AG Ansbach, Az.: 2 C 2268/11, Urteil vom 05.02.2013
1. Die Beklagte wird verurteilt, das Einfamilienhaus …straße in A., bestehend aus 3 Zimmern, 1 Küche, 1 Bad im Keller, 1 gesondertem WC, 1 Flur, 1 Keller, 1 Dachboden nebst Garten zu räumen und an die Klägerin herauszugeben.
2. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 1.515,00 € nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit 05.01.2012 sowie vorgerichtliche Anwaltskosten in Höhe von 489,45 € zu bezahlen.
3. Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar, hinsichtlich der Ziffern 2) und 3) jedoch nur gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages.
Tatbestand
Die Parteien streiten über die Räumung und Mietzahlungsansprüche betreffend eines Einfamilienhauses.
Mit Mietvertrag vom 18./25.02.2010 mietete die Beklagte das in der Urteilsformel Ziffer 1) näher bezeichnete Einfamilienhaus von der Klägerin zum 01.03.2010. Ausweislich des Mietvertrages war eine monatliche Grundnutzungsgebühr von 410,– € zuzüglich Betriebskostenvorauszahlung von 95,– €, mithin eine monatliche Gesamtmiete von 505,– €, fällig im voraus, spätestens bis zum 3. Werktag eines Monats, vereinbart. Die Beklagte hat in den Monaten Oktober, November und Dezember 2011 keine Miete entrichtet. Mit Schreiben vom 11.11.2011 erklärte die Klägerin sodann über ihren Prozessbevollmächtigten die außerordentliche, hilfsweise die ordentliche Kündigung.
Bereits im Vorfeld ist es im Keller des streitgegenständlichen Anwesens zu Feuchtigkeitsproblemen gekommen, wofür der Beklagten ein Trocknungsgerät für einen gewissen Zeitraum zur Verfügung gestellt worden war. Weiterhin wurde im Bereich des Bades der Keller von außen aufgegraben, trocken gelegt und eine entsprechende Dämmung angebracht. Ferner wurde im Bereich der Kellertür eine Schwelle angebracht, um von außen eindringendes Regenwasser abzuhalten. Neben der Räumung begehrt die Klägerin die rückständige Miete in Höhe von insgesamt 1.515,– € sowie vorgerichtliche Anwaltskosten für das Kündigungsschreiben.
Die Klägerin behauptet, das streitgegenständliche Hausanwesen sei im Jahre 1923 errichtet worden. Sie ist der Meinung, dass bei entsprechenden Altbauwohnungen mit Feuchtigkeit im Keller zu rechnen sei und das Objekt daher dem vertraglich geschuldeten Sollzustand entspreche.
Die Klägerin beantragt:
1. Die Beklagte wird verurteilt, das Einfamilienhaus …straße in A., bestehend aus 3 Zimmern, 1 Küche, 1 Bad im Keller, 1 gesondertem WC, 1 Flur, 1 Keller, 1 Dachboden nebst Garten zu räumen und an die Klägerin herauszugeben.
2. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 1.515,00 € nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 %-Punkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit sowie vorgerichtliche Anwaltskosten in Höhe von 489,45 € zu bezahlen.
Die Beklagte beantragt: Klageabweisung.
Die Beklagte behauptet, der Keller sei im streitgegenständlichen Anwesen feucht und nass. An den Wänden habe sich Salpeter gebildet. Es rieche im ganzen Haus schimmlig. Die Beklagte sei daher auf Grund des feuchten Kellers zu einer Mietminderung von 20 % berechtigt. Die Mängel seien seit spätestens September 2010 aufgetreten, weswegen die Beklagte zur Aufrechnung mit überzahlten Mieten berechtigt sei.
Weiterhin stehe der Beklagten ein Schadensersatzanspruch in Höhe von 50,– € zu, da auf Grund der Feuchtigkeit im Keller der Putz hätte abgeschlagen werden müssen und neu verputzt und gestrichen hätte werden müssen.
Weiterhin behauptet die Beklagte, die Klägerin habe in Kenntnis des Mangels die Wohnung vermietet.
Das Gericht hat Beweis erhoben gemäß Beweisbeschluss vom 18.09.2012 durch Einholung eines schriftlichen Sachverständigengutachtens. Hinsichtlich des Ergebnisses wird auf das Gutachten Bezug genommen. Das Gericht hat weiter Beweis erhoben auf Grund Beweisbeschlusses vom 15.01.2013 durch Durchführung eines Ortsaugenscheins. Hinsichtlich des Ergebnisses wird auf das Protokoll vom 15.01.2013 Bezug genommen. Im Übrigen wird zur Ergänzung des Tatbestandes auf den Akteninhalt mit den wechselseitigen Schriftsätzen sowie auf die Protokolle über die mündliche Verhandlung vom 21.03.2012, 18.09.2012 und 15.01.2013 Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
I.
Die Klage ist zulässig.
II.
Die Klage ist begründet.
1.
Der Klägerin steht ein Räumungsanspruch gem. § 546 Abs. 1 BGB zu, da die Klägerin gem. § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 a BGB zur außerordentlichen Kündigung berechtigt war.
Zwischen den Parteien steht außer Streit, dass die Miete für 3 Monate von Oktober bis Dezember 2011 nicht entrichtet wurde.
Die Beklagte war jedoch nicht zur Mietminderung berechtigt.
Nach § 536 Abs. 1 BGB ist der Mieter von der Entrichtung der Miete ganz oder teilweise befreit, wenn die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel aufweist, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder wenn ein solcher Mangel während der Mietzeit entsteht. Ein Mangel liegt nach dem von der Rechtsprechung vertretenen subjektiven Fehlerbegriff dann vor, wenn der nach dem Vertrag vorausgesetzte Gebrauch beeinträchtigt ist (Schmitt-Futterer, Mietrecht, 10. Auflage, § 536 Rn. 17).
Vorliegend macht die Beklagte einen Mangel hinsichtlich der Bausubstanz geltend. Dabei ist darauf abzustellen, welche baulichen Anforderungen die Beklagte bei Vertragsschluss erwarten darf, wobei grundsätzlich der Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes maßgeblich ist (Schmitt-Futterer a. a. O. Rn. 19). Die Frage der Mangelhaftigkeit ist eine vom Gericht zu beurteilende Rechtsfrage und einem Sachverständigenbeweis grundsätzlich nicht zugänglich. Insoweit sind die sachverständigen Ausführungen zur Mangelhaftigkeit des Objekts für die Entscheidung nicht maßgeblich.
Das Gericht ist davon überzeugt, dass es sich um eine im Jahr 1923 errichtete „Altbauwohnung“ handelt. Der pauschale Bestreiten der Beklagtenpartei ist insoweit unbeachtlich (vgl. Zöller, ZPO, 29. Auflage, § 138 Abs. 10 a). Die Beklagtenpartei hätte beim Bestreiten konkret darlegen müssen, warum Zweifel am zu Grunde gelegten Errichtungsjahr bestehen. Auch der Sachverständige geht in seinem Gutachten vom Errichtungsjahr 1923 aus. Das Gericht konnte sich beim durchgeführten Ortsaugenschein weiterhin davon überzeugen, dass es sich um eine Altbauwohnung handelt. In welchem Jahr das Objekt nun konkret bebaut wurde, spielt letztlich für die Entscheidung keine Rolle.
Der Mieter einer Altbauwohnung kann nicht ohne Weiteres erwarten, dass der zur Wohnung gehörende Keller trocken und zur Lagerung feuchtigkeitsempfindlicher Gegenstände geeignet ist (LG Mannheim, Urteil vom 08.04.1998, Az. 4 S 158/97). Zwar gelten auch in Altbauwohnungen gewisse vom Vermieter einzuhaltende Mindeststandards. Insbesondere trifft den Vermieter dabei auch eine gesundheitliche Fürsorgepflicht des Mieters, so dass der Mieter einer Altbauwohnung grundsätzlich keine Schimmelbildung hinnehmen muss. Die Beklagte konnte jedoch eine solche Schimmel- oder Salpeterbildung nicht nachweisen. Zwar konnte die Beklagte nach dem durchgeführten Sachverständigengutachten nachweisen, dass die Wände im Keller grundsätzlich durchfeuchtet sind. Dabei handelt es sich um leichte, von außen eindringende Durchfeuchtigkeit, die bei solchen Altbauwohnungen durchaus hinnehmbar sind. Das Gericht konnte sich bei der Durchführung des Ortsaugenscheins persönlich einen Eindruck vom Anwesen verschaffen und konnte dabei im Keller keine Gebrauchsbeeinträchtigungen feststellen. Wie bereits festgestellt ist bei Objekten dieser Errichtungszeit mit leichter Durchfeuchtung im Keller zu rechnen. Abzustellen ist nämlich nicht auf den heutigen Standard an die Bebauung, sondern auf die Vorschriften, die zur Zeit der Errichtung des Gebäudes galten. Zur Errichtungszeit des streitgegenständlichen Gebäudes existierten allerdings noch keine DIN-Richtlinien. Auch die damals geltende Bayerische Bauordnung von 1901 erhielt noch keine Regelung zum Schutz gegen Feuchtigkeit. Solche Anordnungen galten erstmals in der Bayerischen Bauordnung von 1962, wobei auch hier die Einschränkung galt, dass von Einwirkungen (hinsichtlich Feuchtigkeit) lediglich keine erheblichen Gefahren ausgehen dürfen (Art. 15 BayBO vom 01.08.1962, GVBI. S. 179, ber. S. 250). Vorschriften wie in der heutigen Bauordnung, dass jedes Gebäude so zu errichten ist, dass Feuchtigkeit nicht entsteht, gab es damals noch nicht. Mangels damals einschlägiger Vorschriften ist aus Sicht des Gerichts darauf abzustellen, welche Erwartungen die Beklagte an die Substanz des Kellers hegen durfte. Dabei ist zu berücksichtigen, dass es sich beim Keller eben nicht um eine zum Wohnen dienliche Fläche handelt. Der streitgegenständliche Keller dient aus objektiver Sicht – mit Ausnahme des Bades – lediglich als Lagerraum. Beeinträchtigungen zur Benutzung eines Kellers (insbesondere als Lagerraum) konnten seitens des Gerichts nicht festgestellt werden und wurden auch nicht konkret vorgetragen. Insbesondere konnten auch keine wesentlichen Beschädigungen an den im Keller befindlichen Möbeln festgestellt werden. Ferner konnte in dem im Keller vorhandenen Bad keinerlei Feuchtigkeit festgestellt werden. Das Gericht konnte sich beim Ortsaugenschein davon überzeugen, dass der Keller zur Lagerung feuchtigkeitsunempfindlicher Gegenstände ohne Einschränkungen nutzbar ist. Es kann daher für die Entscheidung letztlich dahingestellt bleiben, worauf die eindringende Feuchtigkeit zurückzuführen ist. Die vom Gericht beim Ortstermin festgestellt leichte Durchfeuchtung ist jedenfalls bei Altbauten im Keller hinzunehmen, da keine Gebrauchsbeeinträchtigung erkennbar ist.
Zwar ist der Beklagten beizupflichten, dass das Eindringen von Regenwasser durch das Fenster oder die Türe auch in einer Altbauwohnung als Mangel angesehen werden kann. Dies zumindest dann, wenn Feuchtigkeit in erheblichem Maße eindringt. Die Beklagte konnte jedoch den Nachweis nicht führen, dass zur Kellertür auch noch nach den von der Klagepartei durchgeführten Nachbesserungsarbeiten Wasser eintritt. Einen Wassereintritt zum heutigen Zeitpunkt konnte auch der Sachverständige nicht feststellen.
Die vom Sachverständigen zu dieser Frage zu Grunde gelegten DIN-Vorschriften können im Übrigen zur Beurteilung der Mangelhaftigkeit nicht herangezogen werden, da Sie zur Zeit der Errichtung nicht galten.
Dass durch die eindringende Feuchtigkeit Schimmel oder Salpeter entsteht konnte die Beklagte nicht nachweisen, so dass es hier keiner Entscheidung bedarf, ob Schimmel- oder Salpeterbildung im Keller einer Altbauwohnung einen Mangel darstellt.
Die Beklagte konnte nach alledem nicht nachweisen, dass die Mietsache mangelhaft ist.
Soweit sich die Beklagte darauf beruft, dass der Mangel schon bei Vertragsschluss vorhanden war und die Klägerin in Kenntnis des Mangels vermietet hatte, kann sich die Beklagte gem. § 536 b BGB nicht mehr auf eine Mietminderung berufen, da auch sie die Feuchtigkeit hätte erkennen müssen und die Mietsache angenommen hat.
Nach alledem war die Beklagte nicht zur Mietminderung berechtigt.
2.
Die Beklagte schuldet deshalb auch die Miete gem. § 535 Abs. 2 BGB. Eine Berechtigung zur Mietminderung liegt nicht vor (vgl. oben).
3.
Der Klägerin steht ein Anspruch auf Ersatz der vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten aus Verzugsgesichtspunkten zu. Die Beklagte befand sich mit der Mietzahlung gem. § 586 Abs. 2 Nr. 1 BGB ohne Mahnung in Verzug. Die Klägerin war daher berechtigt, einen Rechtsanwalt zum Ausspruch der Kündigung zu beauftragen. Die Kosten sind nach §§ 280 Abs. 2, 286, 249 BGB zu erstatten.
4.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO.
5.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 7, 709 ZPO
Beschluss: Der Streitwert wird auf 6.435,00 € (Räumung: 4.920,– €, Zahlung 1.515,– €) festgesetzt.
