Ein Mieter in Berlin unterzeichnete kurz vor Einzug eine Mieterhöhung wegen Instandsetzung, obwohl für die Wohnung die strikte Mietpreisbremse bei Mietbeginn galt. Obwohl er die höhere Miete monatelang zahlte, hing die Gültigkeit der gesamten Vereinbarung an einem einzigen, entscheidenden Zeitpunkt.
Übersicht
- Das Wichtigste in Kürze
- Darf der Vermieter die Miete vor Einzug per Nachtrag erhöhen?
- Wie funktioniert die Mietpreisbremse in Berlin?
- War der Nachtrag ein erlaubter Vertrag oder eine Umgehung?
- Welche Folgen hat das Urteil für die Rückzahlung?
- Experten Kommentar
- Häufig gestellte Fragen (FAQ)
- Darf mein Vermieter die Miete kurz vor dem Einzug per Nachtrag erhöhen?
- Bin ich an einen Miet-Nachtrag gebunden, den ich trotz Mietpreisbremse unterschrieben habe?
- Wie kann ich zu viel gezahlte Miete wegen der Mietpreisbremse zurückfordern?
- Was ist der Unterschied zwischen Modernisierung und Instandsetzung bei einer Mieterhöhung?
- Wie lange kann ich zu viel gezahlte Miete aus einem unwirksamen Nachtrag zurückverlangen?
- Das vorliegende Urteil
Zum vorliegenden Urteil Az.: 65 S 169/24 | Schlüsselerkenntnis | FAQ | Glossar | Kontakt
Das Wichtigste in Kürze
- Gericht: Landgericht Berlin
- Datum: 03.06.2025
- Aktenzeichen: 65 S 169/24
- Verfahren: Berufungsverfahren
- Rechtsbereiche: Mietrecht, Mietpreisbremse
- Das Problem: Ein Mieter forderte vom Vermieter die Rückzahlung zu viel gezahlter Miete. Der Vermieter hatte kurz vor dem vertraglich festgelegten Einzugstermin per Nachtrag eine höhere Miete vereinbart, obwohl die Mietpreisbremse galt.
- Die Rechtsfrage: Gilt die gesetzliche Mietpreisbremse auch dann zwingend, wenn die höhere Miete durch eine separate Vereinbarung erst nach Unterzeichnung des Hauptmietvertrags, aber vor dem tatsächlichen Mietbeginn, festgelegt wird?
- Die Antwort: Ja. Das Gericht entschied, dass diese Vereinbarung rechtlich die Miete zum Beginn des Mietverhältnisses festlegte. Da sie die zulässige Höchstmiete überschritt und keine Modernisierung vorlag, ist die höhere Miete unwirksam.
- Die Bedeutung: Vereinbarungen zur Miethöhe, die den Mietbeginn betreffen, müssen die gesetzlichen Beschränkungen der Mietpreisbremse einhalten. Mieter haben Anspruch auf Rückzahlung aller Beträge, die über der zulässigen Höchstmiete lagen.
Darf der Vermieter die Miete vor Einzug per Nachtrag erhöhen?
Ein Berliner Mieter freute sich über einen günstigen Vertrag. Für seine 38 Quadratmeter große Wohnung sollte er 418 Euro zahlen. Doch die Freude währte nur kurz. Noch bevor er einzog, legte ihm die Vermieterin ein Dokument vor. Es trug den harmlosen Titel „Nachtrag 1“. Darin stieg der Preis plötzlich auf 570 Euro. Die Begründung klang handfest: Fenster wurden gestrichen, Dielen abgeschliffen. Der Mieter unterschrieb und zahlte jahrelang. Später forderte er fast 5.000 Euro zurück. Das Landgericht Berlin musste entscheiden, ob dieser „Nachtrag“ ein legitimer Vertrag oder ein unzulässiges Umgehungsmanöver war.
Das Urteil stärkt die Rechte von Wohnungssuchenden massiv. Es entlarvt eine kreative Taktik, mit der Eigentümer die gesetzlichen Preisgrenzen aushebeln wollen. Das Gericht machte klar: Der Zeitpunkt der Unterschrift ist weniger wichtig als der Inhalt der Vereinbarung.
Wie funktioniert die Mietpreisbremse in Berlin?
Der Fall dreht sich um den Schutzmechanismus des § 556d BGB. Diese Vorschrift regelt die zulässige Miethöhe in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt. Berlin fällt unter diese Regelung. Ein Vermieter darf bei Neuvermietung maximal zehn Prozent mehr verlangen als die ortsübliche Vergleichsmiete – also den Durchschnittspreis für vergleichbare Wohnungen in der Umgebung.
Das Gesetz kennt jedoch Ausnahmen. Eine davon betrifft Modernisierungen. Wenn ein Eigentümer den Wohnwert dauerhaft verbessert, darf er mehr verlangen. Viele Vermieter versuchen daher, normale Reparaturen als hochwertige Modernisierung zu verkaufen. Zudem erlaubt das Gesetz Mieterhöhungen, wenn diese während eines laufenden Mietverhältnisses freiwillig vereinbart werden.
Genau hier lag das juristische Problem. Die Vermieterin argumentierte, der „Nachtrag 1“ sei eine solche freiwillige Änderung nach Vertragsabschluss. Der ursprüngliche Vertrag über 418 Euro sei gültig gewesen, der Nachtrag habe ihn lediglich ergänzt. Der Mieter sah das anders. Für ihn war der Nachtrag faktisch Teil des Mietbeginns. Wäre dies der Fall, würde die volle Härte der Preisbremse greifen.
War der Nachtrag ein erlaubter Vertrag oder eine Umgehung?
Das Landgericht Berlin (Az. 65 S 169/24) fällte am 3. Juni 2025 ein deutliches Urteil zugunsten des Mieters. Die Kammer ließ sich von der zeitlichen Abfolge der Unterschriften nicht täuschen. Sie prüfte den Inhalt und den wirtschaftlichen Zweck der Vereinbarung.
Zählt der Nachtrag als Miete zu Beginn des Verhältnisses?
Entscheidend war der im Vertrag genannte Starttermin. Sowohl der ursprüngliche Mietvertrag als auch der „Nachtrag 1“ nannten den 15. Mai 2019 als Mietbeginn. Das Gericht stellte fest, dass die 570 Euro somit die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses darstellten. Es spielt keine Rolle, dass der Nachtrag einen Tag später oder separat unterzeichnet wurde.
Der Gesetzgeber will verhindern, dass die Mietpreisbremse durch rechtliche Tricks umgangen wird. Würde man solche Nachträge akzeptieren, könnten Vermieter stets pro forma einen günstigen Vertrag schließen und sofort einen teuren Nachtrag nachschieben. Das Gericht unterband diese Praxis. Da der Nachtrag den Preis ab dem ersten Tag regelte, muss er sich an den strengen Grenzen des § 556d BGB messen lassen.
Handelte es sich um Modernisierung oder Instandsetzung?
Die Vermieterin versuchte, den Aufpreis mit Baumaßnahmen zu rechtfertigen. Sie listete Arbeiten an Fenstern, Türen und Dielenböden auf. Das Gericht prüfte hier sehr genau die Abgrenzung zwischen zwei zentralen Begriffen.
Es unterschied zwischen Modernisierung und Instandsetzung – also der bloßen Reparatur zur Erhaltung des vertragsgemäßen Zustands. Das Abschleifen von Dielen oder das Streichen von Fenstern sind klassische Instandsetzungsarbeiten (§ 555a BGB). Diese muss der Vermieter ohnehin auf eigene Kosten durchführen. Sie rechtfertigen keine Mieterhöhung über die Ortsüblichkeit hinaus.
„Die im Nachtrag genannten Arbeiten sind nach den Feststellungen einfache Instandsetzungsmaßnahmen […] und keine Modernisierungen.“
Da die Vermieterin keine echte Wertverbesserung (Modernisierung nach § 555b BGB) nachweisen konnte, entfiel dieser Rechtfertigungsgrund. Der Mieter musste für Selbstverständlichkeiten bezahlen. Das ist unzulässig.
Spielt die freiwillige Unterschrift des Mieters eine Rolle?
Die Vermieterin wandte ein, der Mieter habe den Nachtrag freiwillig unterschrieben. Er hätte ablehnen können. Doch das Gesetz schützt den Mieter hier vor sich selbst. Eine Vereinbarung, die zum Nachteil des Mieters von den Vorschriften der Mietpreisbremse abweicht, ist unwirksam (§ 556g BGB).
Selbst wenn der Mieter dem Nachtrag später zugestimmt hätte, bliebe das Ergebnis gleich. Solange eine Vereinbarung die Miete für den Beginn der Laufzeit festlegt, gelten die Schutzvorschriften zwingend. Die Vertragsfreiheit tritt hier hinter dem sozialen Schutzweck des Gesetzes zurück. Der Mieter kann auf diesen Schutz gar nicht wirksam verzichten.
Welche Folgen hat das Urteil für die Rückzahlung?
Das Gericht bestätigte die Berechnung des Amtsgerichts Neukölln. Die zulässige Höchstmiete lag weit unter den geforderten 570 Euro. Alles, was der Mieter darüber hinaus gezahlt hatte, erfolgte ohne rechtlichen Grund.
Der Vermieterin halfen auch keine formalen Einwände. Sie musste dem Mieter 4.796,38 Euro nebst Zinsen zurückerstatten. Zudem stellte das Gericht für die Zukunft fest, dass die Miete auf den zulässigen Höchstbetrag gekappt bleibt. Das Urteil sendet ein klares Signal: Nachträge, die zeitnah zum Vertragsbeginn geschlossen werden und den Preis hochtreiben, werden von Gerichten wie eine einheitliche Anfangsmiete behandelt. Sie unterliegen vollumfänglich der Mietpreisbremse. Tricksereien mit Instandsetzungsarbeiten als Begründung für höhere Mieten funktionieren nicht, solange kein echter Wohnwertvorteil entsteht.
Zweifel an der Miethöhe in Ihrem Vertrag?
Mietverträge und deren Nachträge sind oft juristisch komplex. Insbesondere bei Neuvermietung in Gebieten mit Mietpreisbremse sind viele Klauseln zur Miethöhe unwirksam. Unsere Rechtsanwälte prüfen Ihren Vertrag und eventuelle Zusatzvereinbarungen auf rechtliche Fallstricke und klären, ob Sie zu viel Miete zahlen.
Experten Kommentar
Was in der Theorie klar klingt, ist für Wohnungssuchende oft eine extreme Stresssituation. In meiner Praxis sehe ich immer wieder, dass solche Nachträge quasi „mit der Pistole auf der Brust“ unterschrieben werden: Wer nicht mitzieht, bekommt die Schlüssel nicht. Ein Punkt, der dabei oft unterschätzt wird, ist die taktische Komponente. Es ist meist klüger, den Einzug erst einmal zu sichern, statt vorab eine Grundsatzdiskussion zu führen, die einen die Wohnung kostet. Das Schöne an der aktuellen Rechtslage ist nämlich, dass eine Unterschrift unter solchen Umständen den Mieterschutz nicht aushebelt. Man kann den überzahlten Betrag also auch später noch entspannt zurückfordern, wenn die Tinte längst trocken ist.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Darf mein Vermieter die Miete kurz vor dem Einzug per Nachtrag erhöhen?
Nein, ein solcher Nachtrag, der kurz vor dem Einzug oder gleichzeitig mit dem Hauptvertrag geschlossen wird, ist in der Regel unwirksam. Dieses Vorgehen werten Gerichte als unzulässigen Umgehungsversuch der Mietpreisbremse. Entscheidend ist dabei nicht das Datum Ihrer Unterschrift unter dem Nachtrag, sondern der festgeschriebene Beginn des Mietverhältnisses.
Wird die erhöhte Miete bereits ab dem ersten Tag fällig, behandelt das Gesetz sie juristisch als Anfangsmiete. Diese Anfangsmiete muss die gesetzlichen Obergrenzen des § 556d BGB einhalten. Der Gesetzgeber will verhindern, dass Vermieter strategisch zuerst einen günstigen Pro-forma-Vertrag schließen und unmittelbar darauf einen wesentlich teureren Nachtrag nachschieben. Dadurch bleiben die Mieter vor einer Preisfalle kurz vor dem dringend benötigten Einzug geschützt.
Für die Gültigkeit des Mietpreises spielt es keine Rolle, ob die Dokumente separat oder zeitlich versetzt unterzeichnet wurden. Steht in beiden Dokumenten dasselbe Startdatum, dann zählt der höhere Preis aus dem Nachtrag von Anfang an. Stimmt die Miete nicht mit der ortsüblichen Vergleichsmiete plus zehn Prozent überein, bleibt die Erhöhung unwirksam und die ursprüngliche, zulässige Miete gilt weiterhin.
Öffnen Sie sofort Ihren Mietvertrag und den Nachtrag: Ist das Datum unter „Mietbeginn“ bzw. „Gültig ab“ identisch, steht der Nachtrag unter dem dringenden Verdacht der Unwirksamkeit.
Bin ich an einen Miet-Nachtrag gebunden, den ich trotz Mietpreisbremse unterschrieben habe?
Die Unterschrift unter einen überhöhten Mietnachtrag bedeutet keinen Verlust Ihrer Rechte. Mieter machen sich oft Vorwürfe, weil sie den Vertrag aus Verzweiflung oder Notwendigkeit unterschrieben haben. Hier greift der Mieterschutz: Die Mietpreisbremse stellt zwingendes Recht dar. Eine Vereinbarung, die zu Ihrem Nachteil von den Schutzvorschriften abweicht, ist von Gesetzes wegen unwirksam.
Der Gesetzgeber schuf die Mietpreisbremse, um Mieter in angespannten Märkten zu schützen. Dieser soziale Schutzzweck übersteuert die allgemeine Vertragsfreiheit zwischen Ihnen und dem Vermieter. Nach § 556g BGB ist jede Klausel in einem Mietvertrag nichtig, wenn sie die gesetzlich zulässige Höchstmiete überschreitet. Ein Mieter kann auf diesen Schutz nicht wirksam verzichten, selbst wenn er den Nachtrag bewusst unterschreibt. Die Vereinbarung wird dadurch nicht legal.
Die überhöhte Miete gilt weiterhin als nicht geschuldet, da die Unterschrift den Verstoß gegen die Mietpreisbremse nicht legitimiert. Sie können die Überzahlung zurückfordern, weil der Vermieter die Gelder ohne Rechtsgrund erhalten hat. Konkret: Das Landgericht Berlin urteilte in einem Fall, dass Mieter fast 5.000 Euro zurückerhielten, obwohl sie einen zu teuren Nachtrag akzeptiert hatten, weil die Vereinbarung die gesetzliche Obergrenze missachtete.
Suchen Sie die erhöhende Klausel im Nachtrag, markieren Sie diese und notieren Sie daneben den Paragraphen § 556g BGB, um Ihre juristische Argumentation zu festigen.
Wie kann ich zu viel gezahlte Miete wegen der Mietpreisbremse zurückfordern?
Um überhöhte Miete erfolgreich zurückzufordern, müssen Sie formal gegen den Mietvertrag vorgehen. Entscheidend ist die schriftliche Rüge der Überzahlung, die Sie nachweisbar an Ihren Vermieter senden. Nur durch diese Mitteilung entsteht der Anspruch auf Rückerstattung der rechtsgrundlos gezahlten Beträge. Sie müssen in diesem Schreiben die Höhe der zulässigen Höchstmiete konkret beziffern.
Zuerst berechnen Sie die zulässige Miete, welche die Grundlage für die juristische Forderung bildet. Ermitteln Sie die ortsübliche Vergleichsmiete mithilfe des aktuellen qualifizierten Mietspiegels Ihrer Stadt. Die Mietpreisbremse erlaubt dem Vermieter, maximal zehn Prozent auf diesen Durchschnittswert aufzuschlagen. Die Differenz zwischen Ihrer aktuellen Zahlung und dieser Höchstgrenze ist der Betrag, den Sie zurückfordern.
Senden Sie die Rüge immer nachweisbar, idealerweise per Einwurf-Einschreiben, um den Zugang belegen zu können. Dieses Schreiben muss detailliert darlegen, dass die vereinbarte Miete die gesetzlichen Grenzen der Mietpreisbremse überschreitet. Erst ab dem Zeitpunkt des Zugangs dieser Mitteilung wird die Miete für die Zukunft auf den zulässigen Betrag gekappt. Alle bereits geleisteten Überzahlungen vor der Rüge gelten juristisch als ungerechtfertigte Bereicherung des Vermieters und sind vollständig zu erstatten.
Beschaffen Sie den qualifizierten Mietspiegel Ihrer Stadt, um umgehend die zulässige Vergleichsmiete festzustellen und Ihre Rückforderung zu berechnen.
Was ist der Unterschied zwischen Modernisierung und Instandsetzung bei einer Mieterhöhung?
Der Unterschied ist entscheidend für die Zulässigkeit einer Mieterhöhung. Instandsetzung (§ 555a BGB) umfasst alle Maßnahmen, die der Vermieter zur bloßen Erhaltung des vertragsgemäßen Zustands vornehmen muss, wie Reparaturen oder Schönheitskorrekturen. Solche Erhaltungsarbeiten rechtfertigen grundsätzlich keinen Mietaufschlag. Nur die Modernisierung (§ 555b BGB) erlaubt eine Erhöhung der Miete über die ortsübliche Vergleichsmiete hinaus.
Modernisierungen müssen dem Mieter einen echten, dauerhaften Wohnwertvorteil bringen oder zur nachhaltigen Energieeinsparung führen. Dazu gehören etwa der Anbau eines Balkons, die vollständige Dämmung der Fassade oder der Einbau einer neuen, energiesparenden Heizungsanlage. Der Gesetzgeber erlaubt es Vermietern, elf Prozent der tatsächlich angefallenen Modernisierungskosten auf die Jahresmiete umzulegen. Die Instandsetzung ist dagegen eine gesetzliche Pflicht des Vermieters, die er ohnehin auf eigene Kosten durchführen muss.
Vermieter versuchen oft, klassische Instandsetzungsarbeiten fälschlicherweise als hochwertige Modernisierung zu deklarieren, um einen Aufpreis zu rechtfertigen. Ein Beispiel ist das bloße Abschleifen alter Dielenböden oder das Streichen von Fensterrahmen. Gerichte prüfen in solchen Fällen sehr genau, ob nachweisbar eine echte Wertverbesserung oder eine Einsparung vorliegt. Fehlt dieser Nachweis, bleiben die Arbeiten reine Instandhaltung und der Vermieter kann damit keine Mieterhöhung begründen.
Prüfen Sie die Begründung der Erhöhung: Listen dort Maßnahmen wie Fenster streichen oder Dielen abschleifen, handelt es sich um klassische Instandsetzungsarbeiten (§ 555a BGB).
Wie lange kann ich zu viel gezahlte Miete aus einem unwirksamen Nachtrag zurückverlangen?
Der Anspruch auf Rückzahlung zu viel gezahlter Miete aus einem unwirksamen Nachtrag unterliegt der regelmäßigen Verjährungsfrist von drei Jahren. Diese Frist beginnt jedoch nicht sofort mit der Zahlung jeder einzelnen Miete, sondern erst am Ende des Jahres. Entscheidend für den Beginn der Verjährung ist, wann Sie die Kenntnis von den Umständen erlangten, welche die Rückforderung begründen.
Die Grundlage für die Rückforderung bildet der Anspruch auf ungerechtfertigte Bereicherung, welcher gesetzlich der dreijährigen Frist nach § 195 BGB unterliegt. Die Frist startet dabei erst mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch fällig wurde und Sie als Mieter die anspruchsbegründenden Tatsachen kannten oder hätten kennen müssen. Hat ein Mieter über Jahre unwissentlich zu viel gezahlt, kann der Rückforderungsanspruch daher oft weit in die Vergangenheit reichen und mehrere Jahre umfassen.
Nehmen wir an, Sie haben im Januar 2022 eine überhöhte Miete gezahlt, aber erst im Jahr 2024 erfahren, dass der Nachtrag unwirksam war. Die Frist für diesen Anspruch beginnt dann erst am 31. Dezember 2024 zu laufen und verjährt frühestens am 31. Dezember 2027. Das Landgericht Berlin bestätigte in einem ähnlichen Fall, dass der Mieter fast 5.000 Euro zurückfordern konnte, obwohl er die Überzahlung jahrelang leistete. Sobald Sie die Unwirksamkeit feststellen, sollten Sie jedoch umgehend handeln und die Rückforderung schriftlich einleiten.
Sammeln Sie jetzt alle Kontoauszüge ab Mietbeginn und berechnen Sie tabellarisch die genaue Differenz zwischen der zulässigen und der tatsächlich gezahlten Miete.
Hinweis: Bitte beachten Sie, dass die Beantwortung der FAQ Fragen keine individuelle Rechtsberatung darstellt und ersetzen kann. Alle Angaben im gesamten Artikel sind ohne Gewähr. Haben Sie einen ähnlichen Fall und konkrete Fragen oder Anliegen? Zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren. Wir klären Ihre individuelle Situation und die aktuelle Rechtslage.
Das vorliegende Urteil
LG Berlin II – Az.: 65 S 169/24 – Urteil vom 03.06.2025
* Der vollständige Urteilstext wurde ausgeblendet, um die Lesbarkeit dieses Artikels zu verbessern. Klicken Sie auf den folgenden Link, um den vollständigen Text einzublenden.
