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Mietpreisbremse in Brandenburg unwirksam

AG Potsdam, Az.: 23 C 93/17, Urteil vom 27.09.2018

In dem Rechtsstreit hat das Amtsgericht Potsdam am 27.09.2018 auf den Sach- und Streitstand vom 07. September 2018 für Recht erkannt:

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Kosten des Rechtsstreits haben die Kläger als Gesamtschuldner zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Kläger dürfen die Zwangsvollstreckung wegen der Kosten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des vollstreckbaren Betrages abwenden, falls nicht der Beklagte vor Beginn der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Tatbestand

Die Parteien streiten über die Zulässigkeit der Miethöhe.

Der Beklagte vermietet an die Kläger die 107,50 m² große Wohnung in Potsdam, ….-Straße 17 c. Die vertraglich vereinbarte Nettomiete beträgt 1.035,00 Euro monatlich.

Mit Einschreiben vom 05. September 2016 rügten die Kläger die festgesetzte Miete und forderten eine Anpassung an die in Potsdam geltende Mietpreisbremse.

Es wurde auf die Verordnung zur Bestimmung der Gebiete mit Mietpreisbegrenzung vom 08. Dezember 2015, veröffentlicht im Gesetze- und Verordnungsblatt für das Land Brandenburg, Teil II – Verordnungen vom 15. Dezember 2015, Nr. 65, verwiesen. Die Verordnung enthält keine veröffentlichte Begründung.

Mietpreisbremse in Brandenburg unwirksam
Foto: WATCHARA_MAH/Bigstock

Die Kläger sind der Ansicht, dass aufgrund der wirksamen Verordnung zur Bestimmung der Gebiete mit Mietpreisbegrenzung die geschuldete Miete zu verringern sei.

Sie behaupten, die Miete würde weit über 10 % von der ortsüblichen Vergleichsmiete abweichen und auch deutlich über der mit dem Vormieter in Höhe von 8,13 Euro/m² vereinbarten Miete liegen. Die zulässige Miete würde allenfalls 8,31 Euro/m² betragen, so dass die Nettomiete in Höhe von monatlich 893,33 Euro geschuldet sei.

Die Kläger beantragen,

1. den Beklagten zu verurteilen, an die Kläger als Gesamtgläubiger einen Betrag in Höhe von 708,35 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen;

2. festzustellen, dass die Kläger als Gesamtgläubiger die Miete für die………., gelegen im 1. Obergeschoss links, bestehend aus 3 Zimmern nebst Küche, Bad mit WC, Gäste-WC, Flur, Balkon und einem Kellerraum, ab dem 01. März 2017 lediglich in Höhe von 893,33 Euro netto kalt zuzüglich der jeweils vereinbarten Nebenkostenvorauszahlungen schulden.

Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.

Nach Ansicht des Beklagten seien weder die Regelungen des § 556 d ff. BGB noch der Potsdamer Mietspiegel 2016 auf das streitgegenständliche Mietverhältnis anwendbar.

Das Gericht erhob Beweis durch Einholung einer Auskunft beim Ministerium für Infrastruktur und Landesplanung des Landes Brandenburg. Es wird auf die Auskunft vom 26. März 2018 (Bl. 170 ff. d. A.) verwiesen.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist unbegründet.

Die Kläger haben keinen Anspruch auf Anpassung der Miete. Gemäß § 556d Abs. 1 BGB darf die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 % übersteigen, falls die vermietete Wohnung in einem Gebiet mit angespannten Wohnungsmärkten liegt und diese Gebiete durch Rechtsverordnung bestimmt werden (§ 556d Abs. 2 BGB).

Mangels Wirksamkeit der Verordnung zur Bestimmung der Gebiete mit Mietpreisbegrenzung vom 08. Dezember 2015 kann vorliegend nicht davon ausgegangen werden, dass die streitgegenständliche Wohnung von der Regelung gemäß §§ 556d ff. BGB erfasst ist.

Dass die Rechtsverordnung eine Begründung enthalten muss, hat der Gesetzgeber durch die Regelung gemäß § 556d Abs. 2 Satz 4 BGB vorgeschrieben.

Auf eine nicht veröffentlichte Begründung kommt es nicht an. Das Gericht hält es für erforderlich, dass die gesetzlich vorgeschriebene Begründung mit der Rechtsverordnung zu veröffentlichen ist. Das ergibt sich aus dem Gesetzeszweck der Regelung zu § 556d Abs. 2 Satz 4 BGB. Insoweit schließt sich das Amtsgericht den Entscheidungen des Landgerichts Hamburg zum AZ: 333 S 28/17 (Urteil vom 14. Juli 2018) und des Landgerichts Frankfurt am Main zum AZ: 2/11 S 183/17 an und nimmt auf die dortigen Begründungen Bezug.

Mithin kann alles Übrige dahinstehen.

Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus den §§ 91, 708 Nr. 11, 711 ZPO.

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