Übersicht
- Das Wichtigste in Kürze
- Mietrechtliche Fallstudie: Rechte und Pflichten zwischen Mieter und Vermieter
- Der Fall vor Gericht
- Die Schlüsselerkenntnisse
- Häufig gestellte Fragen (FAQ)
- Welche Rechte haben Mieter bei eigenmächtiger Kellerraumentziehung durch den Vermieter?
- Ab wann und in welcher Höhe ist eine Mietminderung bei fehlendem Kellerraum möglich?
- Welche Auskunftspflichten hat der Vermieter bei zweckentfremdeter Nutzung vermieteter Räume?
- Wann muss ein Ersatzkellerraum vom Mieter akzeptiert werden?
- Wie können Mieter ihre Ansprüche bei Verlust von Kellerbesitz rechtlich durchsetzen?
- Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
- Wichtige Rechtsgrundlagen
- Das vorliegende Urteil
Das Wichtigste in Kürze
- Gericht: Amtsgericht Brühl
- Datum: 03.04.2020
- Aktenzeichen: 23 C 182/18
- Verfahrensart: Teilurteil im Zivilprozess
- Rechtsbereiche: Mietrecht, Allgemeines Schuldrecht
Beteiligte Parteien:
- Kläger: Mieter einer Dachgeschosswohnung, der Ansprüche wegen rechtswidriger Weitervermietung eines mitvermieteten Kellerraums und Nutzungseinschränkungen seines Tiefgaragenstellplatzes geltend macht. Er fordert Auskunft und ggf. Mietminderung.
- Beklagte: Vermieterin der Wohnung, die keine ausreichende Auskunft über die Weitervermietung des Kellerraums geben kann und eine Minderungsanspruchshöhe in Frage stellt. Sie fordert im Rahmen einer Widerklage Zahlungen des Klägers.
- Streitverkündete: Verwalterin, die auf Seiten der Beklagten dem Rechtsstreit beigetreten ist.
Um was ging es?
- Sachverhalt: Der Kläger stellte fest, dass der ihm mitvermietete Kellerraum ohne sein Wissen weitervermietet wurde und sein Zugang dazu seit Herbst 2015 nicht mehr möglich war. Zudem wurde die Tiefgarage, in der sich sein Stellplatz befand, von der Stadt Hürth mit einem Nutzungsverbot belegt. Der Kläger forderte daher Auskunft, Mietminderung und einen Ersatzkeller.
- Kern des Rechtsstreits: Der Kern des Rechtsstreits lag in der Frage, ob die Beklagte dem Kläger rechtswidrig den Zugang zum Kellerraum verweigerte, was einen Anspruch auf Auskunft über die Weitervermietung und eine Mietminderung begründen würde.
Was wurde entschieden?
- Entscheidung: Der Auskunftsanspruch des Klägers gegen die Beklagte wurde für begründet erklärt. Seine weiteren Anträge wurden jedoch nicht sämtlich bestätigt, insbesondere lag keine Prozesshandlungen als Anerkenntnis der Beklagten vor.
- Begründung: Die Auskunftspflicht der Beklagten wurde aus § 242 BGB (Treu und Glauben) abgeleitet, da die Mietbeziehung die Parteien in einer Weise verband, dass der Kläger auf Informationen zur Bewertung seiner Rechtsposition angewiesen war. Die Beklagte konnte die notwendige Auskunft unschwer erteilen.
- Folgen: Die Beklagte muss die geforderte Auskunft erteilen. Die genauen Kostenfolgen werden im Schlussurteil entschieden. Die Möglichkeit, anderweitige Rechte und Ansprüche geltend zu machen, bleibt bestehen. Die Vorläufige Vollstreckbarkeit ist gegen Sicherheitsleistung gewährleistet.
Mietrechtliche Fallstudie: Rechte und Pflichten zwischen Mieter und Vermieter
Das Mietrecht ist ein komplexes Rechtsgebiet, das Mieter und Vermieter gleichermaßen beschäftigt. Besonders bei Fragen der Mietminderung und Auskunftspflichten gibt es viele Fallstricke, die beiden Parteien nicht immer klar sind. Die Rechte und Pflichten in einem Mietverhältnis sind vielfältig und betreffen zahlreiche Aspekte des Zusammenlebens – von der Wohnflächenberechnung bis hin zu Kündigungsfristen.
Ob Untervermietung, Nebenkosten oder die Nutzung von Kellerräumen – mietrechtliche Ansprüche können schnell zu Streitigkeiten führen. Der Mieterbund und Gerichte spielen dabei eine wichtige Rolle, um die Interessen von Mietern und Vermietern zu klären und faire Lösungen in komplexen Wohnraumversorgungsfragen zu finden. Im Folgenden wird ein konkreter Fall beleuchtet, der exemplarisch die Herausforderungen in diesem Rechtsbereich aufzeigt.
Der Fall vor Gericht
Vermieter entzog Mieter eigenmächtig Kellerraum – Gericht ordnet Auskunftspflicht an
Ein Mieter einer Dachgeschosswohnung in der L-Straße in I1 erhielt durch das Amtsgericht Brühl einen wichtigen Teilerfolg in seinem Rechtsstreit mit der Vermieterin. Der seit 2012 bestehende Mietvertrag umfasste neben der 60 Quadratmeter großen Wohnung auch einen Kellerraum von etwa 6 Quadratmetern sowie einen Tiefgaragenstellplatz.
Unerlaubter Besitzentzug des vermieteten Kellerraums
Im April 2016 musste der Mieter feststellen, dass das Schloss seines Kellerraums ausgetauscht worden war und sich darin nicht mehr seine persönlichen Gegenstände, darunter auch sein Fahrrad, befanden. Wie sich herausstellte, hatte die Vermieterin den Raum ohne Wissen oder Zustimmung des Mieters anderweitig vermietet. Der Mieter hatte den Kellerraum zuletzt im Herbst 2015 genutzt. Erst im Oktober 2016 bot die Vermieterin einen Ersatzkellerraum an, den der Mieter zunächst ablehnte und erst im September 2019 akzeptierte.
Gerichtlich angeordnete Auskunftspflicht der Vermieterin
Das Amtsgericht Brühl gab dem Auskunftsbegehren des Mieters statt. Die Vermieterin muss nun offenlegen, seit wann genau sie den Kellerraum an einen anderen Mieter weitervermietet hat. Das Gericht stützte seine Entscheidung auf § 242 BGB (Treu und Glauben) und betonte, dass die Vermieterin durch Verbotene Eigenmacht und unter Verletzung ihrer mietvertraglichen Pflichten gehandelt habe.
Begründung des Gerichts zur Auskunftspflicht
In seiner Urteilsbegründung stellte das Gericht klar, dass der Mieter in entschuldbarer Weise über den Umfang seines Mietminderungsanspruchs im Ungewissen ist. Das Gericht betonte, dass ein Mieter darauf vertrauen dürfe, den Besitz am Kellerraum zu behalten, auch wenn dieser über den Winter nicht aufgesucht wird. Die Einrede der Vermieterin, dass ihr keine Unterlagen der ehemaligen Verwalterin zur Verfügung stünden, ließ das Gericht nicht gelten. Die Vermieterin sei verpflichtet, bei ihrer früheren Verwalterin entsprechende Nachforschungen einzuholen, da diese in ihrem Verantwortungsbereich tätig geworden sei.
Streit um Mietminderung und weitere Ansprüche
Der Mieter macht einen monatlichen Minderungsanspruch von 50 Euro für den vorenthaltenen Kellerraum geltend. Die Vermieterin hingegen vertritt die Position, dass eine eventuelle Minderung lediglich 35 Euro monatlich betragen könne. Die endgültige Entscheidung über die Höhe der Mietminderung und die damit verbundene Erstattung zu viel gezahlter Miete wurde vom Gericht noch nicht getroffen. Das Urteil wurde gegen eine Sicherheitsleistung von 250 Euro für vorläufig vollstreckbar erklärt.
Die Schlüsselerkenntnisse
Ein Vermieter muss Auskunft darüber erteilen, seit wann er einen vermieteten Kellerraum unberechtigt an einen anderen Mieter weitervergeben hat. Dies gilt auch dann, wenn die Unterlagen bei einer ehemaligen Hausverwaltung liegen – der Vermieter muss in diesem Fall dort nachforschen. Der Mieter hat bei unberechtigtem Entzug des Kellerraums einen Mietminderungsanspruch, dessen Höhe er erst nach Kenntnis des Zeitpunkts der Weitervermietung genau beziffern kann.
Was bedeutet das Urteil für Sie?
Als Mieter haben Sie ein Recht darauf zu erfahren, seit wann Ihnen vermietete Räume (wie ein Kellerraum) anderweitig vergeben wurden. Der Vermieter muss Ihnen diese Information beschaffen – auch wenn eine frühere Hausverwaltung dafür zuständig war. Sie können dann für den gesamten Zeitraum, in dem Sie den Kellerraum nicht nutzen konnten, die Miete mindern. Dies gilt selbst dann, wenn Sie den Kellerraum über längere Zeit nicht aufgesucht haben.
Ihnen wurde der Kellerraum entzogen?
Wurde Ihnen als Mieter ungerechtfertigt der Zugang zu Ihrem Kellerraum verwehrt, stehen Ihnen Rechte zu. Die Auskunftspflicht des Vermieters klärt die Dauer der unberechtigten Nutzung und bildet die Grundlage für Ihre Mietminderung. Gern unterstützen wir Sie dabei, Ihre Ansprüche durchzusetzen und die Ihnen zustehende Entschädigung zu erhalten.
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Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Welche Rechte haben Mieter bei eigenmächtiger Kellerraumentziehung durch den Vermieter?
Ist der Keller im Mietvertrag als Mietgegenstand vereinbart, darf der Vermieter diesen nicht eigenmächtig entziehen. Ein solcher Entzug stellt eine Vertragsverletzung dar und berechtigt zu folgenden Maßnahmen:
Mietminderung
Der Mieter kann die Miete mindern, solange der Vermieter keinen nutzbaren Keller zur Verfügung stellt. Die Minderungshöhe richtet sich nach der Beeinträchtigung:
- Bei vollständiger Entziehung: 2-5% der Gesamtmiete
- Bei Unbenutzbarkeit der gesamten Kellerfläche eines Einfamilienhauses: bis zu 20%
Durchsetzung des Nutzungsrechts
Wurde der Keller im Mietvertrag zugesichert, kann der Mieter seinen Anspruch auf Kellernutzung gerichtlich durchsetzen. Der Vermieter muss den Keller in einem vertragsgemäßen, mangelfreien Zustand übergeben.
Schadensersatz
Bei Beschädigung oder Verlust von Gegenständen durch eigenmächtige Kellerräumung kann der Mieter Schadensersatz verlangen. Dies gilt allerdings nur, wenn der Keller rechtmäßig genutzt wurde.
Teilkündigung des Kellers
Eine Teilkündigung des Kellers durch den Vermieter ist nur in besonderen Fällen möglich, etwa wenn die Fläche nachweislich für andere Mieter benötigt wird. Der Vermieter muss dafür eine konkrete Bauabsicht nachweisen und die bauliche Maßnahme muss zulässig sein.
Ausnahme bei unberechtigter Nutzung
Nutzt ein Mieter einen Kellerraum ohne vertragliche Vereinbarung oder ausdrückliche Genehmigung, kann der Vermieter die Nutzung jederzeit unterbinden. In diesem Fall bestehen keine Ansprüche auf Mietminderung oder Schadensersatz.
Ab wann und in welcher Höhe ist eine Mietminderung bei fehlendem Kellerraum möglich?
Die Mietminderung tritt kraft Gesetzes automatisch ein, sobald der im Mietvertrag zugesicherte Kellerraum nicht zur Verfügung steht. Die rechtliche Grundlage hierfür bildet § 536 BGB, wonach bei Mängeln, die die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch mindern, nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten ist.
Höhe der Mietminderung
Die Rechtsprechung sieht bei einem fehlenden Kellerraum folgende Minderungsquoten vor:
- 5% der Bruttokaltmiete wenn der im Mietvertrag zugesicherte Keller komplett fehlt
- 10% der Bruttokaltmiete wenn sich der vertraglich vereinbarte, abschließbare Keller lediglich als Abstellfläche erweist
- 2% der Bruttokaltmiete bei nur zeitweise eingeschränkter Nutzbarkeit des Kellerraums
Berechnung der Minderungshöhe
Die Minderungsquote kann auch anhand der Kellergrundfläche ermittelt werden. Dabei wird die Grundfläche des Kellers mit der Hälfte angesetzt. Wenn beispielsweise die Grundfläche des Kellers laut Mietvertrag 10 m² beträgt, erscheint ein Grundflächenansatz von 5 m² als angemessen, was einer Mietminderung von 5 Prozent entspricht.
Voraussetzungen für die Minderung
Für eine wirksame Mietminderung müssen folgende Bedingungen erfüllt sein:
Der Kellerraum muss ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart sein. Die Nutzungseinschränkung muss erheblich sein – unerhebliche Beeinträchtigungen berechtigen nicht zur Mietminderung. Die Minderung greift auch dann, wenn Sie gezwungen sind, einen Wohnraum als Kellerersatz zu nutzen und dadurch die vertragsgemäße Nutzung dieses Raums eingeschränkt ist.
Welche Auskunftspflichten hat der Vermieter bei zweckentfremdeter Nutzung vermieteter Räume?
Gesetzliche Grundlagen der Auskunftspflicht
Bei Verdacht auf Zweckentfremdung von Wohnraum muss der Vermieter nur dann Auskunft erteilen, wenn ein hinreichender Anfangsverdacht für eine Zweckentfremdung vorliegt. Ermittlungen ins Blaue hinein sind nicht von der Rechtsgrundlage gedeckt. Es muss ein personen- oder objektbezogener Anfangsverdacht bestehen.
Umfang der Auskunftspflicht
Die Behörde muss konkrete Anhaltspunkte vorweisen, die auf eine drohende, hinreichend konkretisierte zweckentfremdungsrechtliche Gefahr hinweisen. Eine Zweckentfremdung liegt vor, wenn Wohnraum:
- für wiederholte Kurzzeitvermietung oder Fremdenbeherbergung genutzt wird
- für gewerbliche Zwecke verwendet wird
- länger als drei Monate leer steht
Durchsetzung der Auskunftsrechte
Wenn Sie als Mieter eine zweckentfremdete Nutzung vermuten, können Sie dies der zuständigen Behörde melden. Die Behörde kann dann vom Vermieter detaillierte Auskünfte über die Nutzung der Räume verlangen. Bei Verstößen gegen die Auskunftspflichten drohen dem Vermieter Bußgelder von bis zu 50.000 €.
Die Behörde kann auch auf allgemeine oder konkrete Erfahrungen zurückgreifen, um einen Anfangsverdacht zu begründen. Der Vermieter muss dann nachweisen, dass keine Zweckentfremdung vorliegt oder eine entsprechende Genehmigung einholen.
Wann muss ein Ersatzkellerraum vom Mieter akzeptiert werden?
Ein Ersatzkellerraum muss nur dann akzeptiert werden, wenn er dem ursprünglich vermieteten Kellerraum in wesentlichen Merkmalen entspricht. Die Zumutbarkeit bemisst sich dabei an mehreren Kriterien:
Gleichwertigkeit der Räumlichkeiten
Der angebotene Ersatzkellerraum muss vergleichbare Eigenschaften aufweisen wie der ursprüngliche Kellerraum. Dazu gehören insbesondere die Größe, Zugänglichkeit und Nutzbarkeit. Ein deutlich kleinerer oder feuchterer Kellerraum muss nicht akzeptiert werden.
Lage und Erreichbarkeit
Die Entfernung zur Wohnung spielt eine wichtige Rolle. Wenn der Ersatzkellerraum nur über ein Nachbarhaus erreichbar ist, kann dies bereits einen Minderungsgrund von 3% der Miete darstellen. Der neue Kellerraum sollte ohne unverhältnismäßigen Mehraufwand erreichbar sein.
Nutzungseinschränkungen
Wenn der Ersatzkellerraum bauliche Mängel aufweist oder in seiner Nutzbarkeit eingeschränkt ist, können Sie ihn ablehnen. Bei einem feuchten Keller in einem Neubau besteht beispielsweise ein Minderungsrecht, während dies bei einem Altbau unter Umständen hingenommen werden muss.
Zeitliche Komponente
Bei einer vorübergehenden Ersatzlösung gilt: Je länger die Dauer der Ersatznutzung sein soll, desto höhere Anforderungen werden an die Gleichwertigkeit gestellt. Eine Übergangslösung von wenigen Wochen kann eher zugemutet werden als eine langfristige Änderung.
Wie können Mieter ihre Ansprüche bei Verlust von Kellerbesitz rechtlich durchsetzen?
Bei Verlust des Kellerbesitzes stehen Mietern mehrere rechtliche Durchsetzungsmöglichkeiten zur Verfügung. Der erste Schritt ist immer die unverzügliche schriftliche Mängelanzeige an den Vermieter.
Mietminderung und Auskunftsanspruch
Wenn der Kellerraum nicht mehr zugänglich ist oder anderweitig vermietet wurde, können Sie die Miete entsprechend mindern. Die Minderungsquote beträgt je nach Einzelfall zwischen 2% und 5% der Gesamtmiete. Bei vollständiger Unbenutzbarkeit der Kellerfläche eines Hauses sind sogar bis zu 20% Mietminderung möglich.
Zusätzlich steht Ihnen ein Auskunftsanspruch nach § 242 BGB zu. Sie können vom Vermieter Informationen darüber verlangen, seit wann der Kellerraum nicht mehr zur Verfügung steht. Diese Information ist wichtig, um die rückwirkende Mietminderung korrekt zu berechnen.
Dokumentation und Beweissicherung
Die sorgfältige Dokumentation des Kellerverlusts ist entscheidend für die Durchsetzung Ihrer Ansprüche. Dazu gehören:
- Fotos vom ursprünglichen Zustand des Kellers
- Schriftliche Aufzeichnungen über den Zeitpunkt der Entdeckung
- Namen möglicher Zeugen
- Inventarliste der im Keller gelagerten Gegenstände
Durchsetzung der Ansprüche
Wenn der Vermieter nicht reagiert, können Sie:
Die geminderte Miete direkt einbehalten. Eine vorherige Ankündigung der Minderung ist nicht erforderlich, aber empfehlenswert. Die Minderung wirkt automatisch kraft Gesetzes.
Ein Zurückbehaltungsrecht ausüben, selbst wenn das Minderungsrecht ausgeschlossen sein sollte. Dies bedeutet, Sie können einen angemessenen Teil der Miete bis zur Wiederherstellung des vertragsgemäßen Zustands einbehalten.
Bei Schadensersatzansprüchen wegen beschädigter oder abhanden gekommener Gegenstände müssen Sie nachweisen, dass der Vermieter den Schaden zu vertreten hat. Beachten Sie dabei, dass für hochwertige Gegenstände im Keller besondere Sorgfaltspflichten gelten.
Bitte beachten Sie, dass die Beantwortung der FAQ Fragen keine individuelle Rechtsberatung ersetzen kann. Haben Sie konkrete Fragen oder Anliegen? Zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren – wir beraten Sie gerne.
Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
Verbotene Eigenmacht
Eine unerlaubte eigenmächtige Handlung, bei der jemand ohne Berechtigung in die Rechte eines anderen eingreift. Im Mietrecht liegt sie vor, wenn der Vermieter eigenmächtig dem Mieter den Besitz an der Mietsache entzieht. Dies verstößt gegen § 858 BGB und ist rechtswidrig. Ein Vermieter darf beispielsweise nicht eigenmächtig Schlösser austauschen oder dem Mieter den Zugang zu vermieteten Räumen verwehren. Der Mieter kann sich dagegen mit Besitzschutzansprüchen wehren.
Auskunftspflicht
Eine rechtliche Verpflichtung, einem anderen bestimmte Informationen zugänglich zu machen. Sie basiert hier auf § 242 BGB (Treu und Glauben) und tritt ein, wenn jemand ohne diese Informationen seine Rechte nicht durchsetzen kann. Im Mietrecht muss der Vermieter beispielsweise Auskunft über die Berechnung von Nebenkosten oder – wie im vorliegenden Fall – über die Dauer einer unrechtmäßigen Weitervermietung geben.
Mietminderung
Eine gesetzlich geregelte Herabsetzung der Miete bei Mängeln der Mietsache gemäß § 536 BGB. Die Minderung tritt automatisch ein, wenn die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache eingeschränkt ist. Die Höhe richtet sich nach dem Ausmaß der Beeinträchtigung. Zum Beispiel kann der Verlust eines Kellerraums je nach dessen Bedeutung für den Mietgebrauch eine Minderung von 5-10% der Gesamtmiete rechtfertigen.
Treu und Glauben
Ein fundamentaler Rechtsgrundsatz (§ 242 BGB), der verlangt, dass sich Vertragsparteien fair und redlich verhalten müssen. Er verpflichtet zur Rücksichtnahme auf die berechtigten Interessen des anderen und verbietet rechtsmissbräuchliches Verhalten. Im Mietrecht bedeutet dies etwa, dass ein Vermieter nicht willkürlich in die Rechte des Mieters eingreifen darf oder Informationen zurückhalten darf, die der Mieter zur Durchsetzung seiner Rechte benötigt.
Vorläufige Vollstreckbarkeit
Eine gerichtliche Anordnung, die es erlaubt, ein Urteil schon vor seiner Rechtskraft durchzusetzen, wenn eine Sicherheit geleistet wird. Geregelt in §§ 708 ff. ZPO. Die Sicherheitsleistung (hier 250 Euro) soll dabei mögliche Schäden ausgleichen, falls das Urteil später aufgehoben wird. Dies ermöglicht dem Gläubiger eine schnellere Durchsetzung seiner Ansprüche, schützt aber gleichzeitig die Interessen des Schuldners.
Wichtige Rechtsgrundlagen
- § 535 BGB – Pflichten des Vermieters: Dieser Paragraph legt die grundlegenden Verpflichtungen des Vermieters fest, insbesondere die Bereitstellung der Mietsache in einem vertragsgemäßen Zustand und deren Erhaltung. Im vorliegenden Fall ist die Beklagte verpflichtet, dem Kläger den gemieteten Kellerraum uneingeschränkt zur Verfügung zu stellen. Da die Beklagte den Kellerraum jedoch ohne Zustimmung des Klägers weitervermietet hat, verletzt sie diese vertraglichen Pflichten.
- § 536 BGB – Mietminderung bei Mängeln: Nach diesem Gesetz hat der Mieter das Recht, die Miete zu mindern, wenn die Mietsache Mängel aufweist, die ihre Gebrauchstauglichkeit beeinträchtigen. Im vorliegenden Fall wurde dem Kläger der Zugang zum Kellerraum entzogen, da dieser an einen anderen Mieter weitervermietet wurde. Dies stellt einen Mangel dar, der eine Mietminderung rechtfertigt.
- § 257 BGB – Auskunftspflichten: Dieser Paragraph gewährt dem Vertragspartner das Recht, vom anderen Vertragspartner Auskünfte über zur Führung des Vertrags notwendigen Tatsachen zu verlangen. Der Kläger hat gemäß § 257 BGB Anspruch darauf, von der Beklagten zu erfahren, seit wann der Kellerraum weitervermietet wurde. Die Beklagte ist daher verpflichtet, diese Informationen offenzulegen.
- § 242 BGB – Leistung nach Treu und Glauben: Dieser Paragraph verpflichtet die Vertragsparteien, ihre Rechte nach Treu und Glauben auszuüben und die Interessen des anderen Teils nicht unbillig zu beeinträchtigen. Die unautorisierte Weitervermietung des Kellerraums durch die Beklagte könnte gegen diese Verpflichtung verstoßen, da sie dem Kläger den vertraglich zugesicherten Nutzen des Kellerraums entzogen hat.
- § 536a BGB – Schadensersatz neben der Mietminderung: Dieser Paragraph ermöglicht es dem Mieter, Schadensersatz zu fordern, wenn der Vermieter den Mangel zu vertreten hat. Sollte die Weitervermietung des Kellerraums ohne Zustimmung des Klägers zu einem finanziellen Nachteil geführt haben, könnte der Kläger zusätzlich zur Mietminderung Schadensersatz geltend machen.
Das vorliegende Urteil
Amtsgericht Brühl – Az.: 23 C 182/18 – Teilurteil vom 03.04.2020
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