Übersicht
Das Wichtigste in Kürze
- Gericht: Amtsgericht Berlin-Mitte
- Datum: 19.12.2023
- Aktenzeichen: 8 C 138/23
- Verfahrensart: Zivilverfahren betreffend Mietpreisrückzahlung
- Rechtsbereiche: Mietrecht
Beteiligte Parteien:
- Klägerin: Die Klägerin verlangte die Rückzahlung von überzahlten Mieten aufgrund der Mietpreisbremse. Sie argumentierte, dass die höchstzulässige Miete 1.228,37 Euro pro Monat beträgt und machte Rückzahlungsansprüche in Höhe von 3.886,52 Euro geltend.
- Beklagter: Der Beklagte lehnte die Rückzahlungsforderung ab und führte an, dass die Wohnung vor dem Einzug der Klägerin umfassend modernisiert worden sei, was eine höhere Miete rechtfertige.
Um was ging es?
- Sachverhalt: Es bestand ein Mietvertrag zwischen den Parteien über eine Wohnung in Berlin. Die Klägerin bemängelte, dass die vereinbarte Miete die Mietpreisbremse überschritten habe und forderte die Rückzahlung der überzahlten Mieten für mehrere Monate.
- Kern des Rechtsstreits: Der Kern der Auseinandersetzung war, ob die Rüge der Klägerin hinsichtlich der Mietpreisbremse den Anforderungen entsprach und ob ein Anspruch auf Rückzahlung der überzahlten Mieten besteht.
Was wurde entschieden?
- Entscheidung: Die Klage der Klägerin wurde abgewiesen.
- Begründung: Das Gericht entschied, dass die Rüge der Klägerin nicht den gesetzlichen Anforderungen entsprach, da sie sich nicht konkret mit der Auskunft des Beklagten zur Modernisierung auseinandersetzte. Aufgrund der unzureichenden Rüge bestand kein Anspruch auf Rückzahlung der überzahlten Mieten nach § 556g Abs. 2 BGB.
- Folgen: Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar, wobei die Klägerin durch Sicherheitsleistung die Vollstreckung abwenden kann.
Mietpreisbremse im Fokus: Aktuelles Urteil zur Auskunftspflicht für Vermieter
Die Mietpreisbremse ist ein zentrales Instrument des Mietrechts, das Mieter vor übermäßigen Mieterhöhungen schützen soll. Sie regelt die Höchstgrenzen bei der Neuvermietung von Wohnraum in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten und bildet einen wichtigen Baustein des Mieterschutzes in Deutschland.
Die gesetzlichen Regelungen, insbesondere der § 556g BGB, verpflichten Vermieter zur Transparenz bei Mietpreisanpassungen. Mieter haben einen Rechtsanspruch auf Informationen über die Vormiete und relevante Mietdaten, die für die Beurteilung der Mietpreisangemessenheit entscheidend sind. Diese Auskunftspflicht soll Mieter vor ungerechtfertigten Mietzinserhöhungen schützen und sorgt für mehr Klarheit im Mietverhältnis.
Der folgende Beitrag beleuchtet einen aktuellen Gerichtsfall, der die Auslegung und Anwendung der Auskunftsverpflichtung nach § 556g Absatz 1a BGB näher betrachtet.
Der Fall vor Gericht
Mieterin scheitert mit Rückforderungsklage wegen unwirksamer Rüge zur Mietpreisbremse
Ein Rechtsstreit um die Mietpreisbremse vor dem Amtsgericht Berlin-Mitte endete mit einer Niederlage für die Mieterin. Die Klägerin hatte für eine Wohnung in Berlin eine Nettokaltmiete von 2.200 Euro monatlich vereinbart, das Mietverhältnis begann am 1. Februar 2020. Sie forderte die Rückzahlung vermeintlich überzahlter Mieten für die Monate Mai bis August 2021 in Höhe von 3.886,52 Euro.
Formale Mängel im Rügeschreiben führen zur Klageabweisung
Die Klägerin hatte die Firma A mit der Durchsetzung ihrer Ansprüche beauftragt. Diese versandte am 1. Februar 2021 ein Rügeschreiben und am 16. Februar 2021 ein weiteres Mahnschreiben. Nach Auffassung der Klägerin hätte die höchstzulässige Miete nur 1.228,37 Euro monatlich betragen dürfen. Der Vermieter verwies dagegen auf eine Umfassende Modernisierung der Wohnung vor Mietbeginn.
Gericht bemängelt standardisierte Textbausteine ohne Bezug zum konkreten Fall
Das Amtsgericht wies die Klage ab, ohne sich mit der Frage zu befassen, ob tatsächlich ein Verstoß gegen die Mietpreisbremse vorlag. Ausschlaggebend war, dass keine Wirksame Rüge vorlag. Der Vermieter hatte im Mietvertrag seiner Auskunftspflicht nach § 556g Absatz 1a BGB entsprochen, indem er auf die umfassende Modernisierung hinwies. Das Gericht stellte fest, dass sich die Rüge der Mieterin auf diese Auskunft hätte beziehen müssen.
Anforderungen an eine qualifizierte Rüge nicht erfüllt
Die vom Dienstleister der Klägerin versandten Schreiben erwiesen sich als standardisierte Textbausteine, die in zahlreichen Prozessen verwendet werden. Das Gericht kritisierte, dass die Schreiben „an keiner Stelle Bezug auf die im Mietvertrag erteilte Auskunft“ nahmen. Besonders deutlich wurde dies dadurch, dass im Rügeschreiben noch Auskunft über mögliche Modernisierungsmaßnahmen verlangt wurde, obwohl der Vermieter diese Information bereits im Mietvertrag gegeben hatte. Auch das zweite Schreiben enthielt lediglich „allgemeine rechtliche Belehrungen“ ohne konkrete Auseinandersetzung mit der bereits erteilten Auskunft.
Die Klägerin muss als unterlegene Partei die Kosten des Rechtsstreits tragen. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar, wobei die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 Prozent des vollstreckbaren Betrags abgewendet werden kann.
Die Schlüsselerkenntnisse
Das Urteil verdeutlicht, dass bei der Rüge einer möglicherweise zu hohen Miete nach der Mietpreisbremse eine standardisierte Textvorlage nicht ausreicht. Mieter müssen sich konkret mit den vom Vermieter bereits im Mietvertrag gemachten Angaben auseinandersetzen, insbesondere wenn dieser Modernisierungsmaßnahmen anführt. Die bloße Verwendung von Textbausteinen ohne individuelle Bezugnahme auf die spezifische Situation führt zur Unwirksamkeit der Rüge und damit zum Verlust möglicher Rückforderungsansprüche.
Was bedeutet das Urteil für Sie?
Wenn Sie als Mieter zu viel gezahlte Miete zurückfordern möchten, müssen Sie in Ihrem Rügeschreiben gezielt auf die Angaben Ihres Vermieters eingehen. Hat Ihr Vermieter beispielsweise im Mietvertrag Modernisierungen erwähnt, müssen Sie diese konkret anzweifeln oder die Einordnung als umfassende Modernisierung bestreiten. Ein allgemeines Standardschreiben, das Ihre spezielle Situation nicht berücksichtigt, reicht nicht aus. Beachten Sie außerdem, dass bei einem verlorenen Prozess die Verfahrenskosten auf Sie zukommen. Lassen Sie sich daher vor einer Klage rechtlich beraten, um die Erfolgsaussichten Ihrer individuellen Situation einschätzen zu können.
Mietpreisbremse richtig anwenden
Das Urteil zeigt, wie wichtig eine individuelle Argumentation bei der Rüge überhöhter Mieten ist. Standardisierte Schreiben reichen nicht aus, um Ihre Rechte als Mieter effektiv durchzusetzen. Gerade bei Modernisierungen ist eine genaue Prüfung des Mietvertrags und der darin enthaltenen Angaben unerlässlich. Um Ihre Ansprüche zu sichern und unnötige Kosten zu vermeiden, sollten Sie frühzeitig juristischen Rat einholen und Ihre Situation von einem erfahrenen Anwalt prüfen lassen.
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Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Wie berechnet sich die maximal zulässige Miete nach der Mietpreisbremse?
Die maximal zulässige Miete nach der Mietpreisbremse berechnet sich nach einer einfachen Grundregel: Ortsübliche Vergleichsmiete + maximal 10 Prozent. Diese Obergrenze gilt für alle Neuvermietungen in Gebieten mit Mietpreisbremse.
Berechnung der Obergrenze
Maximale Miete = Ortsübliche Vergleichsmiete × 1,1
Wenn beispielsweise die ortsübliche Vergleichsmiete 8,50 Euro pro Quadratmeter beträgt, darf die neue Miete maximal 9,35 Euro pro Quadratmeter betragen.
Ausnahmen von der Mietpreisbremse
Von dieser Regelung gibt es wichtige Ausnahmen:
Umfassende Modernisierung: Wenn die Modernisierungskosten etwa ein Drittel der Kosten für eine vergleichbare Neubauwohnung betragen, gilt die Mietpreisbremse nicht. Dies betrifft jedoch nur die erste Vermietung nach der Modernisierung.
Vormiete: Wenn die Vormiete bereits höher lag, darf der Vermieter diese Miethöhe beibehalten. Der Vermieter muss Sie jedoch vor Vertragsabschluss über die Höhe der Vormiete informieren.
Modernisierungskosten und Mieterhöhung
Bei normalen Modernisierungen können die Kosten teilweise auf die Miete umgelegt werden. Dabei gilt:
Modernisierungsumlage = Modernisierungskosten × 0,7
Von den Modernisierungskosten gelten pauschal 30 Prozent als Reparaturkosten und können nicht umgelegt werden. Die verbleibenden 70 Prozent können mit maximal 8 Prozent jährlich auf die Miete aufgeschlagen werden.
Auskunftspflicht des Vermieters
Der Vermieter muss Sie unaufgefordert vor Vertragsabschluss informieren, wenn er sich auf Ausnahmen von der Mietpreisbremse beruft. Dies gilt insbesondere bei:
- Höherer Vormiete
- Durchgeführten Modernisierungen
- Erstvermietung nach umfassender Modernisierung
Erfolgt diese Information nicht oder nicht korrekt, kann sich der Vermieter nicht auf die Ausnahmen berufen.
Welche Auskunftspflichten hat der Vermieter bei der Mietpreisbremse?
Bei der Mietpreisbremse bestehen für Vermieter zwei unterschiedliche Auskunftspflichten, die zu verschiedenen Zeitpunkten greifen.
Vorvertragliche Auskunftspflicht
Der Vermieter muss vor Unterzeichnung des Mietvertrags unaufgefordert Auskunft erteilen, wenn die verlangte Miete die nach der Mietpreisbremse zulässige Höhe (ortsübliche Vergleichsmiete plus 10 Prozent) übersteigt. Diese Informationen müssen in Textform (zum Beispiel per E-Mail) erfolgen und können mit dem Mietvertragsentwurf übermittelt werden.
Die Auskunft muss einen der folgenden Gründe für die höhere Miete enthalten:
- Die Höhe der Vormiete ein Jahr vor Beendigung des vorherigen Mietverhältnisses
- Durchgeführte Modernisierungsmaßnahmen in den letzten drei Jahren
- Erstmalige Nutzung und Vermietung nach dem 1. Oktober 2014
- Erste Vermietung nach umfassender Modernisierung
Auskunftspflicht während des Mietverhältnisses
Wenn Sie als Mieter der Auffassung sind, dass die Miete zu hoch ist, können Sie vom Vermieter weitere Auskünfte verlangen. Der Vermieter muss dann alle Tatsachen offenlegen, die für die Prüfung der zulässigen Miethöhe erforderlich sind.
Folgen bei Verstößen
Wichtige Konsequenzen bei Verletzung der Auskunftspflicht:
- Der Vermieter kann sich erst zwei Jahre nach Nachholung der Auskunft auf eine höhere Miete berufen
- Bis dahin darf er maximal die nach der Mietpreisbremse zulässige Miete verlangen
- Die Rückforderung zu viel gezahlter Miete ist nur möglich, wenn Sie als Mieter die fehlende Auskunft gerügt haben
Verjährung des Auskunftsanspruchs
Der Auskunftsanspruch verjährt nach drei Jahren. Die Verjährungsfrist beginnt jedoch erst mit dem Schluss des Jahres, in dem Sie als Mieter die Auskunft erstmals verlangt haben. Dies gibt Ihnen ausreichend Zeit, Ihre Rechte wahrzunehmen.
Wie hoch sind die Prozesskosten bei einer Klage wegen der Mietpreisbremse?
Die Prozesskosten bei einer Klage wegen der Mietpreisbremse setzen sich aus mehreren Komponenten zusammen und richten sich nach dem Streitwert der Klage.
Berechnung des Streitwerts
Bei Klagen zur Mietpreisbremse wird der Streitwert anhand der Differenz zwischen geforderter und zulässiger Miete berechnet. Ein Beispiel: Wenn die zulässige Miete bei 8,80 Euro pro Quadratmeter liegt und der Vermieter 10,00 Euro verlangt, beträgt die Differenz bei einer 70-Quadratmeter-Wohnung monatlich 84 Euro. Der Streitwert wird dann für ein Jahr berechnet, also 1.008 Euro.
Zusammensetzung der Prozesskosten
Die Gesamtkosten setzen sich wie folgt zusammen:
- Gerichtskosten: Diese betragen bei einem Streitwert von 2.500 Euro etwa 324 Euro
- Anwaltskosten: Für beide Seiten fallen Verfahrens- und Terminsgebühren an. Bei einem Streitwert von 2.500 Euro betragen die Anwaltskosten pro Seite etwa 466,30 Euro
- Sachverständigenkosten: Falls ein Gutachten erforderlich ist, können zusätzliche Kosten zwischen 500 und 2.000 Euro entstehen
Kostenübernahme und Unterstützung
Wenn Sie ein geringes Einkommen haben, können Sie Prozesskostenhilfe beantragen. Diese übernimmt die Gerichts- und eigenen Anwaltskosten.
Eine Rechtsschutzversicherung übernimmt in der Regel sämtliche Prozesskosten, einschließlich der gegnerischen Anwaltskosten.
Die Kostentragung richtet sich nach dem Prozessausgang. Gewinnen Sie den Prozess vollständig, muss der Vermieter alle Kosten tragen. Bei einem Teilsieg werden die Kosten entsprechend aufgeteilt. Wenn Sie beispielsweise nur ein Drittel der eingeklagten Summe zugesprochen bekommen, müssen Sie zwei Drittel der Prozesskosten tragen.
Ab wann können zu viel gezahlte Mieten zurückgefordert werden?
Bei Mietverträgen, die ab dem 1. April 2020 abgeschlossen wurden, können Sie zu viel gezahlte Mieten rückwirkend ab Vertragsbeginn zurückfordern. Voraussetzung ist, dass Sie den Verstoß gegen die Mietpreisbremse innerhalb von 30 Monaten nach Beginn des Mietverhältnisses rügen.
Unterschiedliche Regelungen je nach Vertragsdatum
Für Mietverträge vom 1. Juni 2015 bis 31. März 2020 gilt: Eine Rückforderung ist nur für Mietzahlungen möglich, die nach Ihrer Rüge fällig geworden sind.
Für Verträge ab 1. April 2020 können Sie die komplette Überzahlung seit Mietbeginn zurückfordern, wenn Sie innerhalb der 30-Monatsfrist rügen.
Verjährungsfristen beachten
Die reguläre Verjährungsfrist für Rückforderungsansprüche beträgt drei Jahre. Diese Frist beginnt mit dem Ende des Jahres, in dem Sie von der Überzahlung Kenntnis erlangt haben oder ohne grobe Fahrlässigkeit hätten erlangen müssen.
Rüge und Auskunftsanspruch
Um Ihre Rückforderungsansprüche geltend zu machen, steht Ihnen ein Auskunftsanspruch gegen den Vermieter zu. Der Vermieter muss Ihnen auf Nachfrage alle relevanten Informationen zur Beurteilung der Miethöhe mitteilen.
Wichtig für die Rückforderung: Wenn Sie eine überhöhte Miete vermuten, sollten Sie schnell handeln. Die Rüge muss in Textform erfolgen. Bei Verträgen ab 2019 reicht eine einfache Rüge aus, die sich auf die vom Vermieter erteilte Auskunft bezieht.
Bitte beachten Sie, dass die Beantwortung der FAQ Fragen keine individuelle Rechtsberatung ersetzen kann. Haben Sie konkrete Fragen oder Anliegen? Zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren – wir beraten Sie gerne.
Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
Mietpreisbremse
Eine gesetzliche Regelung, die in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt die Höhe von Neumieten begrenzt. Sie legt fest, dass die Miete bei Neuvermietungen maximal 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf. Die Regelung basiert auf §§ 556d ff. BGB und gilt nur in speziell ausgewiesenen Gebieten. Ausnahmen gelten für Neubauten und umfassend modernisierte Wohnungen. Ein Beispiel: In einem Gebiet mit Mietpreisbremse beträgt die ortsübliche Vergleichsmiete 10€/m². Der Vermieter darf dann maximal 11€/m² verlangen.
Nettokaltmiete
Der Grundbetrag, den ein Mieter für die reine Überlassung des Wohnraums zahlt, ohne Betriebs- und Heizkosten. Sie ist im Mietvertrag festgelegt und bildet die Basis für Mieterhöhungen sowie die Berechnung der Mietpreisbremse gemäß § 556 BGB. Nebenkosten wie Wasser, Hausmeister oder Müllabfuhr sind nicht enthalten. Beispiel: Bei einer Nettokaltmiete von 800€ und Nebenkosten von 200€ beträgt die Warmmiete insgesamt 1.000€.
Umfassende Modernisierung
Eine bauliche Veränderung, die den Gebrauchswert der Wohnung deutlich erhöht oder die allgemeinen Wohnverhältnisse nachhaltig verbessert. Nach § 556f BGB ist sie ein Ausnahmetatbestand von der Mietpreisbremse. Die Investitionskosten müssen dabei etwa ein Drittel eines vergleichbaren Neubaus betragen. Beispiele sind die komplette Erneuerung von Heizung, Fenstern, Sanitäranlagen und Elektrik oder energetische Sanierungen.
Wirksame Rüge
Eine formell korrekte Beanstandung des Mieters gegenüber dem Vermieter wegen eines möglichen Verstoßes gegen die Mietpreisbremse nach § 556g BGB. Sie muss konkret und einzelfallbezogen sein sowie sich auf die vom Vermieter erteilten Auskünfte beziehen. Allgemeine Textbausteine oder standardisierte Schreiben sind nicht ausreichend. Die Rüge ist Voraussetzung für eventuelle Rückforderungsansprüche zu viel gezahlter Miete.
Auskunftspflicht
Die gesetzliche Verpflichtung des Vermieters nach § 556g Abs. 1a BGB, dem Mieter vor Vertragsschluss unaufgefordert Informationen über Umstände mitzuteilen, die für Ausnahmen von der Mietpreisbremse relevant sind. Dies betrifft etwa die Vormiete oder durchgeführte Modernisierungen. Die Auskunft muss in Textform erfolgen. Bei Verletzung dieser Pflicht kann der Vermieter sich nicht auf Ausnahmen von der Mietpreisbremse berufen.
Kosten des Rechtsstreits
Die im Gerichtsverfahren entstehenden Aufwendungen, die nach § 91 ZPO grundsätzlich die unterlegene Partei tragen muss. Diese umfassen Gerichtsgebühren, Anwaltskosten beider Parteien und sonstige notwendige Auslagen. Die Höhe richtet sich nach dem Streitwert. Eine Partei kann sich durch Hinterlegung einer Sicherheitsleistung vor der vorläufigen Vollstreckung dieser Kosten schützen.
Wichtige Rechtsgrundlagen
- § 556g BGB): Diese Vorschrift regelt die Mietpreisbremse in Deutschland. Sie soll verhindern, dass die Mieten bei Wiedervermietung von Bestandswohnungen übermäßig steigen. Dabei wird die Kaltmiete auf maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete gedeckelt. Im vorliegenden Fall ist die Mietpreisbremse relevant, da die Klägerin behauptet, die vereinbarte Miete über dem zulässigen Höchstwert liege.
- § 556g Abs. 2 BGB): Dieser Absatz schließt den Anspruch auf Rückzahlung überhöhter Mieten aus, wenn der Mieter die Erhöhung nicht ordnungsgemäß gerügt hat. Eine wirksame Rüge erfordert eine konkrete Bezugnahme auf die erhaltenen Auskünfte des Vermieters. Im Urteil wurde festgestellt, dass die Klägerin keine qualifizierte Rüge vorgelegt hat, weshalb ihr Zahlungsanspruch gemäß dieser Vorschrift verwehrt bleibt.
- § 812 BGB): Diese Vorschrift betrifft die ungerechtfertigte Bereicherung, wonach jemand etwas ohne rechtlichen Grund erlangt hat, es zurückgeben muss. Die Klägerin beruft sich auf § 812, um die Rückzahlung der überzahlten Mieten zu verlangen. Jedoch wurde der Anspruch aufgrund der fehlenden wirksamen Rüge gemäß § 556g Abs. 2 BGB abgewiesen, sodass der Bereicherungsanspruch nicht anerkannt wurde.
- Auskunftspflicht gemäß § 556g Abs. 1a BGB): Vermieter sind verpflichtet, dem Mieter bei Abschluss des Mietvertrages bestimmte Informationen zur Verfügung zu stellen, um Transparenz über die Miethöhe zu gewährleisten. Im Fall wurde festgestellt, dass der Vermieter dieser Auskunftspflicht nachgekommen ist, wodurch die Grundlage für eine wirksame Rüge durch die Mieterin geschaffen wurde. Da die Klägerin diese Auskunft jedoch nicht konkret bezogen hat, blieb ihr Anspruch unberechtigt.
- Zivilprozessordnung (ZPO) §§ 91, 708 Nr. 11, 711): Diese Vorschriften regeln die Kostenentscheidung im Rechtsstreit. Nach § 91 ZPO trägt die unterliegende Partei die Kosten, sofern nichts anderes bestimmt ist. Im Urteil wurde entschieden, dass die Klägerin die Kosten des Rechtsstreits zu tragen hat, basierend auf diesen Bestimmungen der ZPO.
Das vorliegende Urteil
AG Berlin-Mitte – Az.: 8 C 138/23 – Urteil vom 19.12.2023
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