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Mietminderung wegen undichter Eingangstür und herausgerissener Fliesen

LG Dessau-Roßlau – Az.: 4 O 510/11 – Urteil vom 25.07.2012

1. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin einen Betrag von 18.694,49 € nebst Zinsen in Höhe von 8 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz auf 1.272,48 € für den Zeitraum vom 04. Mai bis 15. Juni 2010, auf weitere 727,52 € seit dem 16.06.2010, auf weitere 1.272,48 € seit dem 04.06.2010, auf weitere 1.272,48 € seit dem 06.07.2010, auf weitere 1.272,48 € seit dem 04.08.2010, auf weitere 1.272,48 € in dem Zeitraum vom 04.09.2010 bis zum 13.09.2010, auf weitere 727,52 € in dem Zeitraum vom 14.09. bis zum 15.10.2010, auf weitere 182,56 € seit dem 16.10.2010, auf weitere 1.272,48 € seit dem 05.10.2010, auf weitere 1.272,48 € seit dem 04.11.2010, auf weitere 1.272,48 € seit dem 04.12.2010, auf weitere 1.272,48 € seit dem 04.01.2011, auf weitere 1.272,48 € seit dem 04.02.2011, auf weitere 1.272,48 € seit dem 04.03.2011, auf weitere 1.272,48 € seit dem 05.04.2011, auf weitere 1.272,48 € seit dem 04.05.2011, auf weitere 1.272,48 € seit dem 04.06.2011, auf weitere 1.272,48 € seit dem 05.07.2011 sowie auf weitere 1.272,48 € seit dem 04.08.2011 zu zahlen. Im übrigen wird die Klage abgewiesen.

2. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin einen Betrag von 7.514,88 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz auf einen Betrag von 5.524,08 € seit dem 27.01.2012, auf 1.580,64 € seit dem 06.06.2012 und auf einen weiteren Betrag von 410,16 € seit dem 04.02.2012 zu zahlen.

3. Es wird festgestellt, dass die Beklagte verpflichtet ist, der Klägerin den Schaden in Form des Mietausfalls in der Höhe der Differenz zwischen dem mit der Beklagten vereinbarten Mietzins von insgesamt 1.272,48 € und dem tatsächlich von einem Nachmieter gezahlten Mietzins einschließlich der Vorauszahlungen auf die Betriebskosten für den Zeitraum vom 01.07.2012 bis zum 31.10.2018 zu erstatten hat.

4. Die Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits

5. Das Urteil ist vorläufig gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

Mietminderung wegen undichter Eingangstür und herausgerissener Fliesen
Symbolfoto: Von Artikom jumpamoon/Shutterstock.com

Die Klägerin nimmt die Beklagte auf Zahlung von rückständigen Mietzinses und Nutzungsentschädigung sowie auf Ersatz und Feststellung eines Kündigungsfolgeschadens aus einem gekündigten Gewerberaummietverhältnis in Anspruch.

Die Parteien schlossen unter dem 17.02.2010 einen Mietvertrag über eine Gewerbeeinheit für das Mietobjekt … . Hiernach hatte die Beklagte einen monatlichen Nettomietzins in Höhe von 1.212,48 € sowie monatliche Betriebskosten in Höhe von 60,00 €, mithin insgesamt einen Betrag in Höhe von 1.272,48 € zu zahlen, fällig jeweils zum 3. Tag eines Monats. Das Mietverhältnis war zudem befristet bis zum 31.10.2018.

Ab Mai 2010 zahlte die Beklagte nicht mehr regelmäßig den vereinbarten Mietzins und zahlte zuletzt jeweils am 15.07., 13.09. und 15.10.2010 einen Betrag in Höhe von je 544,96 €; danach erfolgten keine Zahlungen mehr.

Mit Schreiben vom 08.07.2011 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzuges fristlos. Die Beklagte gab das Mietobjekt am 09.08.2011 zurück. Unter dem 22.11.2011 hat die Klägerin die Mieträume an einen Nachmieter neu vermietet.

Die Klägerin ist zunächst der Ansicht, dass die Beklagte den ihr bis zur Herausgabe des Mietobjektes entstandenen Mietzahlungsrückstand von 18.724,80 € zu erstatten habe. Hierzu behauptet sie, dass das Mietverhältnis weder zu einem früheren Zeitpunkt gekündigt worden sei, noch dass es eine Vertragsänderung, wonach die Beklagte einen geringeren Mietzins zahlen solle, gegeben habe. Die Mitarbeiterin … sei zu vertragsabändernden Absprachen auch überhaupt nicht befugt gewesen.

Die Beklagte habe ihr gegenüber auch keinerlei Mängel angezeigt, die diese zu einer Mietminderung berechtigen würden.

Des weiteren – so meint die Klägerin – stehe ihr aufgrund der vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses auch der ihr entstandene Mietausfallschaden zu, der sich von September 2010 bis Juni 2012 mittlerweile auf 7.514,88 € belaufe. Insoweit – so behauptet die Klägerin weiter – habe sie sich redlich um einen Nachmieter für das Objekt bemüht und mehrere Interessenten akquiriert. Erst im November 2011 habe sich ein potentieller Nachmieter gefunden, der jedoch lediglich zu einer monatlichen Mietzinszahlung von 868,32 € bereit gewesen sei.

Schließlich habe sie hinsichtlich des künftigen Mietausfallschadens bis zum vereinbarten Vertragsende am 31.10.2018 ein Feststellungsinteresse, da sie derzeit noch nicht absehen könne, wie der Nachmieter seiner Zahlungspflicht nachkommen werde.

Die Klägerin beantragt zuletzt :

1. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin einen Betrag von 18.724,80 € nebst Zinsen in Höhe von 8 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz auf 1.272,48 € für den Zeitraum vom 04. Mai bis 15. Juni 2010, auf weitere 727,52 € seit dem 16.06.2010, auf weitere 1.272,48 € seit dem 04.06.2010, auf weitere 1.272,48 € seit dem 06.07.2010, auf weitere 1.272,48 € seit dem 04.08.2010, auf weitere 1.272,48 € in dem Zeitraum vom 04.09.2010 bis zum 13.09.2010, auf weitere 727,52 € in dem Zeitraum vom 14.09. bis zum 15.10.2010, auf weitere 182,56 € seit dem 16.10.2010, auf weitere 1.272,48 € seit dem 05.10.2010, auf weitere 1.272,48 € seit dem 04.11.2010, auf weitere 1.272,48 € seit dem 04.12.2010, auf weitere 1.272,48 € seit dem 04.01.2011, auf weitere 1.272,48 € seit dem 04.02.2011, auf weitere 1.272,48 € seit dem 04.03.2011, auf weitere 1.272,48 € seit dem 05.04.2011, auf weitere 1.272,48 € seit dem 04.05.2011, auf weitere 1.272,48 € seit dem 04.06.2011, auf weitere 1.272,48 € seit dem 05.07.2011 sowie auf weitere 1.272,48 € seit dem 04.08.2011 zu zahlen.

2. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin einen Betrag von 7.514,88 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz auf einen Betrag von 5.524,08 € seit dem 27.01.2012, auf 1.580,64 € seit dem 06.06.2012 und auf einen weiteren Betrag von 410,16 € seit dem 04.02.2012 zu zahlen.

3. Es wird festgestellt, dass die Beklagte verpflichtet ist, der Klägerin den Schaden in Form des Mietausfalls in der Höhe der Differenz zwischen dem mit der Beklagten vereinbarten Mietzins von insgesamt 1.272,48 € und dem tatsächlich von einem Nachmieter gezahlten Mietzins einschließlich der Vorauszahlungen auf die Betriebskosten für den Zeitraum vom 01.07.2012 bis zum 31.10.2018 zu erstatten hat.

Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.

Sie behauptet, das Mietverhältnis bereits am 17.05.2010 außerordentlich wegen ihrer Krebserkrankung gekündigt zu haben. Dabei habe sie das Kündigungsschreiben der Mitarbeiterin der Klägerin, der Zeugin …, übergeben. Gleichzeitig habe sie mit dieser vereinbart, dass sie ihre in den Gewerberäumen befindlichen Möbel zunächst dort belassen könne und hierfür einen Betrag von 272,48 € monatlich zahle. Diese Beträge habe sie dann ab Juni 2010 bis November 2010 auch gezahlt, was unstreitig ist.

Danach sei eine ordnungsgemäße Nutzung der Mieträume nicht mehr möglich gewesen, so dass sie keine Zahlungen mehr geleistet habe. So habe sie im November 2010 der Klägerin gegenüber einen Wasserschaden angezeigt, der aufgrund durchsickernden Wassers von der Wohnung über dem Mietobjekt entstanden sei. Die Zeugin … habe zur Behebung des Wasserschadens nach 2 Wochen einen Handwerker vorbeigeschickt. So lange habe das Mietobjekt nicht genutzt werden können. Auch sei ihr durch das eingetretene Wasser ein Schaden an den im Mietobjekt verbliebenen Verkaufsschränken in Höhe von 500 € entstanden, da diese im unteren Bereich aufgequollen gewesen seien. Mit diesem Schadensersatzanspruch rechne sie hilfsweise gegen die Mietzinsforderung der Klägerin auf.

Ferner habe sie der Klägerin mehrfach im Jahr 2010 angezeigt, dass die Eingangstür des Objektes undicht sei. Im Winter 2010/11 sei kalte Luft in die Räumlichkeiten geströmt, so dass eine vertragsgemäße Nutzung des Mietobjektes nicht möglich gewesen sei und hierdurch verursacht hohe Heizkosten angefallen seien.

Schließlich habe sie die Klägerin im Herbst 2010 über einen Einbruch in das Mietobjekt in Kenntnis gesetzt, bei dem es zu Decken- und Wandschäden, wie einem fehlenden Fliesenspiegel und fehlenden Bodenfliesen, gekommen sei.

Im übrigen – so meint die Beklagte – sei der klägerische Zahlungsanspruch aufgrund dessen, dass die Klägerin die rückständige und vermindert gezahlte Miete über ein Jahr lang nicht beanstandet habe, verwirkt.

Schließlich bestreite sie hinsichtlich des geltend gemachten Kündigungsfolgeschadens, dass der Nachmieter lediglich eine monatliche Miete von 868,32 € zahle. Die Klägerin habe zudem durch die verspätete Neuvermietung der Mieträume ihre Schadensminderungspflicht verletzt.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst deren Anlagen verwiesen.

Das Gericht hat Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugen …, wobei wegen des Beweisergebnisses auf die Sitzungsniederschrift vom 06.06.2012 Bezug genommen wird.

Entscheidungsgründe

Die zulässige Klage ist überwiegend begründet.

Der Klägerin steht zunächst der unter Klageantrag zu Ziffer 1) geltend gemachte Anspruch auf rückständigen Mietzins bis zum 15.07.2011 nach § 535 Abs. 2 BGB und der Anspruch auf Nutzungsentschädigung vom 16.07.2011 bis zur Rückgabe der Mietsache am 09.08.2011 nach § 546 a BGB in Höhe von insgesamt 18.694,49 € zu.

Unstreitig war die Beklagte nach § 4 des Mietvertrages vom 17.02.2010 zur Zahlung eines monatlichen Mietzinses in Höhe von 1.212,48 € zuzüglich eines monatlichen Betriebskostenzuschlages von 60,00 €, mithin zur Zahlung in Höhe von insgesamt 1.272,48 € verpflichtet. Da die Beklagte letztmalig hierauf unter dem 15.07., 13.09. und 15.10.2010 Zahlungen in Höhe von lediglich je 544,96 € leistete, ist nach der substantiierten Aufschlüsselung der Klägerin in ihrer Klageschrift vom 25.08.2011, wonach sie die Teilzahlungen der Beklagten nach § 366 Abs. 2 BGB jeweils auf die ältesten Forderungen verrechnet hat, ein Mietrückstand bis zur geforderten Räumung der Mietsache am 15.07.2011 in Höhe von 17.452,32 € offen gewesen. Zuzüglich eines weiteren Anspruches auf Nutzungsentschädigung bis zur endgültigen Rückgabe der Mieträume am 09.08.2011 ergab sich ein Zahlungsrückstand der Beklagten in Höhe von 18.724,80 €.

Diesen hat die Beklagte jedoch in Höhe von 30,31 € wegen eines im November 2010 in dem Mietobjekt erfolgten Wasserschadens nach § 536 BGB gemindert.

Nach der durchgeführten Beweisaufnahme steht zur Überzeugung des Gerichts fest, dass die vermieteten Gewerberäume im November 2010 einen Wasserschaden aufgrund durchsickernden Wassers von der Wohnung über dem Mietobjekt erlitten haben. Der Zeuge … hat hierzu bekundet, dass er diesen gegenüber der Klägerin gemeldet habe, die etwa zwei Wochen später einen Handwerker vorbeigeschickt habe und der Schaden dann durch jenen beseitigt worden sei.

Das Gericht folgt insoweit der glaubhaften Aussage des Zeugen …. Dabei ist unschädlich, dass der Zeuge bekundete, der Zeugin … den Schaden gemeldet zu haben, obwohl diese eine Schadensmeldung verneinte, da sie für die technische Betreuung der Mietobjekte und damit zusammenhängende Schadensmeldungen nicht zuständig gewesen sei. Denn auch nach deren Bekundung sei es ohne weiteres möglich gewesen, dass ein anderer Sachbearbeiter der Klägerin die Schadensanzeige aufgenommen und bearbeitet habe. Zudem war die Schilderung des Zeugen … über die Beseitigung des Wasserschaden so anschaulich und lebensnah, dass das Gericht dieser folgt und von einem eingetretenen Wasserschadens ausgeht.

Mangels näherer Schilderung des Ausmaßes erachtet es jedoch lediglich einen Betrag von 5 % des geschuldeten monatlichen Mietzinses, mithin in Höhe von 60,62 €, für gerechtfertigt. Da der Schaden zudem nach 2 Wochen beseitigt gewesen war, steht der Beklagten ein Minderungsanspruch hinsichtlich des zu zahlenden Mietzinses für den Monat November 2010 in Höhe von 30,31 € zu.

Weitere Mietminderungsansprüche kann die Beklagte hingegen nicht geltend machen. Soweit sie weitere Mängel hinsichtlich einer undichten Eingangstür und herausgerissener Fliesen gerügt hat, scheitert ein Anspruch – ungeachtet dessen, dass es an einem substantiierten Vortrag zur Mängelanzeige und Ausmaßes dieser Mängel fehlt – daran, dass eine Störung des Mietgebrauchs durch die Beklagte überhaupt nicht vorliegt. Denn nach dem eigenen Vortrag der Beklagten hat diese mit der Zeugin … im Mai 2010 vereinbart, ihren Geschäftsbetrieb einzustellen und lediglich ihre Einbaumöbel in dem Mietobjekt zu belassen. Dies wird durch die Zeugen … und … auch so bestätigt. Insoweit waren jedoch ein im Herbst 2010 herausgerissener Wandfliesenspiegel sowie herausgerissene Bodenfliesen nicht geeignet, die Beklagte in ihrem „Mietgebrauch“ zu stören. Gleiches gilt für das behauptete Einströmen von kalter Luft in das Objekt aufgrund der undichten Eingangstür. Soweit die Beklagte keinen Geschäftsbetrieb mehr ausgeführt hat, ist eine Störung auch insoweit nicht ersichtlich. Soweit sie nunmehr vorträgt, aufgrund der undichten Eingangstür zudem hohe Heizkosten gehabt zu haben und lediglich eine Jahresabrechnung Fernwärme ohne nähere Ausführungen hierzu vorlegt, ist dieser Vortrag zu pauschal und daher unbeachtlich.

Die Beklagte kann auch nicht damit gehört werden, das Mietverhältnis bereits zu einem früheren Zeitpunkt aufgehoben und eine geringere Mietzinszahlungspflicht von monatlich 272,48 € vereinbart zu haben.

Eine solche Abrede hat die Beklagte nicht bewiesen.

Ungeachtet dessen, dass sie zu einem außerordentlichen Kündigungsgrund nach § 543 BGB aufgrund ihrer Erkrankung nicht substantiiert vorgetragen hat, haben die Zeugen auch keine einvernehmliche Vertragsaufhebung bzw. eine Vereinbarung über die Zahlung eines geringeren Mietzinses bestätigt.

Zwar hat der Zeuge … bekundet, der Zeugin … ein Kündigungsschreiben übergeben und dieser mitgeteilt zu haben, dass er aufgrund des eingestellten Geschäftsbetriebes nur noch die monatlichen Nebenkosten in Höhe von 272,48 € zahlen werde. Aber bereits nach der eigenen Aussage des Zeugen … ergeben sich Zweifel, dass die Zeugin … zu einer vertragsabändernden Maßnahme überhaupt befugt gewesen ist, da der Zeuge … selbst einräumt, den Mietvertragsschluss selbst mit anderen Vertretern der Klägerin, nämlich der Abteilungsleiterin und dem damaligen Geschäftsführer verhandelt zu haben. Darüber hinaus hat die Zeugin … verbindliche vertragsabändernde Maßnahmen vehement in Abrede gestellt und glaubhaft bekundet, dass sie hierzu aufgrund der ihr erteilten Vertretungsbefugnisse überhaupt nicht bevollmächtigt gewesen sei.

Dieses negative Beweisergebnis geht zu Lasten der für eine Vertragsabänderung beweispflichtigen Beklagten.

Die Beklagte kann gegen die Mietzinsforderung der Klägerin auch nicht hilfsweise aufrechnen (§§ 387, 389 BGB).

Soweit sie einen aufgrund des Wasserschadens an ihren Einbaumöbeln erlittenen Schaden behauptet, fehlt es zunächst an substantiierten Vortrags eines Verschuldens bzw. einer Pflichtverletzung der Klägerin nach § 280 BGB. Auch ist immer noch nicht hinreichend dargetan, um welche konkrete Schäden es sich im einzelnen gehandelt haben soll und inwieweit sich der behauptete Schadensersatzbetrag zusammensetzt. Da die Beklagte hierzu bereits mehrfach von der Gegenseite darauf hingewiesen worden ist, war ein weiterer richterlicher Hinweis nach § 139 ZPO entbehrlich.

Der klägerische Zahlungsanspruch ist entgegen der Auffassung der Beklagten auch nicht verwirkt (§ 242 BGB).

Die Verwirkung einer Forderung setzt voraus, dass zum Ablauf einer gewissen Zeit (Zeitmoment) besondere, auf dem Verhalten des Berechtigten beruhende Umstände hinzutreten (Umstandsmoment), die das Vertrauen des Verpflichteten rechtfertigen, der Berechtigte werde seinen Anspruch nicht mehr geltend machen (vgl. BGH NJW 2003, 727).

Diese Voraussetzungen sind vorliegend nicht erfüllt.

Zunächst fehlt es auch hier an substantiierten Vortrags der Beklagten zu dem erforderlichen Zeit- und Umstandsmoment. Darüber hinaus ist mit einem Zeitablauf von 1 Jahr, in dem die Klägerin ihre Rechte nicht geltend gemacht hat, das erforderliche Zeitmoment keinesfalls erfüllt, zumal hier auch zu berücksichtigen ist, dass die Klägerin eine Vielzahl von Wohn- und Gewerberaummietverhältnissen zu betreuen hat. Gleiches gilt für das erforderliche Umstandsmoment, wofür ebenfalls keine Anhaltspunkte ersichtlich sind, dass die Beklagte aufgrund eines Verhaltens der Klägerin darauf vertrauen durfte, dass diese die Mietzinsforderungen nicht mehr geltend machen werde.

Die Klägerin hat zudem Anspruch auf Zahlung des unter Klageantrages zu Ziffer 2) geltend gemachten Kündigungsfolgeschadens in Höhe von 7.514,88 € nach §§ 535, 280 BGB.

Wird ein Mietverhältnis aufgrund einer Vertragsverletzung des Mieters durch eine Kündigung des Vermieters vorzeitig beendet, kann der Vermieter vom Mieter den ihm hierdurch entstandenen Mietausfall ersetzt verlangen (vgl. Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 10. Aufl., Rd. 1143). Dabei umfasst dieser Anspruch bei einem befristeten Mietvertrag grundsätzlich die gesamte noch verbleibende Vertragslaufzeit, wenn der Vermieter die Mietsache nicht oder nicht zu der zwischen den Parteien vereinbarten Miete hat vermieten können (a.a.O.).

Dies ist hier der Fall.

Ausweislich § 3 des Mietvertrages vom 17.02.2010 haben die Parteien eine befristete Vertragslaufzeit bis zum 31.10.2018 vereinbart. Das Mietverhältnis ist auch aufgrund einer Vertragsverletzung der Beklagten – die nicht erfolgte Zahlung des vereinbarten Mietzinses – vorzeitig beendet worden, so dass die Beklagte den der Klägerin entstandenen Kündigungsfolgeschaden zu erstatten hat.

Diesen hat die Klägerin in ihrer Aufstellung im Schriftsatz vom 20.01.2012 in Höhe von zunächst 5.934,24 € substantiiert dargetan. In der mündlichen Verhandlung vom 06.06.2012 hat die Klägerin diesen Schaden auf die Monate März bis Juni 2012 in Höhe von 1.580,64 € auf insgesamt 7.514,88 € erweitert, dem die Beklagte nicht hinreichend entgegengetreten ist.

Soweit die Beklagte zunächst bestritten hat, dass der Nachmieter lediglich einen monatlichen Mietzins von 868,32 € zahle, hat die Klägerin den unterzeichneten Nachmietervertrag vom 22.11.2011 vorgelegt, aus dem der behauptete Mietzins ersichtlich hervorgeht.

Soweit sie in der vermeintlich zu spät erfolgten Neuvermietung der Räume einen Verstoß der Klägerin gegen deren Schadensminderungspflicht rügt, geht auch dieser Einwand fehl. Denn nach dem substantiierten Vortrag der Klägerin, der durch die Aussagen der Zeugen … und … bestätigt wird, hat die Klägerin sich um eine Neuvermietung der Gewerberäume redlich bemüht und mehrfach Nachinteressenten gesucht. In der bereits ca. 3 ½ Monate späteren Neuvermietung der Räumlichkeiten ist somit kein Verstoß gegen ihre Schadensminderungspflicht zu sehen.

Letztlich steht der Klägerin auch der geltend gemachte Anspruch auf Feststellung der Ersatzpflicht der Beklagten für einen ab dem 01.07.2012 resultierenden Mietschaden zu.

Insbesondere verfügt die Klägerin auch über das erforderliche Feststellungsinteresse nach § 256 Abs. 1 ZPO. Denn aufgrund des mit dem Nachmieter vereinbarten geringeren Mietzinses ist die Entstehung eines weiteren Schadens der Klägerin wahrscheinlich, der aufgrund dessen, dass die Klägerin momentan nicht absehen kann, inwieweit der Nachmieter seine Zahlungspflicht nachkommen werde, nicht bezifferbar ist.

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