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Mietminderungsanspruch wegen Ungezieferplage in der Wohnung

AG Trier, Az.: 8 C 53/08, Urteil vom 11.09.2008

I. Der Beklagte wird verurteilt, an die Kläger einen Betrag in Höhe von 1.020,00 Euro zu zahlen nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz.

II. Der Beklagte wird verurteilt, an die Kläger einen weiteren Betrag in Höhe von 250,00 Euro zu zahlen nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz.

III. Der Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

IV. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte darf jedoch die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des auf Grund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages leisten.

Tatbestand

Mietminderungsanspruch wegen Ungezieferplage in der Wohnung
Foto: AndreyPopov/Bigstock

Die Kläger waren vom 1.6.2007 bis zum 30.11.2007 Mieter der Wohnung — in Trier, der Beklagte Vermieter.

Die Beklagten machen vorliegend ihren Anspruch auf Rückzahlung der Kaution (1.020,00 Euro) sowie auf Zahlung eines Renovierungskostenzuschusses geltend. Zu letzterem heißt es in handschriftlicher Ergänzung unter § 2 des Mietvertrages: bei Auszug zahle ich 250,- Euro Renovierungskostenzuschuss.

Die Kläger tragen vor, ihnen stehe der Kautionsrückzahlungsanspruch vollständig zu. Richtig sei zwar, dass die Miete seit August 2007 um 50 % gemindert worden sei, was einem Betrag von (4 x 255,00 Euro =) 1.020,00 Euro entspreche. Diese Mietminderung sei jedoch aufgrund einer bestehenden exzessiven Kugelkäferplage, sowie wegen Schimmelbildung im Kinderzimmer und Lärmbelästigung/mangelnder Schalldämmung gerechtfertigt gewesen.

Der Renovierungskostenzuschuss sei vereinbarungsgemäß deshalb zu zahlen, weil die Kläger bei Einzug die Wohnung von Grund auf saniert hätten.

Die Kläger beantragen, den Beklagten zu verurteilen, an die Kläger einen Betrag in Höhe von 1.020,00 Euro zu zahlen nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz, den Beklagten zu verurteilen, an die Kläger einen weiteren Betrag in Höhe von 250,00 Euro zu zahlen nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz.

Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.

Der Beklagte trägt vor, die Mietminderung in Höhe von insgesamt 1.020,00 Euro sei zu Unrecht erfolgt. Zwar habe die Kugelkäferplage tatsächlich bestanden, jedoch sei dem vom Beklagten beauftragten Schädlingsbekämpfer der Zutritt zur Wohnung verweigert und die Durchführung der notwendigen Arbeiten untersagt worden. Die Kläger seien von der gesundheitlichen Unbedenklichkeit der eingesetzten Mittel nicht zu überzeugen gewesen. Sie hätten daher die Behebung des Minderungsgrundes unmöglich gemacht. Mit dem daher noch bestehenden Mietzinsanspruch sei die Aufrechnung erklärt worden.

Der Betrag von 250,00 Euro habe nur dann gezahlt werden sollen, wenn die Kläger sofort vor Beginn der Schädlingsbekämpfungsmaßnahmen wieder aus der Wohnung ausgezogen wären.

Es wurde Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugen —, — und —-, — und —, sowie —.

Für die Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die Schriftsätze der Parteien nebst Anlagen sowie auf die Protokolle der mündlichen Verhandlung vom 24.4.2008, 17.7.2008 und 21.8.2008 Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

I.

Die Klage war zulässig und hatte auch in der Sache Erfolg.

1. Den Klägern steht zunächst ein Anspruch auf Rückzahlung der Kaution zu.

a. Abzüge aufgrund nicht erledigter Vertragsverpflichtungen wurden von Beklagtenseite nicht geltend gemacht.

b. Die Forderung der Kläger ist auch nicht durch Aufrechnung untergegangen. Dem Beklagten stand kein Anspruch auf Mietzinszahlung i.H.v. 1.020,00 Euro zu, mit dem er gegen die klägerische Forderung hätte aufrechnen können. Die Beweisaufnahme hat insoweit ergeben, dass die Kläger für die Monate August bis November die Miete zu Recht i.H.v. 50 % gemindert haben.

aa. Dass eine Kugelkäferplage bestand, war ohnehin unstreitig.

Wie der Beklagte selbst zudem eingeräumt hat (Schriftsatz vom 14.5.2008), befand sich im Kinderzimmer _im Bereich der Heizung & an einer Stelle etwa ein Streifen von 10 bis 15 cm und 5 cm Breite Schimmel.

Über das Ausmaß beider Mängel hat sich das Gericht sowohl durch Vernehmung der Zeugen — und —, — und —, — und —, sowie durch In-Augenscheinnahme der von der Klägerseite eingereichten Fotos einen Eindruck verschafft. Das Gericht ist dabei zu der Überzeugung gelangt, dass die Beeinträchtigungen auch einen Umfang hatten, der zu einer Minderung in Höhe des hälftigen Mietzinses berechtigte.

Die eingereichten Fotos belegten zunächst das Vorhandensein von Schimmel, wie von den Zeugen beschrieben und auch vom Kläger eingeräumt. Das Gericht hält auch einen Streifen von “lediglich” 10 bis 15 cm und 5 cm Breite für einen durchaus relevanten Mangel, insbesondere in einem Kinderzimmer.

Hinsichtlich der Intensität der Kugelkäferplage haben sowohl die Zeugen, welche aufgrund freundschaftlicher bzw. familiärer Beziehungen Zugang zur Wohnung hatten, als auch die beiden vernommenen unabhängigen Schädlingsbekämpfer, ein erschreckendes Bild gemalt. So gab der Zeuge — an, die Käfer seien der Grund gewesen, dass er nicht mehr so oft hingegangen sei. “Man hat eine Tasse Kaffee in die Hand geholt und zack war ein Käfer drin”, beschrieb er die Situation. Die Zeugin — beschrieb die Situation wie folgt: “Die waren fast überall, so dass es mir unangenehm war, dann dahin zu gehen. Die waren auf dem Tisch, auf der Couch, überall.” Der Zeuge —, Vater der Klägerin, erklärte ebenfalls, die Kugelkäfer seien überall gewesen. Wörtlich gab er an: “Ich habe mich da nicht mehr wohl gefühlt. Gegessen habe ich bei meiner Tochter auch nichts mehr. Wenn ich gekommen bin, habe ich erst einmal “Kugelkäfer-Fangen” gemacht, damit die Kinder ein bisschen frei waren von den Käfern.” Diese Angaben der Zeugen waren sehr glaubhaft, da sie die Situation sehr detailreich und in bildreicher Sprache wiedergaben. Hinzu kommt, dass der beschriebene Zustand auch von den mit den Klägern nicht in persönlicher Verbindung stehenden, insoweit neutralen Zeugen — und —- bestätigt wurde. So gab der Zeuge — an, dass man die Tiere schon gesehen habe, insbesondere in der Küche in den Lampenschalen. Der Zeuge — schilderte, dass es sich um einen mittelstarken Befall gehandelt habe, mit “deutlich mehr” als ein oder zwei, mit “dutzenden” Tieren in jedem Zimmer.

Insgesamt ist daher von einem Zustand auszugehen, der ein Leben in der Wohnung äußerst unangenehm, wenn nicht unerträglich machte. Eine Mietminderung in Höhe von 50 % war daher aufgrund der Kugelkäferplage und des Schimmelbefalls jedenfalls berechtigt.

Ob darüber hinaus auch in der von den Zeugen bestätigten Lärmbelästigung ein Mietmangel zu sehen ist oder aber ein aufgrund des Alters des Hauses hinzunehmender Nachteil, konnte letztlich dahinstehen, da allein die Beeinträchtigung aufgrund der Kugelkäferplage und der Schimmelbildung zur Mietminderung in der geltend gemachten Höhe berechtigte.

bb. Die Beweisaufnahme hat weiter ergeben, dass die Kläger die Beseitigung des Mietminderungsgrundes auch nicht unmöglich gemacht haben. Da das Vorliegen einer Kugelkäferplage und damit das Vorhandensein des Minderungsgrundes unstreitig war, oblag die Beweislast für die Verhinderung der Beseitigung durch die Kläger insoweit dem Beklagten. Es ist ihm jedoch nicht gelungen, zur Überzeugung des Gerichts nachzuweisen, dass die Kläger eine Bekämpfung der Käferplage verhindert hätten. Nach der Beweisaufnahme hat sich vielmehr dem Gericht der Eindruck vermittelt, dass die Kläger sehr wohl bemüht waren, schnellstmöglich Abhilfe zu schaffen.

Wie sich aus den äußerst detaillierten Notizen der Klägerin ergibt, hatte sie den Kugelkäferbefall dem Beklagten bereits Ende Juni fernmündlich und Anfang Juli schriftlich gemeldet (Bl. 40 d.A.). Dass die Notizen authentisch sind wurde nicht bestritten. Hierfür bestehen auch keine Anhaltspunkte. Weiter ergibt sich aus der vorgelegten umfangreichen Korrespondenz zwischen den Prozessbevollmächtigten, dass der Beklagte frühzeitig informiert war und die Kläger eine Schädlingsbekämpfung wollten. Es ergibt sich jedoch ebenfalls, dass die Kläger Bedenken hinsichtlich der Gesundheitsschädlichkeit sowie der Wirksamkeit der anzuwendenden Methode hatten. Nachfragen diesbezüglich können jedoch nicht als Verhinderung der Maßnahme gewertet werden. Es ergibt sich aus der Korrespondenz zwar ebenfalls, dass der Name des Mittels bekannt gegeben wurde. Allerdings ist der Wunsch von Mietern durchaus verständlich, genauere Informationen bzw. Unbedenklichkeitszertifikate o.ä. zu sehen, insbesondere dann, wenn Kleinkinder zum Haushalt gehören.

Wie sich ebenfalls aus der Korrespondenz ergibt, gab es eine Verzögerung zunächst insbesondere durch die Schwierigkeit, einen Termin zur Bekämpfung zu finden. Ob dies an den Klägern lag, die sich bei der Schädlingsbekämpfungsfirma hätten melden sollen (so der Beklagtenvortrag) oder aber an der vom Beklagten beauftragten Schädlingsbekämpfungsfirma insbesondere am Zeugen — (was dem Beklagten zuzurechnen wäre) die sich u.U. aus unklaren Gründen bis September nicht mehr meldete (so der Klägervortrag), konnte letztlich nicht vollständig geklärt werden. Die Vernehmung des Zeugen — hat lediglich ergeben, dass dieser keine genauen Erinnerungen an die Daten hatte und letztlich nicht ausschließen konnte, erstmals schon im Juli 2007 in der Wohnung gewesen zu sein. Der vom Zeugen erinnerte 28.9.2007 jedenfalls entspricht dem zunächst avisierten Termin zur Bekämpfung, der jedoch vom Zeugen abgesagt wurde, so dass auch die weitere Verzögerung bis zum 20.10.2007 nicht von den Klägern zu vertreten war. Dass es letztlich auch am 20.10.2007 nicht zur Beseitigung kam, ist nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme ebenfalls nicht den Klägern anzulasten. Dies ergibt sich aus den Aussagen der Zeugen — und —. Der Zeuge — hat in der mündlichen Verhandlung sein Vorgehen dahingehend beschrieben, dass er die Decke angebohrt und Silicium-Lösung hinein gesprüht habe (sog. Dehydrationsmethode). Hierbei sei Puder wieder herausgekommen, worüber sich der Kläger beschwert habe. Letztlich sei es jedoch so gewesen, dass er keine Lust gehabt habe, seine Haftpflicht in Anspruch zu nehmen und deshalb unter dem Vorwand, Rücksprache mit dem Beklagten nehmen zu müssen, aufgehört habe. Das Gericht ist nach dieser Aussage davon überzeugt, dass der Zeuge die Maßnahme zunächst deshalb eingestellt hatte, weil er sich, nachdem das Pulver wieder aus der Decke kam, selbst unsicher fühlte, ob die von ihm angewandte Methode so richtig sei. Dass diese Zweifel angebracht waren, hat die Aussage des Zeugen — letztlich bestätigt, der erklärte, dass die vom Zeugen — angewandte Planktonmethode lediglich eine Art Akutmaßnahme sei, die hinter Holzverkleidungen oder bei genauer Kenntnis des Standortes eines Nestes angewandt werden könne und dass man “dann gewöhnlich von oben [bohre], da von unten einem ja das Zeug wieder entgegen kommen würde”. Zwar gäbe es keine gesetzlich vorgeschriebene Methode, aber er “habe noch nie gehört, dass es von unten jemand gemacht hat.” Die von ihm eingesetzte Methode beschrieb der Zeuge dergestalt, dass ein pulvriges Insektizid in die Fugen zwischen Wand und Fußboden eingebracht werde, welches eine Barriere für die Kugelkäfer darstelle. Der Abbruch der Arbeiten und die damit verbundene weitere Verzögerung lag also letztlich nicht an den (durchaus verständlichen) Beschwerden des Klägers beim Anblick des herunterrieselnden Pulvers, sondern an den Zweifeln des Zeugen — an seiner eigenen Methode.

Dass die Kläger die Schadensbeseitigung nicht verhindern wollten, ergibt sich weiterhin daraus, dass sie, als bis Ende August keine Abhilfe geschaffen war, sogar selbst einen Schädlingsbekämpfer, den Zeugen —, mit der Erstellung eines Angebots beauftragt hatten. Dieser erstellte unter dem 4.9.2007 ein entsprechendes Angebot (Bl. 90 d.A.). Die Klägerin hat den Beklagten hiervon in Kenntnis gesetzt. Nach den unbestrittenen Angaben der Klägerseite bestand dieser jedoch auf dem von ihm engagierten Schädlingsbekämpfer, dem Zeugen —.

Dem Beklagten ist es nach alledem nicht gelungen, zu beweisen, dass die Kläger die Mängelbeseitigung unmöglich gemacht haben.

Da die Mietminderung somit berechtigt war, steht dem Beklagten keine Forderung mehr zu, mit der er die Aufrechnung hätte erklären können. Die Kläger haben daher Anspruch auf Rückzahlung der Kaution in Höhe von 1.020,00 Euro.

2. Den Klägern steht darüber hinaus aus der Vereinbarung mit dem Beklagten die Zahlung eines Betrages i.H.v. 250,00 Euro zu.

Unter § 2 des Mietvertrages ist vom Beklagten insoweit handschriftlich lediglich vermerkt “bei Auszug zahle ich 250,- Euro Renovierungskostenzuschuss”. Zunächst streitet diese schriftliche Vereinbarung für ihre Richtigkeit und Vollständigkeit. Soweit der Beklagte nunmehr behauptet, die Vereinbarung habe Gültigkeit lediglich bei sofortigem Auszug erlangen sollen, ist er folglich beweispflichtig. Der Beweis dieser Vereinbarung einer Bedingung ist dem Beklagten jedoch nicht gelungen. Den Angaben durch den Beklagten persönlich in der mündlichen Verhandlung stehen die Aussagen der Kläger gegenüber. Das Gericht vermag nicht zu sagen, wem in diesem Punkt Glauben zu schenken ist. Da insoweit eine non-liquet-Situation vorliegt, der Beklagte jedoch beweispflichtig für die angeblich vereinbarte Bedingung war, ist der Beweis als nicht geführt anzusehen. Dementsprechend ist von der Gültigkeit des Versprechens auszugehen. Die Kläger haben daher Anspruch auf Zahlung von 250,00 Euro.

3. Der Zinsanspruch rechtfertigt sich aus Verzugsgesichtspunkten.

II.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 708 Nr. 11, 711 ZPO.

Beschluss

Der Streitwert wird auf 1.270,00 Euro festgesetzt.

 

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