AG Hamburg, Az.: 49 C 91/13, Urteil vom 02.03.2016
1. Die Klage wird abgewiesen.
Die Kläger werden verurteilt, an die Beklagten 36.347,85 € (sechsunddreißigtausenddreihundertsiebenundvierzig 85/100 EURO) nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz auf 34.715,45 € ab dem 13.06.2015 und auf 1.632,40 € ab 20.11.2015 zu zahlen.
Im Übrigen wird die Widerklage abgewiesen.
2. Von den Kosten des Rechtsstreits haben die Kläger 86 % und die Beklagten 14 % zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages.
Tatbestand
Mit der Klage begehren die Kläger die geräumte Herausgabe des von den Beklagten angemieteten Einfamilienhauses sowie die Zahlung restlichen Mietzinses, die Beklagten machen widerklagend aufgrund mängelbedingter Minderungen überzahlten Mietzins geltend.
Gemäß Mietvertrag vom 19.04./30.04.2009 vermieteten die Kläger an die Beklagten das Einfamilienhaus in Hamburg zum 15.08.2009. Als monatlicher Netto-Kalt-Mietzins war ein Betrag in Höhe von 3.750,00 € vereinbart. Hinzu kam eine Betriebskostenvorauszahlung in Höhe von monatlich 100,00 €. Es handelt sich um ein Einfamilienhaus bestehend aus 8,5 Zimmern nebst Keller und Garten mit einer Wohnfläche gemäß den Angaben im Mietvertrag von 330 m².
In § 30 Ziff. 8 des Mietvertrages war vereinbart, dass das Haus wie besehen übernommen wird. Der Mieter akzeptiere, dass es sich um einen Altbau handele. Technische Ausstattung und Bauart entsprächen eher nicht dem neuesten Standard der Technik. Mietkürzungen könnten aus diesem Grund nicht vorgenommen werden. Hier ist handschriftlich von den Parteien ergänzt worden: „Gleichwohl sichert der Vermieter zu, dass das Haus und insbesondere der Keller keine Feuchtigkeit aufweist und § 30 Nr. 8 Satz 4 diesbezüglich nicht anzuwenden ist.“ Hintergrund waren Sanierungsarbeiten der Kläger zur Abdichtung des Kellers, die im Jahre 2002 zum Teil nicht abgeschlossen werden konnten und mit Nacharbeiten einhergingen. Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten der mietvertraglichen Vereinbarungen wird ergänzend Bezug genommen auf die Anlage K 1 (Bl. 8 ff d. A.).
Mit E-Mail vom 21.12.2011 wies der Beklagte den Kläger darauf hin, dass es im Keller des Einfamilienhauses deutliche Feuchtigkeitsschäden gebe und sich inzwischen Schimmel gebildet habe. Hierauf fanden im Januar und Februar 2012 Ortstermine mit einem Architekten der Kläger statt, wobei dieser eine hohe Raumluftfeuchte feststellte und eine Aufgrabung des Kellerfußbodens vorschlug, die jedoch nicht durchgeführt wurde. Vielmehr planten die Kläger ein sog. elektrolytisches Verfahren anzuwenden.
Mit E-Mail vom 18.09.2012 teilte der Beklagte dem Kläger mit, dass der Keller mittlerweile aufgrund der Feuchtigkeit nicht einmal mehr als Lagerraum nutzbar sei und seine Frau allergische Reaktionen zeige, sobald sie mit der Kellerluft in Kontakt käme. Es wurde erneut zur Beseitigung der Feuchtigkeit aufgefordert. Ergänzend wird Bezug genommen auf die Anlage B 3 (Bl. 55 d. A.).
Daraufhin folgte eine fristgemäße Kündigung des Mietverhältnisses ohne weitere Angaben, wobei auf die Rechte aus dieser Kündigung in der Folgezeit verzichtet wurde.
Mit Schreiben vom 28.09.2012 forderten die Beklagten über ihren Prozessbevollmächtigten die Kläger außergerichtlich auf, die Feuchtigkeit im Keller umgehend zu beseitigen. Darüber hinaus wurde eine Minderung der Brutto-Miete von 20 % ab Oktober 2012 angekündigt sowie ein Zurückbehaltungsrecht hinsichtlich des Mangels des Kellers geltend gemacht.
Hiernach minderten die Beklagten den Mietzins in den Monaten Oktober und November 2012 jeweils um 770,00 €.
Mit anwaltlichem Schreiben vom 31.10.2012 wiederholten die Beklagten die Minderungsankündigung sowie die Ausübung eines Zurückbehaltungsrechtes und erklärten darüber hinaus die Aufrechnung mit überzahlten Mietzinsforderungen für Januar 2012 bis einschließlich September 2012 in Gesamthöhe von 6.930,00 €. Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Schreibens wird ergänzend Bezug genommen auf die Anlage K 4 (Bl. 21 ff d. A.).
Im Dezember 2012 und Januar 2013 erfolgte eine Mietzinszahlung von Seiten der Beklagten. Im Februar 2013 wurden insgesamt 1.540,00 €, entsprechend zwei monatlichen Minderungen in Höhe von jeweils 770,00 € nicht gezahlt.
Mit Schreiben vom 27.02.2013 beriefen sich die Beklagten erneut über ihren Bevollmächtigten auf ein Zurückbehaltungsrecht aufgrund des ungeachtet der Ortstermine fortbestehenden mangelhaften Zustandes und zahlten im März 2013 erneut keinen Mietzins.
Ab April 2013 bis zur geräumten Herausgabe des Hauses zum 30.09.2015 erfolgte eine monatliche Mietzinszahlung, die um 770,00 € reduziert war.
Die Kläger kündigen das Mietverhältnis zum einen wegen Eigenbedarfes, der vorliegend nicht streitgegenständlich ist, zum anderen aber auch durch fristlose Kündigung vom 12.03.2013 ohne spezifizierte Darstellung eines Zahlungsrückstandes sowie durch fristlose Kündigung vom 05.08.2013 einschließlich einer Darlegung der nach Auffassung der Kläger bestehenden Zahlungsrückstände. Es wird insoweit Bezug genommen auf die Anlagen K 2 (Bl. 17 f. d. A.) und K 12 (Bl. 155 f. d. A.), darüber hinaus wurde jeweils hilfsweise eine fristgemäße Kündigung erklärt.
Das Amtsgericht Hamburg verurteilte die Beklagten aufgrund einer Räumungsklage nach einer Eigenbedarfskündigung am 18.12.2014 zum Az. 40a C 215/13 zur geräumten Herausgabe des angemieteten Hauses, wobei die insoweit bewilligten Räumungsfristen am 30.09.2015 ausliefen und das Objekt herausgegeben wurde.
Die Kläger sind der Auffassung, dass eine etwaige Feuchtigkeit im Keller auf ein unzureichendes Heiz- und/oder Lüftungsverhalten der Beklagten zurückzuführen sei. Hinsichtlich einer etwaigen Flächenangabe der tatsächlichen Fläche nach der Wohnflächenverordnung zu der mietvertraglich angegebenen Fläche sind die Kläger der Auffassung, dass der Mietzins, selbst unter Ansatz einer Fläche nach der Wohnflächenverordnung, moderat und insoweit in jedem Fall von den Beklagten geschuldet sei. Zudem komme es auf die mietvertragliche Angabe zur Wohnfläche nicht an, da es sich um eine Villa mit großem Garten handele, die auch als solche vermietet sei. Vorsorglich berufen sich die Kläger auf die Einrede der Verjährung im Hinblick auf eine etwaige Flächenabweichung und sich daraus ggf. ergebende Ansprüche. Ferner sind die Kläger der Auffassung, dass die Beklagten für den Zeitraum Januar 2012 bis September 2012 nicht zur rückwirkenden Minderung in den nachfolgenden Monaten berechtigt gewesen sind. Einer solchen Minderung stehe § 814 BGB entgegen, zumal zu berücksichtigen sei, dass der Beklagte Volljurist ist. Letzteres ist im Übrigen unstreitig. Ferner sind die Kläger der Auffassung, dass der Räumungsantrag nicht für erledigt erklärt werden müsse ungeachtet der geräumten Herausgabe, sofern die Beklagten aus der Räumung noch etwaige Rechte herleiten würden.
Die Kläger stellen die Anträge, die Beklagten zu verurteilen, das gesamte Einfamilienwohnhaus in der Straße, Hamburg sowie das Grundstück und die Garage zu räumen und an die Kläger herauszugeben, die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an die Kläger als Gesamtgläubiger 37.730,00 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz auf 770,00 € ab 06.10.2012, 770,00 € ab 06.11.2012, 3.850,00 € ab 06.12.2012, 3.850,00 € ab 06.01.2013, 1.540,00 € ab 06.02.2013, 3.850,00 € ab 06.03.2013 sowie auf jeweils 770,00 € ab dem 06.04.2013, 06.05.2013, 06.06.2013, 06.07.2013, 06.08.2013, 06.09.2013, 06.10.2013, 06.11.2013, 06.12.2013, 06.01.2014, 06.02.2014, 06.03.2014, 06.04.2014, 06.05.2014, 06.06.2014, 06.07.2014, 06.08.2014, 06.09.2014, 06.10.2014, 06.11.2014, 06.12.2014, 06.01.2015, 06.02.2015, 06.03.2015, 06.04.2015, 06.05.2015, 06.06.2015, 06.07.2015, 06.08.2015 und 06.09.2015 zu zahlen.
Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen und stellen widerklagend den Antrag, die Kläger zu verurteilen, an den Beklagten 17.482,85 € nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 % über dem Basiszinssatz ab Rechtshängigkeit zu zahlen sowie hilfswiderklagend für den Fall, dass hinsichtlich der Zahlungsklage durch die Hilfsaufrechnung kein Anspruchsverbrauch erfolge, die Kläger zu verurteilen, an die Beklagten einen Betrag von 37.713,00 € nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 % über dem Basiszinssatz ab Rechtshängigkeit zu zahlen.
Die Kläger beantragen, die Widerklage sowie die Hilfswiderklage abzuweisen.
Die Beklagten sind der Auffassung, dass die erheblichen Feuchtigkeitsschäden im Kellerbereich auch unter Berücksichtigung der gesundheitlichen Reaktionen der Beklagten eine Minderung des Brutto-Mietzinses von 20 % pro Monat, entsprechend 770,00 € rechtfertige. Ferner behaupten die Beklagten, dass die tatsächliche Wohnfläche erheblich von der mietvertraglich vereinbarten Wohnfläche abweiche und allenfalls 268,23 m² betrage, wobei die Beklagten sich nach Vorlage eines gerichtlichen Sachverständigengutachtens die dort ausgewiesene Wohnfläche von 262,01 m² zu eigen gemacht haben. Die Beklagten sind insoweit der Auffassung, dass die Flächenangabe des Mietvertrages sich an der Wohnflächenverordnung zu messen habe. Danach ergeben sich Rückforderungsansprüche ab August 2009, zumal eine etwaige Verjährung erst mit Kenntnis der Flächenabweichung und Ablauf der nachfolgenden Verjährungsfrist eintreten könne und eine Kenntnis erst im Rahmen eines im laufenden Rechtsstreites eingeholten Parteigutachtens erfolgt sei.
Das Gericht hat Beweis erhoben gemäß Beweisbeschluss vom 13.06.2014 durch Einholung eines schriftlichen Sachverständigengutachtens des Sachverständigen Gerd G. (vgl. Bl. 300 d. A.). Hinsichtlich des Ergebnisses dieser Beweisaufnahme wird Bezug genommen auf das Gutachten des Sachverständigen G. vom 17.10.2014 (Bl. 311 ff d. A.). Darüber hinaus hat das Gericht Beweis erhoben gemäß Beweisbeschluss vom 30.06.2015 durch Einholung eines schriftlichen Sachverständigengutachtens des Sachverständigen Gunter H.. Hinsichtlich des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird Bezug genommen auf das Gutachten des Sachverständigen vom 30.09.2015 (Bl. 483 ff d. A.).
Entscheidungsgründe
Die zulässige Klage ist nicht begründet, die zulässige Widerklage einschließlich der Hilfswiderklage in wesentlichen Teilen.
Der Zulässigkeit der Klage steht nicht entgegen, dass die Kläger darüber hinaus eine Räumungsklage wegen Eigenbedarfs bei der Abteilung 40a des Amtsgerichts Hamburg anhängig gemacht haben, da die vorliegende Akte aufgrund der amtsgerichtlichen Turnusteilung vor der Klage bei der Abteilung 40a eingegangen, jedenfalls vor dieser eingetragen worden ist. Die Abteilung 49 ist die Letzte im Turnus, die Abteilung 40a zum damaligen Zeitpunkt die Erste im nachfolgenden Turnus. Auf die Frage, ob mit unterschiedlichen Begründungen zwei Räumungsklagen gleichzeitig betrieben werden können, wovon das Gericht wegen anderweitiger Rechtshängigkeit nicht ausgeht, kommt es insoweit für die hier streitgegenständliche Räumungsklage nicht an.
Die Räumungsklage ist nicht begründet, da es an einem Kündigungsgrund nach den §§ 543, 569, 573 Abs. 1 BGB fehlt. Das Mietverhältnis ist von den Klägern wegen Zahlungsverzugs weder fristlos noch fristgemäß wirksam gekündigt worden.
Der fristlosen Kündigung vom 12.03.2013 steht bereits entgegen, dass für diese keine Angabe des Kündigungsgrundes, so wie es § 569 Abs. 4 BGB vorschreibt, erfolgt ist. Zwar reicht ggf. bei einfachen Sachlagen auch die Angabe eines Saldos aus, vorliegend ist weder ein Saldo angegeben worden, noch wäre dies hinreichend, da es sich um Zahlungsrückstände aus verschiedensten Monaten in unterschiedlicher Höhe handelt. Auch handelt es sich in Anbetracht der unstreitigen Mängel des Kellers und des ausgeübten Zurückbehaltungsrechts nicht um einen einfach gelagerten Fall.
Demgegenüber genügt die fristlose Kündigung vom 05.08.2013 den formellen Anforderungen des § 569 Abs. 4 BGB, da mitgeteilt wird, für welche Monate welcher Mietzinsrückstand bestehen soll. Die Kündigung ist jedoch nicht begründet, da ein entsprechender Zahlungsrückstand nicht gegeben gewesen ist.
Einem hinreichenden Zahlungsrückstand steht sowohl die Minderung des Mietzinses wegen der Feuchtigkeit des Kellers, wie auch die Minderung des Mietzinses wegen der Flächenabweichung und darüber hinaus das von den Beklagten wiederholt geltend gemachte Zurückbehaltungsrecht entgegen. Auszugehen ist von einer Mietzinsminderung in Höhe von 10 % der Brutto-Miete wegen der Feuchtigkeit des Kellers und einer weiteren Minderung in Höhe von 20,6 % des Brutto-Mietzinses wegen der Flächenabweichung. Das Gericht ist nach Maßgabe des Gutachtens des Sachverständigen G. davon überzeugt, dass die Wohnfläche tatsächlich nicht 330 m² sondern lediglich 262,01 m² beträgt. Dies entspricht der genannten Abweichung von 20,6 %. Der Keller ist insoweit nach Maßgabe der Wohnflächenverordnung nicht berücksichtigungsfähig, da es sich nicht um eine Wohnfläche nach dieser Verordnung handelt. Terrassen und Balkone sind, wie vom Sachverständigen erkannt, zu ein Viertel zu berücksichtigen.
Die Angabe einer Wohnfläche in einem Wohnraummietvertrag stellt regelmäßig eine Beschaffenheitsvereinbarung dar. Bei einer Flächenabweichung von mehr als 10 % besteht eine tatsächliche unwiderlegliche Vermutung für eine Gebrauchsbeeinträchtigung. Die Grenze ist als starr anzusehen. Weist eine gemietete Wohnung eine Wohnfläche auf, die mehr als 10 % unter der im Mietvertrag angegebenen Fläche liegt, stellt dieser Umstand grundsätzlich einen Mangel der Mietsache im Sinne des § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB dar, der den Mieter zur Minderung des Mietzinses berechtigt. Einer zusätzlichen Darlegung des Mieters, dass infolge der Flächendifferenz die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch gemindert ist, bedarf es nicht (vgl. BGH NJW 2011, 1282; BGH NJW 2010, 2648; BGH NJW 2010, 292; BGH NJW 2010, 1745; BGH NJW 2005, 2773; BGH NJW 2004, 1947; BGH NJW 2005, 2152 (Gewerberaum) sowie AG Dortmund, Urteil v. 26.11.2013 zum Az.: 425 C 7773/12 bei juris).
Auch bei einem vermieteten Einfamilienhaus mit Garten stellt eine Wohnflächenabweichung einen zur Minderung berechtigenden Mangel dar, wenn die tatsächliche Wohnfläche von der vereinbarten Wohnfläche um mehr als 10 % nach unten abweicht. Eine Anhebung des Grenzwertes wegen des mitvermieteten Gartens kommt insoweit nicht in Betracht (BGH NJW 2010, 292).
Auch ist entgegen der Auffassung der Kläger die Wohnfläche vorliegend nach der Wohnflächenverordnung zu berechnen. Soweit nicht die Parteien den Begriff „Wohnfläche“ eine andere Bedeutung beigemessen haben oder ein anderer Berechnungsmodus ortsüblich oder nach der Art der Wohnung naheliegender ist, ist davon auszugehen, dass sich die Parteien stillschweigend darauf geeinigt haben, dass die Vorschriften der Wohnflächenverordnung anzuwenden sind (BGH NJW 2010, 292). Vorliegend gibt es im Mietvertrag keinerlei Anhaltspunkte für eine anderweitige Vereinbarung eines abweichenden Wohnflächenberechnungsmodusses. Im Übrigen entspricht die Berechnung der Wohnflächen in Hamburg der Verkehrssitte (vgl. AG Hamburg, Urteil v. 20.08.2014 zum Az. 49 C 174/13 bei juris; LG Hamburg, ZMR 2013, 284; Langenberg in Hamburger Grundeigentum 2010, 88).
Zudem ist darauf abzustellen, welche Flächen des Hauses als Wohnfläche nach dem Mietvertrag vermietet worden sind. Dies sind vorliegend 8,5 Zimmer.
Bemessungsgrundlage der Minderung nach § 536 BGB ist grundsätzlich die Brutto-Miete einschließlich der geschuldeten Nebenkostenvorauszahlungen (vgl. BGH NJW 2005, 2773; BGH, Urteil v. 12.03.2011 zum Az. VIII ZR 209/10, Rn. 11 zitiert nach juris). Dies gilt im Übrigen auch, wenn der zur Minderung führende Mangel auf einer Abweichung der Wohnfläche von der im Mietvertrag angegebenen Fläche um mehr als 10 % beruht (vgl. BGH NJW 2005, 2773).
Auf die Frage, ob die Kläger das Haus zu diesem Mietzins auch mit einer geringeren Flächenangabe vermieten können, kommt es insoweit nicht an. Ebenso lässt die Argumentation, der große Garten und der repräsentative Außenanbau seien gesondert zu berücksichtigen, die ständige und gefestigte obergerichtliche Rechtsprechung unberücksichtigt. So ist etwa eine Möblierung der Wohnung ebenfalls kein relevanter Aspekt. Gleiches ist, wie bereits oben dargelegt, bei einem Garten der Fall.
Soweit der BGH zwischenzeitlich entschieden hat, dass es für Mieterhöhungen auf die tatsächliche Fläche ankomme (BGH, Urteil vom 18. November zum Az. VIII ZR 266/14), ändert dies weder am Vorliegen eines Mangels noch an den obigen Ausführungen, da die Entscheidung ausdrücklich die 10-Prozent-Grenze für die Frage des Vorliegens eines Mangels bestätigt hat (BGH a.a.O. Rn. 9).
Hiernach besteht eine monatliche Überzahlung des Mietzinses aufgrund der Flächenabweichung in Höhe von 793,10 €.
Hinzukommen weitere 385,00 € für die Minderung des Mietzinses wegen der Feuchtigkeit des Kellers. Hinsichtlich der Höhe der Minderung ist zu berücksichtigen, dass es sich bei dem Keller nicht nur um einen kleinen einfachen Verschlag, wie etwa bei den meisten Kellerräumen in Mehrfamilienhäusern handelt, sondern um durchaus größere Räumlichkeiten, die auch eine Nutzung eines größeren Raumes als Hobbyraum beinhalten. Das Gericht ist insoweit nach dem Ergebnis des Sachverständigengutachtens des Sachverständigen H. davon überzeugt, dass die Räume als solches aufgrund der Feuchtigkeitsschäden nicht nutzbar sind. Vom Sachverständigen ist im Ortstermin mit den von ihm verwandten Messgeräten eine stark erhöhte Bauteilfeuchte im unteren Bereich der Außenwandbauteile festgestellt worden. Diese Bauteilfeuchte war im Übrigen auch deutlich sichtbar, wie auch die vom Sachverständigen gefertigten Fotos belegen. Eine Schadensverursachung durch unzureichendes Heiz- und Lüftungsverhalten der Beklagten scheidet nach den Feststellungen des Sachverständigen schon aufgrund des Schadensbildes aus. Dies ist nachvollziehbar, da bauseitige Durchfeuchtungen nicht durch innenseitiges Tauwasser herbeigeführt werden können. Im Übrigen wären Tauwasserschäden nicht allein auf den unteren Randbereich beschränkt. Hiernach ist das Gericht davon überzeugt, dass Ursache der streitgegenständlichen Feuchtigkeitsschäden im Keller aufsteigende Feuchtigkeit gewesen ist. Zudem tragen die Kläger die Beweislast für eine Verursachung durch unzureichendes Heiz- und Lüftungsverhalten. Darüber hinaus konstatiert der Sachverständige, dass eine einem üblichen Verwendungszweck entsprechende Nutzungsmöglichkeit der Kellerräume vorliegend aufgrund der festgestellten Bauteildurchfeuchtungen der Kellerräume nicht gegeben ist.
Des Weiteren ist die Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechtes nach mehr als einjähriger Nichtbeseitigung der erheblichen Feuchtigkeitsschäden nicht zu beanstanden. Hierbei ist zu berücksichtigen, dass vor der Ausübung des Zurückbehaltungsrechtes, welches zudem mit Schreiben vom 31.12.2012 angekündigt wurde, wie auch mit dem vorangegangenen Schreiben vom September 2012, wiederholt um Abhilfemaßnahmen gebeten worden ist. Die Kläger sind, möglicherweise aus Kostengründen, nicht gewillt gewesen, dem nachzukommen. Danach ist ein Zurückbehaltungsrecht in vierfacher Höhe für Dezember 2012 und Januar 2013 sowie nach nochmaliger Aufforderung Ende Februar 2013 für März 2013 nicht zu beanstanden.
Schließlich ist im Rahmen der Berechnung eines etwaigen Zahlungsrückstandes auch die Aufrechnungserklärung der Beklagten mit anwaltlichem Schreiben vom 31.10.2012 hinsichtlich des überzahlten Mietzinses wegen der Feuchtigkeit des Kellers für den Zeitraum Januar 2012 bis September 2012 zu berücksichtigen. Einem insoweit aufrechenbaren Anspruch steht § 814 BGB nicht entgegen. Diese Vorschrift schließt eine Kondiktion erst dann aus, wenn der Leistende nicht nur die Tatumstände kennt, aus denen sich ergibt, dass er nicht verpflichtet ist, sondern auch weiß, dass er nach der Rechtslage nichts schuldet (vgl. BGH NJW 1997, 2381; BGHZ 113, 62, 70; BGH NJW 2002, 3772; BGH, Urteil v. 11.11.2008 zum Az. VIII ZR 265/07 Rn. 17, zitiert nach juris). Zweifel daran, dass diese Voraussetzungen vorliegen, gehen zu Lasten des darlegungs- und beweispflichtigen Leistungsempfängers (BGH NJW 2002, 3772, Rn. 11 zitiert nach juris), d. h. hier die Kläger. Insoweit ist zu berücksichtigen, dass der Beklagte zwar Volljurist ist, es ist jedoch nicht erkennbar, dass der Beklagte jemals anwaltlich tätig gewesen ist. Jedenfalls ist dies von ihm bestritten worden. Im Übrigen ist der Beklagte für eine Bank tätig, so dass sich aus seinem beruflichen Alltag keinerlei Anknüpfungspunkte für die Befassung mit mietrechtlichen Fragen bietet. Darüber hinaus ist nicht erkennbar, dass die Beklagten sich bewusst gewesen sind, dass sie den Mietzins hätten mindern können, wie dies etwa bei vorangegangen mängelbedingten Auseinandersetzungen zwischen Mietparteien mit vollzogenen Mietminderungen der Fall gewesen wäre.
Das Gericht geht insoweit nicht davon aus, dass es eine allgemeine Kenntnis in allen Bevölkerungsteilen vom Bestehen eines Mietminderungsrechtes bei Mängeln der Mietsachen gibt (so aber KG Berlin ZMR 2013, 530). Hiergegen spricht bereits, dass ohne konkreten Anlass es keinen Grund gibt, sich mit etwaigen mietrechtlichen Gewährleistungsrechten zu befassen. Dies gilt auch für Volljuristen, zumal der Umstand des Studiums der Rechtswissenschaft einschließlich des Examens nicht bedeutet, dass grundlegende Kenntnisse in sämtlichen Rechtsbereichen vorhanden sind. Es wäre etwa so, als würde jedem Volljuristen unterstellt werden, dass er die Grundzüge des Baurechts oder auch des Reisevertragsrechts kennt. Dies ist aus Sicht des Unterzeichners wenig lebensnah. Zweifel der Rechtskenntnis zum Zeitpunkt der Leistung gehen vorliegend nach der zitierten Rechtsprechung des BGH zu Lasten der Kläger.
Allerdings betragen die aufrechenbaren Ansprüche der Beklagten insoweit nur 1.925,00 €, entsprechend einer 5%igen Minderung des Brutto-Mietzinses von Januar bis August 2012 und einer 10%igen Minderung ab September 2012. Hierbei ist zu berücksichtigen, dass die Beklagten den Klägern durch E-Mail vom September 2012 mitgeteilt haben, dass die Feuchtigkeit im Keller erheblich zugenommen habe und dieser in keiner Weise mehr nutzbar sei. Dies entspricht den Feststellungen des Sachverständigen H.. Aus den vorherigen Mängelanzeigen ist eine solche Intensität der Beeinträchtigung nicht zu entnehmen, so dass das Gericht insoweit eine Minderungsquote von 5 % für angemessen erachtet.
Ein Zahlungsrückstand von mehr als einer Monatsmiete in zwei aufeinander folgenden Monaten bzw. ein Zahlungsrückstand von mehr als zwei Monatsmieten bestand hiernach nicht. Dementsprechend ergeben sich Zahlungsansprüche der Kläger für den Zeitraum Dezember 2012 bis einschließlich März 2013 unter Berücksichtigung der o. g. Minderungen und unter Wegfall des Zurückbehaltungsrechtes nach Kündigung und Beendigung des Mietverhältnisses auch nur in Höhe von 6.452,60 €. Insoweit ist zu berücksichtigen, dass monatlich aufgrund der Mängel nur 2.671,90 € geschuldet gewesen sind. Das entspricht für vier Monate 10.687,60 €. Bezahlt worden sind im Februar 2.310,00 €. Darüber hinaus ist eine Minderung in Höhe von 1.925,00 € in Abzug zu bringen. Das Zurückbehaltungsrecht, welches mit der Beendigung des Mietverhältnisses entfallen ist, belief sich zuvor für die Monate Dezember 2012 sowie Januar und März 2013 auf insgesamt 4.620,00 €.
Zahlungsansprüche der Kläger bestehen nach Maßgabe der obigen Ausführungen über den genannten Betrag von 6.452,60 € hinaus nicht, da aufgrund des Mangels des Kellers sowie des Mangels der Flächenabweichung ein um monatlich 1.178,10 € reduzierter Betrag geschuldet gewesen ist. Mithin liegt eine monatliche Überzahlung von 408,10 € in all jenen Monaten vor, in denen ein um 770,00 € reduzierter Mietzins gezahlt worden ist. Danach ergäben sich für 2012 Ansprüche über jeweils 408,10 € für Oktober und November, für 2013 in den Monaten April bis Dezember, für 2014 ganzjährig und für 2015 für die Monate Januar bis einschließlich September. Insgesamt ergibt dies einen Betrag in Höhe von 13.059,90 €.
Hierzu zu addieren ist eine weitergehende Forderung der Beklagten wegen der erheblichen Flächenabweichung von 20,6 %, entsprechend einer monatlichen Minderung von 793,10 € für den Zeitraum 15.08.2009 bis September 2012. Dies sind 37,5 Monate, entsprechend 29.741,25 €.
Die Kläger können hier nicht die Einrede der Verjährung entgegenhalten, da diese Forderungen nicht verjährt sind. Für die Verjährung von Rückforderungsansprüchen des Mieters wegen Wohnflächenabweichung ist nach dem geltenden Recht auf die Kenntnis des Mieters von der Wohnflächenabweichung abzustellen (BGH WuM 2011, 464, Rn. 8 am Ende, zitiert nach juris). Diese Abweichung ist jedenfalls wegen der Gesamtwohnfläche, Zimmer- und Geschosszahl auch nicht so offensichtlich, dass sie sich den Beklagten hätte aufdrängen müssen, zumal die Aufteilung der Gesamtfläche auf die einzelnen Räumlichkeiten dem Mietvertrag nicht zu entnehmen gewesen ist (vgl. LG München I WuM 2014, 135). Der Mieter erlangt insoweit Kenntnis im Sinne von § 599 BGB bzw. § 536 b BGB von einer Wohnflächenabweichung auch nicht durch die Benutzung der Mieträumlichkeiten. Ebenso wenig trifft den Mieter eine Obliegenheit, die Wohnung bei Vertragsschluss bzw. bei Überlassung des Wohnraumes auszumessen.
Hiernach bestehen Ansprüche der Beklagten wegen überzahlten Mietzinses aus § 812 Abs. 1 Satz 1 1. AV. BGB in Gesamthöhe von 36.347,85 € (13.059,20 € + 29.741,27 € – 6.452,60 €).
Der Zinsanspruch folgt aus den §§ 288, 291 BGB, wobei die Klagerhöhung um die Monate Juni bis September 2015 wegen der gesonderten Rechtshängigkeit bei der Tenorierung der Zinsforderungen zu berücksichtigen ist, im Übrigen kommt es auf die Anhängigkeit des Schriftsatzes vom 02.06.2015 an.
Die Kostenentscheidung beruht auf den §§ 92 Abs. 1, 100 Abs. 1 ZPO. Hierbei ist zu berücksichtigen, dass die Kläger in Höhe der mit einer Jahres-Netto-Kalt-Miete zu bewertenden Räumung unterliegen sowie in Höhe ihres vollständigen Zahlungsantrages in Höhe von 37.730,00 €. Darüber hinaus unterliegen sie weiter in Höhe von 36.347,85 € und obsiegen lediglich in Höhe von 6.452,60 € für die Monate Dezember 2012 bis März 2013 sowie in Höhe der erhöht geltend gemachten Mietzinsminderung für den Keller von 10 % für den Zeitraum Oktober 2012 bis September 2015, wobei die vier Monate Dezember 2012 bis März 2013 bereits gesondert erfasst worden sind.
Die Vollstreckbarkeitsentscheidung folgt aus § 709 ZPO.
Beschluss
Der Streitwert wird festgesetzt auf 137.942,85 €.
Gründe
Der Streitwert bemisst sich nach einer Jahres-Netto-Kalt-Miete in Höhe von 45.000,00 €, dem Zahlungsanspruch der Kläger in Höhe von 37.730,00 €, der Hilfsaufrechnung bzw. Hilfswiderklage der Beklagten in gleicher Höhe sowie der unbedingten Widerklage in Höhe von 17.482,85 €.
