satz 2 des Mietvertrags als vertragsgemäß vereinbarten Sollzustand in Bezug auf den Einbruchsschutz zu verschärfen.
2. Nachteilige Veränderungen des Wohnumfeldes begründen einen Mangel nur, soweit hierdurch der Gebrauch der Wohnung zu Mietzwecken unmittelbar und erheblich beeinträchtigt wird. Aus dem Vorbringen, teilweise lungerten „zwielichtige Gestalten“ in unmittelbarer Umgebung des Objektes herum, es sei „auch schon vorgekommen“, dass bei der Beklagten Drogensüchtige an der Tür geklopft oder geschellt hätten, und sie sei auf der Straße (!) durch stark alkoholisierte oder berauschte Personen angegangen worden, ergibt sich eine unmittelbare und erhebliche Gebrauchsbeeinträchtigung in Bezug auf die von der Beklagten gemietete Wohnung noch nicht. Auch die von der Beklagten behaupteten Einbrüche und Vandalismusschäden im Bereich anderer Wohnungen des Anwesens und nicht mitvermieteter Kellerräume sind nicht geeignet, die Eignung der Wohnung zum vertraglich vorausgesetzten Wohngebrauch unmittelbar erheblich zu schmälern. Weder aus dem Mietvertragstext noch aus üblichen Gepflogenheiten des Rechtsverkehrs auf dem Dresdner Wohnungsmarkt lässt sich ableiten, dass die Kläger bei Abschluss des Mietvertrags das Risiko einer von ihnen nicht provozierten und nicht beherrschbaren Verlagerung von Kriminalitätsschwerpunkten und Drogenszenen in das Wohnumfeld auf sich nehmen wollten, dem die beklagte Mieterin während der Mietzeit wie jeder Hausbewohner zwangsläufig ausgesetzt war. Befürchtungen und Verunsicherungen der Beklagten, auch wenn wie angesichts von Einbrüchen in das Anwesen …straße … in … noch so verständlich und begründet gewesen sein mögen, erheben von der Beklagten bei Mietvertragsschluss einseitig gehegte und von einem „normalen Durchschnittsmieter“ geteilte Erwartungen in die Sicherheit der Wohngegend nicht zu einer die Kläger bindenden Beschaffenheitsvereinbarung.
3. Soweit die Beklagte geltend macht, durch das Treppenhaus seien aufgrund unzureichender Reinigung einzelne Tüten und Plastikmüllteile geweht und Spinnweben nicht entfernt worden, und soweit von ihrem zeugenschaftlich vernommenen Lebensgefährten G ausgesagt wurde, mitunter seien im Treppenhaus trotz unmittelbar vorangegangener Reinigung noch zwei bis drei Stück Bonbonpapier oder Laub und auf der Briefkastenanlage drei bis vier Werbeprospekte zurückblieben, ergibt sich hieraus bereits kein Mangel, durch den die Nutzbarkeit der von der Beklagten angemieteten Wohnung im Sinne von § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB erheblich eingeschränkt worden wäre. Dies gilt letztlich auch, soweit die Beweisaufnahme bestätigt hat, dass in den Monaten September bis November mitunter zahlreiche Eicheln und Laub im Innenhof verstreut waren. Abgesehen davon, dass die Beklagte im Vorderhaus wohnt und hiervon im Wesentlichen nur auf dem Weg zum Mülltonnenstellplatz betroffen war, ist das Gericht im Ergebnis der am 07.12.2015 durchgeführten Beweisaufnahme von einer hierdurch begründeten erheblichen Sturzgefahr nicht überzeugt. Zwar bekundete der Zeuge G im Gegensatz insbesondere zu den Zeugen W und Sch, die Eicheln hätten in dieser Zeit teilweise so dicht gelegen, dass man auf dem wenige Meter langen Weg zur Müllanlage oder zum Fahrradständer „kaum“ durchgekommen sei, ohne auf Eicheln zu treten. Dass er selbst oder sonst jemand deswegen einmal zu Sturz gekommen wäre, vermochten jedoch weder der Zeuge G noch die übrigen Zeugen zu bekunden. Das Gericht geht daher davon aus, dass es auch in den Monaten September bis November zumindest in der Regel möglich war, sich auf diese jahreszeitlich bedingten Umwelteinflüsse beim Betreten des Hofes einzurichten und das Risiko eines Sturzes zu beherrschen.
4. Daran, dass die in der Nebenkostenabrechnung anteilig auf die Beklagte umgelegten Dachrinnenreinigungskosten für eine am 04.12.2013 durchgeführte Dachrinnenreinigung tatsächlich angefallen sind, hat das Gericht aufgrund der Aussage des Zeugen S keine Zweifel. Das Aussageverhalten des Zeugen, der entsprechenden Klägervortrag bestätigte, war sachlich und von keinerlei Anzeichen dafür getragen, dass er an einem für die Kläger günstigen Ausgang des Rechtsstreits persönlich interessiert wäre. Als Gedächtnisstütze konnte sich der Zeuge insbesondere auf von ihm während der Arbeiten gefertigte Lichtbilder beziehen.
5. Dass die in der Nebenkostenabrechnung 2013 anteilig auf die Beklagte umgelegten Hausmeister-, Hausreinigungs- bzw. Gartenpflegekosten tatsächlich angefallen sind, hat die Beklagte nicht substantiiert in Abrede gestellt. Soweit sie geltend macht, diese Arbeiten seien – wie vom Lebensgefährten der Beklagten im Oktober und November 2013 wiederholt gerügt – unzureichend gewesen, ergibt sich hieraus für sich genommen auch unter Gesichtspunkt eines etwaigen Verstoßes gegen den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit noch kein Kürzungsrecht der Beklagten (vgl. AG Dresden, Urteil vom 13.06.2006, 140 C 4830/05, zitiert nach juris, Tn. 6, sowie Wall, jurisPR-MietR 26/2006, Anmerkung 3). Auch nach dem mit Beschluss vom 26.06.2015 unter Ziffer 2 erteilten Hinweis hat die Beklagte nicht vorgetragen, wann die Kläger welche aufgrund der zwischen ihnen bzw. der Wohnungseigentümergemeinschaft und den Dienstleistern bestehenden Vertragsbeziehungen vorhandenen Möglichkeiten versäumt hätten, auf eine Kürzung des für Hausreinigungs- oder Grünanlagenpflege entrichteten Entgelts hinzuwirken. Entsprechender Sachvortrag – erforderlichenfalls nach Einsichtnahme in die Abrechnungsbelege – wäre jedoch schon deshalb erforderlich gewesen, weil das Dienstvertragsrecht gemäß §§ 611 ff. BGB eine Sanktionierung von Leistungsmängeln grundsätzlich nicht durch Minderung des Vergütungsanspruchs, sondern (ggfs. nach Abmahnung) durch Kündigung der Vertragsbeziehung vorsieht.
II.
Die Kostenentscheidung beruht auf den §§ 91, 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf § 709 ZPO.
