AG Hamburg-Bergedorf – Az.: 408 C 31/11 – Urteil vom 28.07.2011
1. Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 2.737,66 EUR nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 24.02.2011 sowie weitere 233,85 EUR nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit 24.02.2011 zu zahlen. Im übrigen wird die Klage abgewiesen.
2. Die Kosten des Rechtsstreits hat die Beklagte zu tragen.
3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils beizutreibenden Betrages vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand
Der Kläger macht gegen die Beklagte Mietforderungen aus einem Gewerbemietverhältnis geltend. Die Beklagte wendet Mängel der Mietsache ein.
Der Kläger ist Vermieter, die Beklagte ist Mieterin von Gewerbeflächen von etwa 248 m² im 3. OG des Objekts … . Die Beklagte betreibt dort einen Handel mit Desinfektionsgeräten für Krankenhäuser. Auch führt sie die Wartung, Überprüfung und Reparatur von Desinfektionsgeräten durch. Die monatliche Gesamtmiete, einschließlich Nebenkosten und Tiefgaragenstellplatz, beträgt 3.152,64 EUR. Die Beklagte kürzte die von ihr gezahlte Miete in den Monaten Oktober 2010 und November 2010 um jeweils 945,80 EUR und in den Monaten Dezember 2010 und Januar 2011 um jeweils 947,30 EUR. Am 11.08.2010 drang im Eckbereich an der Decke der gemieteten Räumlichkeiten Feuchtigkeit auf. Dies teilte sie dem Kläger am 11.08.2010 mit. Seit dem 11.08.2010 trat gelegentlich Wasser aus der schadhaften Stelle aus. Unter der Stelle befand sich ein Schreibtisch, an dem ein Arbeitsplatz zum Überprüfen, Warten und Reparieren von Desinfektionsgeräten eingerichtet war. Trotz mehrerer Aufforderungen behob der Kläger den Mangel nicht. Die Beklagte beauftragte daraufhin im September 2010 ihre Prozessbevollmächtigte, die den Kläger erneut zur Mangelbeseitigung aufforderte. Die Beklagte kürzte die Miete ab Oktober 2010 um etwa 30 %. Anfang Oktober ließ der Kläger Arbeiten an der schadhaften Stelle ausführen. Im Januar 2011 wurden abschließende Arbeiten an der schadhaften Stelle ausgeführt. Der Kläger stimmte gegenüber der Beklagten ohne Präjudiz für die Sach- und Rechtslage einer Minderung der Bruttomiete für den Zeitraum Oktober 2010 bis Januar 2011 um 5 % zu. Diese Minderungsquote liegt auch der Klageforderung zugrunde.
Der Kläger behauptet, die Feuchtigkeit sei auf einer Fläche von nur 10 cm² aufgetreten. Bei den Arbeiten im Oktober 2010 sei eine Kernbohrung festgestellt worden, die ihm nicht bekannt gewesen sei. Über der Decke befänden sich eine Stahlbetondecke und ein Balkon. Das Loch sei mit PU-Schaum ausgeschäumt und sodann mit Gipsputz versehen worden. Im Januar 2011 seien schließlich Malerarbeiten auf einer Fläche von etwa 1 m² im Bereich der schadhaften Stelle ausgeführt worden. Zwischen dem Verschluss des Loches und den Malerarbeiten habe allenfalls eine optische Beeinträchtigung vorgelegen. In dem gesamten Zeitraum sei die Nutzung des Mietobjektes allenfalls geringfügig eingeschränkt gewesen.
Der Kläger beantragt, die Beklagte kostenpflichtig und vorläufig vollstreckbar zu verurteilen, an den Kläger 3.155,68 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit sowie weitere 233,85 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.
Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.
Sie behauptet, am 11.08.2010 sei es zu einem erheblichen Wassereintritt gekommen. Ein unter die schadhafte Stelle gestellter Eimer mit einem Fassungsvolumen von 10I sei nach zwei Stunden mit Wasser gefüllt gewesen. Elektronische Geräte auf dem unter der Stelle befindlichen Schreibtisch, insbesondere Laptop und Drucker, seien durch das eintretende Wasser beschädigt worden. Der Kläger und sein eingesetzter Hausmeister hätten die Beklagte angewiesen, den Bereich unter der schadhaften Stelle vorerst nicht mehr zu nutzen. Im Oktober 2010 sei die Stelle mit einer Blende abgedeckt worden. Danach sei es zwar nicht mehr zu Feuchtigkeit, wohl aber zum Abbröckeln von Putz von der Decke gekommen. Auch sei Schmutz aus dem Loch in der Decke ausgetreten. Deshalb sei der Bereich darunter nicht nutzbar gewesen. Der dort aufgestellte Schreibtisch werde für die Prüfung und Wartung von Desinfektionsgeräten benötigt. Er habe aufgrund der dortigen Anschlüsse sowie der ebenfalls erforderlichen Wasseranschlüsse im benachbarten Prüfraum nicht verschoben werden können. Der Arbeitsplatz habe deshalb nur eingeschränkt genutzt werden können. Er habe vor die Tür des Prüfraums verschoben werden müssen, so dass ein ungehinderter Zutritt zum Prüfraum nicht gewährleistet gewesen sei. Die Schadensstelle habe einen Durchmesser von ca. 50 cm. Im Januar 2011 sei der Mangel vollständig behoben worden.
Die Beklagte hat hilfsweise die Aufrechnung erklärt mit Mietrückforderungsansprüchen für die Monate August 2010 in Höhe von 630,53 EUR und September 2010 in Höhe von 945,80 EUR sowie mit vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten von 155,30 EUR.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Klage ist überwiegend begründet.
I.
Dem Kläger steht gegen die Beklagte ein Anspruch auf Zahlung von 2.737,66 EUR aus § 535 Abs. 2 BGB zu. Die Beklagte war zu einer Minderung der Miete für den Zeitraum Oktober 2010 bis Januar 2011 um mehr als 5 % nicht berechtigt (hierzu unter 1.). In Höhe von 418,02 EUR ist die Klageforderung aber durch Aufrechnung gem. § 389 BGB erloschen (hierzu unter 2.).
1. Die Beklagte war gem. § 536 BGB für den Zeitraum Oktober 2010 bis Januar 2011, für den der Kläger rückständige Miete geltend macht, zu einer Minderung der Miete von mehr als 5 % nicht berechtigt.
a. Das Mietobjekt war in dem Zeitraum Oktober 2010 bis Januar 2011 mangelhaft. Zwischen den Parteien ist unstreitig, dass nach den Mangelbeseitigungsarbeiten, die Anfang Oktober 2010 ausgeführt wurden, jedenfalls noch eine optische Beeinträchtigung bestand. Die Beklagte hat jedenfalls den ursprünglichen Mangel auch gem. § 536 c BGB angezeigt. Das Gericht geht auch aufgrund des unstreitigen Teils des Parteivortrages davon aus, dass der Mangel – im Ursprung ein Eindringen von Feuchtigkeit durch die Decke – nicht nur unerheblich im Sinne des § 536 Abs. 1 S. 3 BGB war.
b. Die Beeinträchtigung berechtigte aber nicht zu einer Minderung von mehr als 5 %. Gem. § 536 BGB hat der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch gemindert ist, nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu zahlen. Die Höhe der Minderung ist unter Berücksichtigung des Einzelfalles zu ermitteln, wobei eine Schätzung nach § 287 ZPO zulässig ist (Palandt/Weidenkaff, BGB, 70. Aufl. 2011, § 536 Rn. 33). Vorliegend ergibt sich bereits aus dem Vortrag der Beklagten nicht, dass die Miete um mehr als 5 % gemindert gewesen wäre. Selbst wenn man davon ausginge, dass an der betroffenen Stelle auch nach Durchführung der Arbeiten Anfang Oktober 2010 Putz von der Decke bröckelte und Schmutz aus dem Loch in der Decke herabfiel, ist nicht ersichtlich, dass hierdurch die Gebrauchstauglichkeit des Mietobjekts um mehr als 5 % eingeschränkt gewesen wäre.
Fraglich ist bereits, ob das gelegentliche Abbröckeln von Putz und Herabfallen von Schmutz dazu führte, dass der Bereich unterhalb der betroffenen Stelle nicht nutzbar war. Die Beklagte hat zu Ausmaß und Häufigkeit des Herabfallens von Putz und Schmutz nicht näher vorgetragen. Angesichts der geringen Größe der betroffenen Stelle kann es sich nicht um erhebliche oder gar gefährliche Mengen gehandelt haben. Soweit die Beklagte vorträgt, es habe auch nach den Arbeiten im Oktober 2010 keine Gewähr dafür bestanden, dass kein Wasser mehr eindringen würde, ist nicht ersichtlich, auf welche konkreten Tatsachen sich dieser Vortrag stützt. Die Beklagte trägt selbst vor, dass es nach den Arbeiten im Oktober 2010 nicht mehr zum Eindringen von Feuchtigkeit gekommen ist. Die von der Beklagten behauptete Anweisung des Klägers und seines Hausmeisters, den Bereich unter der schadhaften Stelle nicht mehr zu nutzen, bezieht sich nach dem Beklagtenvortrag nur auf den Zeitraum vor Durchführung der Arbeiten im Oktober 2010.
Unterstellt, durch das Herabfallen von Putz und Schmutz wäre eine Nutzung des unter der schadhaften Stelle liegenden Bereiches nicht möglich gewesen, kommt eine Minderung von mehr als 5 % ebenfalls nicht in Betracht. Von dem Mangel war nur ein kleiner Teil der Mietfläche betroffen. Sogar nach dem Vortrag der Beklagten handelte es sich um einen Bereich, der einen Durchmesser von ca. 50 cm hatte. Die gesamte Mietfläche beträgt ausweislich des vorgelegten Mietvertrages 248 m². Eine Minderung um mehr als 5 % käme deshalb allenfalls in Betracht, wenn durch den Schaden an der Decke die Nutzung der Mietsache über den Schadensbereich hinaus beeinträchtigt wäre. Dies ist aber auch nach der Schilderung der Beklagten allenfalls in unerheblichem Umfang der Fall. Auch unter Berücksichtigung der von der Beklagten eingereichten Fotos ist nicht ersichtlich, warum der unter der schadhaften Stelle befindliche Schreibtisch nicht geringfügig verschoben werden konnte. Bereits aus den Fotos ergibt sich die Möglichkeit, den Tisch vor die daneben befindliche Werkbank oder auf die andere Seite der Tür zum Prüfraum zu verschieben. Selbst wenn es aber aus Platzgründen erforderlich gewesen sein sollte, den Tisch vor die Tür zum Prüfraum zu stellen, ist nicht ersichtlich, warum dies die Nutzung der gesamten Mietsache um mehr als 5 % eingeschränkt haben sollte. Aus dem Vortrag der Beklagten ergibt sich, dass der Zugang zum Prüfraum auch nach dem Verschieben des Schreibtisches möglich gewesen ist. Die Beklagte begründet nämlich die Notwendigkeit, den Schreibtisch vor die Tür zum Prüfraum zu verschieben, gerade damit, dass Schreibtisch und Prüfraum zur Durchführung der Wartung und Reparatur von Desinfektionsgeräten gleichzeitig zugänglich sein müssen. Die mit dem Verschieben des Tisches vor die Tür des Prüfraumes verbundene Beeinträchtigung ist nicht mit mehr als 5 % zu bewerten. Auch ist zu berücksichtigen, dass die Wartung und Reparatur von Desinfektionsgeräten nur ein Teil der in den gemieteten Räumlichkeiten ausgeübten Tätigkeit ist. Der gesamte Lagerbereich war nach dem Vortrag der Beklagten von dem streitgegenständlichen Mangel überhaupt nicht betroffen. Nach diesen Erwägungen erscheint die von dem Kläger zugrunde gelegte Minderungsquote von 5 % jedenfalls für den Zeitraum Oktober 2010 bis Januar 2011 eher großzügig bemessen. Für eine Beeinträchtigung der Nutzung der Mietsache um 30 %, also fast 1/3, sind keine Anhaltspunkte ersichtlich.
c. Bei einer Minderung um 5 % steht dem Kläger gegen die Beklagte für die Monate Oktober 2010 und November 2010 ein Zahlungsanspruch in Höhe von 788,17 EUR und für die Monate Dezember 2010 und Januar 2011 in Höhe von 789,67 EUR zu. Hieraus ergibt sich insgesamt eine Nachforderung in Höhe von 3.155,68 EUR.
2. In Höhe von 418,02 EUR ist die Forderung des Klägers durch Aufrechnung gemäß § 389 BGB erloschen. Die Beklagte hat hilfsweise mit Gegenforderungen die Aufrechnung erklärt. Diese Gegenforderungen stehen der Beklagten in Höhe von 418,02 EUR zu.
a. Der Beklagten steht gegen den Kläger ein Anspruch auf Zahlung von 262,72 EUR aus § 812 Abs. 1 S. 1, 1. Alt. BGB zu, denn in dieser Höhe hat die Beklagte an den Kläger in den Monaten August und September 2010 Miete gezahlt, obwohl die Miete um 5 % gemindert war. Am 11.08.2010 trat der streitgegenständliche Mangel erstmals auf. Zwischen den Parteien ist im Grundsatz unstreitig, dass es zwischen dem 11.08.2010 und den Mangelbeseitigungsarbeiten im Oktober 2010 zu einer Feuchtigkeitsentwicklung kam, durch die eine Nutzung des Arbeitsplatzes unter der feuchten Stelle nicht nur unerheblich beeinträchtigt war. Unter einer feuchten Stelle an der Decke, durch die Wasser eindringt, kann ein Schreibtisch mit elektronischen Geräten wie PC und Drucker allenfalls eingeschränkt aufgestellt werden. Hierfür hält das Gericht eine Minderung der Miete um 5 % für angemessen. Diese Quote beruht im Wesentlichen auf den unter Ziffer 1. ausgeführten Erwägungen, wobei für den hier gegenständlichen Zeitraum aber zu berücksichtigen ist, dass es unstreitig noch eine Feuchtigkeitsentwicklung gab. Das genaue Ausmaß der Feuchtigkeit kann dahinstehen, denn eine Einschränkung der Arbeitsmöglichkeit an einem mit elektronischen Geräten versehenen Schreibtisch besteht auch, wenn es nur gelegentlich von der Decke tropft. Die Beklagte hat den Mangel unverzüglich angezeigt. Auch § 814 BGB steht einer Rückforderung nicht entgegen, denn das Gericht geht nach eingehender Prüfung der Rechtslage davon aus, dass die Beklagte die Miete für diesen Zeitraum nicht vorbehaltlos gezahlt hat. Von einer vorbehaltlosen Mietzahlung kann nämlich dann nicht ohne Weiteres ausgegangen werden, wenn der Mieter den Mangel rügt und zunächst die Miete in der Erwartung weiter zahlt, der Vermieter werde den Mangel bald abstellen (Schmidt-Futterer/Eisenschmidt, Mietrecht, 9. Aufl. 2007, § 536 b BGB Rn. 39). So liegt es hier. Die Beklagte hat den Mangel unstreitig noch am 11.08.2010 angezeigt. Deshalb ist davon auszugehen, dass sie die volle Miete zunächst in der Erwartung zahlte, der Mangel werde kurzfristig behoben werden. Der Höhe nach ergibt sich für den Monat August ein Betrag von 3.152,64 EUR x 5 % x 2/3 = 105,09 EUR und für den Monat September ein Betrag von 3.152,64 EUR x 5 % = 157,63 EUR, insgesamt also von 262,72 EUR.
b. Der Beklagten steht gegen die Klägerin ein Anspruch auf Erstattung außergerichtlicher Rechtsanwaltsgebühren in Höhe von 155,30 EUR aus §§ 280 Abs. 1, Abs. 2, 286 BGB zu. Die Aufrechnung mit Schadensersatzansprüchen ist zulässig. Dies gilt auch, wenn der entstandene Schaden in den Gebühren für einen Rechtsanwalt besteht. Die von dem Kläger in diesem Zusammenhang zitierte Rechtsprechung steht dem nicht entgegen. Sie geht gerade davon aus, dass bei Verletzung einer Vertragspflicht grundsätzlich auch Ansprüche aus § 280 BGB bestehen können, hat die Voraussetzungen von Schadensersatzansprüchen aber im jeweils konkreten Fall abgelehnt. Eine Vertragspflichtverletzung des Klägers liegt hier vor. Der Kläger befand sich mit der Beseitigung des Mangels im Verzug. Trotz mehrerer Aufforderungen der Beklagten ließ er den am 11.08.2010 aufgetretenen Mangel erst Anfang Oktober beseitigen, nachdem er von der Prozessbevollmächtigten der Beklagten gemahnt worden war. Die Beauftragung einer Rechtsanwältin war auch erforderlich, denn der Kläger hatte auf die Aufforderungen der Beklagten nicht reagiert. Die Gebühren sind ebenso wie der ihnen zugrunde liegende Gegenstandswert der Höhe nach nicht zu beanstanden.
3. Insgesamt ergibt sich daraus folgender Zahlungsbetrag:
Rückständige Miete August 2010 – Januar 2011: 3.155,68 EUR
./. Minderung August/September 2010: 262,72 EUR
./. vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten: 155,30 EUR
Restforderung: 2.737,66 EUR
II.
Der Anspruch des Klägers auf Ersatz vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten folgt aus §§ 280 Abs. 1, Abs. 2, 286 BGB. Der Zinsanspruch beruht auf §§ 288, 291 BGB.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO. Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 709 ZPO.
