Übersicht
Das Wichtigste in Kürze
- Gericht: Landgericht Landau (Pfalz)
- Datum: 11.11.2014
- Aktenzeichen: 1 S 67/14
- Verfahrensart: Berufungsverfahren
- Rechtsbereiche: Mietrecht, Wohnflächenrecht
Beteiligte Parteien:
- Kläger: Mieter einer Immobilie, die eine Rückzahlung überzahlter Miete fordern. Argument: Die tatsächliche Wohnfläche wich um mehr als 10 % von der im Mietvertrag angegebenen Fläche ab, was einen minderungsberechtigenden Mangel darstellt.
- Beklagte: Vermieter, die die zu zahlenden Mieterstattungen bestreitet. Argument: Eine Terrasse zählte zur Wohnfläche, wodurch die Abweichung unter 10 % liegen würde. Sie machen außerdem Schadensersatzforderungen geltend.
Um was ging es?
- Sachverhalt: Die Kläger forderten die Rückzahlung von überzahlter Miete, da die tatsächliche Wohnfläche der von ihnen gemieteten Immobilie um mehr als 10 % kleiner war als im Mietvertrag angegeben. Der Streitpunkt war die Anrechnung einer Fläche als Terrasse. Die Beklagte erhob darüber hinaus Schadensersatzansprüche für angeblich von den Klägern verursachte Schäden.
- Kern des Rechtsstreits: Ob die Differenz zwischen vereinbarter und tatsächlicher Wohnfläche zur Mietminderung berechtigt und ob die Beweisaufnahme hinreichend war, um die behaupteten Schäden der beklagten Partei zu belegen.
Was wurde entschieden?
- Entscheidung: Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Landau wurde zurückgewiesen. Die Beklagte hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
- Begründung: Das Gericht entschied, dass die „Terrasse“ nicht zur Wohnfläche zählt, da sie nicht den rechtlichen Voraussetzungen einer Terrasse entspricht. Die Beweislast für die Schadensersatzforderungen lag bei der Beklagten, die diese nicht hinreichend erfüllen konnte.
- Folgen: Die Beklagte muss die Miete aufgrund der Wohnflächenabweichung zurückzahlen und die Kosten des Verfahrens tragen. Die Entscheidung unterstreicht, dass auch bei detaillierter Sachlage die Beweisführung entscheidend für Schadensersatzansprüche ist.
Mietminderung: Rechte der Mieter bei Terrassen und Wohnflächenabweichungen
Die Frage der Mietminderung beschäftigt viele Mieter und Vermieter, insbesondere wenn es um die Gestaltung und Nutzung von Wohnraum geht. Der Mietminderungsanspruch kann hervortreten, wenn die tatsächliche Wohnfläche von der im Mietvertrag angegebenen Fläche abweicht. Dies geschieht häufig im Zusammenhang mit Terrassen, deren Flächenberechnung nicht immer eindeutig ist. Die rechtlichen Grundlagen für eine Mietzinsreduzierung sind dabei in der Wohnflächenverordnung verankert und setzen sich mit Fragen zu Gebrauchsunterschieden und Raumgröße auseinander.
Um die zulässige Berücksichtigung von Terrassen in der Wohnfläche und die damit verbundenen Auswirkungen auf Nebenkosten und Eigentümerpflichten zu beleuchten, ist es sinnvoll, einen konkreten Fall zu betrachten. So wird die Problematik greifbarer und die Rechte der Mieter im Wohnraummietrecht können klarer herausgearbeitet werden.
Der Fall vor Gericht
Wohnflächenabweichung von über 10% berechtigt zur Mietminderung auch bei Einfamilienhaus
Bei der Vermietung eines Einfamilienhauses mit Garten stellte sich die tatsächliche Wohnfläche als mehr als 10% kleiner heraus als im Mietvertrag vereinbart. Das Landgericht Landau in der Pfalz bestätigte in seinem Urteil vom 11.11.2014, dass die Mieter Anspruch auf Rückzahlung der überzahlten Miete haben.
Streit um Terrasse als Wohnfläche
Im Zentrum des Rechtsstreits stand die Frage, ob ein Innenhof mit Bruchsandsteinplatten als Terrasse zur Wohnfläche zählt. Die Vermieterin hatte vor dem Einzug der Mieter Bruchsandsteinplatten im Innenhof verlegt. Diese waren nach Zeugenaussagen mit Fugen von 2-3 bis 5 Zentimetern lose auf Sand und Splitt verlegt worden, damit in den Zwischenräumen Gras wachsen konnte.
Das Gericht stellte klar: Eine Terrasse im rechtlichen Sinne muss ein ebenerdiger Platz sein, der ausschließlich einem angrenzenden Wohnraum zugeordnet ist, einen festen Bodenbelag aufweist und sich zum Aufstellen von Tischen und Stühlen eignet. Die verlegten Bruchsandsteinplatten erfüllten diese Anforderungen nicht. Durch die großen Fugen und die unebene Beschaffenheit der Natursteine war ein normales Aufstellen von Möbeln nicht gewährleistet.
Scheitern der Aufrechnung mit Schadensersatzforderungen
Die Vermieterin versuchte, mit verschiedenen Schadensersatzforderungen gegen den Rückzahlungsanspruch aufzurechnen. Sie machte geltend, die Mieter hätten den Fliesenspiegel in der Küche beschädigt, einen Hang abgerodet und unerlaubt Bäume gefällt.
Bei der Küche konnte die Vermieterin nicht konkret darlegen, welche Pflichtverletzung die Mieter begangen haben sollten. Die Angaben in den Schriftsätzen waren widersprüchlich – von einem Quadratmeter abgeschlagener Platten bis hin zu einem Kostenvoranschlag für das Abstemmen alten Fliesenbelags.
Bezüglich des angeblich abgerodeten Hangs fehlten grundlegende Angaben darüber, welche und wie viele Bäume oder Sträucher entfernt worden sein sollen. Bei den gefällten Bäumen lagen ebenfalls widersprüchliche Angaben vor: Zunächst war von drei Douglasien die Rede, später von insgesamt elf Bäumen. Auch die Angaben zu Standort und Stammdurchmesser der Douglasien variierten erheblich. Zudem fehlten Angaben zum Zustand der Bäume, obwohl ein Zeuge ausgesagt hatte, dass es sich um minderwertiges Holz handelte.
Das Landgericht bestätigte daher das erstinstanzliche Urteil und wies die Berufung der Vermieterin zurück. Die Kosten des Berufungsverfahrens wurden der Vermieterin auferlegt.
Die Schlüsselerkenntnisse
Eine Wohnflächenabweichung von mehr als 10% berechtigt auch bei einem Einfamilienhaus mit Garten zur Mietminderung und Rückforderung überzahlter Miete. Eine Terrasse muss einen festen, ebenen Bodenbelag haben und zum Aufstellen von Möbeln geeignet sein, um zur Wohnfläche gezählt zu werden – lose verlegte Platten mit großen Fugen erfüllen diese Anforderungen nicht. Bei Schadensersatzforderungen muss der Vermieter die geltend gemachten Schäden konkret und widerspruchsfrei darlegen können.
Was bedeutet das Urteil für Sie?
Als Mieter können Sie bei einer mehr als 10% zu klein angegebenen Wohnfläche zu viel gezahlte Miete zurückfordern – unabhängig davon, ob Sie in einer Wohnung oder einem Haus wohnen. Wenn Ihre Terrasse nur aus locker verlegten Platten mit Rasenfugen besteht, zählt sie nicht zur Wohnfläche. Macht Ihr Vermieter Schadensersatzansprüche geltend, muss er genau belegen können, welche Schäden Sie verursacht haben sollen – vage oder widersprüchliche Angaben reichen nicht aus, um eine Mietrückzahlung zu verhindern.
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Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Wie wird die Wohnfläche rechtlich korrekt berechnet?
Die Wohnflächenberechnung richtet sich seit dem 1. Januar 2004 primär nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV). Bei Mietverträgen, die nach diesem Stichtag geschlossen wurden, ist diese Berechnungsmethode standardmäßig anzuwenden.
Grundlegende Berechnungsmethoden
Die Wohnfläche einer Immobilie wird nach verschiedenen Methoden berechnet, wobei die Wahl der Methode vom Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses und der Art der Immobilie abhängt. Bei Mietverträgen ab 2004 gilt die WoFlV, die festlegt, dass zur Wohnfläche die Grundflächen aller Räume gehören, die ausschließlich zur Wohnung zählen.
Behandlung von Sonderflächen
Bei Terrassen, Balkonen und Loggien gelten besondere Regelungen:
- Nach WoFlV werden diese Flächen grundsätzlich zu 25 Prozent der Wohnfläche zugerechnet
- Bei besonders hochwertiger Ausstattung oder guter Lage kann die Anrechnung bis zu 50 Prozent betragen
- Bei Mietverträgen vor 2004 gilt die II. Berechnungsverordnung, die eine Anrechnung von 50 Prozent vorsieht
Besonderheiten bei der Berechnung
Bei der Ermittlung der Grundflächen sind wichtige Details zu beachten:
Die Berechnung erfolgt nach den lichten Maßen zwischen den Wänden. Räume mit Dachschrägen werden je nach Höhe unterschiedlich berücksichtigt: Flächen unter einem Meter Höhe zählen nicht, zwischen einem und zwei Metern zur Hälfte und ab zwei Metern vollständig.
Wenn die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10 Prozent von der im Mietvertrag angegebenen Fläche abweicht, liegt ein Mangel vor, der zu einer Mietminderung berechtigt. Die Minderung entspricht dabei dem Prozentsatz der Flächenabweichung.
Wie kann ich zu viel gezahlte Miete zurückfordern?
Sie können zu viel gezahlte Miete innerhalb der gesetzlichen Verjährungsfrist von drei Jahren zurückfordern. Der Anspruch basiert auf den Vorschriften zur ungerechtfertigten Bereicherung nach § 812 BGB.
Voraussetzungen für die Rückforderung
Die Rückforderung ist in verschiedenen Fällen möglich, etwa wenn die Miete die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 10% übersteigt oder wenn die tatsächliche Wohnfläche kleiner ist als im Mietvertrag angegeben. Bei Verstößen gegen die Mietpreisbremse muss die Rüge innerhalb von 30 Monaten nach Mietbeginn erfolgen.
Praktisches Vorgehen
Der erste Schritt ist die schriftliche Rüge gegenüber dem Vermieter. Dabei sollten Sie die Gründe für die Überzahlung konkret darlegen und die Berechnung der korrekten Miethöhe aufzeigen. Die Rüge muss in Textform erfolgen, also per Brief oder E-Mail.
Fristen und Umfang
Nach Zugang der Rüge können Sie die überhöhten Beträge für maximal die letzten drei Jahre zurückfordern. Bei Mietwucher, also wenn die Miete die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 20% übersteigt, haben Sie ebenfalls einen Rückzahlungsanspruch für die letzten drei Jahre.
Wichtig für die Durchsetzung: Eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs ist unwirksam, wenn Sie nur die rechtlich zulässige Miete zahlen. Die Verjährungsfrist beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem Sie von der Überzahlung Kenntnis erlangt haben.
Was muss ich beim Nachmessen der Wohnfläche beachten?
Messgeräte und Vorbereitung
Für eine präzise Wohnflächenberechnung benötigen Sie ein exaktes Messinstrument. Ein Laserentfernungsmesser eignet sich besonders gut, da er millimetergenau misst und Ergebnisse direkt speichern kann. Erstellen Sie vor dem Messen einen Grundriss der Wohnung, in den Sie später die Messergebnisse eintragen können.
Korrekte Messmethodik
Bei der Messung sind die lichten Maße zwischen den Bauteilen von der Vorderkante der Wandbekleidung maßgebend. Fußleisten werden nicht mitgemessen. Bei verwinkelten Räumen empfiehlt sich eine Aufteilung in mehrere Teilflächen. Markieren Sie diese mit Klebestreifen am Boden und addieren Sie die Einzelflächen am Ende.
Besonderheiten bei Dachschrägen
Bei Dachschrägen müssen Sie die Raumhöhe besonders beachten. Raumteile unter einem Meter Höhe zählen nicht zur Wohnfläche. Bereiche zwischen einem und zwei Metern werden nur zur Hälfte angerechnet. Markieren Sie die entsprechenden Punkte am Boden mit Klebestreifen, um die anteiligen Flächen exakt berechnen zu können.
Terrassen und Balkone
Terrassen und Balkone werden seit 2004 nach der Wohnflächenverordnung grundsätzlich mit 25 Prozent ihrer Grundfläche angerechnet. In besonderen Fällen, etwa bei hochwertigen Bodenbelägen oder Überdachungen, können sie mit bis zu 50 Prozent in die Wohnfläche einfließen.
Dokumentation der Messung
Dokumentieren Sie den Messvorgang sorgfältig. Zeichnen Sie einen detaillierten Grundriss mit allen Maßen und Teilflächen. Bei Dachgeschosswohnungen notieren Sie zusätzlich die verschiedenen Raumhöhen. Diese präzise Dokumentation ist besonders wichtig, wenn die Wohnfläche von der im Mietvertrag angegebenen Größe abweicht.
Welche Rolle spielt die Wohnflächenangabe im Mietvertrag?
Die Wohnflächenangabe im Mietvertrag stellt eine Beschaffenheitsvereinbarung nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB dar und legt damit die vom Vermieter geschuldete Soll-Beschaffenheit der Mietsache fest.
Verbindlichkeit der Wohnflächenangabe
Eine Wohnflächenangabe wird in zwei Fällen als verbindlich angesehen:
- Wenn die Größe im Mietvertrag explizit angegeben ist
- Bei der Auflistung der Räume in Verbindung mit einer Quadratmeterangabe
Bedeutung für Nebenkosten und Mieterhöhungen
Die Wohnfläche ist besonders relevant für:
- Die Berechnung der Betriebskosten
- Mieterhöhungen nach §§ 558 ff. BGB
Rechtliche Konsequenzen bei Abweichungen
Bei einer Abweichung von mehr als 10% zwischen angegebener und tatsächlicher Wohnfläche steht dem Mieter ein Mietminderungsrecht zu. Der Bundesgerichtshof hat 2015 festgelegt, dass bei Mieterhöhungen die tatsächliche Wohnfläche maßgeblich ist, nicht die im Vertrag genannte.
Besonderheiten bei der Flächenberechnung
Für die korrekte Berechnung der Wohnfläche gilt:
- Balkone, Loggien und Dachterrassen werden nur zu einem Viertel der Fläche eingerechnet
- Räume über zwei Meter Höhe zählen vollständig
- Bereiche unter Dachschrägen werden nur teilweise berücksichtigt
Ausschluss der Verbindlichkeit
Eine Wohnflächenangabe ist nicht verbindlich, wenn der Mietvertrag ausdrücklich festlegt, dass die Angabe nicht zur Festlegung des Mietgegenstandes dient.
Bitte beachten Sie, dass die Beantwortung der FAQ Fragen keine individuelle Rechtsberatung ersetzen kann. Haben Sie konkrete Fragen oder Anliegen? Zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren – wir beraten Sie gerne.
Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
Wohnflächenverordnung
Ein rechtliches Regelwerk, das festlegt, wie die Wohnfläche einer Immobilie zu berechnen ist. Sie definiert genau, welche Räume und Flächen mit welchem Anteil in die Gesamtwohnfläche einbezogen werden dürfen. Dies ist besonders wichtig für Mietverträge und die Berechnung der Miethöhe. Die Verordnung legt zum Beispiel fest, dass Terrassen üblicherweise nur zu einem Viertel ihrer Fläche angerechnet werden dürfen. Grundlage ist die Wohnflächenverordnung (WoFlV) von 2003.
Mietminderungsanspruch
Das gesetzlich verankerte Recht des Mieters (§ 536 BGB), die Miete zu reduzieren, wenn die Mietsache einen Mangel aufweist. Ein solcher Mangel liegt vor, wenn der tatsächliche Zustand vom vertraglich vereinbarten abweicht – zum Beispiel bei einer kleineren Wohnfläche als im Mietvertrag angegeben. Bei einer Wohnflächenabweichung von mehr als 10% wird typischerweise eine Mietminderung im entsprechenden Prozentsatz als angemessen angesehen.
Aufrechnung
Ein rechtliches Instrument, bei dem gegenseitige Forderungen gegeneinander aufgerechnet werden können (§ 387 BGB). Im Mietrecht häufig verwendet, wenn Vermieter eigene Ansprüche (z.B. Schadensersatz) gegen Forderungen der Mieter (z.B. Mietminderung) aufrechnen wollen. Beispiel: Der Mieter hat einen Rückzahlungsanspruch von 1000€, der Vermieter einen Schadensersatzanspruch von 500€ – nach Aufrechnung bleiben 500€ übrig.
Pflichtverletzung
Die Nichteinhaltung vertraglicher oder gesetzlicher Pflichten im Mietverhältnis (§ 280 BGB). Dies kann sowohl den Mieter (z.B. unsachgemäße Nutzung der Mietsache) als auch den Vermieter (z.B. Nichthebung von Mängeln) betreffen. Eine Pflichtverletzung muss für Schadensersatzansprüche konkret nachgewiesen werden. Beispiel: Beschädigung der Einbauküche durch unsachgemäße Reinigung.
Schadensersatzforderung
Ein rechtlicher Anspruch auf Ausgleich eines entstandenen Schadens (§§ 249 ff. BGB). Im Mietrecht muss der Anspruchsteller (meist der Vermieter) den Schaden, die Ursache und die Verantwortlichkeit des Schädigers konkret nachweisen. Pauschale oder widersprüchliche Behauptungen reichen nicht aus. Beispiel: Der konkrete Nachweis über Art und Umfang einer Beschädigung des Parketts durch den Mieter.
Wichtige Rechtsgrundlagen
- § 536 BGB (Mietminderung): Dieser Paragraph regelt das Recht des Mieters auf Mietminderung bei Mängeln an der Mietsache. Bei einer erheblichen Abweichung der tatsächlichen Wohnfläche von der vertraglich vereinbarten Fläche, die mehr als 10 % beträgt, steht dem Mieter ein Anspruch auf Mietminderung zu. Im vorliegenden Fall liegt eine solche Mängelbeschreibung vor, da die Kläger eine Rückzahlung ihrer überzahlten Miete beanspruchen, basierend auf der Feststellung, dass die tatsächliche Wohnfläche höher war als im Mietvertrag angegeben.
- Wohnflächenverordnung (WoFlV): Diese Verordnung definiert, welche Flächen zur Wohnfläche zählen und welche nicht. Die Definition von Terrassen ist wichtig, um zu bestimmen, ob diese zur Wohnfläche angerechnet werden können. Im Streitfall wurde festgestellt, dass die angebliche Terrasse im Innenhof nicht den Anforderungen der WoFlV entspricht, was die Ablehnung der Miete mindert und die Rückforderung überzahlter Mieten unterstützt.
- § 280 BGB (Schadensersatzpflicht): Dieser Paragraph befasst sich mit der Schadensersatzpflicht, wenn eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis verletzt wird. In dem vorliegenden Fall scheitern die Schadensersatzforderungen der Beklagten, da nicht hinreichend dargelegt wurde, welche Pflichtverletzungen seitens der Kläger vorlagen. Dies ist entscheidend, da das Gericht die Möglichkeit der Aufrechnung ohne eine klare Darlegung der Pflichtverletzung nicht akzeptiert.
- BGH NJW 2010, 292 (Rechtsprechung): Dieses Urteil des Bundesgerichtshofs bezieht sich auf die rechtlichen Rahmenbedingungen von Mietminderungen aufgrund von Wohnflächenabweichungen. Es wird darin klargestellt, dass eine Abweichung von mehr als 10 % eine Mietminderung und eventuell eine Rückforderung überzahlter Mieten rechtfertigt. Dieser Rechtsfall stellt die Grundlage für die Entscheidungsfindung dar und zeigt die Relevanz einer substantiellen Wohnflächenabweichung auf.
- § 161 BGB (Aufrechnung): Dieser Paragraph regelt die Voraussetzungen für die Aufrechnung, also das Einbehalten von Forderungen aufgrund eigener Forderungen. Im vorliegenden Fall hat das Amtsgericht festgestellt, dass die Beklagte für ihre Aufrechnungsforderungen darlegungs- und beweisbelastet ist, was nicht ausreichend erfüllt wurde. Die Bedeutung dieses Paragraphen ergibt sich aus der Notwendigkeit, dass die Beklagte die Mängel, die sie geltend macht, klar und konkret darlegen muss, was in diesem Fall nicht geschehen ist.
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Das vorliegende Urteil
LG Landau (Pfalz) – Az.: 1 S 67/14 – Urteil vom 11.11.2014
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