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Mietminderungsrecht bei fehlendem Vorbehalt im Übernahmeprotokoll

AG Hamburg-Wandsbek – Az.: 711a C 104/12 – Urteil vom 21.11.2012

1. Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 2089,60 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 28.4.2012 zu zahlen.

2. Im Übrigen ist der Rechtsstreit in der Hauptsache erledigt.

3. Der Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits.

4. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung der Klägerin in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Beschluss

Der Streitwert wird auf 4.701,60 € festgesetzt.

Tatbestand

Die Klägerin verlangt von dem Beklagten noch die Zahlung rückständigen Mietzins für die von dem Beklagten im Hause … in Hamburg gemietete Wohnung für die Zeit von Oktober 2011 bis einschließlich April 2012 in Höhe von insgesamt 2089,60 €. Die Parteien streiten darüber, ob der Beklagte für die Zeit ab September 2011 bis einschließlich April 2012 zur Minderung des Mietzinses berechtigt war bzw. ein Zurückbehaltungsrecht an dem Mietzins geltend machen kann.

Die Klägerin ist Vermieterin, der Beklagte Mieter der streitgegenständlichen Wohnung aufgrund des Mietvertrages vom 30.8./31.8.2011. Bei dem Objekt handelt es sich um einen Neubau mit Erstbezug. Bei der Wohnungsbesichtigung durch den Beklagten im August 2011 und bei der Wohnungsübergabe am 30.8.2011 waren noch nicht sämtliche baulichen Restarbeiten in der Wohnung und im Haus ausgeführt. Zwischen den Parteien ist streitig, welche Absprachen bei der Wohnungsbesichtigung und der Übergabe der Wohnung über die Fertigstellung der noch ausstehenden Restarbeiten in der Wohnung und im Hause sowie über den in der Nähe gelegenen Hubschrauberlandeplatz getroffen wurden.

Im Übergabeprotokoll sind die baulichen Restarbeiten nicht erwähnt. Der monatliche Nettokaltmietzins für die Wohnung beträgt 1128,00 € zuzüglich der Vorauszahlungen auf die Betriebskosten in Höhe von 122,00 € und der Vorauszahlung auf die Heizkosten in Höhe von 56,00 €. Insgesamt belief sich der Mietzins für die Wohnung auf 1306,00 €. Der Mietvertrag enthält in § 30 unter besondere Vereinbarungen unter anderem folgende Regelungen:

Ziffer 9: „Der Mieter nimmt davon Kenntnis, dass diese Wohnanlage an das Kabel-TV-Netz angeschlossen ist …“

Ziffer 11.: „Der Mieter wurde darauf hingewiesen, dass sich in der Nähe ein Landeplatz für Rettungshubschrauber befindet. Der Mieter verzichtet darauf wegen resultierender Lärmbelästigungen Ansprüche, in welcher Weise auch immer, geltend zu machen.“

Mit Schreiben des Prozessbevollmächtigten des Beklagten vom 22.9.2011 (Anlage B 4) rügte der Beklagte, dass der Fahrstuhl nicht funktionsfähig sei, der Kabelanschluss nicht geschaltet sei und ein Bezug von Kabelleistungen wie Internet, TV und Radio nicht möglich sei, dass die Wasseruhren im Bad nicht montiert seien, die erforderliche Thekenplatte in der Küche fehle, es Putzschäden unter der Fensterbank vor der Terrassentür gebe, die Trennwand der Dachterrasse zur Nachbarwohnung nicht errichtet sei, die Schlüssel der Innentüren nicht ausgehändigt worden seien, das Treppengeländer der Innentreppe unvollständig sei, Baulärm wegen der Fertigstellung der Außenanlagen zu verzeichnen sei und entgegen der Zusicherung der Zeugin Ramcke auch Hubschrauberlärm am Wochenende zu vernehmen sei. Gleichzeitig wies der Beklagte darauf hin, dass er von seinem Mietzinsminderungsrecht und seinem Zurückbehaltungsrecht wegen der gerügten Mängel Gebrauch machen werde. Auf die von dem Beklagten eingereichten Fotos gemäß Anlagen B 1 bis B 3 wird Bezug genommen.

Die Prozessbevollmächtigten der Klägerin wiesen mit Schreiben vom 27.11.2011 (Anlage B 5) Mietzinsminderungsrechte des Beklagten unter Hinweis darauf zurück, dass die von dem Beklagten geschilderten Mängel bereits vor bzw. bei Einzug des Beklagten vorhanden gewesen seien und der Beklagte sich etwaige Ansprüche bei Übergabe nicht vorbehalten habe.

Nachdem der Beklagte den Mietzins für September 2011 in voller Höhe gezahlt hatte, leistete er im Oktober und November 2011 lediglich einen Mietzins von jeweils 522,40 € sowie in den Monaten Dezember 2011 bis Februar 2012 und April 2012 einen Mietzins von jeweils 1175,40 € monatlich. Ab Mai 2012 wurde der volle Mietzins von dem Beklagten entrichtet. Auf die Zahlungsaufstellung der Klägerin gemäß Schriftsatz vom 3.7.2012 wird Bezug genommen.

Der Mietzins für März 2012 in Höhe von 1306,00 € wurde von dem Beklagten zunächst nicht gezahlt. Am 4.6.2012 leistete der Beklagte einen Betrag von 1306,00 € auf ein anderes Konto der Wohnungsverwaltung und nicht auf das Mietkonto. Diese Zahlung wurde von der Klägerin auf den offenen Mietzins für März 2012 verrechnet.

Auch den Mietzins für Juli 2012 in Höhe von 1306,00 € zahlte der Beklagte auf ein ihm ursprünglich bekannt gegebenes Konto der Verwalterin. Diese Kontoverbindung war ausschließlich für die Zahlung der Mietkaution und des Mietzinses für September 2011 vorgesehen und dem Beklagten mit E-Mail vom 29.8.2011 (Anlage B 8) mitgeteilt worden, da zu dem damaligen Zeitpunkt noch kein Mieterkonto eingerichtet worden war. In der Folgezeit wurde der Beklagte darüber unterrichtet, zuletzt mit Schreiben vom 24.4.2012 (Anlage K 3), dass Zahlungen des Mietzinses auf das Mietkonto Nr. 1265 161 479 zu leisten seien, mit dem Hinweis darauf, dass andernfalls eine Zuordnung der Zahlungen nicht möglich sei.

Die Klägerin verlangt mit der vorliegenden Klage rückständigen Mietzins für die Wohnung in der Zeit von Oktober 2011 bis einschließlich April 2012 in Höhe eines verbleibenden Betrages von insgesamt 2089,60 €.

Die Klägerin ist der Ansicht, der Beklagte sei nicht zur Mietzinsminderung berechtigt. Die noch ausstehenden baulichen Restarbeiten in der Wohnung und im Haus seien bei der Wohnungsbesichtigung und der Wohnungsübergabe bekannt gewesen. Die Zeugin Ramcke habe als Mitarbeiterin der klägerischen Hausverwaltung keine Zusicherung abgegeben, die Restarbeiten würden bei Bezug der Wohnung durch den Beklagten Anfang September 2011 erledigt seien. Der Beklagte habe sich Minderungsrechte weder im Übergabeprotokoll noch bei Beginn des Mietverhältnisses vorbehalten. Die gerügten Arbeiten seien sämtlich schnellstmöglich erledigt worden. Ein Zurückbehaltungsrecht stehe dem Beklagten insoweit keineswegs zu.

In Höhe eines Betrages von 1306,00 € (Mietzins für März 2012) und von 1306,00 € (Mietzins für Juli 2012) erklärten die Parteien den Rechtsstreit in der Hauptsache übereinstimmend für erledigt.

Die Klägerin beantragt nunmehr, den Beklagten zu verurteilen, an die Klägerin 2089,60 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basissatz seit dem 28.4.2012 zu zahlen.

Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.

Der Beklagte behauptet, ihm stünden für die Zeit ab September 2011 bis jedenfalls April 2012 einschließlich Mietzinsminderungsrechte bzw. ein Zurückbehaltungsrecht in Höhe von insgesamt 2089,60 € zu. Er habe den Mietzins für die Zeit ab September 2011 wegen der gerügten Mängel um 28 % zu Recht gemindert und ihm stehe aufgrund dessen ein Zurückbehaltungsrecht in Höhe von 56 % zu. Auf die Aufstellung des Beklagten gemäß Schriftsatz vom 5.9.2012 wird Bezug genommen.

Der Beklagte behauptet ferner, die gerügten Mängel seien – mit Ausnahme des Baustellen-/Hubschrauberlärms – hinsichtlich der Trennwand an der Terrasse und des Treppengeländers erst im Oktober 2011 beseitigt worden, hinsichtlich der Funktion des Fahrstuhls, des Kabelanschlusses erst Ende Dezember 2011 und hinsichtlich der Installation der Wasseruhren, der Thekenplatte in der Küche, der Aushändigung der Innentürschlüssel und der Putzschäden unter der Fensterbank erst Anfang März 2012 behoben worden.

Die Zeugin … habe als Maklerin sowohl bei der Wohnungsbesichtigung als auch bei der Wohnungsübergabe zugesichert, dass die Arbeiten in der Wohnung bis zum Einzug des Beklagten Anfang September 2011 erledigt sein würden. Auch sei versprochen worden, dass der Fahrstuhl zu diesem Zeitpunkt funktionsfähig sein werde und der Kläger über den Kabel Deutschland Anschluss das Internet nutzen könne. Aufgrund der Zusicherungen seien die bestehenden Mängel nicht in das Übergabeprotokoll aufgenommen worden. Die Zeugin … habe ferner zugesichert, dass der Rettungshubschrauber an den Wochenenden den nahe gelegenen Landeplatz nicht anfliege, sodass an Wochenenden mit Lärmbelästigungen hierdurch nicht zu rechnen sei.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf die eingereichten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen. Das Gericht hat den Geschäftsführer der Klägerin … sowie den Beklagten persönlich angehört und gemäß Beschluss vom 19.9.2012 Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugen … und … . Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Sitzungsprotokoll vom 31.10.2012 verwiesen.

Entscheidungsgründe

I. Die zulässige Klage ist begründet.

Die Klägerin hat gegen den Beklagten einen Anspruch auf Zahlung rückständigen Mietzinses aus § 535 Abs. 2 BGB in Höhe von 2089,60 € für die Zeit von Oktober 2011 bis April 2012 einschließlich.

Der Mietzinsanspruch der Klägerin über insgesamt 2089,60 € ist nicht gemäß § 536 Abs. 1 BGB gemindert. Im Übrigen kann sich der Beklagte aus diesem Grund auch nicht auf ein Zurückbehaltungsrecht gemäß § 320 BGB wegen eines Mangels der Mietsache berufen.

1) Der von der Klägerin geltend gemachte Mietrückstand für die Wohnung in der Zeit von Oktober 2011 bis einschließlich April 2012 in einer Gesamthöhe von 2089,60 € schlüsselt sich im Einzelnen wie folgt auf:

Unstreitig betrug der monatliche Mietzins 1306,00 €.

Nachdem der Beklagte den Mietzins für September 2011 in voller Höhe gezahlt hatte, leistete er im Oktober und November 2011 lediglich einen Mietzins von jeweils 522,40 € sowie in den Monaten Dezember 2011 bis Februar 2012 und April 2012 einen Mietzins von jeweils 1175,40 € monatlich. Ab Mai 2012 wurde der volle Mietzins von dem Beklagten entrichtet. Insgesamt ergibt sich damit für die Zeit von Oktober 2011 bis einschließlich April 2012 ein Zahlungsrückstand in Höhe eines Gesamtbetrages von 2089,60 €. In Höhe eines Betrages von 1306,00 € (Mietzins für März 2012) und von 1306,00 € (Mietzins für Juli 2012) erklärten die Parteien nach Zahlung des jeweiligen Mietzinses den Rechtsstreit in der Hauptsache übereinstimmend für erledigt.

Auf die Zahlungsaufstellung der Klägerin gemäß Schriftsatz vom 3.7.2012 wird ergänzend Bezug genommen.

2) Das Minderungsrecht des Beklagten ist jedenfalls gemäß § 536 b BGB wegen Kenntnis des Mangels bei Vertragsschluss ausgeschlossen gewesen. Hierbei war auch darauf abzustellen, dass der Beklagte eine Wohnung angemietet hat, von der er wusste, dass es sich um einen Neubau mit Erstbezug gehandelt hat, bei dem restliche Bauarbeiten noch auszuführen waren. Unstreitig handelte es sich darum, dass der Fahrstuhl nicht funktionsfähig war, dass die Wasseruhren im Bad nicht montiert waren, die erforderliche Thekenplatte in der Küche fehlte, es Putzschäden unter der Fensterbank vor der Terrassentür gab, die Trennwand der Dachterrasse zur Nachbarwohnung nicht errichtet war, die Schlüssel der Innentüren nicht ausgehändigt worden waren, das Treppengeländer der Innentreppe unvollständig war. Der Beklagte hat sich auch nicht bei Übergabe der Wohnung die Zahlung des Mietzinses wegen der bestehenden Mängel vorbehalten. Ein Vorbehalt wurde auch nicht in das Übergabeprotokoll aufgenommen. Der Mietzins für September 2011 wurde von dem Beklagten auch in voller Höhe gezahlt.

Damit sind die Voraussetzungen des § 536 b BGB erfüllt.

Grundsätzlich bewirkt gemäß § 536 d BGB die Kenntnis des Mieters bei Vertragsschluss vom Mangel einen Verlust seines diesbezüglichen Minderungsrechtes und zwar für die gesamte Dauer des Mietverhältnisses, Rechte wie das Beseitigungsbegehren erlöschen demgegenüber nicht. Dass vorliegend bei Mietbeginn noch Restarbeiten auszuführen sind, beinhaltet zwar, dass der Vermieter zusagt, dass diese bei Mietbeginn vorliegenden Mängel in absehbarer Zeit beseitigt werden, dass der Vermieter in gewissem zeitlichen Rahmen eine Erledigung und Beseitigung dieser mangelhaften Zustände zusagt und nicht auf die gesamte Dauer des Mietverhältnisses abgestellt wird. Insoweit ist ein Minderungsanspruch wegen § 536 b BGB nicht dauerhaft ausgeschlossen (vgl. auch Weidenkaff in Palandt, BGB, 69. Auflage, § 536 b Randnr. 5).

Unstreitig wurden die gerügten Mängel – mit Ausnahme des Baustellen-/Hubschrauberlärms – hinsichtlich der Trennwand an der Terrasse und des Treppengeländers im Oktober 2011 beseitigt, hinsichtlich der Funktion des Fahrstuhls, des Kabelanschlusses Ende Dezember 2011 und hinsichtlich der Installation der Wasseruhren, der Thekenplatte in der Küche, der Aushändigung der Innentürschlüssel und der Putzschäden unter der Fensterbank Anfang März 2012 behoben.

Nach Treu und Glauben durfte der Beklagte erst nach einem angemessenen Zeitraum mit der Erledigung sämtlicher Arbeiten rechnen. Dieser Zeitraum ist für die Ausführung der Restarbeiten nach Ansicht des Gerichtes mit zum Teil einem Monat sowie 4 Monaten und letztlich der noch geringfügigen Arbeiten mit 6 Monaten jedenfalls noch nicht überschritten (vgl. LG Konstanz, Urteil vom 04.03.2010, Az. 61 S 40/09 C, zitiert nach juris).

Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme steht auch nicht zur Überzeugung des Gerichtes fest, dass die Klägerin die Zusicherung, etwaige Mängel würden bis zum Einzug des Beklagten erledigt seien, nicht erfüllt hat. Vielmehr hat die Zeugin … bestätigt, dass es eine entsprechende Zusicherung nicht gegeben habe. Weder habe sie einen Zeitpunkt oder Zeitraum genannt, zu dem die Arbeiten erledigt sein sollten noch hat sie zu einem bestimmten Zeitpunkt die Mängelfreiheit der Wohnung zugesichert. Vielmehr hat die Zeugin … eingeräumt, dass selbstverständlich alle Restarbeiten so schnell wie möglich beseitigt würden. Sie sei über den Zeitplan der bauausführenden Firmen auch gar nicht unterrichtet gewesen. Vielmehr habe sie dem Beklagten bei der Wohnungsübergabe gesagt, dass der Fahrstuhl im Zeitpunkt des Einzuges des Beklagten noch nicht funktionsfähig sein werde und hinsichtlich des verlegten Kabelanschlusses keine Zusage erteilt, dass dieser auch für das Internet genutzt werden könne.

Die Zeugin … konnte nach Überzeugung des Gerichtes nicht mit der erforderlichen Sicherheit bestätigen, dass sämtliche Arbeiten oder jedenfalls Teile hiervon zum Einzug des Beklagten erledigt wären. Soweit die Zeugin … bestätigt hat, dass nach den Angaben der Zeugin … sowie den Angaben in der Internetanzeige die Wohnung zum 1.9.2011 bezugsfertig sein solle, ist dies mit einer Zusicherung, sämtliche noch ausstehende Restarbeiten, die der Beklagte auch bei der Wohnungsübergabe am 30.8.2011 zur Kenntnis genommen hat, seien beim Einzug zum 1.9.2011 erledigt, nicht gleichzusetzen. Denn der Beklagte konnte unstreitig zum beabsichtigten Termin die Wohnung tatsächlich beziehen. Insofern hat die Zeugin … lediglich die Aussage der Zeugin … bestätigt, dass die Arbeiten möglichst zeitnah erledigt würden. Der Zeuge … konnte zu den Einzelheiten etwaiger Gesprächsinhalte keine Angaben machen.

Auch war es dem Beklagten klar, dass in der Nähe ein Hubschrauberlandeplatz belegen war, von dem Lärmbeeinträchtigungen ausgehen konnten. Insofern war im Mietvertrag in § 30 unter Ziffer 11 die Regelung vorgesehen, dass der Beklagte aus diesem Umstand keinerlei Minderungsrechte herleiten dürfe. Hiermit erklärte sich der Beklagte durch Unterzeichnung des Mietvertrages auch einverstanden. Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme steht auch nicht zur Überzeugung des Gerichtes fest, dass die Zeugin … die Zusicherung erteilt hat, der Rettungshubschrauber würde an Wochenenden den Landeplatz nicht anfliegen. Die Zeugin … hat zwar bestätigt, dass anlässlich der Besichtigung der Wohnung bzw. der Übergabe der Wohnung die Zeugin … gesagt habe, der Hubschrauber lande an Wochenenden nicht. Demgegenüber hat die Zeugin … lediglich bekundet, sie habe nur die Information eines Mieters weitergegeben, der ihr berichtet habe, dass Beeinträchtigungen durch den Hubschrauber am Wochenende nur unerheblich seien, weil der Hubschrauber kaum fliege. Auch nach Vorhalt der Aussage der Zeugin … war sich die Zeugin … nicht mehr völlig sicher, dass eine entsprechende Zusicherung durch die Zeugin … erteilt worden sei. Angesichts der insofern jedenfalls nicht übereinstimmenden Zeugenaussagen geht das Gericht davon aus, dass der Beklagte für eine entsprechende Zusicherung und damit für ein bestehendes Minderungsrecht beweisfällig geblieben ist.

Entsprechendes gilt für die Nutzung des Kabelanschlusses. In § 30 Ziffer 9 des von dem Beklagten unterzeichneten Mietvertrages ist bestätigt, dass der Mieter Kenntnis davon nimmt, dass die Wohnanlage an das Kabel-TV-Netz angeschlossen ist. Für eine entsprechende Zusicherung, dass dieser Anschluss für einen Internetzugang diene, und damit für ein bestehendes Minderungsrecht ist der Beklagte ebenfalls beweisfällig geblieben. Denn die Zeugin … hat bestätigt, dass der Kabelanschluss bei Wohnungsübergabe schon gelegt gewesen sei und sie eine Zusage, dass dieser Anschluss auch für das Internet genutzt werden könne, nicht erteilt habe. Die Zeugin … konnte keine Angaben dazu machen, dass über den Anschluss Kabel Deutschland gesprochen worden sei.

3) Der Zinsanspruch ergibt sich aus §§ 288 Abs. 1, 291 BGB.

II. Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 91, 91 a ZPO.

Soweit die Parteien den Rechtsstreit in der Hauptsache teilweise für erledigt erklärt haben, hat der Beklagte ebenfalls die anteiligen Kosten nach § 91 a ZPO zu tragen. Denn er befand sich jeweils mit der Zahlung des Mietzinses auch für die Monate März 2012 und Juli 2012 in Verzug.

Der offene Mietzins für März 2012 wurde erst mit einer von dem Beklagten am 4.6.2012 erfolgten Zahlung in Höhe von 1306,00 € verrechnet. Der Beklagte hat selbst in seiner persönlichen Anhörung am 31.10.2012 eingeräumt, dass er irrtümlich den Mietzins für Juli 2012 auf das ursprünglich ihm von der Verwaltung aufgegebene Konto gezahlt hat, obwohl die Verwaltung ihm bereits zuletzt mit Schreiben vom 24.4.2012 (Anlage K 3) aufgefordert hatte, Mietzinszahlungen ausschließlich auf das Mietkonto zu zahlen, da andernfalls eine Zuordnung nicht erfolgen könne. Mit der Zahlung des Mietzinses für Juli 2012 auf das falsche Konto ist damit noch nicht Erfüllung im Sinne des 362 BGB eingetreten. Denn es erfolgte nicht die Bewirkung der geschuldeten Leistung mit Tilgungswirkung, die in § 362 BGB vorausgesetzt wird (vgl. Palandt/Grüneberg, 69. Aufl., § 362 BGB, Rn. 9 m. w. N.). Erst nach Verbuchung auf dem richtigen Konto konnte Erfüllungswirkung eintreten. Insofern befand sich der Beklagte auch mit der Zahlung des Mietzinses für Juli 2012 in Verzug und hat auch insoweit die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus § 709 Satz 1 und Satz 2 ZPO.

Die Festsetzung des Streitwertes erfolgt gemäß §§ 3, 43 Abs. 1, 45 Abs. 1 GKG.

 

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