Nachdem ein Mieter seine Ansprüche aus der Mietpreisbremse geltend machte, weigerte sich der Vermieter, die geforderten Anwaltskosten zu zahlen. Das Gericht lehnte die Berechnung ab und setzte den Gegenstandswert neu fest. Es erkannte dem Inkassounternehmen eine überraschend erhöhte Gebühr zu.
Übersicht
- Das Wichtigste in Kürze
- Der Fall vor Gericht
- Die Urteilslogik
- Benötigen Sie Hilfe?
- Experten Kommentar
- Häufig gestellte Fragen (FAQ)
- Welche Fristen muss ich beachten, um meinen Anspruch auf Mietrückzahlung nicht zu verlieren?
- Verliere ich als Mieter die Kontrolle über den Fall, wenn ich meinen Anspruch an ein Inkassounternehmen abtrete?
- Welche Informationen muss ich dem Vermieter liefern, bevor ich die überhöhte Miete zurückfordern kann?
- Muss ich die Inkassokosten selbst zahlen, wenn meine Forderung auf Mietrückzahlung nur teilweise erfolgreich ist?
- Wie wirkt sich ein zukünftiges Urteil des BGH auf die Berechnungsgrundlage der Anwaltskosten aus?
- Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
- Das vorliegende Urteil
Zum vorliegenden Urteil Az.: 64 S 15/24 | Schlüsselerkenntnis | FAQ | Glossar | Kontakt
Das Wichtigste in Kürze
- Gericht: Landgericht Berlin
- Datum: 17.07.2025
- Aktenzeichen: 64 S 15/24
- Verfahren: Berufung
- Rechtsbereiche: Mietpreisbremse, Schadensersatz
- Das Problem: Ein Inkassounternehmen verlangte von der Vermieterin die Erstattung von Kosten. Diese Kosten entstanden, weil das Unternehmen eine zu hohe Miete (Mietpreisbremse) für die Mieterin zurückforderte. Die Vermieterin hielt die geforderten Rechtskosten für überhöht.
- Die Rechtsfrage: Muss die Vermieterin die vollen Kosten für die juristische Durchsetzung der Mietpreisbremse bezahlen? Wie wird der Wert dieses Anspruchs korrekt berechnet?
- Die Antwort: Ja. Das Gericht erhöhte die zugesprochenen Kosten für das Inkassounternehmen. Der Wert der Forderung bemisst sich am gesamten Umfang der Mietpreisprüfung, nicht nur an der anfänglichen Auskunftsanforderung.
- Die Bedeutung: Das Urteil legt fest, wie hoch die Anwalts- und Inkassokosten bei Geltendmachung der Mietpreisbremse angesetzt werden dürfen. Es bestätigt, dass höhere Gebühren bei derart rechtlich komplexen Angelegenheiten gerechtfertigt sind.
Der Fall vor Gericht
Wer zahlt die Kosten, wenn die Miete zu hoch ist?
Die erste Schlacht war gewonnen. Eine Vermieterin in Berlin musste zu viel gezahlte Miete an ihre Mieterin zurückerstatten. Die Mietpreisbremse – verankert in den Paragraphen §§ 556d ff. des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) – hatte funktioniert.
Kaum war die Rückzahlung von 1.367,57 Euro verbucht, begann die zweite Schlacht. Sie drehte sich nicht mehr um die Miethöhe, sondern um die Rechnung des Inkassounternehmens, das den Erfolg erst möglich gemacht hatte. Die Vermieterin fand die Forderung überzogen. Das Inkassounternehmen sah sich im Recht. Der Fall landete vor dem Landgericht Berlin und beleuchtete eine entscheidende, oft übersehene Frage: Wie viel darf es kosten, sein Recht zu bekommen?
Wie kam es zum Streit über die Höhe der Kosten?
Die Mieterin hatte ihren Anspruch auf Rückzahlung an ein Inkassounternehmen abgetreten. Eine gängige Praxis, geregelt in § 398 BGB. Das Unternehmen übernahm die gesamte Kommunikation und forderte die Vermieterin zur Auskunft und Rückzahlung auf. Nach dem Teilerfolg vor dem Amtsgericht Charlottenburg ging das Inkassounternehmen in Berufung. Es verlangte fast 700 Euro mehr für seine vorgerichtliche Arbeit. Die Argumentation: Die Durchsetzung der Mietpreisbremse sei komplex. Der Wert des Falles – der sogenannte Gegenstandswert – müsse hoch angesetzt werden. Konkret forderte das Unternehmen, den Wert auf Basis des 3,5-fachen Jahresinteresses an der Mietsenkung zu berechnen. Die Vermieterin widersprach. Die vom Amtsgericht zugesprochenen 367,23 Euro seien genug. Alles andere sei nicht notwendig gewesen.
Wie hat das Gericht den Wert des Streits bewertet?
Das Landgericht Berlin wählte einen Mittelweg und korrigierte die Entscheidung der Vorinstanz. Es stellte klar: Der Anspruch auf Erstattung der Inkassokosten besteht grundsätzlich. Die Vermieterin befand sich im Zahlungsverzug, was einen Schadensersatzanspruch nach §§ 280, 286 BGB auslöst. Dieser Schaden umfasst auch die notwendigen Kosten der Rechtsverfolgung. Die entscheidende Frage war die Bemessungsgrundlage. Das Gericht pulverisierte die Berechnungsmethoden beider Parteien. Stattdessen zog es eine andere Norm heran – den § 41 Abs. 5 des Gerichtskostengesetzes (GKG). Im Klartext bedeutet das: Bei Streitigkeiten über eine Mietsenkung wird der Wert nicht willkürlich festgelegt. Er entspricht dem Betrag der für ein Jahr geforderten Mietreduzierung. In diesem Fall erhöhte das Gericht den Wert sogar auf den 17-fachen monatlichen Überzahlungsbetrag.
Warum wurde die Anwaltsgebühr als angemessen eingestuft?
Auf Basis dieses neu berechneten Gegenstandswertes kam das Gericht zu einem anderen Ergebnis. Es sprach dem Inkassounternehmen eine 1,3-fache Geschäftsgebühr zu, wie sie im Rechtsanwaltsvergütungsgesetz (VV RVG Nr. 2300) vorgesehen ist. Diese Gebühr ist ein Standard für durchschnittlich schwierige Fälle. Die Richter begründeten diesen Schritt mit der Komplexität der Mietpreisbremse. Die rechtlichen und tatsächlichen Hürden seien hoch. Ein einfaches Schreiben genüge oft nicht. Die zugesprochene Summe stieg damit auf 540,50 Euro. Ein Erfolg für das Inkassounternehmen – wenn auch nicht der volle Sieg, den es sich erhofft hatte. Das Gericht ließ die Revision zum Bundesgerichtshof zu. Die Frage, wie der Wert bei der Durchsetzung der Mietpreisbremse zu berechnen ist, hat grundsätzliche Bedeutung und wird von verschiedenen Gerichten unterschiedlich beantwortet.
Die Urteilslogik
Die erfolgreiche Durchsetzung des Rechts auf eine zulässige Miete führt automatisch zum Anspruch auf Erstattung der notwendigen Kosten, die dem Mieter entstanden sind.
- Erstattung notwendiger Kosten: Ein Anspruch auf Schadensersatz umfasst stets die notwendigen Kosten der Rechtsverfolgung, sobald die Gegenpartei sich im Zahlungsverzug befindet.
- Bemessung des Streitwertes: Die Berechnung des Gegenstandswertes bei Streitigkeiten über eine Mietsenkung richtet sich primär nach dem einjährigen Wert der begehrten Reduzierung und folgt gesetzlichen Vorgaben, anstatt willkürlichen Berechnungsmodellen.
- Komplexitätszuschlag bei Mietrecht: Der komplexe rechtliche Rahmen der Mietpreisbremse rechtfertigt die Einstufung als überdurchschnittlich schwieriger Fall und erlaubt eine höhere Angemessenheit der Geschäftsgebühren.
Die Geltendmachung von Rechten muss rechtlich klar definiert und der zugrundeliegende Streitwert korrekt bemessen werden, um die Erstattung notwendiger Kosten zu sichern.
Benötigen Sie Hilfe?
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Experten Kommentar
Das Schlimmste am Recht haben ist oft, die Rechnung für dessen Durchsetzung zu bekommen. Hier hat das Landgericht Berlin eine klare Linie gezogen: Wer zu viel Miete verlangt, muss nicht nur zurückzahlen, sondern auch die realistischen Kosten für die Beauftragung von Anwälten oder Inkassounternehmen tragen. Die Richter erkennen an, dass die Durchsetzung der Mietpreisbremse kein einfacher Fall ist, weshalb sie konsequent eine höhere 1,3-fache Gebühr für die vorgerichtliche Arbeit zugestehen. Für Mieter bedeutet das praktisch, dass sie bei einer berechtigten Forderung nicht auf den notwendigen Honoraren sitzen bleiben, weil sich die Komplexität des Mietrechts in der erstattungsfähigen Gebührenhöhe widerspiegeln muss.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Welche Fristen muss ich beachten, um meinen Anspruch auf Mietrückzahlung nicht zu verlieren?
Der Schlüssel zum Erfolg liegt in zwei juristischen Fristen: der Rügepflicht und der Verzugsetzung. Die Rückzahlung von überhöhter Miete startet erst ab dem Zeitpunkt der formalen, qualifizierten Rüge (§ 556g Abs. 2 BGB), da Mieten, die vorher gezahlt wurden, in der Regel nicht erstattungsfähig sind. Die zweite, ebenso wichtige Frist dient dazu, den Vermieter in Zahlungsverzug zu setzen. Nur dadurch sichern Sie sich den Anspruch auf Erstattung Ihrer Anwalts- oder Inkassokosten als notwendigen Schaden gemäß den §§ 280, 286 BGB.
Die Regel lautet: Handeln Sie unverzüglich. Juristen nennen die Rügepflicht den essenziellen Anspruchsbegründungsakt im Rahmen der Mietpreisbremse. Ohne diese nachweisbare, schriftliche Mitteilung existiert der Rückzahlungsanspruch für die laufenden Mieten schlichtweg noch nicht. Sie müssen dem Vermieter die Umstände mitteilen, aus denen sich die Überschreitung der zulässigen Höchstmiete ergibt. Sobald dieser Anspruch entstanden ist und der Vermieter die Rückzahlung verweigert oder ignoriert, müssen Sie ihn in Verzug setzen. Nur dieser zweite Schritt löst den Verzugsschaden aus und garantiert Ihnen, dass Sie die Kosten für Ihren Rechtsbeistand nicht selbst tragen müssen. Die allgemeine zivilrechtliche Verjährungsfrist beträgt zwar drei Jahre, sie beginnt jedoch erst am Ende des Jahres, in dem der Anspruch durch die Rüge entstanden ist.
Diesen essentiellen Schritt können Sie sich wie das Einschalten des Meters in einem Taxi vorstellen. Die qualifizierte Rüge drückt den Startknopf für die Mietrückzahlung; alles davor war kostenlos. Die Fristsetzung zur Verzugsetzung ist das Signal, dass Sie ab jetzt auch die Kosten für den Anwalt (Ihren persönlichen Taxifahrer) erstattet bekommen, weil der Vermieter nicht fristgerecht reagiert hat.
Erstellen Sie sofort ein Einschreiben/Einwurf an den Vermieter. Formulieren Sie darin explizit die Rüge der Überzahlung und legen Sie die Gründe für die Überschreitung dar. Setzen Sie zudem eine klare Frist von typischerweise 14 Tagen zur Auskunft und Rückzahlung des Überzahlungsbetrags, um den Zahlungsverzug formal nachzuweisen.
Verliere ich als Mieter die Kontrolle über den Fall, wenn ich meinen Anspruch an ein Inkassounternehmen abtrete?
Die juristische Antwort lautet: Ja, Sie geben die vollständige Kontrolle ab. Durch die Abtretung (Zession) nach § 398 BGB wird das Inkassounternehmen zum alleinigen Gläubiger Ihres Rückzahlungsanspruchs. Es ist ab diesem Moment das einzige Subjekt, das über die Rechtsverfolgung, Prozessstrategien und mögliche Berufungen entscheidet, da der Anspruch rechtswirksam auf den neuen Inhaber übergeht.
Juristen sprechen bei der Übertragung einer Forderung von einer Zession, wodurch der Anspruch mitsamt allen Rechten und Pflichten vom Mieter auf das Inkassounternehmen wandert. Diese Firma agiert nicht mehr als Ihr einfacher Stellvertreter, sondern als der neue, primäre Anspruchsinhaber. Daraus folgt: Das Unternehmen entscheidet eigenständig über Klage, Vergleiche oder die Einlegung von Rechtsmitteln, wie es im aktuellen Fall die Berufung tat. Ihre ursprüngliche Verfügungsmacht ist erloschen. Dies betrifft auch das Kostenrisiko, denn die Strategie des neuen Gläubigers (z.B. ein aggressiver Streit über den Gegenstandswert) kann unnötige Kosten verursachen, die Sie vertraglich nicht direkt beeinflussen können.
Denken Sie an den Verkauf eines Autos. Sobald der Kaufvertrag unterschrieben ist, gehört das Fahrzeug dem Käufer, und dieser entscheidet allein, ob er es repariert oder weiterverkauft. Genauso verhält es sich mit der Forderung: Nach der Abtretung gehört der Anspruch rechtlich dem Inkassounternehmen. Wollen Sie Mitbestimmungsrechte sichern, müssen diese zwingend vorab im Vertrag festgeschrieben werden, denn sie entstehen nicht automatisch.
Bevor Sie unterschreiben, lesen Sie den Abtretungsvertrag (Zession) und den dazugehörigen Dienstleistungsvertrag äußerst gründlich durch. Prüfen Sie, ob explizite Klauseln zur Informationspflicht des Inkassounternehmens über alle wichtigen Verfahrensentscheidungen und potenziellen Kostenrisiken vorhanden sind. Verhandeln Sie ein Mitspracherecht bei kostenträchtigen Schritten wie Berufungen.
Welche Informationen muss ich dem Vermieter liefern, bevor ich die überhöhte Miete zurückfordern kann?
Um eine wirksame Rückforderung der überhöhten Miete auszulösen, ist eine sogenannte qualifizierte Rüge gemäß § 556g Abs. 2 BGB zwingend erforderlich. Sie müssen dem Vermieter schriftlich die Umstände mitteilen, aus denen sich die Überschreitung der zulässigen Höchstmiete ergibt. Dies bedeutet die konkrete Angabe der zulässigen Miete (typischerweise ortsübliche Vergleichsmiete plus 10 Prozent) und die konkrete Forderung zur Rückzahlung. Erfolgt diese Rüge nicht oder nur unzureichend, ist die Miete bis zum Zeitpunkt der korrekten Rüge nicht erstattungsfähig.
Die Regel lautet: Ein einfacher Protest, die Miete sei „zu hoch“, genügt juristisch nicht. Der Gesetzgeber verlangt, dass Sie Ihre Überzeugung, die Mietpreisbremse sei verletzt, konkret begründen müssen. Juristen nennen diesen Schritt eine „begründete Beanstandung“. Sie legen damit die Fakten offen, die Ihnen bekannt sind. Der zentrale Punkt: Obwohl der Vermieter zur Auskunft verpflichtet ist, müssen Sie die Grundlage für Ihre Forderung schaffen, indem Sie auf den örtlichen Mietspiegel oder die zulässige Vormiete verweisen. Parallel müssen Sie den Vermieter auffordern, die Gründe für eventuelle Ausnahmen (z.B. umfassende Modernisierung) darzulegen.
Ein passender Vergleich ist der Strafzettel: Sie können nicht nur sagen, Sie seien zu Unrecht bestraft worden. Sie müssen konkrete Daten nennen, wann und wo das Vergehen aus Ihrer Sicht nicht stattfand. Erst diese Spezifizierung setzt den juristischen Prozess in Gang und zwingt die Gegenseite, in diesem Fall den Vermieter, zur Reaktion und zur Darlegung seiner Rechtfertigungsgründe.
Beginnen Sie sofort mit der Recherche des lokalen Mietspiegels. Notieren Sie die Spanne der ortsüblichen Vergleichsmiete für Ihre spezifischen Wohnungsmerkmale. Setzen Sie diese Zahlen in ein schriftliches Einschreiben/Einwurf, in dem Sie die konkrete Differenz zwischen Ihrer gezahlten Miete und der maximal zulässigen Miete rügen. Setzen Sie zusätzlich eine Frist von 14 Tagen zur Rückzahlung. Dies dient dazu, den Vermieter in Verzug zu setzen und die Erstattung potenzieller Anwaltskosten abzusichern.
Muss ich die Inkassokosten selbst zahlen, wenn meine Forderung auf Mietrückzahlung nur teilweise erfolgreich ist?
Nein, grundsätzlich trägt der Vermieter die Inkassokosten als sogenannten Verzugsschaden, sofern er zuvor ordnungsgemäß in Zahlungsverzug gesetzt wurde. Juristisch erstattungsfähig sind aber nur die Kosten, die das Gericht als „notwendig“ und „angemessen“ betrachtet. War Ihre Forderungshöhe überzogen, wird das Gericht die Inkassogebühren kürzen und nur die angemessene 1,3-fache Geschäftsgebühr auf Basis eines korrekten Gegenstandswertes zusprechen.
Die Regel lautet: Kosten für die Beauftragung eines Rechtsdienstleisters gelten nur als ersatzfähiger Schaden, wenn der Vermieter bereits im Verzug war (§§ 280, 286 BGB). Wenn Sie sofort nach der Feststellung der Überzahlung einen Anwalt beauftragen, ohne dem Vermieter eine angemessene Frist zur Reaktion zu geben, müssen Sie die Kosten im Zweifel selbst tragen, da die Beauftragung nicht notwendig war.
Selbst bei einem bestehenden Verzug ist die Höhe der Forderung entscheidend. Richter prüfen stets die Verhältnismäßigkeit. Hat ein Inkassounternehmen einen extrem hohen Gegenstandswert angesetzt, um die Gebühren künstlich in die Höhe zu treiben, werden Gerichte diese Berechnungsmethoden korrigieren. Die Durchsetzung der Mietpreisbremse ist komplex; deshalb gilt eine 1,3-fache Geschäftsgebühr nach dem Rechtsanwaltsvergütungsgesetz (VV RVG Nr. 2300) in der Regel als angemessen. Alles, was darüber hinausgeht oder auf einer fragwürdigen Berechnungsbasis fußt, wird gekürzt.
Denken Sie an die Situation, in der Sie ein beschädigtes Fenster reparieren lassen müssen. Sie können die Rechnung des Handwerkers als Schadenersatz vom Verursacher verlangen. Doch wenn der Handwerker den fünffachen üblichen Stundensatz berechnet, wird der Verursacher nur die marktübliche, angemessene Summe zahlen müssen. Gleiches gilt für die juristische Dienstleistung.
Setzen Sie den Vermieter unbedingt schriftlich in Verzug, bevor Sie Inkassounternehmen oder Anwälte beauftragen. Fragen Sie Ihren Rechtsbeistand vor der Beauftragung explizit, auf welcher Berechnungsgrundlage (dem sogenannten Gegenstandswert) die Geschäftsgebühr angesetzt wird und welche Höhe (Standard: 1,3) als realistisch erstattungsfähig gilt.
Wie wirkt sich ein zukünftiges Urteil des BGH auf die Berechnungsgrundlage der Anwaltskosten aus?
Ein BGH-Urteil würde die Berechnung des sogenannten Gegenstandswertes – den direkten Maßstab für die Höhe der erstattungsfähigen Anwalts- und Inkassokosten – bundesweit standardisieren. Derzeit nutzen Instanzgerichte unterschiedliche Formeln (z.B. einfache Jahresreduzierung vs. höhere Multiplikatoren), was zu großer Rechtsunsicherheit führt. Die Klärung durch den Bundesgerichtshof schafft verbindliche Leitlinien, die maßgeblich bestimmen, wie hoch die maximal vom Vermieter zu tragenden Kosten ausfallen dürfen.
Das Rechtsanwaltsvergütungsgesetz (RVG) verknüpft die Anwaltsgebühren unmittelbar mit dem Wert, um den gestritten wird. Juristen nennen diesen Wert den Gegenstandswert. Weil die Durchsetzung der Mietpreisbremse ein relativ neues und juristisch komplexes Feld ist, existiert keine eindeutige, höchstrichterliche Vorgabe, wie dieser Wert bei einer Mietabsenkung zu bemessen ist.
Genau diese Differenz muss der BGH auflösen. Einige Gerichte orientieren sich am einfachen Jahresbetrag der Überzahlung (oft in Anlehnung an § 41 Abs. 5 GKG). Andere tendieren zu deutlich höheren Werten, um die Komplexität der anwaltlichen Leistung abzubilden. Je nachdem, welche Methode der BGH für verbindlich erklärt, steigen oder sinken die maximal erstattungsfähigen Kosten, die der Mieter vom Vermieter als Verzugsschaden verlangen kann.
Ein passender Vergleich ist die Umstellung von Währungen. Stellen Sie sich vor, jeder Gerichtsort würde seine eigene Wechselrate festlegen, wie viele Anwaltsgebühren für einen Euro Mietdifferenz verlangt werden dürfen. Der BGH legt nun den einzigen, festen Wechselkurs fest, der dann für ganz Deutschland gültig ist. Damit wissen alle Beteiligten – Mieter, Vermieter und Inkassounternehmen – im Voraus, welche Kosten als notwendiger Verzugsschaden maximal erstattet werden.
Praxis-Tipp: Warten Sie nicht auf das BGH-Urteil, um Ihre Qualifizierte Rüge auszusprechen, denn Ihr Anspruch auf Rückzahlung beginnt ab diesem Zeitpunkt zu laufen. Fragen Sie stattdessen Ihren Rechtsbeistand explizit, auf welcher Berechnungsgrundlage er den Gegenstandswert in Ihrem Fall aktuell ansetzt. Nur so können Sie das Kostenrisiko realistisch einschätzen und vermeiden, dass Ihnen überzogene Gebührenansätze nachträglich als nicht notwendig abgesprochen werden.
Hinweis: Bitte beachten Sie, dass die Beantwortung der FAQ Fragen keine individuelle Rechtsberatung darstellt und ersetzen kann. Alle Angaben im gesamten Artikel sind ohne Gewähr. Haben Sie einen ähnlichen Fall und konkrete Fragen oder Anliegen? Zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren. Wir klären Ihre individuelle Situation und die aktuelle Rechtslage.
Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
Abtretung (Zession)
Abtretung, juristisch auch Zession genannt, ist der rechtsgültige Vorgang, bei dem ein Gläubiger seine bestehende Forderung nach § 398 BGB vollständig an eine andere Person oder Firma überträgt. Mit diesem Akt wird der neue Inhaber der Forderung zum alleinigen Entscheidungsträger über deren Einziehung und Verfolgung. Das Gesetz ermöglicht damit die Handelbarkeit von Ansprüchen.
Beispiel: Nach der Abtretung des Rückzahlungsanspruchs an das Inkassounternehmen verlor die Mieterin die vollständige Kontrolle über die Prozessstrategie, einschließlich der Entscheidung, in Berufung zu gehen.
Gegenstandswert
Juristen nennen den Gegenstandswert den monetären Wert einer Angelegenheit, der direkt als Berechnungsgrundlage für die Gerichts- und Anwaltsgebühren dient. Das Rechtsanwaltsvergütungsgesetz (RVG) verknüpft die Komplexität und den Umfang der juristischen Arbeit mit diesem Wert, um eine faire und proportionale Bezahlung der Dienstleistung zu gewährleisten.
Beispiel: Im vorliegenden Fall stritten die Parteien darüber, ob der Gegenstandswert für die Mietsenkung auf Basis des einfachen Jahresbetrages oder mittels eines höheren Multiplikators angesetzt werden sollte.
Geschäftsgebühr
Die Geschäftsgebühr ist die Vergütung, die ein Rechtsdienstleister oder Anwalt für seine gesamte vorgerichtliche Tätigkeit erhält, also für alles, was vor einer Klage geschieht. Die Höhe dieser Gebühr ist im Rechtsanwaltsvergütungsgesetz (RVG) festgelegt und richtet sich nach dem Gegenstandswert sowie dem Schwierigkeitsgrad des Falles, wobei die 1,3-fache Gebühr den Standard für durchschnittliche Fälle markiert.
Beispiel: Das Landgericht Berlin hielt die 1,3-fache Geschäftsgebühr für angemessen, da die Durchsetzung der Mietpreisbremse in Berlin rechtliche Hürden aufwies und komplex war.
Qualifizierte Rüge
Die qualifizierte Rüge ist die formale, schriftliche Mitteilung an den Vermieter, in der der Mieter die konkreten Gründe für die Überschreitung der zulässigen Höchstmiete darlegt und die Rückzahlung fordert (§ 556g Abs. 2 BGB). Das Gesetz verlangt diesen essentiellen Anspruchsbegründungsakt, da die Rückzahlung der Überzahlung erst ab dem Zeitpunkt der korrekten Rüge beginnt, um dem Vermieter die Chance zur Prüfung und Reaktion zu geben.
Beispiel: Ohne eine korrekt ausgeführte qualifizierte Rüge hätte die Mieterin keinen Anspruch auf Erstattung der Miete für die Monate gehabt, die vor der formalen Beanstandung lagen.
Verzugsschaden
Ein Verzugsschaden ist der juristische Schaden, der dadurch entsteht, dass der Schuldner (typischerweise der Vermieter) eine fällige Leistung trotz Mahnung nicht rechtzeitig erbringt, wodurch Kosten für die Rechtsverfolgung entstehen. Geregelt in §§ 280, 286 BGB, soll dieser Schaden den Gläubiger (Mieter) so stellen, als wäre fristgerecht gezahlt worden, und umfasst damit notwendige Kosten wie Anwalts- oder Inkassogebühren.
Beispiel: Da die Vermieterin nach der Verzugsetzung nicht fristgerecht zahlte, musste sie dem Inkassounternehmen die notwendigen Inkassokosten als Verzugsschaden erstatten.
Das vorliegende Urteil
LG Berlin II – Az.: 64 S 15/24 – Urteil vom17.07.2025
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