Übersicht
- Das Wichtigste in Kürze
- Der Fall vor Gericht
- Ein teures Wohnrecht statt einer günstigen Miete: Warum die Mietpreisbremse nicht immer greift
- Ein ungewöhnlicher Vertrag: Das Wohnrecht aus der Notarurkunde
- Der Verdacht: Eine Umgehung der Mietpreisbremse?
- Ein holpriger Start vor Gericht: Vom Versäumnisurteil zum Einspruch
- Die Kernfrage für das Gericht: Mietvertrag oder Wohnrecht?
- Das Urteil: Die Klage wird abgewiesen
- Keine Ansprüche auf Rückzahlung oder Kostenerstattung
- Die Schlüsselerkenntnisse
- Häufig gestellte Fragen (FAQ)
- Was genau ist ein dingliches Wohnungsrecht und wie unterscheidet es sich von einem klassischen Mietvertrag?
- Gilt die Mietpreisbremse, die ja bei Mietwohnungen greift, auch für ein dingliches Wohnungsrecht?
- Was kann ich tun, wenn ich den Verdacht habe, dass ein dingliches Wohnungsrecht nur abgeschlossen wurde, um die Mietpreisbremse zu umgehen?
- Welche Rechte und Schutzvorschriften gelten für mich, wenn ich ein dingliches Wohnungsrecht statt eines Mietvertrags habe?
- Kann ein dingliches Wohnungsrecht einfach gekündigt oder vorzeitig beendet werden und welche Nachteile ergeben sich daraus für den Nutzer?
- Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
- Wichtige Rechtsgrundlagen
- Das vorliegende Urteil
Zum vorliegenden Urteil Az.: 2 C 5016/24 | Schlüsselerkenntnis | FAQ | Glossar | Kontakt
Das Wichtigste in Kürze
- Gericht: AG Pankow
- Datum: 12.03.2025
- Aktenzeichen: 2 C 5016/24
- Verfahrensart: Zivilklage
- Rechtsbereiche: Mietrecht, Sachenrecht, Zivilprozessrecht
Beteiligte Parteien:
- Kläger: Eine Partei, die im Auftrag der Nutzer einer Wohnung Auskunfts- und Zahlungsansprüche im Zusammenhang mit der Mietpreisbremse geltend machte.
- Beklagte: Der Eigentümer der Wohnung, der den Nutzern ein Dingliches Wohnungsrecht eingeräumt hatte.
Worum ging es in dem Fall?
- Sachverhalt: Die Klägerin forderte Auskunft und Zahlung von zu viel gezahlten Beträgen auf Grundlage der Mietpreisbremse. Dies geschah im Auftrag von Personen, denen der Beklagte als Eigentümer ein dingliches Wohnungsrecht an einer Wohnung gegen ein monatliches Entgelt eingeräumt hatte. Die Klägerin sah darin einen Mietvertrag, der die Vorschriften der Mietpreisbremse umgehen sollte.
- Kern des Rechtsstreits: Die zentrale Rechtsfrage des Verfahrens war, ob die Vorschriften der Mietpreisbremse (§§ 556d ff. BGB) auf ein entgeltliches dingliches Wohnungsrecht Anwendung finden, insbesondere ob die Bestellung eines solchen Wohnungsrechts als unzulässiges Umgehungsgeschäft eines Wohnraummietvertrages zu werten ist, um die Geltung mieterschutzrechtlicher Bestimmungen zu verhindern.
Was wurde entschieden?
- Entscheidung: Das Gericht bestätigte ein früheres Versäumnisurteil, das die Klage abgewiesen hatte. Die Klage der Klägerin auf Auskunft und Zahlung wurde als unbegründet zurückgewiesen.
- Begründung: Das Gericht begründete seine Entscheidung damit, dass die Vorschriften der Mietpreisbremse nur auf Wohnraummietverträge Anwendung finden, nicht jedoch auf ein dingliches Wohnungsrecht. Es sah keine Anhaltspunkte dafür, dass die Vereinbarung des Wohnungsrechts ein unzulässiges Umgehungsgeschäft darstellte, da die Klägerin dies nicht ausreichend beweisen konnte.
- Folgen: Die Klägerin hat die weiteren Kosten des Rechtsstreits zu tragen. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar.
Der Fall vor Gericht
Ein teures Wohnrecht statt einer günstigen Miete: Warum die Mietpreisbremse nicht immer greift
Jeder, der in einer Großstadt eine Wohnung sucht, kennt die sogenannte Mietpreisbremse. Sie soll verhindern, dass Mieten bei Neuvermietungen ins Unermessliche steigen. Doch was passiert, wenn ein Vermieter und ein Wohnungssuchender gar keinen klassischen Mietvertrag abschließen, sondern einen anderen, auf den ersten Blick ähnlichen Vertrag? Genau mit dieser Frage musste sich das Amtsgericht Pankow befassen. Es ging um den Fall eines Paares, das monatlich für eine Wohnung zahlte, aber formal keine Mieter waren.
Ein ungewöhnlicher Vertrag: Das Wohnrecht aus der Notarurkunde
Im April 2021 unterzeichneten ein Mann und eine Frau (im Folgenden: die Nutzer) bei einer Notarin eine besondere Vereinbarung mit dem Eigentümer einer Wohnung (im Folgenden: der Eigentümer). Sie schlossen keinen Mietvertrag, sondern ließen sich ein sogenanntes dingliches Wohnungsrecht einräumen. Was bedeutet das konkret?
Ein Mietvertrag ist eine rein persönliche Abmachung zwischen zwei Parteien. Ein dingliches Wohnungsrecht ist hingegen ein sehr viel stärkeres Recht. Es wird direkt im Grundbuch eingetragen, dem offiziellen Verzeichnis aller Grundstücke und der damit verbundenen Rechte. Man kann es sich so vorstellen: Ein Mietvertrag ist wie ein schriftliches Versprechen, in einer Wohnung leben zu dürfen. Ein dingliches Wohnungsrecht ist, als würde einem ein fester, offiziell verbriefter Teil des „Kuchens“ – also der Immobilie selbst – für eine bestimmte Zeit gehören. Dieses Recht gilt dann nicht nur gegenüber dem Eigentümer, sondern gegenüber jedermann.
In der notariellen Urkunde wurde festgelegt, dass die Nutzer ab Mai 2021 in der Wohnung leben dürfen. Im Gegenzug mussten sie ein monatliches Nutzungsentgelt (eine Art Gebühr für die Nutzung) von 990 Euro zahlen. Dieser Betrag sollte in den folgenden Jahren schrittweise ansteigen. Das Wohnrecht sollte Ende 2028 automatisch enden.
Der Verdacht: Eine Umgehung der Mietpreisbremse?
Fast drei Jahre später, im Februar 2024, beauftragten die Nutzer einen Rechtsdienstleister (im Folgenden: die Klägerin). Die Klägerin war der Meinung, dass die Miete – oder besser gesagt das Nutzungsentgelt – für die Wohnung zu hoch sei und gegen die Regeln der Mietpreisbremse verstoße. Die Mietpreisbremse (§§ 556d ff. des Bürgerlichen Gesetzbuches) ist ein Gesetz, das in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt vorschreibt, dass die Miete bei einer Neuvermietung die ortsübliche Vergleichsmiete um maximal zehn Prozent übersteigen darf.
Die Klägerin argumentierte, dass der Vertrag über das Wohnungsrecht in Wahrheit wie ein Mietvertrag zu behandeln sei. Die Wahl dieser komplizierten Vertragsform sei nur ein Trick gewesen, um die Schutzvorschriften für Mieter, insbesondere die Mietpreisbremse, zu umgehen. Es gäbe keinen vernünftigen Grund, warum man statt eines einfachen Mietvertrags ein solches Konstrukt gewählt habe. Daraufhin forderte die Klägerin den Eigentümer auf, Auskunft über die Wohnung zu erteilen (zum Beispiel über das Baujahr oder die Vormiete), um die zulässige Miete berechnen zu können. Als der Eigentümer dem nicht nachkam, reichte die Klägerin Klage ein.
Ein holpriger Start vor Gericht: Vom Versäumnisurteil zum Einspruch
Das Gerichtsverfahren begann mit einer Panne für die Klägerin. Zum anberaumten Verhandlungstermin erschien niemand, der die Klägerin vertrat. In einem solchen Fall kann die Gegenseite beantragen, dass die Klage sofort abgewiesen wird. Das Gericht erließ daraufhin ein sogenanntes Versäumnisurteil. Das ist eine Entscheidung, die ohne eine inhaltliche Prüfung des Falls ergeht, allein weil eine Partei nicht zum Termin erschienen ist.
Gegen dieses Urteil legte die Klägerin jedoch rechtzeitig Einspruch ein. Ein Einspruch ist das Rechtsmittel gegen ein Versäumnisurteil. Er hat zur Folge, dass das Verfahren wieder in den Zustand vor dem versäumten Termin zurückversetzt wird. Das Gericht musste sich also nun doch inhaltlich mit der Klage auseinandersetzen.
Die Kernfrage für das Gericht: Mietvertrag oder Wohnrecht?
Nachdem der Einspruch den Prozess wieder in Gang gesetzt hatte, stand das Gericht vor einer zentralen Frage: Handelt es sich bei der Vereinbarung zwischen den Nutzern und dem Eigentümer rechtlich um einen Mietvertrag, auf den die Mietpreisbremse anwendbar ist? Oder ist es tatsächlich ein dingliches Wohnungsrecht, für das diese Regeln nicht gelten? Und selbst wenn es formal ein Wohnungsrecht ist, könnte es sich um ein unzulässiges Umgehungsgeschäft handeln?
Ein Umgehungsgeschäft liegt vor, wenn man eine rechtliche Gestaltung wählt, die zwar auf dem Papier erlaubt ist, aber nur dazu dient, ein gesetzliches Verbot zu umgehen. Ein Alltagsbeispiel: Ein Gesetz verbietet den Verkauf von Alkohol an Jugendliche. Wenn nun ein Erwachsener den Alkohol kauft und ihn direkt vor dem Laden an einen Jugendlichen weitergibt, könnte dies als Versuch gewertet werden, das Verkaufsverbot zu umgehen.
Das Urteil: Die Klage wird abgewiesen
Das Gericht entschied klar und deutlich: Das Versäumnisurteil, das die Klage abgewiesen hatte, wird aufrechterhalten. Die Klage der Klägerin war somit endgültig erfolglos. Die Klägerin musste zudem alle Kosten des Rechtsstreits tragen. Aber warum kam das Gericht zu dieser Entscheidung?
Warum die Mietpreisbremse nicht anwendbar war
Das Gericht begründete seine Entscheidung sehr fundamental. Die Vorschriften zur Mietpreisbremse stehen im Gesetz in dem Kapitel, das sich ausschließlich mit Wohnraummietverträgen befasst. Sie sind also ganz gezielt nur für diesen Vertragstyp geschrieben. Ein dingliches Wohnrecht, so das Gericht, sei jedoch etwas grundlegend anderes. Es ist, wie bereits beschrieben, ein Recht, das direkt mit der Sache, also dem Grundstück, verbunden ist (ein sogenanntes dingliches Recht), während ein Mietvertrag nur eine vertragliche Verpflichtung zwischen Personen ist (ein schuldrechtliches Recht).
Diese „Wesensverschiedenheit“ schließt es laut Gericht aus, die Regeln des Mietrechts einfach so auf ein Wohnungsrecht zu übertragen. Selbst wenn für das Wohnrecht ein regelmäßiges Entgelt gezahlt wird, das einer Miete ähnelt, macht dies das Wohnrecht nicht zu einem Mietvertrag. Die Parteien hatten hier ausdrücklich vor einer Notarin ein dingliches Wohnungsrecht vereinbart und dieses ins Grundbuch eintragen lassen. Das Gericht betonte, dass Notare eine Beratungs- und Warnfunktion haben. Es gab keine Anhaltspunkte dafür, dass die Notarin ihre Arbeit nicht korrekt gemacht hätte oder dass die Nutzer nicht verstanden hätten, was sie unterschreiben. Daher ging das Gericht davon aus, dass die Parteien genau das wollten, was sie beurkunden ließen: ein Wohnungsrecht und keinen Mietvertrag.
Kein Beweis für ein Umgehungsgeschäft
Damit blieb nur noch der Vorwurf des Umgehungsgeschäfts. Hierzu stellte das Gericht klar, wer in einem Prozess was beweisen muss. Diesen Grundsatz nennt man die Darlegungs- und Beweislast. Vereinfacht gesagt: Wer eine für sich günstige Tatsache behauptet, muss diese auch beweisen.
In diesem Fall behauptete die Klägerin, der Vertrag sei ein Umgehungsgeschäft. Diese Behauptung war für sie günstig, denn wenn sie stimmte, würde die Mietpreisbremse gelten. Also lag es an der Klägerin, Beweise dafür vorzulegen, dass der Eigentümer die Vertragsform nur gewählt hatte, um das Gesetz zu umgehen.
Der Vortrag der Klägerin war dem Gericht aber zu dünn. Sie hatte argumentiert, die Nutzer seien brasilianische Staatsangehörige, hätten bei dem Notartermin einen Dolmetscher gebraucht und keine Ahnung gehabt, warum diese Vertragsform gewählt wurde. Das reichte dem Gericht nicht. Nur weil jemand aus dem Ausland kommt und mit dem deutschen Rechtssystem nicht vertraut ist, kann man nicht automatisch daraus schließen, dass ein Umgehungsgeschäft vorliegt. Die Klägerin hätte konkrete Anhaltspunkte oder Beweise vorbringen müssen, die diese Absicht des Eigentümers belegen. Das tat sie nicht. Der Eigentümer musste umgekehrt auch nicht beweisen, warum er sich für ein Wohnrecht entschieden hatte. Die Beweislast lag allein bei der Klägerin.
Keine Ansprüche auf Rückzahlung oder Kostenerstattung
Da das Gericht zu dem Schluss kam, dass kein Mietverhältnis vorlag und die Mietpreisbremse somit nicht anwendbar war, waren auch alle weiteren Forderungen der Klägerin hinfällig. Wenn die gezahlte Miete nicht zu hoch war, weil es gar keine „Miete“ im rechtlichen Sinne gab, konnte es auch keinen Anspruch auf Rückzahlung geben. Folglich bestand auch kein Anspruch auf die Erstattung der Anwaltskosten, die der Klägerin im Vorfeld des Prozesses entstanden waren.
Die Schlüsselerkenntnisse
Das Urteil des Amtsgerichts Pankow zeigt klar, dass Vermieter durch geschickte Vertragsgestaltung die Mietpreisbremse legal umgehen können. Wer statt eines Mietvertrags ein notariell beurkundetes Wohnungsrecht abschließt, unterliegt nicht den Beschränkungen der Mietpreisbremse, auch wenn monatlich ein mietähnliches Entgelt gezahlt wird. Das Gericht stellte fest, dass ein dingliches Wohnungsrecht rechtlich etwas völlig anderes ist als ein Mietverhältnis und daher mietrechtliche Schutzvorschriften nicht greifen. Diese Entscheidung könnte für angespannte Wohnungsmärkte bedeutsam sein, da sie Vermietern einen legalen Weg aufzeigt, höhere Preise als die Mietpreisbremse erlaubt durchzusetzen, während Wohnungssuchende weniger rechtlichen Schutz genießen.
Befinden Sie sich in einer ähnlichen Situation? Fragen Sie unsere Ersteinschätzung an.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Was genau ist ein dingliches Wohnungsrecht und wie unterscheidet es sich von einem klassischen Mietvertrag?
Ein dingliches Wohnungsrecht und ein klassischer Mietvertrag sind zwei grundlegend unterschiedliche Konzepte, die das Recht zur Nutzung einer Immobilie regeln. Es ist wichtig, ihre jeweilige Natur zu verstehen, da sie sehr unterschiedliche Sicherheiten und Bedingungen mit sich bringen.
Das dingliche Wohnungsrecht: Ein Recht an der Immobilie
Stellen Sie sich das dingliche Wohnungsrecht wie einen festen Anker vor, der direkt an der Immobilie selbst liegt. Es ist ein sogenanntes Sachenrecht, das im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) geregelt ist. Das Besondere daran ist, dass es direkt im Grundbuch eingetragen wird. Das Grundbuch ist wie ein öffentliches Register für Grundstücke und Immobilien, das alle wichtigen rechtlichen Verhältnisse und Belastungen festhält.
Für Sie bedeutet das:
- Ein dingliches Wohnungsrecht ist sehr stark und beständig. Es ist an die Immobilie gebunden und nicht nur an eine Vereinbarung mit einer bestimmten Person.
- Es gilt gegenüber jedermann. Das heißt, selbst wenn die Immobilie verkauft wird, bleibt das Wohnungsrecht bestehen. Der neue Eigentümer muss es respektieren und kann den Berechtigten nicht einfach zum Auszug zwingen. Es kann nur unter sehr engen Voraussetzungen beendet werden, oft erst mit dem Tod des Berechtigten oder durch dessen freiwilligen Verzicht.
- Es berechtigt die Person, die das Wohnungsrecht hat, einen Teil oder die gesamte Wohnung zu nutzen, oft lebenslang und in der Regel ohne dafür Miete zahlen zu müssen.
Der klassische Mietvertrag: Eine persönliche Vereinbarung
Im Gegensatz dazu ist ein klassischer Mietvertrag eine persönliche Vereinbarung zwischen zwei Parteien: dem Vermieter und dem Mieter. Er gehört zum sogenannten Schuldrecht im BGB.
Für Sie bedeutet das:
- Ein Mietvertrag ist nicht im Grundbuch eingetragen. Er ist eine vertragliche Absprache zwischen Ihnen und Ihrem Vermieter.
- Er bindet grundsätzlich nur die Vertragsparteien. Wenn die Immobilie verkauft wird, tritt der neue Eigentümer zwar in den bestehenden Mietvertrag ein („Kauf bricht nicht Miete“), aber der Vertrag bleibt eine persönliche Verpflichtung zwischen den Parteien und ist nicht direkt an der Immobilie „verankert“ wie ein dingliches Recht.
- Mietverträge können unter Einhaltung gesetzlicher Fristen und Gründe gekündigt werden, zum Beispiel bei Eigenbedarf des Vermieters.
Die wesentlichen Unterschiede auf einen Blick
Die zentralen Unterschiede zwischen einem dinglichen Wohnungsrecht und einem Mietvertrag lassen sich wie folgt zusammenfassen:
- Grundbucheintrag: Ein dingliches Wohnungsrecht MUSS im Grundbuch eingetragen sein, um wirksam zu sein. Ein Mietvertrag kann nicht im Grundbuch eingetragen werden.
- Rechtsnatur: Das dingliche Wohnungsrecht ist ein Sachenrecht, das direkt an der Immobilie haftet und „gegenüber jedermann“ wirkt. Ein Mietvertrag ist ein Schuldrecht, eine rein persönliche Vereinbarung, die nur zwischen den Vertragsparteien gilt.
- Beständigkeit und Beendigung: Ein dingliches Wohnungsrecht ist extrem beständig und bleibt auch bei einem Verkauf der Immobilie bestehen. Es endet in der Regel erst mit dem Tod des Berechtigten oder durch dessen Verzicht. Ein Mietvertrag hat Kündigungsfristen und kann unter bestimmten Umständen (z.B. bei Eigenbedarf des Vermieters) gekündigt werden, auch wenn der neue Eigentümer grundsätzlich in ihn eintritt.
Diese grundlegenden Unterschiede verdeutlichen, dass ein dingliches Wohnungsrecht eine sehr viel stärkere und dauerhaftere Absicherung der Wohnnutzung bietet als ein Mietvertrag.
Gilt die Mietpreisbremse, die ja bei Mietwohnungen greift, auch für ein dingliches Wohnungsrecht?
Nein, die Mietpreisbremse findet auf ein dingliches Wohnungsrecht in der Regel keine Anwendung. Obwohl für ein dingliches Wohnungsrecht unter Umständen ein monatliches Entgelt gezahlt wird, unterscheidet es sich grundlegend von einem Wohnraummietvertrag.
Was ist die Mietpreisbremse?
Die Mietpreisbremse, gesetzlich geregelt in den Paragraphen §§ 556d ff. des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB), wurde speziell für Wohnraummietverträge geschaffen. Ihr Ziel ist es, in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten die Höhe der Miete bei Neuvermietungen zu begrenzen. Sie soll verhindern, dass Vermieter bei neuen Mietverträgen übermäßig hohe Mieten verlangen, die deutlich über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Für Sie als Mieter würde das bedeuten, dass Ihre Miete nicht willkürlich in die Höhe schießt.
Was ist ein dingliches Wohnungsrecht?
Ein dingliches Wohnungsrecht ist etwas anderes als ein Mietvertrag. Stellen Sie sich vor, es ist ein Recht, das direkt mit einem Grundstück oder einer Immobilie verbunden ist und im Grundbuch eingetragen wird. Das bedeutet, es ist eine sehr starke und dauerhafte Berechtigung, ein Gebäude oder einen Teil davon zu bewohnen, meist lebenslang. Es ist kein persönlicher Vertrag zwischen einem Vermieter und einem Mieter, sondern ein Sachenrecht, das Ihnen eine gesicherte Nutzung der Immobilie ermöglicht, unabhängig davon, wem die Immobilie gerade gehört. Sie haben quasi ein dauerhaftes, abgesichertes „Wohnrecht“ an der Immobilie selbst.
Warum die Mietpreisbremse hier nicht greift
Gerichte lehnen es in der Regel ab, die Regeln der Mietpreisbremse auf ein dingliches Wohnungsrecht zu übertragen. Der Hauptgrund dafür ist die sogenannte „Wesensverschiedenheit“ der beiden Rechtsformen:
- Ein Mietvertrag ist ein persönlicher Vertrag, der die zeitweise Überlassung einer Wohnung gegen Miete regelt. Er ist auf eine Nutzung auf Zeit angelegt, auch wenn diese Zeit unbestimmt sein kann.
- Ein dingliches Wohnungsrecht hingegen ist ein Recht an der Sache selbst, das im Grundbuch verankert ist. Es sichert Ihnen eine dauerhafte, oft lebenslange Nutzung einer Immobilie und ist auf eine völlig andere Art der Sicherung des Wohnbedarfs ausgerichtet. Es ist ein sachenrechtliches und kein schuldrechtliches (vertragliches) Verhältnis.
Auch wenn für ein dingliches Wohnungsrecht ein monatliches Nutzungsentgelt vereinbart wird, handelt es sich dabei rechtlich nicht um eine Miete im Sinne eines Mietvertrags. Das Entgelt ist eine Gegenleistung für die Ausübung dieses sachenrechtlichen Wohnungsrechts, nicht für die Überlassung einer Mietsache.
Für Sie bedeutet das, dass die spezifischen Schutzvorschriften für Mieter, wie die Mietpreisbremse, die auf dem Mietrecht basieren, auf ein dingliches Wohnungsrecht keine Anwendung finden, da es sich um eine rechtlich anders gelagerte Beziehung handelt.
Was kann ich tun, wenn ich den Verdacht habe, dass ein dingliches Wohnungsrecht nur abgeschlossen wurde, um die Mietpreisbremse zu umgehen?
Wenn Sie den Verdacht haben, dass ein dingliches Wohnungsrecht einzig dazu dient, gesetzliche Regelungen wie die Mietpreisbremse zu umgehen, sprechen Juristen von einem sogenannten Umgehungsgeschäft. Ein Umgehungsgeschäft liegt vor, wenn Parteien eine bestimmte Rechtsform wählen, um damit bewusst einen Zweck zu erreichen, der eigentlich durch eine andere gesetzliche Regelung untersagt oder erschwert wäre.
Hohe Hürden für den Nachweis eines Umgehungsgeschäfts
Der Nachweis eines Umgehungsgeschäfts ist jedoch rechtlich sehr anspruchsvoll und schwierig. Es reicht nicht aus, nur einen Verdacht zu haben oder die Beweggründe der Beteiligten nicht zu kennen. Das deutsche Recht geht zunächst davon aus, dass gewählte Rechtsformen gültig sind und die Parteien einen legitimen Zweck verfolgen.
Um ein Umgehungsgeschäft erfolgreich nachzuweisen, muss bewiesen werden, dass folgende Bedingungen erfüllt sind:
- Bewusste Absicht zur Umgehung: Es muss klar erkennbar sein, dass die beteiligten Parteien – in diesem Fall der Vermieter und der Begünstigte des Wohnungsrechts – bewusst und ausschließlich das Ziel hatten, eine gesetzliche Vorschrift (hier die Mietpreisbremse) zu umgehen. Die gewählte Gestaltung darf also keinen anderen, legitimen Zweck haben.
- Fehlen eines ernsthaften, eigenständigen Interesses: Die Gestaltung als dingliches Wohnungsrecht dürfte kein eigenes, nachvollziehbares wirtschaftliches oder persönliches Interesse der Beteiligten haben, außer eben der Umgehung der Mietpreisbremse. Ein dingliches Wohnungsrecht ist zum Beispiel oft dann sinnvoll, wenn jemand einer anderen Person lebenslang ein Wohnrecht einräumen möchte, ohne diese Person in die Position eines Mieters zu bringen, oder wenn es um die Absicherung im Alter geht.
- Beweislast liegt beim Behauptenden: Die Person, die behauptet, dass ein Umgehungsgeschäft vorliegt, trägt die volle Beweislast. Das bedeutet, Sie müssten die oben genannten Punkte vor Gericht überzeugend darlegen und beweisen können. Das ist oft sehr schwierig, da es um die inneren Absichten der Vertragsparteien geht.
Die Rolle des Notars bei der Beurkundung
Ein dingliches Wohnungsrecht wird in der Regel im Grundbuch eingetragen und muss daher notariell beurkundet werden. Der Notar hat die Aufgabe, die Vertragsparteien über die rechtlichen Bedeutungen und Folgen ihrer Erklärungen umfassend aufzuklären. Er ist zur Neutralität verpflichtet und muss sicherstellen, dass das Geschäft dem Gesetz entspricht. Es gehört zu den Pflichten des Notars, eine rechtlich unzulässige Umgehung von Gesetzen zu verhindern. Die Beteiligung eines Notars bei der Beurkundung kann es zusätzlich erschweren, später eine absichtliche und ausschließlich auf Umgehung zielende Absicht der Parteien nachzuweisen.
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass der bloße Verdacht, ein dingliches Wohnungsrecht sei zur Umgehung der Mietpreisbremse abgeschlossen worden, allein nicht ausreicht. Es bedarf eines sehr konkreten Nachweises der bewussten und alleinigen Umgehungsabsicht, was in der Praxis eine hohe Hürde darstellt.
Welche Rechte und Schutzvorschriften gelten für mich, wenn ich ein dingliches Wohnungsrecht statt eines Mietvertrags habe?
Wenn Sie ein dingliches Wohnungsrecht haben, unterscheiden sich Ihre Rechte und Pflichten grundlegend von denen eines Mieters mit einem Mietvertrag. Der entscheidende Unterschied liegt in der rechtlichen Grundlage und den damit verbundenen Schutzmechanismen. Für Sie bedeutet das: Ihre Position ist anders geregelt, und die meisten Vorteile des Mieterschutzes greifen in Ihrem Fall nicht.
Dingliches Wohnungsrecht: Eine gesicherte Position durch die Vereinbarung
Ein dingliches Wohnungsrecht ist ein sehr starkes Recht, das in der Regel im Grundbuch eingetragen wird. Dadurch ist es fest mit der Immobilie verbunden und bleibt auch bestehen, wenn das Eigentum an der Immobilie wechselt, beispielsweise durch Verkauf oder Erbschaft. Die genauen Rechte und Pflichten, die Sie als Inhaber eines dinglichen Wohnungsrechts haben, ergeben sich fast ausschließlich aus der notariellen Vereinbarung, die dieses Recht begründet hat. In dieser Vereinbarung ist genau festgelegt, welche Räume Sie nutzen dürfen, wer welche Kosten trägt und unter welchen Bedingungen das Wohnungsrecht endet.
Der weitreichende Schutz eines Mietvertrags
Ein Mietvertrag hingegen ist ein persönliches Abkommen zwischen Vermieter und Mieter. Dieses Verhältnis wird durch das Mietrecht im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) umfassend geregelt. Das Mietrecht ist in Deutschland dafür bekannt, Mieter besonders zu schützen. Hier sind einige typische Schutzmechanismen, die Sie als Mieter genießen würden:
- Kündigungsschutz: Ein Vermieter kann einen Mietvertrag nicht einfach ohne triftigen Grund kündigen. Es müssen gesetzlich anerkannte Kündigungsgründe vorliegen, wie Eigenbedarf oder erhebliche Vertragsverletzungen.
- Regulierung von Mieterhöhungen: Die Miete kann nur unter bestimmten Voraussetzungen und innerhalb gesetzlicher Grenzen erhöht werden, zum Beispiel bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete oder nach Modernisierungen.
- Mietminderung bei Mängeln: Wenn die gemietete Wohnung gravierende Mängel aufweist, die den Wohnwert beeinträchtigen, haben Mieter oft das Recht, die Miete entsprechend zu mindern, bis der Mangel behoben ist.
- Vorschriften für Schönheitsreparaturen: Die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen ist gesetzlich und durch die Rechtsprechung stark reguliert. Oft sind Klauseln im Mietvertrag, die den Mieter unangemessen belasten, unwirksam.
Die entscheidenden Unterschiede im Überblick
Diese umfassenden Schutzmechanismen des Mietrechts greifen bei einem dinglichen Wohnungsrecht in der Regel nicht. Stellen Sie sich vor, Sie haben ein Wohnungsrecht:
- Es gibt keinen Kündigungsschutz im Sinne des Mietrechts, da Ihr Recht nicht „gekündigt“ wird. Das Wohnungsrecht endet nur unter den im Grundbuch oder der notariellen Vereinbarung festgelegten Bedingungen, wie zum Beispiel mit Ihrem Tod oder nach einer bestimmten Frist.
- Es gibt keine Mieterhöhungen im klassischen Sinne, da Sie keine Miete zahlen. Eventuelle Betriebskosten oder andere Abgaben, die Sie tragen müssen, sind ebenfalls in der notariellen Vereinbarung festgelegt.
- Ein Recht auf Mietminderung bei Mängeln existiert in der Form, wie Mieter es kennen, normalerweise nicht. Ihre Rechte bei Mängeln an der Immobilie hängen davon ab, was im Detail in Ihrer notariellen Vereinbarung zur Instandhaltung und Reparatur festgehalten wurde.
- Die Verpflichtung zu Schönheitsreparaturen oder anderen Instandhaltungsmaßnahmen liegt nicht automatisch beim Eigentümer. Auch dies wird durch die notarielle Vereinbarung geregelt. Dort kann beispielsweise stehen, dass Sie sich selbst um kleine Reparaturen kümmern müssen oder wer die Kosten für größere Instandsetzungen trägt.
Zusammenfassend lässt sich sagen: Während Mieter durch ein weitreichendes Gesetzeswerk geschützt sind, ist für Inhaber eines dinglichen Wohnungsrechts die notarielle Vereinbarung das A und O. Ihre Rechte und Pflichten ergeben sich primär aus diesem Dokument, nicht aus den umfassenden Schutzvorschriften des Mietrechts.
Kann ein dingliches Wohnungsrecht einfach gekündigt oder vorzeitig beendet werden und welche Nachteile ergeben sich daraus für den Nutzer?
Ein dingliches Wohnungsrecht lässt sich nicht einfach wie ein Mietvertrag kündigen oder einseitig beenden. Es handelt sich um ein sehr festes Recht, das im Grundbuch eingetragen ist und dadurch eine hohe Sicherheit für den Berechtigten bietet. Dies bedeutet im Umkehrschluss, dass eine vorzeitige Beendigung für den Nutzer oft komplexer ist und keine mietrechtlichen Kündigungsschutzregeln gelten.
Was ein dingliches Wohnungsrecht bedeutet
Stellen Sie sich ein dingliches Wohnungsrecht als ein sehr starkes, persönliches Nutzungsrecht an einer Immobilie vor. Es ist im Grundbuch des Grundstücks vermerkt und schützt somit die Person, die das Wohnungsrecht hat (den „Nutzer“ oder „Berechtigten“), selbst wenn das Eigentum an der Immobilie wechselt. Für Sie als Nutzer bedeutet das, dass Sie sicher in der Wohnung leben können, ohne dass Ihnen der Eigentümer einfach kündigen kann – im Gegensatz zu einem gewöhnlichen Mietvertrag.
Beendigungsmöglichkeiten eines dinglichen Wohnungsrechts
Ein dingliches Wohnungsrecht endet in der Regel nicht durch eine einfache Kündigung. Die Beendigung ist an bestimmte, meist vertraute oder gesetzlich vorgesehene Bedingungen geknüpft:
- Tod des Berechtigten: Das Wohnungsrecht ist persönlich und endet üblicherweise mit dem Tod des Nutzers. Es geht in der Regel nicht auf Erben über, es sei denn, dies wurde im Vorfeld ausdrücklich und sehr detailliert anders vereinbart.
- Ablauf einer vereinbarten Frist: Wenn das Wohnungsrecht von Anfang an für eine bestimmte Dauer (z.B. 20 Jahre) vereinbart wurde, endet es automatisch nach dieser Zeit.
- Einvernehmliche Aufhebung: Der häufigste Weg für eine vorzeitige Beendigung ist, dass sich der Nutzer und der Eigentümer der Immobilie einvernehmlich einigen. Dies muss dann notariell beurkundet und im Grundbuch gelöscht werden. Eine solche Vereinbarung kann auch eine Ausgleichszahlung für den Nutzer umfassen.
- Zerstörung der Immobilie: Wird die Wohnung oder das Gebäude, auf das sich das Wohnungsrecht bezieht, vollständig zerstört und ist eine Wiederherstellung nicht möglich, kann das Wohnungsrecht erlöschen.
- Verzicht des Berechtigten: Der Nutzer kann auf sein Wohnungsrecht verzichten. Auch dies erfordert eine notarielle Erklärung und die Löschung aus dem Grundbuch.
Nachteile für den Nutzer bei vorzeitiger Beendigung
Die große Sicherheit eines dinglichen Wohnungsrechts bringt auf der anderen Seite eine geringere Flexibilität mit sich, wenn sich Ihre Lebenssituation ändert und Sie die Wohnung nicht mehr nutzen möchten oder können:
- Kein einseitiges „Herauskommen“: Wenn Sie umziehen möchten (z.B. in eine andere Stadt, in ein Pflegeheim), können Sie das Wohnungsrecht nicht einfach „kündigen“ oder „zurückgeben“. Sie sind weiterhin der Berechtigte im Grundbuch, solange es nicht offiziell gelöscht wird.
- Anhaltende Pflichten: Obwohl Sie nicht mehr in der Wohnung leben, können Sie für bestimmte Lasten oder Kosten, die mit dem Wohnungsrecht verbunden sind (z.B. Nebenkosten, kleinere Instandhaltungsmaßnahmen, wenn so vereinbart), weiterhin verantwortlich sein. Dies hängt stark von der ursprünglichen Vereinbarung ab.
- Kein Kündigungsschutz im Sinne des Mietrechts: Das Mietrecht schützt Mieter sehr umfassend vor Kündigungen durch den Vermieter und bietet auch Möglichkeiten für den Mieter, das Mietverhältnis mit Frist zu beenden. Diese Schutzmechanismen und Kündigungsfristen gelten für ein dingliches Wohnungsrecht nicht.
- Fehlende Übertragbarkeit: Ein dingliches Wohnungsrecht ist in aller Regel nicht übertragbar oder vererbbar. Sie können es also nicht an Dritte „verkaufen“ oder „weitergeben“, selbst wenn Sie es selbst nicht mehr nutzen. Dies schränkt Ihre Optionen erheblich ein, falls Sie die damit verbundene Belastung loswerden möchten.
Für den Nutzer bedeutet dies, dass das dingliche Wohnungsrecht eine sehr weitreichende und meist langfristige Bindung darstellt. Eine Änderung oder Beendigung erfordert fast immer die Zustimmung des Eigentümers und einen notariellen Akt.
Hinweis: Bitte beachten Sie, dass die Beantwortung der FAQ Fragen keine individuelle Rechtsberatung darstellt und ersetzen kann. Alle Angaben im gesamten Artikel sind ohne Gewähr. Haben Sie einen ähnlichen Fall und konkrete Fragen oder Anliegen? Zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren. Wir klären Ihre individuelle Situation und die aktuelle Rechtslage.
Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
Dingliches Wohnungsrecht
Ein dingliches Wohnungsrecht ist ein starkes, im Grundbuch eingetragenes Recht, das einer Person erlaubt, eine Immobilie oder Teile davon dauerhaft zu nutzen. Anders als ein Mietvertrag ist es ein sogenanntes Sachenrecht, das unabhängig vom Eigentümer der Immobilie besteht und gegenüber jedermann wirkt. Es endet meist nur durch Tod, Verzicht oder Ablauf einer vereinbarten Frist und kann nicht einfach gekündigt werden. Dieses Recht wird häufig durch eine notarielle Urkunde begründet und sichert dem Berechtigten eine dauerhafte Wohnmöglichkeit.
Beispiel: Wenn jemand lebenslang in einer Wohnung wohnen darf, selbst wenn diese verkauft wird, hat er meist ein dingliches Wohnungsrecht.
Mietpreisbremse
Die Mietpreisbremse ist eine gesetzliche Regelung (§§ 556d ff. BGB), die verhindern soll, dass Mieten bei Neuvermietungen in bestimmten Regionen die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als zehn Prozent überschreiten. Sie gilt nur für klassische Wohnraummietverträge und begrenzt so die zulässige Miethöhe, um Mieter vor überhöhten Preisen zu schützen. Für andere Nutzungsrechte wie dingliche Wohnungsrechte findet die Mietpreisbremse keine Anwendung, da diese rechtlich anders ausgestaltet sind.
Beispiel: Eine Wohnung, die in einer Stadt neu vermietet wird, darf gemäß Mietpreisbremse höchstens zehn Prozent teurer sein als vergleichbare Wohnungen im selben Viertel.
Umgehungsgeschäft
Ein Umgehungsgeschäft liegt vor, wenn eine rechtliche Gestaltung gewählt wird, die zwar formal zulässig ist, aber letztlich zielgerichtet eine gesetzliche Vorschrift zu umgehen versucht. Dabei wird ein Vertrag oder Rechtsgeschäft nur abgeschlossen, um eine für die Beteiligten ungünstige Rechtsfolge zu vermeiden, die das Gesetz vorsieht. Der Nachweis eines Umgehungsgeschäfts ist anspruchsvoll, da die beweisbelastete Partei klarmachen muss, dass keine anderen ernsthaften Gründe für die Vertragsform bestehen.
Beispiel: Wenn Vermieter und Mieter statt eines Mietvertrags ein Wohnungsrecht vereinbaren, nur um die Mietpreisbremse zu umgehen, könnte das ein Umgehungsgeschäft sein.
Versäumnisurteil
Ein Versäumnisurteil ist eine gerichtliche Entscheidung, die ergeht, wenn eine Partei zu einem Termin nicht erscheint und dadurch den Prozess nicht aktiv verfolgt. Es wird erlassen, ohne die Sache inhaltlich zu prüfen, und führt meist zur Abweisung der Klage oder zum Anerkenntnis der Forderung der anwesenden Partei. Gegen ein Versäumnisurteil kann die unterlassene Partei durch Einspruch vorgehen, um das Verfahren fortzusetzen und eine inhaltliche Klärung zu erreichen.
Beispiel: Wenn eine Klägerin bei einem Gerichtstermin nicht erscheint, kann das Gericht ein Versäumnisurteil zugunsten des Beklagten erlassen.
Darlegungs- und Beweislast
Die Darlegungs- und Beweislast beschreibt im Zivilprozess, wer welche Tatsachen behaupten und vor Gericht beweisen muss. Grundsätzlich muss jede Partei die für sie günstigen Tatsachen vortragen und belegen. Liegt eine Behauptung, wie etwa das Vorliegen eines Umgehungsgeschäfts, bei einer Partei, trägt diese auch die volle Beweislast. Fehlt der Nachweis, kann der Anspruch abgewiesen werden, da das Gericht nur das als bewiesen ansieht, was ausreichend belegt ist.
Beispiel: Wer behauptet, ein Vertrag diene nur zur Umgehung der Mietpreisbremse, muss dafür tatsächliche Beweise vorlegen, sonst bleibt es bei der gesetzlichen Regelung.
Wichtige Rechtsgrundlagen
- § 556d ff. BGB (Mietpreisbremse): Regelt die Beschränkung der Miethöhe bei Neuvermietungen in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt, indem die Miete die ortsübliche Vergleichsmiete nur um maximal zehn Prozent überschreiten darf. Diese Vorschriften sind ausschließlich auf Wohnraummietverträge anwendbar. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Die Klägerin versucht die Mietpreisbremse auf ein dingliches Wohnungsrecht anzuwenden, was das Gericht aufgrund der unterschiedlichen Rechtsnatur abgelehnt hat.
- BGB §§ 1018 ff. (Wohnungsrecht als dingliches Recht): Ein Wohnungsrecht ist ein im Grundbuch eingetragenes, dingliches Recht, das dem Berechtigten das Recht gibt, eine Wohnung dauerhaft zu nutzen und ist nicht alleine auf die vertraglichen Beziehungen zwischen Personen bezogen. Dieses Recht ist unabhängig vom Eigentümer und wirkt gegenüber jedermann. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Die Vereinbarung zwischen den Parteien ist ein dingliches Wohnungsrecht und kein Mietvertrag, weshalb die mietrechtlichen Vorschriften, insbesondere die Mietpreisbremse, nicht anwendbar sind.
- Grundbuchordnung (GBO) und dingliche Rechte: Das Grundbuch stellt das öffentliche Register dar, in dem dingliche Rechte wie Wohnungsrechte eingetragen werden und dadurch gegenüber Dritten wirksam werden. Die Eintragung sichert die Rechtsposition des Berechtigten ab. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Das Wohnungsrecht wurde notariell beurkundet und ins Grundbuch eingetragen, was die tatsächliche Absicht der Parteien unterstreicht, ein dingliches Recht zu begründen.
- Grundsatz der Darlegungs- und Beweislast (Zivilprozessordnung, ZPO): Wer eine rechtsrelevante Tatsache behauptet, trägt dafür die Beweislast; im Zivilprozess müssen Behauptungen mit entsprechenden Beweisen substantiiert werden. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Die Klägerin musste beweisen, dass der Vertrag ein Umgehungsgeschäft darstellt, was ihr nicht gelang, sodass das Gericht den Antrag ablehnte und keine Umgehung erkannte.
- § 313 BGB (Störung der Geschäftsgrundlage) in Verbindung mit Umgehungsgeschäften: Ein Umgehungsgeschäft ist eine rechtliche Gestaltung, die zwar formal zulässig ist, aber nur dazu dient, gesetzliche Regelungen zu umgehen; solche Geschäfte können unwirksam sein, wenn die Umgehungsabsicht bewiesen wird. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Die Klägerin behauptete, der Vertrag sei ein Umgehungsgeschäft, um die Mietpreisbremse zu umgehen; das Gericht erkannte jedoch keine ausreichenden Beweise für eine solche Absicht.
- §§ 128 ff. BGB, Beurkundungsgesetz): Notare haben die Pflicht, die Parteien über den Inhalt und die rechtlichen Konsequenzen einer Urkunde aufzuklären und diese sorgfältig zu prüfen, um den Willen der Parteien klar zu dokumentieren. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Das Gericht sah keine Anhaltspunkte für Fehler bei der Beurkundung und ging davon aus, dass die Parteien über die Bedeutung des Wohnrechts informiert und diesen Willen bewusst gewählt haben.
Das vorliegende Urteil
AG Pankow – Az.: 2 C 5016/24 – Urteil vom 12.03.2025
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