Mietpreisbremse für ein WG-Zimmer: Warum die gesamte Wohnfläche für die Miete zählt

Ortsübliche Vergleichsmiete bei Wohngemeinschaft? Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Wedding vom 27. November 2024 – 15 C 22/24 – wird auf ihre Kosten zurückgewiesen. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagten können die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet. Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

A. Hinsichtlich der tatsächlichen Feststellungen wird gemäß § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO auf das angefochtene Urteil mit nachfolgenden Ergänzungen Bezug genommen: Die Beklagten vermieteten an die Klägerin mit „Mietvertrag für möbliertes Wohnen zum vorübergehenden Gebrauch gemäß § 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB“ vom 31. Mai/1. Juni 2023 befristet für den Zeitraum vom 01.06.2023 bis zum 30.11.2024 das Zimmer 2 in der in ihrem Eigentum stehenden Wohnung in der S.straße 10, XXX Berlin, 5. OG. Unter § 3 Ziff. 1 des Mietvertrages ist die „Miete ohne kalte Betriebskosten und ohne die Kosten für Heizung und Warmwasser“ mit 670 Euro monatlich ausgewiesen; zuzüglich Vorauszahlungen auf kalte Betriebskosten, Strom und Heizkosten sind monatlich 750 Euro zu zahlen. Nach § 10 Ziff. 4 des Mietvertrages betragen die monatlichen Internetkosten 10 Euro monatlich und werden anteilig auf die Mieter verteilt. § 4 des Mietvertrages enthält unter anderem folgende Regelungen: „1. Die Mietsache stellt für den Mieter keinen Lebensmittelpunkt dar und wird für vorübergehende Zeit und für vorübergehenden Gebrauch überlassen. Das Mietverhältnis wird für bestimmte Zeit abgeschlossen, da der Mieter es nur für einen begrenzten Zeitraum benötigt, nämlich zum Zweck der vorübergehenden Unterbringung während des Berlin-Aufenthaltes und für die anschließende Wohnraumsanierung, andernfalls für den Zeitraum, in dem der Mieter nach einer Wohnung für den langfristigen Gebrauch sucht. 2. Das Mietverhältnis beginnt am 01.06.2023 und endet am 30.11.2024. 3. Ist der Mietvertrag befristet, kann der Vertrag von keiner der Vertragsparteien gekündigt werden. Davon unberührt bleibt das Recht zur Kündigung aus wichtigem Grund. 4. In beiderseitigem Einverständnis kann das Mietverhältnis auch frühzeitig aufgehoben werden, insbesondere, falls ein Mietvertrag mit einen geeigneter Nachmieter geschlossen wird, welcher vom Mieter vorgeschlagen und vom Vermieter akzeptiert wurde. (…)“ Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Mietvertrag (Bl. 10 ff. HybA) Bezug genommen. Das Zimmer in der aus insgesamt fünf Zimmern bestehenden Wohnung hat eine Fläche von ca. 21,61 qm und ist mit einem Balkon ausgestattet. Die Wohnung hat eine Gesamtfläche von 120,45 qm, die gemeinschaftlich zu nutzenden Funktionsräume und Flächen (Bad, Küche, Flur) haben eine Fläche von ca. 24,86 qm. Das Gebäude, in dem die Wohnung liegt, wurde zwischen 1965 und 1972 errichtet. Ausweislich des Mietvertrages ist das Zimmer mit „1 Bett, 1 Kleiderschrank, 1 Schreibtisch, 1 Bürostuhl, 1 Schreibtischlampe, 1 Laminatschoner, 1 Deckenlampe, 1 Mülleimer, 1 Matratze“ ausgestattet. Das Amtsgericht hat auf die Klage festgestellt, dass die im Mietvertrag der Parteien getroffene Vereinbarung über die Befristung unwirksam ist, festgestellt, dass die im Mietvertrag der Parteien ausgewiesene Vereinbarung über eine Nettokaltmiete von 670,00 Euro unwirksam ist, soweit sie einen Betrag von 206,94 Euro monatlich übersteigt, die Beklagten als Gesamtschuldner verurteilt, an die Klägerin 3.518,68 Euro nebst Zinsen zu zahlen, die Klage im Übrigen und die auf Räumung gerichtete Widerklage nach Ausspruch einer Kündigung wegen Eigenbedarfs vollständig abgewiesen. Gegen das ihnen am 28. November 2024 zugestellte Urteil haben die Beklagten am Montag, den 30. Dezember 2024, Berufung eingelegt und diese am 28. Januar 2025 begründet. Die Beklagten halten die Einordnung der Wohnung in das Tabellenfeld J4 des Berliner Mietspiegels 2023 für fehlerhaft; zugrunde zu legen sei nur die an die Klägerin vermietete Fläche. Sie behaupten, die ortsübliche Vergleichsmiete für WG-Zimmer mit ca. 22 qm liege weit über einem Betrag von 188,13 Euro (zzgl. 10 %). Von einer Lärmbelastung der Wohnung könne nicht ausgegangen werden, weil die Wohnung im 5.OG liege. Die Beklagten meinen, bei der vereinbarten Miete handele es sich um eine teilweise Inklusivmiete mit der Folge, dass die Kosten für Strom, GEZ und Internet als Zuschlag zur Miete hinzugerechnet werden müssten. Die Beklagten und Widerkläger beantragen, das Urteil des Amtsgerichts Wedding vom 27.11.2024 im Tenor zu 2) und 3) abzuändern und die Klage abzuweisen sowie die Klägerin zu verurteilen, das Zimmer Nr. 2 (schräg gegenüber der Eingangstür gelegen) mit Balkon, in der Wohnung in der S.straße 10, XXX Berlin, 5.OG links zu räumen und geräumt an die Beklagten herauszugeben. Die Klägerin und Widerbeklagte beantragt, die Berufung zurückzuweisen. Die Klägerin verteidigt die angefochtene Entscheidung unter Wiederholung und Vertiefung ihres erstinstanzlichen Vortrags. Im Hinblick auf die Widerklage verweist die Klägerin auf die Rechtsprechung des BGH, nach der einer unwirksamen Befristungsabrede im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung ein für die Dauer der Befristung geltender beiderseitiger Kündigungsverzicht zu entnehmen sei. B. Die zulässige, insbesondere form- und fristgerecht eingelegte Berufung ist unbegründet. Die der Entscheidung zugrunde zu legenden Tatsachen rechtfertigen – soweit das Urteil mit der Berufung angefochten wird – im Ergebnis keine andere Entscheidung, §§ 513, 529, 546 ZPO. I. Zu Recht hat das Amtsgericht festgestellt, dass die Mietpreisabrede der Parteien in § 3 Abs. 1 des Mietvertrages unwirksam ist, soweit die Nettokaltmiete den Betrag von 206,94 Euro monatlich übersteigt und die Beklagten als Gesamtschuldner verurteilt, an die Klägerin 3.518,68 Euro zuzüglich Zinsen zu zahlen. 1. Ohne Erfolg wenden die Beklagten sich gegen die zutreffenden Feststellungen des Amtsgerichts zur Höhe der nach § 556d Abs. 1 BGB höchst zulässigen Miete für das an die Klägerin vermietete Zimmer mit einer Größe von 21,61 qm in der aus insgesamt fünf Zimmern bestehenden Wohnung mit einer Größe von 120,45 qm. Das Amtsgericht hat die höchstzulässige Miete mit 206,94 Euro zutreffend festgestellt. § 556d Abs. 1 BGB bestimmt für den Fall, dass ein Mietvertrag über Wohnraum abgeschlossen wird, der in einem durch Rechtsverordnung nach Absatz 2 bestimmten Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt liegt, die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 Absatz 2) höchstens um 10 Prozent übersteigen darf. a) Im maßgeblichen Zeitpunkt des Vertragsschlusses lag die Wohnung im zeitlichen und räumlichen Anwendungsbereich der (wirksamen) Mietenbegrenzungsverordnung Berlin vom 19. Mai 2020. b) Die ortsübliche Vergleichsmiete für das an die Klägerin vermietete Zimmer beträgt 188,19 Euro. Gemäß § 558 Abs. 2 BGB, auf den § 556d Abs. 1 BGB Bezug nimmt, wird die ortsübliche Vergleichsmiete gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten sechs Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 abgesehen, geändert worden sind. Die Höhe der ortsüblichen Einzelvergleichsmiete darf auf der Grundlage ordnungsgemäß aufgestellter Mietspiegel, §§ 558c, 558d BGB, festgestellt werden (vgl. BT-Drs. 19/26918, S. 12ff.; BT-Drs. 14/4553, S. 36; BVerfG Beschluss vom 03.04.1990 – 1 BvR 268/90, WuM 1992, 48; BGH, Urteile vom 26.5.2021 – VIII ZR 93/20; vom 18.11.2020 – VIII ZR 123/20; vom 27.5.2020 – VIII ZR 45/19). Der („einfache“) Berliner Mietspiegel 2023 entspricht den Anforderungen des § 558c Abs. 1 BGB in Verbindung mit §§ 3 bis 5 Mietspiegelverordnung; er ist ordnungsgemäß aufgestellt, was die Beklagten nicht in Frage stellen. Der Berliner Mietspiegel 2023 enthält auch geeignete Daten zur Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete für das hier gegenständliche Zimmer, das in einer aus insgesamt fünf Zimmern nebst Küche, Bad, Flur bestehenden Wohnung gelegen ist, wobei die letztgenannten Räumlichkeiten durch die Bewohner zwingend gemeinsam genutzt werden müssen. Die vorgenannte Beschreibung entspricht dem vertraglich definierten Mietgegenstand. Der Begriff der ortsüblichen Vergleichsmiete in § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB knüpft an den objektiven Wohnwert aufgrund der dem Mieter vom Vermieter zur Verfügung gestellten Wohnung an (BGH, Urteil vom 24. Oktober 2018 – VIII ZR 52/18 -; Urteil vom 24. Oktober 2018 – VIII ZR 52/18 -), nicht an Vereinbarungen oder subjektive Gesichtspunkte. Den so umschriebenen unbestimmten Rechtsbegriff hat das Amtsgericht – anders als die Beklagten meinen – seinen Feststellungen zugrunde gelegt. Die tatsächliche Ausstattung der an die Klägerin vermieteten Mietsache entspricht der eines Zimmers in einer Wohnung mit einer Größe von 120,45 qm. Diese ist mit (nur) einer Küche und einem Bad ausgestattet ist. Es ist die tatsächliche Beschaffenheit und Ausstattung, die hier – wie in vergleichbaren Konstellationen – dazu führt, dass die Miete eines Zimmers objektiv nicht vergleichbar ist mit der Miete einer in sich abgeschlossenen Ein-Zimmer-Wohnung, in der dem Mieter Bad und Küche zur Alleinnutzung zur Verfügung stehen. Soweit die Beklagten meinen, die Miete eines Zimmers in einer vom Vermieter zusammengestellten Wohngemeinschaft biete den Vorteil, dass die Betriebskosten sehr viel geringer seien, sind sie es, die – zudem zweifelhafte – subjektive Gesichtspunkte bemühen, nicht das Amtsgericht. Ob ein Mieter – aus welchen (persönlichen) Motiven auch immer – das Zusammenleben in einer WG (für sich) als Vorteil empfindet oder (nur) dazu gezwungen ist, weil er keine (in sich abgeschlossene) Wohnung auf dem Wohnungsmarkt findet, ist kein Kriterium, das die Höhe der in § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB definierten ortsüblichen Vergleichsmiete beeinflusst. Soweit die Beklagten allein auf die Größe des Zimmers zuzüglich anteiliger Gemeinschaftsflächen als Mietgegenstand zur Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete abstellen möchten, um die Wohnung – für sie vorteilhaft – in das Mietspielfeld A4 einzuordnen, das eine Mietspanne von 6,39 Euro/qm bis 9,41 Euro/qm ausweist (gegenüber 6,21 Euro/qm bis 6,45 Euro/qm nach dem Mietspiegelfeld J4), übersehen sie, dass die Größe des Mietgegenstandes lediglich ein Wohnwertmerkmal im Rahmen des § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB ist, die Wohnung tatsächlich und objektiv nur einmal über die Gemeinschaftsflächen verfügt mit der Folge, dass es sich gerade nicht um eine jedem einzelnen der fünf Zimmer der Wohnung zur Verfügung stehende Einzelausstattung handelt; die Art, Ausstattung und Beschaffenheit des Mietgegenstandes entspricht nicht der eines Ein-Zimmer-Appartements. Entgegen der Auffassung der Beklagten führt die Vermietung von einzelnen Zimmern einer Wohnung durch den Vermieter auch nicht etwa dazu, dass ein Sonderteilmarkt entsteht (vgl. schon: OLG Hamm, Rechtsentscheid in Mietsachen vom 3. März 1983 – 4 REMiet 9/82 -). Die (subjektive) Entscheidung des Vermieters, die Wohnung – wie hier – zimmerweise zu vermieten und nicht als Ganzes, ist als solche rein verwaltender Art und lässt den objektiven Wohnwert der Wohnung vollkommen unberührt (vgl. näher: Flatow, NZM 2024, 642, [644]). Ebenso verhält es sich im Übrigen mit Zimmern, die vom Mieter untervermietet werden (LG Berlin, Urteil vom 26. April 2022 – 65 S 221/21 -). Die Feststellungen des Amtsgerichts zur lärmbelasteten Lage der Adresse der Wohnung nach dem Straßenverzeichnis des Berliner Mietspiegels 2023 sind nicht zu beanstanden. Soweit die Beklagten auf die Lage des an die Klägerin vermieteten Zimmers verweisen, übersehen sie, dass dieses allein nicht Mietgegenstand ist, sondern – für die Vermietung als Wohnraum zwingend – ebenso die Gemeinschaftsflächen. Die der Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete durch das Amtsgericht zugrunde gelegte Fläche des Zimmers zuzüglich eines Fünftels der Gemeinschaftsfläche wird von den Beklagten weder gesondert angegriffen noch ergeben sich mit Blick auf die Rechtsprechung und Literatur Bedenken (vgl. LG Berlin II, Beschluss vom 11. Juli 2022 – 64 S 89/21 -; Urteil vom 12. April 2023 – 66 S 273/22 -; Flatow, NZM 2024, 642, [645 f.]). Ebenso verhält es sich mit der Berechnung des Möblierungszuschlags von 7,98 Euro monatlich nach dem Zeitwert der Möblierung durch das Amtsgericht. Ohne Erfolg machen die Beklagten geltend, die Kosten für „Strom, Internet und GEZ“ seien als pauschaler Teil der Nettokaltmiete vertraglich vereinbart worden. Dem steht der Wortlaut des Mietvertrages entgegen. Nach § 3 Ziff. 1 des Mietvertrages beträgt die „Miete ohne kalte Betriebskosten und ohne die Kosten für Heizung und Warmwasser“ monatlich 670 Euro. § 3 Ziff. 2 bestimmt unter anderem, dass der Mieter für die kalten Betriebskosten monatliche Vorauszahlungen in Höhe von zurzeit 10 Euro, für Strom zusätzlich 40 Euro, für die Heizung zusätzlich 30 Euro zu zahlen hat. Wie die Beklagten über die Vorauszahlungen mit Blick auf die Ausstattung abrechnen können (BGH, Beschluss v. 15.4.2025 – VIII ZR 300/23), bedarf hier keiner Entscheidung. 2. Aus den Feststellungen unter 1. folgt, dass das Amtsgericht die Beklagten zu Recht zur Rückzahlung überzahlter Miete und Kaution verurteilt hat, §§ 556d Abs. 1, 556g Abs. 1 Satz 1, Satz 2, 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB. Die Berechnung des Amtsgerichts wird der Höhe nach weder angegriffen noch ergeben sich Zweifel an deren Richtigkeit. 3. Der Zinsanspruch folgt aus §§ 280 Abs. 1, 249 Abs. 1 BGB sowie §§ 291, 288 BGB. II. 1. Im Ergebnis zu Recht hat das Amtsgericht die Widerklage auf Räumung des an die Klägerin vermieteten Zimmers abgewiesen. Die Kündigung der Beklagten im Schriftsatz vom 28. März 2024 hat das Mietverhältnis der Parteien nicht beendet. Die Kündigung ist unwirksam. Zu Recht macht die Klägerin geltend, dass die vom Amtsgericht zutreffend festgestellte, von den Beklagten nicht mehr angegriffene Unwirksamkeit der Befristung des Mietvertrages dazu führt, dass eine ausfüllungsbedürftige planwidrige Lücke im Vertrag entstanden ist, die nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs durch ergänzende Vertragsauslegung dahin zu schließen ist, dass an die Stelle der unwirksamen Befristung für deren Dauer ein beiderseitiger Kündigungsverzicht tritt (BGH, Urteil vom 10. Juli 2013 – VIII ZR 388/12 -). In § 4 Ziff. 3 des Mietvertrages ist für den Fall der Befristung ausdrücklich geregelt, dass der Vertrag von keiner Partei ordentlich gekündigt werden kann. Ausgenommen wird lediglich die Kündigung aus wichtigem Grund sowie eine „frühzeitige“ Aufhebung des Mietverhältnisses in beiderseitigem Einvernehmen, letzteres insbesondere dann, wenn ein Mietvertrag mit einem vom Mieter vorgeschlagenen, vom Vermieter akzeptierten Nachmieter geschlossen wird. Die Unwirksamkeit der Befristung führt dazu, dass die gewünschte beiderseitige Bindung an den Vertrag entfallen und eine Regelungslücke im Vertrag eingetreten ist. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist eine planwidrige Regelungslücke unter Berücksichtigung dessen zu schließen, was die Parteien redlicherweise vereinbart hätten, wenn ihnen die Unwirksamkeit der vereinbarten Vertragsbestimmung bekannt gewesen wäre (BGH, Urteile vom 10. Juli 2013 – VIII ZR 388/12 -, vom 12. Juli 1989 – VIII ZR 297/88. März 2012 – VIII ZR 113/11,). Dies zugrunde gelegt, ist die Lücke (auch hier) dahin zu schließen, dass an die Stelle der unwirksamen Befristung ein beiderseitiger Kündigungsverzicht in der Weise tritt, dass eine Kündigung frühestens zum Ablauf der vereinbarten Mietzeit, hier dem 30.11.2024 möglich ist. Auf diese Weise wird das von beiden Parteien erstrebte Ziel der vertraglichen Bindung erreicht. 2. Die Kündigung im nicht nachgelassenen Schriftsatz vom 2. Dezember 2024 konnte das Amtsgericht nicht berücksichtigen, denn der Schriftsatz ist nicht nur nach dem Schluss der mündlichen Verhandlung, sondern sogar nach der den Beklagten bekannten Verkündung im Termin vom 27. November 2024 eingereicht worden. 3. Bei der in der Berufungsbegründung vom 28. Januar 2025 ausgesprochenen Kündigung handelt es sich um eine Klageerweiterung, die nur unter den Voraussetzungen der §§ 263, 533 ZPO zulässig ist (vgl. BGH, Urteil vom 4. Februar 2015 – VIII ZR 175/14 -). Hier liegen (jedenfalls) die Voraussetzungen des § 533 Ziff. 2 ZPO nicht vor. Danach ist (unter anderem) die Klageänderung nur zulässig, wenn diese auf Tatsachen gestützt werden kann, die das Berufungsgericht seiner Verhandlung und Entscheidung über die Berufung ohnehin nach § 529 ZPO zugrunde zu legen hat. Erfasst werden hierdurch nur Tatsachen, die zum erstinstanzlichen Begehren bereits in der Vorinstanz vorgetragen worden oder die in der Berufungsinstanz als hierauf bezogene neue Tatsachen (§ 531 Abs. 2 ZPO oder unstreitiges Vorbringen) berücksichtigungsfähig sind (vgl. BGH, Beschluss vom 12. Oktober 2021 – VIII ZR 91/20 -; Urteile vom 19. März 2004 – V ZR 104/03, BGHZ 158, 295, 309 f.; vom 27. Januar 2010 – XII ZR 148/07, NJW-RR 2010, 1508 Rn. 21; Senatsbeschlüsse vom 20. November 2012 – VIII ZR 157/12; vom 27. Oktober 2015 – VIII ZR 288/14, WuM 2016, 98 Rn. 10). Auch den nunmehr der Kündigung zugrunde gelegten – nach der erstinstanzlichen Beweisaufnahme – geänderten und neuen Sachverhalt hat die Klägerin bestritten. Der der neuen Kündigung zugrunde gelegte Sachverhalt wird auch nicht nur ergänzt, sondern auf einen neuen Grund gestützt. Es ist weder vorgetragen noch ersichtlich, dass insbesondere der neue Sachverhalt um den Gesundheitszustand der Frau Königsberg nicht bereits erstinstanzlich hätte vorgebracht werden können. Im Übrigen liegen auch die Voraussetzungen des § 573 Abs. 3 Satz 2 BGB nicht vor. Einer unwirksamen Kündigung, wie hier der vom 28. März 2024, kann nicht durch das Nachschieben von Gründen zur Wirksamkeit verholfen werden (BVerfG, Kammerbeschluss vom 22. September 1992 – 2 BvR 1035/92 – BGH, Urteil vom 25. Oktober 2023 – VIII ZR 147/22 -, Kammer, Urteil vom 4. Juli 2023 – 65 S 163/22 -). III. 1. Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus 708 Nr. 10, 711 ZPO. 2. Die Revision ist gemäß § 543 Abs. 1, 2 ZPO nicht zuzulassen, weil die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat und die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts nicht erfordern. Es handelt sich um eine Einzelfallentscheidung auf der Grundlage des Gesetzes sowie höchstrichterlich und in der Instanzrechtsprechung und Literatur entwickelter Maßstäbe.

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