Übersicht
- Das Wichtigste: Kurz & knapp
- Gericht entscheidet: Mietpreisbremse für öffentlich geförderten Wohnraum gilt
- Der Fall vor Gericht
- Die Schlüsselerkenntnisse
- FAQ – Häufige Fragen
- Was bedeutet es, wenn eine Wohnung als „öffentlich gefördert“ gilt?
- Welche Auswirkungen hat das Auslaufen einer öffentlichen Förderung auf die Mietpreisgestaltung?
- Welche Rolle spielen Kooperationsvereinbarungen zwischen Vermietern und dem Land Berlin bei der Mietpreisgestaltung?
- Was sind die rechtlichen Folgen, wenn eine Anschlussförderung nach der öffentlichen Förderung nicht zustande kommt?
- Welche Möglichkeiten haben Mieter, sich gegen ungerechtfertigte Mieterhöhungen in öffentlich geförderten Wohnungen zu wehren?
- Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
- Wichtige Rechtsgrundlagen
- Das vorliegende Urteil
Das Wichtigste: Kurz & knapp
- Mieter in öffentlich geförderten Wohnungen sind von der Mietpreisbremse nicht betroffen.
- Die Klägerin scheiterte mit ihrem Anliegen zur Mietpreisanpassung, weil die Wohnung weiterhin als öffentlich gefördert gilt.
- Eine Kooperationsvereinbarung aus 2013 regelt die Mietpreise für die betroffenen Wohnungen.
- Die in der Vereinbarung festgelegten Mieten liegen unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete.
- Mietsteigerungen orientieren sich an einem festgelegten Preisindex, ohne Zustimmung der Mieter oder des Landes Berlin.
- Neue Mietverhältnisse dürfen zu marktüblichen Preisen abgeschlossen werden, solange die durchschnittliche Miete die Kostenmiete nicht übersteigt.
- Das Gericht sah keine rechtliche Grundlage, warum die Eigenschaft „öffentlich gefördert“ entfallen sollte.
- Auch ohne Anschlussförderung nach 2012 bleibt die Förderung bestehen, solange die öffentlichen Mittel nicht zurückgezahlt wurden.
- Die Klage wurde abgewiesen, da die öffentlich geförderte Eigenschaft der Wohnung weiterhin Gültigkeit hat.
- Mieterhöhungen im öffentlich geförderten Wohnraum sind durch spezielle Vereinbarungen geregelt und nicht durch die Mietpreisbremse beschränkt.
Gericht entscheidet: Mietpreisbremse für öffentlich geförderten Wohnraum gilt
Die Mietpreisbremse, die in vielen deutschen Städten zum Schutz vor überhöhten Mieten eingeführt wurde, soll Mieter vor Wuchermieten schützen. Sie begrenzt die zulässige Mieterhöhung in der Regel auf höchstens 15 Prozent innerhalb von drei Jahren. Doch nicht immer greift die Mietpreisbremse: Ausgenommen vom Anwendungsbereich sind zum Beispiel Luxuswohnungen, neu erbaute Wohnungen und Wohnungen im Eigentum von Unternehmen, die diese ihrer Belegschaft zur Verfügung stellen.
Ein neuerer Fall wirft nun die Frage auf, ob die Mietpreisbremse auch auf öffentlich geförderten Wohnraum angewendet werden kann. Die Mietpreisbremse dient letztlich dem Ziel, bezahlbaren Wohnraum zu sichern. Öffentlich geförderter Wohnraum spielt in dieser Hinsicht jedoch eine besondere Rolle, da er häufig an Menschen mit geringem Einkommen vermietet wird. Die Frage, ob die Mietpreisbremse auf öffentlich geförderte Wohnungen Anwendung findet, ist deshalb von großem gesellschaftlichen Interesse. Zu diesem Thema hat ein Gericht nun entschieden.
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Der Fall vor Gericht
Mietpreisbremse gilt nicht für ehemals öffentlich geförderte Wohnungen in Berlin
Im Zentrum des Rechtsstreits vor dem Landgericht Berlin II stand die Frage, ob die Vorschriften der Mietpreisbremse auf eine Wohnung anwendbar sind, die ursprünglich als öffentlich geförderter Wohnraum errichtet wurde. Das Gericht hat diese Frage mit einem klaren Nein beantwortet und damit ein wichtiges Urteil für Mieter und Vermieter gefällt.
Hintergründe des Falls: Vom geförderten Wohnraum zur Kooperationsvereinbarung
Der Fall dreht sich um eine Wohnung, die 1997 als öffentlich geförderter Wohnraum errichtet wurde. Die ursprüngliche Förderung lief 2012 aus, und eine geplante Anschlussförderung kam nicht zustande. Stattdessen schloss die Vermieterin 2013 eine Kooperationsvereinbarung mit dem Land Berlin, die unter anderem Regelungen zur Mietpreisentwicklung enthielt. Diese Vereinbarung wurde in den 2020 abgeschlossenen Mietvertrag der klagenden Mieterin aufgenommen.
Die Mieterin versuchte, Auskunfts- und Zahlungsansprüche nach den Vorschriften der Mietpreisbremse (§§ 556d ff. BGB) geltend zu machen. Sie argumentierte, dass die Regelungen der Kooperationsvereinbarung die Anwendung der Mietpreisbremse nicht ausschließen würden.
Gerichtliche Entscheidung: Öffentliche Förderung bleibt maßgeblich
Das Landgericht Berlin II hat die Berufung der Mieterin zurückgewiesen und die Entscheidung des Amtsgerichts Kreuzberg bestätigt. Die Richter begründeten ihre Entscheidung wie folgt:
- Die Wohnung gilt weiterhin als öffentlich geförderter Wohnraum. Die Eigenschaft „öffentlich gefördert“ endet nicht automatisch mit dem Auslaufen der Förderung oder dem Nichtzustandekommen einer Anschlussförderung.
- Die Kooperationsvereinbarung von 2013 ändert nichts an diesem Status. Die darin enthaltenen Regelungen zur Mietpreisgestaltung ersetzen nicht die speziellen Vorschriften für öffentlich geförderten Wohnraum.
- Die Formulierung in der Kooperationsvereinbarung, dass „am Markt zu erzielende Mieten“ vereinbart werden dürfen, bezieht sich nicht auf die durch die Mietpreisbremse regulierte Miete, sondern auf die tatsächliche Marktmiete.
Bedeutung für Mieter und Vermieter
Diese Entscheidung hat weitreichende Konsequenzen für Mieter und Vermieter ehemals öffentlich geförderter Wohnungen:
- Mieter können sich in diesen Wohnungen nicht auf die Mietpreisbremse berufen. Ihre Mieten unterliegen weiterhin den speziellen Regelungen für öffentlich geförderten Wohnraum, auch wenn die ursprüngliche Förderung ausgelaufen ist.
- Vermieter haben bei der Festsetzung der Miete für diese Wohnungen mehr Spielraum, da sie nicht an die Grenzen der Mietpreisbremse gebunden sind. Sie müssen sich jedoch an die Vorgaben der Kooperationsvereinbarung und die allgemeinen Regelungen für öffentlich geförderten Wohnraum halten.
Das Urteil unterstreicht die Komplexität des Mietrechts im Bereich des öffentlich geförderten Wohnraums und zeigt, dass auch Jahre nach dem Auslaufen einer Förderung die rechtlichen Besonderheiten fortbestehen können. Für Mieter und Vermieter ist es daher wichtig, sich über den genauen Status ihrer Wohnung und die daraus resultierenden rechtlichen Konsequenzen im Klaren zu sein.
Die Schlüsselerkenntnisse
Das Urteil bekräftigt, dass ehemals öffentlich geförderter Wohnraum seinen rechtlichen Sonderstatus behält, auch wenn die ursprüngliche Förderung ausgelaufen ist. Die Mietpreisbremse findet auf solche Wohnungen keine Anwendung, stattdessen gelten weiterhin die speziellen Regelungen für geförderten Wohnraum. Dies unterstreicht die Langzeitwirkung wohnungspolitischer Fördermaßnahmen und verdeutlicht die Notwendigkeit für Mieter und Vermieter, den genauen rechtlichen Status einer Wohnung zu kennen.
Was bedeutet das Urteil für Sie?
Als Mieter einer ehemals öffentlich geförderten Wohnung in Berlin müssen Sie wissen, dass die Mietpreisbremse für Sie nicht gilt. Ihre Miete unterliegt stattdessen speziellen Regelungen, die auch nach Auslaufen der Förderung weiterhin gültig sind. Das bedeutet, dass Ihr Vermieter bei Mieterhöhungen mehr Spielraum hat, aber an die Vorgaben der Kooperationsvereinbarung gebunden ist. Um Ihre Rechte zu wahren, sollten Sie sich über den genauen Status Ihrer Wohnung informieren und bei Mieterhöhungen prüfen, ob diese mit den speziellen Regelungen vereinbar sind. Im Zweifelsfall empfiehlt es sich, fachkundigen Rat einzuholen, um ungerechtfertigte Mieterhöhungen zu erkennen und dagegen vorzugehen.
FAQ – Häufige Fragen
Sie haben Fragen zur Mietpreisbremse für öffentlich geförderte Wohnungen? Unsere FAQ-Rubrik beantwortet Ihnen die wichtigsten Fragen rund um das Thema und bietet so einen umfassenden Überblick über Ihre Rechte und Pflichten als Mieter oder Vermieter.
Wichtige Fragen, kurz erläutert:
- Was bedeutet es, wenn eine Wohnung als „öffentlich gefördert“ gilt?
- Welche Auswirkungen hat das Auslaufen einer öffentlichen Förderung auf die Mietpreisgestaltung?
- Welche Rolle spielen Kooperationsvereinbarungen zwischen Vermietern und dem Land Berlin bei der Mietpreisgestaltung?
- Was sind die rechtlichen Folgen, wenn eine Anschlussförderung nach der öffentlichen Förderung nicht zustande kommt?
- Welche Möglichkeiten haben Mieter, sich gegen ungerechtfertigte Mieterhöhungen in öffentlich geförderten Wohnungen zu wehren?
Was bedeutet es, wenn eine Wohnung als „öffentlich gefördert“ gilt?
Eine Wohnung gilt als „öffentlich gefördert“, wenn für ihren Bau oder ihre Modernisierung staatliche Fördermittel in Anspruch genommen wurden. Diese Förderung erfolgt im Rahmen des sozialen Wohnungsbaus und zielt darauf ab, bezahlbaren Wohnraum für einkommensschwächere Bevölkerungsgruppen zu schaffen.
Die rechtliche Grundlage für öffentlich geförderte Wohnungen bildet das Wohnraumförderungsgesetz (WoFG). Dieses Gesetz regelt die Vergabe von Fördermitteln und die damit verbundenen Auflagen für Vermieter und Mieter. Öffentliche Förderung kann in Form von zinsgünstigen Darlehen, Zuschüssen oder Steuervergünstigungen gewährt werden.
Ein wesentliches Merkmal öffentlich geförderter Wohnungen ist die Mietpreisbindung. Die Miete für solche Wohnungen liegt in der Regel deutlich unter dem ortsüblichen Niveau. Der genaue Mietpreis wird von den zuständigen Behörden festgelegt und orientiert sich an den Förderrichtlinien des jeweiligen Bundeslandes.
Für Mieter gelten bei öffentlich geförderten Wohnungen besondere Voraussetzungen. Sie müssen einen Wohnberechtigungsschein (WBS) vorweisen, um eine solche Wohnung anmieten zu können. Der WBS wird vom zuständigen Wohnungsamt ausgestellt und bestätigt, dass das Einkommen des Mieters unter einer bestimmten Grenze liegt. Diese Einkommensgrenze variiert je nach Bundesland und Haushaltsgröße.
Vermieter von öffentlich geförderten Wohnungen unterliegen ebenfalls speziellen Verpflichtungen. Sie dürfen die Wohnungen nur an Personen mit gültigem WBS vermieten und müssen sich an die vorgegebenen Mietpreisobergrenzen halten. Zudem sind sie verpflichtet, die Wohnung in einem angemessenen Zustand zu erhalten und notwendige Instandhaltungsmaßnahmen durchzuführen.
Die Dauer der Mietpreisbindung und anderer Auflagen ist zeitlich begrenzt und hängt von der Art und dem Umfang der gewährten Förderung ab. Nach Ablauf dieser Frist, die in der Regel zwischen 15 und 30 Jahren liegt, entfällt der Status „öffentlich gefördert“. Der Vermieter kann dann die Miete an das ortsübliche Niveau anpassen, muss sich dabei jedoch an die allgemeinen mietrechtlichen Bestimmungen halten.
Es ist wichtig zu beachten, dass die Mietpreisbremse auf öffentlich geförderte Wohnungen keine Anwendung findet. Diese Regelung gilt ausschließlich für nicht preisgebundene Wohnungen auf dem freien Wohnungsmarkt. Für öffentlich geförderte Wohnungen gelten stattdessen die speziellen Bestimmungen des Wohnungsbindungsgesetzes.
Die öffentliche Wohnraumförderung unterliegt in Deutschland dem Föderalismus. Das bedeutet, dass die konkreten Förderprogramme und Richtlinien von Bundesland zu Bundesland variieren können. Einige Länder haben eigene Gesetze zur sozialen Wohnraumförderung erlassen, die die Bundesregelungen ergänzen oder modifizieren.
Für Mieter bietet eine öffentlich geförderte Wohnung den Vorteil einer vergleichsweise günstigen Miete in Zeiten steigender Wohnkosten. Allerdings müssen sie im Gegenzug Einschränkungen bei der Wohnungswahl und regelmäßige Überprüfungen ihrer Einkommenssituation akzeptieren. Vermieter profitieren von den Fördermitteln, müssen aber im Gegenzug Auflagen bei der Vermietung und Mietpreisgestaltung einhalten.
Welche Auswirkungen hat das Auslaufen einer öffentlichen Förderung auf die Mietpreisgestaltung?
Das Ende der Förderung einer Sozialwohnung hat erhebliche Auswirkungen auf die Mietpreisgestaltung. Mit dem Wegfall der Preisbindung ändert sich die rechtliche Grundlage für Mieterhöhungen grundlegend.
Der bisherige Mietvertrag bleibt auch nach Ende der Preisbindung weiterhin gültig. Allerdings gelten nun die allgemeinen mietrechtlichen Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) für Mieterhöhungen. Der Vermieter kann die Miete nach den Regelungen des § 558 BGB bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete anheben.
Wichtig ist, dass der Vermieter bei der ersten Mieterhöhung nach Ende der Preisbindung bestimmte Grenzen beachten muss. Es gilt eine spezielle Kappungsgrenze, die sich nach der vor drei Jahren – also noch während der Preisbindung – gezahlten Nettomiete bemisst. Die Erhöhung darf innerhalb von drei Jahren nicht mehr als 15 Prozent betragen.
Für die Umsetzung der Mieterhöhung gelten besondere zeitliche Vorgaben. Der Vermieter kann die Mieterhöhung bereits im Vorfeld beantragen, sofern die Preisbindung zum Jahresende ausläuft. Die neue Miete wird dann zum 1. Januar des Folgejahres wirksam. Allerdings muss das Mieterhöhungsverlangen ausdrücklich das Ende der Preisbindung und dessen Zeitpunkt benennen, um wirksam zu sein.
Nach der ersten Mieterhöhung greift die reguläre Jahressperrfrist des § 558 BGB. Demnach ist eine erneute Mieterhöhung erst zulässig, wenn die letzte Erhöhung mindestens 12 Monate zurückliegt. Diese Frist beginnt mit der Wirksamkeit der ersten Mieterhöhung nach Ende der Preisbindung.
Bezüglich der Betriebskosten ist zu beachten, dass diese weiterhin jährlich abgerechnet werden. Das Verfahren richtet sich nun nach den §§ 556 ff. BGB und nicht mehr nach den speziellen Vorschriften für preisgebundenen Wohnraum. Bestehende wirksame Betriebskostenvereinbarungen bleiben auch nach Ende der Preisbindung gültig.
Es ist hervorzuheben, dass die Mietpreisbremse auf ehemals öffentlich geförderten Wohnraum keine Anwendung findet. Dies bedeutet, dass die Begrenzung der Miethöhe bei Neuvermietungen in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt für diese Wohnungen nicht gilt.
Die rechtliche Situation nach Ende der Preisbindung erfordert von Vermietern und Mietern gleichermaßen Aufmerksamkeit. Vermieter müssen die speziellen Regelungen für die erste Mieterhöhung beachten, während Mieter sich auf mögliche Veränderungen einstellen sollten. Die Umstellung von der preisgebundenen zur frei finanzierten Wohnung erfolgt schrittweise und unter Berücksichtigung verschiedener Schutzvorschriften für die Mieter.
Welche Rolle spielen Kooperationsvereinbarungen zwischen Vermietern und dem Land Berlin bei der Mietpreisgestaltung?
Kooperationsvereinbarungen zwischen Vermietern und dem Land Berlin spielen eine bedeutende Rolle bei der Mietpreisgestaltung, insbesondere im Bereich der landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften. Diese Vereinbarungen dienen als Instrument zur Umsetzung einer sozialen Wohnungspolitik und zur Sicherstellung bezahlbarer Mieten.
Die aktuelle Kooperationsvereinbarung, die ab Januar 2024 in Kraft tritt, legt fest, dass die Mieten bei den landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften jährlich um maximal 2,9% steigen dürfen. Diese Regelung liegt deutlich unter den gesetzlich zulässigen Grenzen und soll die Bezahlbarkeit des Wohnraums für breite Bevölkerungsschichten gewährleisten. Dabei wird ein besonderes Augenmerk auf Haushalte mit niedrigeren Einkommen gelegt.
Ein wichtiger Aspekt der Vereinbarung ist die sogenannte Bezahlbarkeitszusage. Sie sieht vor, dass die Nettokaltmiete für berechtigte Haushalte nicht mehr als 27% des Haushaltseinkommens betragen darf. Diese Regelung stellt einen effektiven Schutz vor übermäßiger Mietbelastung dar und geht über die allgemeinen gesetzlichen Bestimmungen hinaus.
Es ist wichtig zu verstehen, dass diese Vereinbarungen primär für Wohnungen der landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften gelten. Sie umfassen einen erheblichen Teil des Berliner Wohnungsmarktes, nämlich rund 357.000 Mietverhältnisse. Für private Vermieter gelten diese speziellen Regelungen nicht direkt, sie unterliegen weiterhin den allgemeinen mietrechtlichen Bestimmungen.
Die Kooperationsvereinbarungen beeinflussen auch die Anwendung der Mietpreisbremse. Während die Mietpreisbremse grundsätzlich für nicht preisgebundene Wohnungen gilt, finden sich in den Vereinbarungen oft strengere Regelungen für die landeseigenen Wohnungen. Dies führt dazu, dass die Mieten in diesen Beständen oft unter dem liegen, was nach der Mietpreisbremse zulässig wäre.
Für Mieter ist es wichtig zu wissen, dass diese Vereinbarungen zwar keine direkten individuellen Rechtsansprüche begründen, aber dennoch einen erheblichen Einfluss auf die Mietpreisgestaltung haben. Sie setzen einen Rahmen, an dem sich die landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften orientieren müssen.
Bei öffentlich gefördertem Wohnraum gelten besondere Regeln. Hier findet die Mietpreisbremse keine Anwendung, da für diese Wohnungen spezielle bundes- und landesrechtliche Vorschriften existieren, die als Spezialregelungen die allgemeinen Bestimmungen zur Mietpreisbremse verdrängen.
Die Kooperationsvereinbarungen sind Teil einer breiteren Strategie des Landes Berlin, um den Wohnungsmarkt zu regulieren und bezahlbaren Wohnraum zu sichern. Sie ergänzen andere Maßnahmen wie das Berliner Wohnraumversorgungsgesetz und spezielle Regelungen für Sozialwohnungen.
Für Mieter bedeutet dies, dass sie bei Wohnungen der landeseigenen Gesellschaften oft von günstigeren Konditionen profitieren können, als es der allgemeine Wohnungsmarkt hergibt. Allerdings ist es wichtig, dass Mieter ihre Rechte kennen und bei Bedarf auch einfordern, da die Umsetzung der Vereinbarungen nicht immer automatisch erfolgt.
Die Kooperationsvereinbarungen werden regelmäßig überprüft und angepasst, um auf Veränderungen am Wohnungsmarkt und in der Stadtentwicklung zu reagieren. Dies macht sie zu einem flexiblen Instrument der Wohnungspolitik, das kontinuierlich an die Bedürfnisse der Berliner Bevölkerung angepasst wird.
Was sind die rechtlichen Folgen, wenn eine Anschlussförderung nach der öffentlichen Förderung nicht zustande kommt?
Der Wegfall der Anschlussförderung im sozialen Wohnungsbau hat erhebliche rechtliche Konsequenzen für Mieter und Vermieter. Nach dem Ende der öffentlichen Förderung gilt eine Wohnung weiterhin als öffentlich gefördert, was bedeutende Auswirkungen auf die Mietpreisgestaltung hat.
Die wichtigste Folge ist, dass der Vermieter nach dem Wegfall der Anschlussförderung die sogenannte Kostenmiete verlangen kann. Dies bedeutet, dass der Berliner Mietspiegel als rechtliche Begrenzung für Mieterhöhungen nicht zur Anwendung kommt. Stattdessen gilt weiterhin das Wohnungsbindungsgesetz (WoBindG), welches die Berechnung der Kostenmiete regelt.
Die Kostenmiete ohne Anschlussförderung liegt in der Regel deutlich über der ortsüblichen Vergleichsmiete für nicht geförderten Wohnraum. In der Praxis kann dies zu erheblichen Mietsteigerungen führen. Es sind Fälle bekannt, in denen Vermieter Nettokaltmieten von 10 bis 15 Euro pro Quadratmeter und Monat rechtmäßig fordern können. Diese Beträge übersteigen oft die Zahlungsfähigkeit der bisherigen Mieter.
Ein weiterer wichtiger Aspekt ist, dass die Mietpreisbremse auf diese Wohnungen keine Anwendung findet. Die Mietpreisbremse, die normalerweise Mieterhöhungen bei Neuvermietungen auf maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete begrenzt, greift bei ehemals öffentlich geförderten Wohnungen nicht. Dies verstärkt die Problematik der potenziell starken Mieterhöhungen zusätzlich.
Für Mieter bedeutet dies eine prekäre Situation. Sie müssen entweder die deutlich höhere Miete akzeptieren oder das Mietverhältnis kündigen. Der Gesetzgeber hat bisher keine wirksamen Schutzmaßnahmen für betroffene Mieter implementiert, was zu erheblichen sozialen Härten führen kann.
Vermieter sind verpflichtet, bei Neuabschluss von Mietverträgen auf den Wegfall der Anschlussförderung hinzuweisen. Unterlassen sie diesen Hinweis, können sie sich nach den Grundsätzen des Verschuldens bei Vertragsabschluss schadensersatzpflichtig machen.
Seit dem 1. Januar 2016 ist die Anmietung von Wohnungen, die vom Wegfall der Anschlussförderung betroffen sind, grundsätzlich nur noch mit Vorlage eines Wohnberechtigungsscheines oder einer Bezugsberechtigung zulässig. Dies soll sicherstellen, dass diese Wohnungen weiterhin für einkommensschwächere Haushalte zur Verfügung stehen.
Die rechtliche Situation nach dem Wegfall der Anschlussförderung ist komplex und kann zu erheblichen finanziellen Belastungen für Mieter führen. Es zeigt sich ein Spannungsfeld zwischen dem Interesse der Vermieter an einer kostendeckenden Bewirtschaftung und dem sozialpolitischen Ziel, bezahlbaren Wohnraum zu erhalten. Eine langfristige Lösung dieses Konflikts steht bisher aus.
Welche Möglichkeiten haben Mieter, sich gegen ungerechtfertigte Mieterhöhungen in öffentlich geförderten Wohnungen zu wehren?
Bei öffentlich geförderten Wohnungen gelten besondere Regeln für Mieterhöhungen. Der Vermieter darf die Miete nur bis zur sogenannten Kostenmiete anheben. Diese ergibt sich aus einer Wirtschaftlichkeitsberechnung und muss vom zuständigen Wohnungsamt genehmigt werden.
Erhält ein Mieter eine Mieterhöhung, sollte er zunächst prüfen, ob diese formal korrekt ist. Die Erhöhung muss schriftlich erklärt werden und eine Berechnung sowie Erläuterung enthalten. Fehlt dies, ist die Mieterhöhung unwirksam.
Inhaltlich können Mieter die Berechnung der Kostenmiete überprüfen. Dazu haben sie das Recht, Einsicht in die Wirtschaftlichkeitsberechnung zu verlangen. Ergeben sich dabei Unstimmigkeiten, können sie der Erhöhung widersprechen.
Ein häufiger Streitpunkt sind Modernisierungsmaßnahmen. Hier gilt: Der Vermieter darf die Kosten nur anteilig und in begrenztem Umfang auf die Miete umlegen. Die genauen Grenzen ergeben sich aus den Förderbestimmungen.
Hält ein Mieter die Mieterhöhung für ungerechtfertigt, sollte er dem Vermieter schriftlich widersprechen. Dabei empfiehlt es sich, die Gründe detailliert darzulegen und Belege beizufügen.
Reagiert der Vermieter nicht oder besteht er auf der Erhöhung, können Mieter sich an das zuständige Wohnungsamt wenden. Dieses prüft die Rechtmäßigkeit der Mieterhöhung und kann den Vermieter zur Rücknahme verpflichten.
Als letztes Mittel bleibt der Gang vor Gericht. In einem Zivilprozess wird dann die Rechtmäßigkeit der Mieterhöhung geprüft. Wichtig: Während des Verfahrens sollten Mieter die erhöhte Miete unter Vorbehalt zahlen, um eine Kündigung zu vermeiden.
Mieter haben zudem ein Sonderkündigungsrecht, wenn die Mieterhöhung zwar rechtmäßig, aber für sie nicht tragbar ist. Sie können dann bis zum dritten Werktag des Monats, in dem die Erhöhung wirksam werden soll, zum Monatsende kündigen.
Es ist ratsam, bei Zweifeln an der Rechtmäßigkeit einer Mieterhöhung zeitnah zu handeln. Je früher Mieter ihre Rechte geltend machen, desto besser stehen ihre Chancen, eine ungerechtfertigte Erhöhung abzuwehren.
Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
- Mietpreisbremse: Eine gesetzliche Regelung in Deutschland, die verhindern soll, dass Mieten bei Wiedervermietung in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt übermäßig steigen. Normalerweise darf die Miete höchstens 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Diese Regelung findet jedoch keine Anwendung auf öffentlich geförderten Wohnraum.
- Öffentlich geförderter Wohnraum: Wohnraum, der mit öffentlichen Geldern errichtet oder modernisiert wurde, um bezahlbaren Wohnraum für Menschen mit geringem Einkommen zu schaffen. Für solche Wohnungen gelten besondere mietrechtliche Vorschriften, die Vorrang vor allgemeinen Regelungen wie der Mietpreisbremse haben.
- Kooperationsvereinbarung: Eine vertragliche Vereinbarung zwischen einem Vermieter und einer öffentlichen Stelle, in diesem Fall dem Land Berlin, die spezifische Regelungen zur Mietpreisentwicklung enthält. Diese Vereinbarungen können Regelungen über Miethöhen enthalten, die von den allgemeinen gesetzlichen Vorschriften abweichen.
- Kostenmiete: Die Miete, die benötigt wird, um die Kosten für Bau, Finanzierung und Bewirtschaftung eines Wohngebäudes zu decken. Bei öffentlich gefördertem Wohnraum wird oft darauf geachtet, dass die Mieten diese Kosten nicht überschreiten, um den Wohnraum bezahlbar zu halten.
- Anschlussförderung: Eine zusätzliche Förderung, die nach dem Auslaufen der ursprünglichen öffentlichen Förderung gewährt werden kann, um weiterhin bezahlbaren Wohnraum zu gewährleisten. In dem besprochenen Fall kam eine solche Anschlussförderung nicht zustande, was jedoch den öffentlich geförderten Status der Wohnung nicht veränderte.
- Marktmiete: Die Miete, die auf dem freien Wohnungsmarkt für vergleichbare Wohnungen erzielt werden kann. In der Kooperationsvereinbarung wurde festgelegt, dass neue Mietverhältnisse zu Marktmieten abgeschlossen werden dürfen, solange diese die Kostenmiete nicht überschreiten. Diese Regelung steht unabhängig von der Mietpreisbremse.
Wichtige Rechtsgrundlagen
- § 556d BGB (Mietpreisbremse): Dieser Paragraph regelt die Mietpreisbremse, die die Mieterhöhung bei Neuvermietung in bestimmten Gebieten begrenzt. Im vorliegenden Fall ist die Mietpreisbremse jedoch nicht anwendbar, da es sich um eine öffentlich geförderte Wohnung handelt.
- §§ 556d ff. BGB (Mietpreisrecht): Diese Paragraphen enthalten Regelungen zur Miethöhe und Mieterhöhung. Im vorliegenden Fall sind diese Vorschriften jedoch nicht direkt anwendbar, da für öffentlich geförderten Wohnraum spezielle Regelungen gelten.
- § 7 Abs. 4 WoBindG (Kooperationsvereinbarung): Dieser Paragraph ermöglicht Kooperationsvereinbarungen zwischen Vermietern und dem Land Berlin zur Regelung der Mietpreisentwicklung in öffentlich geförderten Wohnungen. Im vorliegenden Fall wurde eine solche Vereinbarung geschlossen, die jedoch die Anwendbarkeit der Mietpreisbremse nicht eröffnet.
- Öffentlich geförderter Wohnraum: Dies ist Wohnraum, der mit öffentlichen Mitteln gefördert wurde, um bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Für diesen Wohnraum gelten spezielle Regelungen, die die Mietpreisbremse verdrängen. Im vorliegenden Fall wurde die Wohnung ursprünglich als öffentlich geförderter Wohnraum errichtet und behält diesen Status auch nach Auslaufen der Förderung.
- Kostenmiete: Dies ist die Miete, die der Vermieter benötigt, um die Kosten für den Bau und die Bewirtschaftung der Wohnung zu decken. Bei öffentlich gefördertem Wohnraum darf die Miete die Kostenmiete in der Regel nicht überschreiten. Im vorliegenden Fall bezieht sich die Formulierung „am Markt zu erzielende Mieten“ in der Kooperationsvereinbarung nicht auf die Mietpreisbremse, sondern auf die tatsächliche Marktmiete, die jedoch die Kostenmiete nicht überschreiten darf.
Das vorliegende Urteil
LG Berlin II – Az.: 66 S 213/23 – Urteil vom 27.03.2024
* Der vollständige Urteilstext wurde ausgeblendet, um die Lesbarkeit dieses Artikels zu verbessern. Klicken Sie auf den folgenden Link, um den vollständigen Text einzublenden.
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In dem Rechtsstreit hat das Landgericht Berlin II – Zivilkammer 66 – aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 28.02.2024 für Recht erkannt:
1. Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Amtsgerichts Kreuzberg vom 15.09.2023, Az. 14 C 142/23, wird zurückgewiesen.
2. Die Klägerin hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Das in Ziffer 1 genannte Urteil des Amtsgerichts Kreuzberg ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar.
4. Die Revision wird nicht zugelassen.
Gründe:
I.
Die Klägerin hatte erstinstanzlich mit der Durchsetzung von Auskunfts- und Zahlungsansprüchen nach den §§ 556d ff. BGB keinen Erfolg. Für das streitgegenständliche 1997 errichtete Objekt war ursprünglich eine öffentliche Förderung gewährt worden. Nach Auslaufen derselben im Jahr 2012 kam eine Anschlussfinanzierung mit dem Land Berlin nicht zustande.
Stattdessen hatte die Vermieterin des 2020 begründeten streitgegenständlichen Mietverhältnisses im Jahr 2013 mit dem Land eine Kooperationsvereinbarung geschlossen, welche unter anderem Abreden über die Entwicklung der Mieten für die betroffenen Objekte enthielt. Die Regelungen der Kooperationsvereinbarung sind in dem hier streitgegenständlichen Mietvertrag in „§ 20 Besondere Vereinbarungen“ in Bezug genommen und zum Inhalt des Mietverhältnisses gemacht worden.
Anstelle des Tatbestandes wird auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil des Amtsgerichts Bezug genommen. Ergänzungen sind nach Maßgabe der §§ 313a Abs. 1 Satz 1, 544 Abs. 2 Nr. 1 ZPO lediglich wie folgt veranlasst:
In der Kooperationsvereinbarung vom Mai 2013 war die Miethöhe in § 3 differenziert auf 7,60 Euro/m² (laufende Mietverhältnisse vor dem 01.04.2012 begründet) bzw. auf 8,00 Euro/m² (laufende Mietverhältnisse vor dem Wegfall der Förderung aber nach dem 01.04.2012 begründet). Im Übrigen hieß es zur Gestaltung der Mietpreise in den Wohnungen des betroffenen Objektes (auszugsweise) wie folgt:
„§ 3 Bestehende Mietverhältnisse und Mietpreisgestaltung
(…) Eine Erhöhung der v.g. Mieten kann die Eigentümerin entsprechend der Änderung des Preisindex (…) verlangen. Diese Erhöhung bedarf weder einer Zustimmung der Bestandsmiete noch des Landes Berlin (…).
Erstmalig gilt diese Option mit Wirkung zum 01.02.2014. Mietsteigerungen nach § 558 BGB sind ausgeschlossen. Mietsteigerungen im Sinne des § 549 BGB sind erlaubt.
§ 4 Neue Mietverhältnisse
Die freien und die zukünftig freiwerdenden Wohnungen können und dürfen zu am Markt zu erzielenden Mieten vermietet werden. Das durchschnittliche Mietniveau für die gesamten Objekte darf die Kostenmiete nicht übersteigen. (…)“
Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen und angenommen, das streitgegenständliche Mietverhältnis betreffe öffentlich geförderten Wohnraum, weshalb die Vorschriften über die Mietpreisbremse keine Anwendung fänden.
Mit ihrer Berufung tritt die Klägerin diesem Standpunkt entgegen; die Regelungen des Kooperationsvertrages (besonders in § 4) seien dahingehend zu verstehen, dass grundsätzlich die Marktmiete vereinbart werden darf, allerdings (zusätzlich) gedeckelt durch die Grenze, über der die Kostenmiete überschritten werden würde. Gleichwohl sei im Sinne dieser Regelung die am Markt zu erzielende Miete derzeit die sich nach §§ 556d ff. BGB ergebende regulierte höchstzulässige Nettokaltmiete.
Die Klagebegehren erster Instanz seien deshalb nach den anwendbaren Vorschriften über die Mietpreisbremse begründet gewesen.
Die Beklagte verteidigt das angefochtene Urteil und beantragt die Zurückweisung der Berufung.
Für weitere Einzelheiten des Vorbringens in der Berufungsinstanz wird auf die zur Akte gereichten Schriftsätze nebst den Anlagen verwiesen.
II.
Die Berufung der Beklagten ist gemäß §§ 511 ff. ZPO zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt und rechtzeitig begründet worden. Das Rechtsmittel bleibt aber in der Sache ohne Erfolg.
Die Kammer teilt die Einschätzung des Amtsgerichts, wonach auf das streitgegenständliche Mietverhältnis die Vorschriften über die Mietpreisbremse nicht anwendbar sind, weil es sich um öffentlich geförderten Wohnraum handelt.
1. Der rechtserhebliche Ausgangspunkt ist zwischen den Parteien dahingehend unstreitig, dass die streitgegenständliche Wohnung in einem Objekt liegt, welches im Jahr 1997 als öffentlich geförderter Wohnraum unter Geltung entsprechender Förderbestimmungen errichtet worden ist. Auf die mit Recht im unstreitigen Tatbestand getroffenen Feststellungen des Amtsgerichts wird verwiesen.
Öffentlich geförderter Wohnraum ist zwar nicht nach dem Wortlaut der §§ 556d ff. BGB von deren Geltungsbereich ausgenommen; es besteht aber Einigkeit, dass die Unanwendbarkeit der Mietpreisbremse auf preisgebundenen Wohnraum sich daraus ergibt, dass die dafür maßgeblichen bundes- bzw. landesrechtlichen Vorschriften als Spezialvorschriften die Regelungen über die Mietpreisbremse verdrängen (vgl. nur Blank/Börstinghaus/Siegmund, BGB § 556d Rn. 12 m.w.N.). Dies trifft auch nach Ansicht der Kammer zu.
2. Diese Rechtslage hat sich auch seit der Errichtung der Objekte 1997 nicht geändert.
Weder auf Grundlage geltender Gesetze, noch im Kontext der entsprechend § 7 Abs. 4 WoBindG zu behandelnden Kooperationsvereinbarung vom Mai 2013 ist die Anwendbarkeit der §§ 556d ff. BGB für die streitgegenständliche Wohnung eröffnet worden.
a) Aus dem Vorbringen der Berufungsklägerin ergibt sich kein rechtserheblicher Grund, warum der streitgegenständliche Wohnraum die Eigenschaft „öffentlich gefördert“ verloren haben könnte. Das Ende dieser Eigenschaft ist in § 15 WoBinG geregelt; einer der dort kodifizierten Erlöschenstatbestände liegt aber nicht vor.
Die öffentliche Förderung wurde vereinbart, bei der Errichtung des Objekts in Anspruch genommen und war anschließend Gegenstand des Zeitraums der Grundförderung, die 2012 ausgelaufen ist. Zwar ist (nach dem Vortrag der Beklagten zur Überraschung aller Beteiligten) eine ursprünglich erwartete Anschlussförderung nicht zustande gekommen, beide Umstände (Ende der Grundförderung und Scheitern der Anschlussförderung) sind aber nach § 15 WoBindG nicht mit rechtlichen Folgen verknüpft. Wenn nach der Förderung eine Anschlussförderung nicht zustande gekommen ist, beendet dies die Eigenschaft „öffentlich gefördert“ ebenso wenig, wie es beispielsweise die Veräußerung des geförderten Wohnraums an einen Dritterwerber täte (vgl. dazu VG Berlin, Urteil vom 23. März 2017 – 8 K 61.16).
Die vorliegend in Betracht zu ziehenden Beendigungstatbestände für die Eigenschaft „öffentlich gefördert“ knüpfen stattdessen sämtlich an die Rückzahlung des in Anspruch genommenen Darlehens an. Diese ist nach dem unbestrittenen Vortrag der Beklagten aus dem erstinstanzlichen Schriftsatz vom 14.08.2023 nicht eingetreten. Stattdessen ergibt sich aus der mit dem Schriftsatz vorgelegten Anlage B6, dem Schreiben der Investitionsbank Berlin vom 08.08.2023, dass „die öffentlichen Mittel noch in voller Höhe valutieren“. Eine Rückzahlung des Darlehens hat danach nicht einmal begonnen.
b) Aus der Kooperationsvereinbarung vom Mai 2013 folgt nichts Anderes.
Insbesondere schließt sich die Kammer nicht der von der Berufungsklägerin favorisierten Auslegung der dort getroffenen Abreden an. Das streitgegenständliche Mietverhältnis ist 2020 begründet worden; es unterfällt damit nicht den konkret bezifferten Vorgaben in § 3 für Mietverhältnisse, die bei Abschluss der Vereinbarung im Mai 2013 bereits liefen, sondern der Regelung für „Neue Mietverhältnisse“ in § 4. Die dort von den Parteien gewählte Formulierung erklärt im Grundsatz ausdrücklich die „die am Markt zu erzielenden Mieten“ für maßgeblich. Die These der Klägerin, dass dies als Verweis auf die regulierte Miete nach den Maßstäben von § 556d ff. BGB aufzufassen sein soll, überzeugt nicht.
Die Vorschriften der Mietpreisbremse sind am Begriff der ortsüblichen Vergleichsmiete ausgerichtet. Diese wird überzeugend zwar als „marktorientierte modifizierte Durchschnittsmiete“ bezeichnet, stellt damit aber schon begrifflich keine „Marktmiete“ darstellt. Gegenüber Letzterer unterscheidet sich die ortsübliche Vergleichsmiete dadurch, dass in diese das Neuvermietungsniveau der letzten 6 Jahre einfließt (zu den Begrifflichkeiten MüKo/Artz; Rz. 7 zu § 558 BGB).
Der in der Kooperationsvereinbarung als Marktmiete bezeichnete Wert beinhaltet diese oder vergleichbare Einschränkungen nicht, sondern nimmt nach der verwendeten Begrifflichkeit und dem Regelungszusammenhang zunächst den allein von Angebot und Nachfrage bestimmten Neuvermietungspreis in Bezug.
Die Parteien haben in § 4 der Kooperationsvereinbarung zwar einen eigenen Maßstab für eine gewisse Regulierung der Ergebnisse reiner Marktmieten bestimmt, indem ein durchschnittliches Mietniveau für „die gesamten Objekte“ die Kostenmiete nicht übersteigen darf. Diese Möglichkeit für eine Abweichung von reinen Marktmieten verweist aber nicht auf das allgemeine System ortsüblicher Vergleichsmieten. Die „neuen Mietverhältnisse“ werden in § 4 der Vereinbarung gerade nicht als Teil eines allgemeinen von Ortsüblichkeiten geprägten Marktes angesprochen, sondern verbleiben in der engen Verbindung zu den im Mai 2013 bereits bestehenden Altmietverhältnissen (allein) in den vertragsgegenständlichen Objekten.
Die teilweise in § 3 festgeschrieben Miethöhen von 7,60 Euro bzw. 8,00 Euro sind hier weit unterhalb der Kostenmiete bemessen worden. Daran anknüpfend wird dann (in § 4) für die Wohnungen in ihrer Gesamtheit eine Orientierung am Durchschnitt einer Kostenmiete etabliert; bei dieser (möglichen) Regulierung kann es aber stets allein auf die Mietverhältnisse im unmittelbaren Geltungsbereich der konkreten Kooperationsvereinbarung ankommen. Der Maßstab des Durchschnitts einer konkret objektbezogenen Kostenmiete verweist auf das Regelungssystem von Preisbindungen im öffentlich geförderten Wohnungsbau. Es soll die Möglichkeit zur Herstellung einer Gesamtbalance zwischen den alten Bestandsmietverhältnissen (§ 3) einerseits und den neuen Mietverhältnissen (§ 4) andererseits eröffnet werden; alleinige Relevanz haben dabei aber die Verhältnisse innerhalb der konkret von der Vereinbarung betroffenen Objekte. Ein allgemeiner Bezug zur „ortsüblichen Vergleichsmiete“ ist nicht begründbar. Das eingerichtete System unterscheidet sich so grundlegend von dem System aus § 558 BGB, dass (auch) die Vorschriften der Mietpreisbremse nicht anwendbar sind.
3) Die Nebenentscheidungen folgen aus §§ 91, 708 Nr. 10, 713 ZPO.
Die Revision wurde nicht zugelassen, weil die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 ZPO nicht vorliegen. Der Entscheidung liegt die Würdigung der besonderen Umstände des konkreten Einzelfalls zugrunde, insbesondere die Auslegung der von den Parteien der Kooperationsvereinbarung in den §§ 3 und 4 getroffenen Regelungen. Eine generelle Klärung besonders praxisrelevanter Fragen macht die Entscheidung ebenso wenig erforderlich, wie eine Abweichung von tragenden Rechtssätzen obergerichtlicher Entscheidungen.
