Falls ein Mieter in seinen angemieteten Gewerberäumen die Miete mindern möchte, gibt es einige Punkte die der Mieter beachten muss. Die Voraussetzungen einer Mietminderung sollten Schritt für Schritt überprüft werden, nur so kann ein anschließender Erfolg gewährleistet werden. Bei der Prüfung der einzelnen Punkte sollte man möglichst genau vorgehen, da man sonst riskiert, dass die eigene Argumentation durch die Gegenpartei außer Kraft gesetzt wird.
Die Voraussetzungen der Mietminderung sind laut § 536 BGB zwar geregelt, werden jedoch je nach Situation betrachtet und ausgelegt. In der Regel kommt es vor allem darauf an, ob ein Mietmangel bereits vor Abschluss des Gewerbemietvertrags bestanden hat oder erst nach dem Vertragsabschluss entstanden ist. Hierbei wird zwischen einem anfänglichem Mangel und einem nachträglichen Mangel unterschieden. Allerdings gibt es noch mehre Aspekte, die bei einer Mietminderung zu beachten sind. Diese lassen sich am besten durch eine Checkliste verdeutlichen.
Checkliste – Wann kann (k)eine Mietminderung beantragt werden?
- Falls dem Mieter der Mangel schon vor Vertragsabschluss bekannt war, kann er im Nachhinein keine Mietminderung mehr fordern.
- Hat der Mieter den Mangel selbst verursacht, so muss er selbst für den entstandenen Schaden aufkommen und kann die Miete nicht mindern.
- Wurde der Mangel vom Vermieter vorher genannt und vom Mieter akzeptiert, so besteht keine Chance auf Mietminderung. Anders sieht es aus, wenn der Vermieter den Mangel wissentlich verschwiegen hat.
- Bestand während der Mietzeit ein Mangel, den der Mieter nicht beim Vermieter bemängelt hat, so kann er die Miete nicht nachträglich mindern. Nimmt der Mieter den Mangel nämlich über längere Zeit hin und zahlt seine volle Miete, so kann diese nicht zurückgefordert werden. Allerdings kann er die Miete künftig mindern.
- Hat der Mieter den Schaden trotz offensichtlicher Erkennbarkeit nicht gesehen, so gilt das als grob fahrlässig und er kann die Miete nicht mindern. Anders sieht es aus, wenn die Mängel verborgen und schwer zu erkennen sind.
- Der Mieter hat die Pflicht zur Mängelanzeige, was bedeutet, dass er einen Schade oder Mangel während der Mietzeit dem Vermieter mitteilen muss. Tut er das nicht, kann der Vermieter auch keine Abhilft schaffen und somit kann der Mieter keine Mietminderung fordern. Es sei denn, er hat die Mängel bereits genannt und der Vermieter hat nicht reagiert und sie nicht beseitigt. Falls der Vermieter sich um die Beseitigung kümmert, aber erfolglos bleibt, kann eine erneute Frist gesetzt werden, damit der Mangel umgehend behoben wird.
- Falls der Mietvertrag eine Kleinreparaturklausel enthält, dann muss der Mieter kleine Schäden von ca. 75 – 250 EUR selbst bezahlen. Der Betrag gilt allerdings auf das ganze Jahr gesehen und hängt stark von der Größe des Objekts und der Höhe der Miete ab. Je höher also die Miete ist, desto höher ist auch der Betrag, den der Mieter für kleinere Schäden selbst bezahlen muss.
- Enthält der unterschriebene Mietvertrag eine Klausel, die das Minderungsrecht einschränkt oder gar ganz außer Kraft setzt, ist diese nicht rechtskräftig. Laut Gesetz muss eine Mietminderung immer möglich sein, wenn Mängel vorhanden sind oder entstehen.
- Sogenannte Schönheitsreparaturen müssen vom Mieter in der Regel auch selbst bezahlt werden. Hier kann man von einem Verschleiß der Räumlichkeiten ausgehen, so dass keine Mietminderung gefordert werden kann.
Berechnung der Minderungsquote
Zunächst muss der Mieter selbst einschätzen, wie stark er durch die Mängel beeinträchtigt wird. Anhand dieser Einschätzung legt er dann selbst fest, was eine angemessene Minderungsquote für die Miete ist. Zur Orientierung können Mietminderungstabellen dienen. Diese leiten sich anhand von einschlägigen Gerichtsurteilen ab. Gerade im Gewerbemietrecht gibt es viele spezielle Urteile, die zur Orientierung dienen können. So auch ein Beschluss des BGH (WM 1963, 321, OLG Dresden ZMR 2006, 922), falls ein Mietvertrag bereits abgeschlossen wurde, bevor das gewerbliche Gebäude fertig gestellt wurde und anschließend Mängel nachgewiesen werden können.
Worauf kommt es bei einer Mietminderung maßgeblich an?
Maßgeblich für die Mietminderung und die Beurteilung eines entsprechenden Mangels ist das, was Mieter und Vermietet im Mietvertrag vereinbart haben. Zudem ist wichtig, wie der Sollzustand des Mietobjekts ist und wie der Istzustand ist. Wenn laut Vertrag der Sollzustand völlig vom Istzustand abweicht, kann man davon ausgehen, dass erhebliche Mängel vorliegen. Somit kann eine Mietminderung gefordert werden. Gerne beraten wir sie zum weiteren Vorgehen.
