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Mietpreisbremse: Überprüfung durch Verwaltungsgerichte zulässig?

Mietpreisbremse: Überprüfung durch Verwaltungsgerichte zulässig?
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VG Berlin, Az.: 4 K 103.16

Urteil vom 23.11.2017

In der Verwaltungsstreitsache hat das Verwaltungsgericht Berlin im Wege schriftlicher Entscheidung am 23. November 2017 für Recht erkannt:

Die Klage wird abgewiesen.

Die Klägerin trägt die Kosten des Verfahrens.

Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aus dem Urteil vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils beizutreibenden Betrages leistet.

Tatbestand

Mietpreisbremse: Überprüfung durch Verwaltungsgerichte zulässig?

Foto: Mazirama/Bigstock

Die Klägerin begehrt die Feststellung, bei der Neuvermietung einer Wohnung nicht an die Mietpreisbegrenzungsverordnung des Landes Berlin gebunden zu sein.

Die Klägerin ist Miteigentümerin einer 43,6 qm großen Wohnung in der _____Berlin. Die Wohnung war zuletzt ab 1. Oktober 2013 zu einer Nettokaltmiete in Höhe von 400,00 Euro, d. h. 9,17 Euro pro qm, vermietet. Am 1. Juni 2015 ist die Verordnung zur zulässigen Miethöhe bei Mietbeginn gemäß § 556d Abs. 2 BGB (GVBl. 2015, 101) – Mietpreisbegrenzungsverordnung – in Kraft getreten. Danach ist Berlin eine Gemeinde, in der die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist.

Mit ihrer am 15. März 2016 beim Verwaltungsgericht eingegangenen Feststellungsklage wendet die Klägerin sich gegen diese Verordnung. Die Wohnung sei zurzeit nicht vermietet. Eine Neuvermietung sei ursprünglich zum April 2016 geplant gewesen zu einer Nettokaltmiete von 430,00 Euro. Dies sei angesichts der guten Lage und der Ausstattung ein angemessener und erzielbarer Mietzins. Die Mietpreisbegrenzungsverordnung hindere sie daran. Die höchstens um 10 % überschreitbare ortsübliche Vergleichsmiete liege bei 226,28 Euro, d.h. 5,19 Euro pro qm.

Ihre Klage sei als atypische Feststellungsklage gegen das Land Berlin als Verordnungsgeber statthaft. Hierfür sprächen prozessökonomische Gründe, denn es könne mit faktisch allgemeiner Gültigkeit geklärt werden, ob die Rechtsverordnung rechtmäßig sei. Das erforderliche Feststellungsinteresse bestehe in ihrem rechtlichen und wirtschaftlichen Interesse an Dispositionssicherheit aufgrund der konkreten Vermietungsabsicht. Ihre Klagebefugnis ergebe sich aus der möglichen Verletzung in ihrem Eigentumsrecht durch die Mietpreisbegrenzungsverordnung. Die Feststellungsklage sei auch nicht subsidiär, da die Mietpreisbegrenzungsverordnung keine Ermächtigungsnormen für den Erlass von Vollzugsakten als Anknüpfungspunkt für eine Anfechtungs- oder Verpflichtungsklage enthalte. Sie könne zudem keinen effektiven Rechtsschutz vor den Zivilgerichten erlangen, da sie ein Verfahren vor den Zivilgerichten nicht selbst initiieren könne. Die Mietpreisbegrenzungsverordnung sei weder direkt noch indirekt überprüfbar. Der Grundsatz der rechtswegübergreifenden Subsidiarität setze aber eine Möglichkeit aktiver Rechtsverfolgung voraus. Sie habe keine andere Möglichkeit, um zu überprüfen, ob sie sich gesetzeskonform verhalte. Ihr sei nicht zuzumuten, durch einen Verstoß gegen das Verbot der Mietpreisüberhöhung nach § 5 WiStrG ein gegen sie gerichtetes Ordnungswidrigkeitenverfahren herbeizuführen. Der Tatbestand des § 5 WiStrG sei zudem bereits nicht erfüllt. Das Bundesverfassungsgericht verlange schließlich im Rahmen der Verfassungsbeschwerde, zur Rechtswegerschöpfung auch atypische Feststellungsklagen zu erheben und bestätige damit deren Anerkennung in der verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung.

Die Klage sei begründet, da sie berechtigt sei, eine Miete in Höhe von 430,00 Euro zu verlangen, weil zwischen ihr und dem Beklagten kein Rechtsverhältnis bestehe, welches dies verbiete. Die Mietpreisbegrenzungsverordnung sei nichtig. Sie verstoße gegen die Ermächtigungsgrundlage, denn der Beklagte habe die besonderen, in § 556d Abs. 2 S. 3 bis 7 BGB enthaltenen Voraussetzungen des Erlasses missachtet. Insbesondere fehle die gemäß § 556d Abs. 2 S. 5 BGB erforderliche Begründung, die mit der Verordnung zusammen im Gesetz- und Verordnungsblatt für Berlin habe veröffentlicht werden müssen. Der Beklagte habe bei Erlass der Mietpreisbegrenzungsverordnung gegen die Pflicht zur ordnungsgemäßen Sachverhaltsermittlung sowie Abwägung verstoßen. Er habe insbesondere unzureichend ermittelt, in welchen Berliner Bezirken Wohnungsknappheit herrsche, und er habe bei Verordnungserlass nicht ordnungsgemäß abgewogen, ob eine Beschränkung des Geltungsbereichs der Mietpreisbegrenzungsverordnung auf Teile des Landes Berlin hinreichend gewesen wäre. Schließlich verstoße bereits die Ermächtigungsnorm des § 556d Abs. 2 BGB gegen die Grundrechte aus Art. 14 Abs. 1 GG und Art. 2 Abs. 1 GG sowie gegen die Gebote des Art. 80 Abs. 1 GG. Die Verhinderung der Gentrifizierung sei kein Gesetzeszweck von Verfassungsrang und daher als Rechtfertigung der Eigentumsbeschränkung des Vermieters gering zu gewichten. Die Mietpreisbremse sei zudem nicht geeignet, das Unterangebot von Wohnraum zu verringern. Zur Verhinderung von Gentrifizierung sei die Ermächtigungsnorm nicht geeignet, weil ihr Regelungsspektrum nur eine unerhebliche Menge des existierenden Mietwohnraums, nämlich die zur Neuvermietung freiwerdenden Wohnungen, für einkommensschwache Mieter zu öffnen versuche. Die Mietpreisbremse sei auch nicht erforderlich, da andere Maßnahmen zur Erreichung der Gesetzeszwecke geeigneter seien. Weil in Berlin keine großflächige Wohnungsknappheit herrsche, es also nicht um die Frage gehe, ob sondern wo ein Mietinteressent eine Wohnung finde, wögen die Mieterbelange leicht. Andererseits seien die Belange des Eigentümers gewichtig, der im Sinne der Sozialpflichtigkeit sein Eigentum den Wohnungsinteressenten zur Verfügung stelle. Das Gesetz, das nicht zwischen großen Wohnungsbaugesellschaften und Einzelpersonen unterscheide, sei zudem zu pauschal. Durch die Ermächtigungsgrundlage werde in die Substanz des Eigentums eingegriffen, da eine wirtschaftliche Verwertung des Eigentums unmöglich werde, weil die Mietpreisbremse die Mieten vom Markt abkoppele. Der Gesetzgeber sei angesichts des Bestimmtheitsgrundsatzes nach Geltungsbeginn des § 556d BGB verpflichtet gewesen, einen neuen Maßstab der Miethöhe bei der Neuvermietung zu regeln, da es seitdem – abgesehen von der Erstvermietung – keine Marktmieten mehr gebe. Die Frage, wann Wohnraum zu „angemessenen Bedingungen“ im Sinne des § 556 Abs. 2 BGB zur Verfügung stehe, habe der Gesetzgeber selbst konkreter regeln müssen.

Die Klägerin beantragt schriftsätzlich, festzustellen, dass sie berechtigt ist, bei der Vermietung der Wohnung, gelegen in der P_____ Berlin Steglitz im Vorderhaus, 1. OG Mitte, eingetragen im Grundbuch von Steglitz, B_____, ab dem 1. Februar 2016 eine Miete frei zu vereinbaren und insbesondere – innerhalb der Grenzen des § 5 WiStrG – nicht daran gebunden ist, bei der Vereinbarung der Miete die ortübliche Vergleichsmiete i.H.v. EUR 241,54 nicht um mehr als 10 % zu übersteigen.

Der Beklagte beantragt schriftsätzlich, die Klage abzuweisen.

Die Klage sei bereits unzulässig. Da sich bei der Vereinbarung von Mietzinsen aus den unterschiedlichsten Rechtsvorschriften Grenzen für die Miethöhe ergeben könnten, etwa aus den §§ 134, 138 oder 242 BGB, sei bei dem sachlich nicht eingeschränkten Antrag nicht erkennbar, dass zwischen den Beteiligten ein Rechtsverhältnis streitig wäre. Weil die ortsübliche Vergleichsmiete nach Angaben der Klägerin nur 226,28 Euro betrage, dränge sich die Frage auf, ob die Entgelte nicht bereits im Sinne von § 5 Abs. 2 WiStrG unangemessen hoch seien. Insofern sei unklar, welche mögliche Rechtsverletzung die Klägerin, die nicht die Verfassungswidrigkeit von § 5 WiStrG behaupte, geltend mache.

Die Klage sei auch unbegründet, da die Mietpreisbegrenzungsverordnung formell und materiell rechtmäßig sei. Insbesondere existiere eine Begründung der Rechtsverordnung in Gestalt der Drucksache 17/2272 des Abgeordnetenhauses Berlin. Hinsichtlich der geforderten Abwägung verkenne die Klägerin die vom Gesetzgeber dem Verordnungsgeber eingeräumten Beurteilungsspielräume. Die Ermächtigungsgrundlage werde den Anforderungen des Art. 80 Abs. 1 S. 2 GG gerecht. Auch hinsichtlich der Geeignetheit und der Erforderlichkeit stehe dem Verordnungsgeber ein weiter Beurteilungs- und Prognosespielraum zu. Bezüglich des gebotenen Ausgleichs zwischen den Interessen des Mieters und des Vermieters bestünden keine Anhaltspunkte dafür, dass die Mietpreisbremse die Grenze der zulässigen Regulierung überschreite und die Mietpreisbindung auf Dauer zu Verlusten für den Vermieter oder zur Substanzgefährdung der Mietsache führte. Den schutzwürdigen Interessen des Vermieters werde insbesondere durch die zeitliche Begrenzung in § 556d Abs. 2 S. 1 BGB, die lediglich prozentuale Begrenzung der Miethöhe, den Ausnahmen in § 556f BGB sowie den Bestandsschutzregelungen in § 556e Abs. 1 BGB Rechnung getragen.

Die Beteiligten haben ihr Einverständnis mit einer Entscheidung ohne mündliche Verhandlung erklärt.

Wegen der Einzelheiten des Sach- und Streitstands und des Vorbringens der Beteiligten wird auf die Streitakte und den beigezogenen Verwaltungsvorgang des Beklagten verwiesen, welche vorgelegen haben und Gegenstand der Entscheidungsfindung gewesen sind.

Entscheidungsgründe

Die Klage, über die mit Einverständnis der Beteiligten ohne mündliche Verhandlung entschieden werden konnte (§ 101 Abs. 2 VwGO), ist unzulässig.

I.

Der Verwaltungsrechtsweg ist zwar gem. § 40 Abs. 1 S. 1 VwGO eröffnet. Es handelt sich um eine öffentlich-rechtliche Streitigkeit nichtverfassungsrechtlicher Art, die nicht durch Bundesgesetz einem anderen Gericht ausdrücklich zugewiesen ist. Die – nicht nur inzidente – Überprüfung von Gesetzen, Rechtsverordnungen und Satzungen am Maßstab höherrangigen Rechts hat stets öffentlich-rechtlichen Charakter, weil die Normsetzung als solche Sonderrecht des Staates ist (vgl. Reimer, in: Posser/Wolff, BeckOK VwGO, 42. Edition, § 40 Rn. 56, beck-online; Ehlers/Schneider, in Schoch/Schneider/Bier, Verwaltungsgerichtsordnung, 32. EL Oktober 2016, § 40 Rn. 326).

II.

Die Klage ist jedoch bereits unstatthaft. Die statthafte Klageart richtet sich gem. § 88 VwGO nach dem klägerischen Begehren. Die Voraussetzungen für eine danach hier allein in Betracht kommende Feststellungsklage liegen – unabhängig von der konkreten Fassung des Antrags – jedenfalls nicht vor.

1. Bei der wörtlichen Fassung des Antrags der Klägerin sind bereits die hinreichende Bestimmtheit einerseits bzw. das Rechtsschutzbedürfnis andererseits zweifelhaft. Nach § 82 Abs. 1 S. 2 VwGO soll die Klageschrift einen bestimmten Antrag enthalten. Dieser wird mit der Klageschrift zwar lediglich erst angekündigt und bleibt späterer Änderung zugänglich. Gleichwohl bestimmt der angekündigte Antrag den Streitgegenstand entscheidend mit und ist für das weitere Verfahren von maßgeblicher Bedeutung. Kommt es – wie hier – zu einer Entscheidung ohne mündliche Verhandlung, so ist der (angekündigte) Antrag der gerichtlichen Entscheidung zu Grunde zu legen, falls er nicht vorher vom Kläger geändert wird (vgl. VGH Mannheim, Urteil vom 26. Oktober 2016 – A 9 S 908/13). Der Antrag muss das Begehren hinreichend klar bezeichnen, so dass der Streitgegenstand und damit Inhalt und Umfang der materiellen Rechtskraft der begehrten Entscheidung erkennbar werden. Bei einer Feststellungsklage betrifft dies insbesondere die Kennzeichnung des betroffenen Rechtsverhältnisses bzw. der Reichweite der begehrten Feststellung. Ein allgemeines Rechtsschutzinteresse fehlt nach ständiger Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts (vgl. etwa Beschluss vom 26. Februar 2014 – BVerwG 6 C 3.13, Rn. 15 m.w.N.) außerdem, wenn eine Klage für den Kläger offensichtlich keinen rechtlichen oder tatsächlichen Vorteil bringen kann.

Der (wörtliche) Antrag auf Feststellung, eine Miete frei zu vereinbaren, genügt diesen Anforderungen nicht. Rechtliche Grenzen für eine Vereinbarung für die Miete bei Neuvermietung können sich neben den § 556d bis § 556g BGB in Verbindung mit der Mietpreisbegrenzungsverordnung oder § 5 WiStrG auch aus den vom Beklagten zitierten Vorschriften der §§ 134, 138 BGG und § 242 BGB sowie aus § 291 StGB ergeben. Auf welche Beschränkungen sich die begehrte Feststellung beziehen soll, geht aus dem Wortlaut des Antrags nicht genau hervor. Dem wird auch durch die Ergänzung, dass „insbesondere“ keine Bindung an eine nicht mehr als 10 %-ige Überschreitung der bezifferten ortsüblichen Vergleichsmiete bestehen soll, nicht abgeholfen. Hierfür dürfte es zum einen bereits am Rechtsschutzbedürfnis fehlen. An den im Antrag genannten Betrag dürfte die Klägerin ohnehin nicht gebunden sein. Hierfür kann dahinstehen, ob die von der Klägerin ermittelte Vergleichsmiete auch nach dem Berliner Mietspiegel 2017 zutreffend wäre. Nach § 556e Abs. 1 S. 1 BGB darf eine Miete bis zur Höhe der Vormiete vereinbart werden, wenn die Miete, die der vorherige Mieter zuletzt schuldete, höher ist als die nach § 556d Abs. 1 zulässige Miete. Angesichts der hier vereinbarten Vormiete – deren Unwirksamkeit nach Aktenlage nicht erkennbar ist – ist zweifelhaft, ob es auf die ortübliche Vergleichsmiete ankommt. Zum anderen ist die wörtlich begehrte Feststellung, „insbesondere“ nicht an die Vergleichsmiete gebunden zu sein, nicht geeignet, den Antrag zu bestimmen.

Daraus wird nicht hinreichend klar, auf welche sonstigen Beschränkungen sich die Feststellung noch beziehen soll.

2. Selbst wenn man den Antrag dahingehend gem. § 88 VwGO auslegen würde, dass die Klägerin die Feststellung begehrt, durch die Mietpreisbegrenzungsverordnung in ihren subjektiv-öffentlichen Rechten verletzt zu werden, führte dies nicht zu dessen Statthafthaftigkeit.

a) Eine allgemeine Feststellungsklage nach § 43 Abs. 1 VwGO kommt – wie von der Klägerin selbst angenommen – für dieses Begehren mangels Vorliegens eines konkreten, streitigen Rechtsverhältnisses im Sinne der ständigen Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts (vgl. Urteil vom 28. Januar 2010 – BVerwG 8 C 38.09) nicht in Betracht. Die Klägerin begehrt eine Feststellung gegenüber dem Beklagten als Normgeber und nicht als (potentiellen) Normanwender in Gestalt der Vollzugsbehörde. Bei der Mietpreisbegrenzungsverordnung handelt es sich um eine sogenannte „self-executing“ Norm, die die privatrechtliche Rechtsstellung der Klägerin gegenüber (künftigen) Mietern verändert, ohne eines weiteren (konkretisierenden) Vollzugsaktes zu bedürfen (vgl. BVerwG, Urteil vom 23. August 2007 – BVerwG 7 C 13.06).

b) Darüber hinaus ist die Klage auch nicht als sogenannte atypische Feststellungsklage statthaft. Zwar kann nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts (vgl. Urteil vom 23. August 2007, a.a.O.) zum einen über den Ausnahmefall der zulässigen Normerlassklagen hinaus im Rahmen einer Klage nach § 43 VwGO unter bestimmten und engen Voraussetzungen die (atypische) Feststellung begehrt werden, dass wegen Ungültigkeit oder Unanwendbarkeit einer Rechtsnorm kein Rechtsverhältnis zu dem anderen Beteiligten begründet ist. Zum anderen wird eine atypische Feststellungsklage für zulässig erachtet, wenn mangels administrativen Vollzugs kein konkretes Rechtsverhältnis zwischen Normanwender und Normadressat begründet ist, die Rechtsbeeinträchtigung bereits unmittelbar durch die Norm bewirkt wird und effektiver Rechtsschutz nur im Rechtsverhältnis zwischen Normgeber und Normadressat gewährt werden kann (BVerwG, Urteil vom 28. Januar 2010 – BVerwG 8 C 19.09). Unabhängig davon, ob die jeweiligen Anforderungen nach den zitierten Entscheidungen sachlich übereinstimmen (vgl. dazu auch Urteil vom 28. Januar 2010, – BVerwG 8 C 19.09), fehlt es im vorliegenden Fall jedenfalls an den dort festgelegten Voraussetzungen der Feststellung des Nichtbestehens eines Rechtsverhältnisses (siehe unter aa)) und der fehlenden anderweitigen Rechtsschutzgewährung (siehe unter bb)).

aa) Eine Feststellung, dass zwischen ihr und dem Beklagten kein konkretes Rechtsverhältnis besteht, wie vom 7. Senat des Bundesverwaltungsgerichts gefordert (vgl. dazu BVerwG, Urteil vom 23. August 2007, a.a.O.), begehrt die Klägerin nicht. Dass dies nicht so ist, ist zwischen den Beteiligten vielmehr unstreitig. Die Mietpreisbegrenzungsverordnung begründet – wie bereits ausgeführt – unmittelbar Rechte und Pflichten der Betroffenen, ohne dass eine Konkretisierung oder Individualisierung durch Verwaltungsvollzug vorgesehen oder möglich ist.

bb) Außerdem kann im vorliegenden Fall effektiver Rechtsschutz nicht nur im Rechtsverhältnis zwischen der Klägerin und dem Beklagten gewährt werden, wie es der 8. Senat für erforderlich hält (vgl. dazu BVerwG, Urteil vom 28. Januar 2010, – BVerwG 8 C 19.09). Vielmehr besteht effektiver Rechtsschutz hier in erster Linie vor den Zivilgerichten (so auch BVerfG, Beschluss vom 24. Juni 2015 – 1 BvR 1360/15, Rn. 11). Nicht zuletzt haben sich die Zivilgerichte des Landes bereits mehrfach mit der Berliner Mietenbegrenzungsverordnung bzw. deren gesetzlichen Grundlagen befasst (vgl. zuletzt etwa LG Berlin, Urteil vom 29. März 2017 – 65 S 424/16 und LG Berlin, Beschluss vom 14. September 2017 – 67 S 149/17). Vor den Zivilgerichten kann die Klägerin sowohl eine vertraglich vereinbarte Miete aktiv selbst einklagen, als auch sich gegen Einwände aus § 556g Abs. 1 BGB bzw. gegen Klagen auf Herausgabe von Mietzahlen von Seiten ihrer Mieter zur Wehr setzen. Die Wirksamkeit eines abgeschlossenen Mietvertrags ist nach § 556g Abs. 1 S. 2 BGB – abgesehen von der Miethöhe – unabhängig von einem möglichen Verstoß gegen die Vorschriften der §§ 556d ff. BGB i.V.m. der Mietpreisbegrenzungsverordnung (vgl. BVerfG, Beschluss vom 24. Juni 2015, a.a.O.). Überdies sehen weder die §§ 556d ff. BGB noch die Mietpreisbegrenzungsverordnung Bußgelder bei einer Überschreitung der nach diesen Vorschriften zulässigen Höchstmiete im Fall der Neuvermietung vor. Die Einhaltung der Vorschriften soll nach der Konzeption des § 556g BGB vielmehr allein im Verhältnis der Parteien eines Mietvertrags untereinander geklärt werden. Es besteht weiterhin für die Klägerin kein unüberschaubares wirtschaftliches Risiko, eine vertraglich vereinbarte Miete möglicherweise nachträglich für einen längeren Zeitraum (teilweise) zurückerstatten zu müssen. Nach § 556g Abs. 2 BGB kann ein Mieter von dem Vermieter eine nach den §§ 556d ff. BGB nicht geschuldete Miete nur zurückverlangen, wenn er einen Verstoß gegen die Vorschriften dieses Unterkapitels gerügt hat und die zurückverlangte Miete nach Zugang der Rüge fällig geworden ist. Sobald ein Mieter eine entsprechende Rüge erhebt, besteht überdies grundsätzlich die Möglichkeit einer Klärung der Wirksamkeit der Abrede über die Miethöhe im Wege der Feststellungsklage (vgl. AG Neukölln, Urteil vom 8. September 2016 – 11 C 414/15). Schließlich kann das Gericht kein durch einen möglichen Verstoß gegen die Mietpreisbegrenzungsverordnung begründetes Risiko einer Strafbarkeit nach § 5 WiStrG für die Klägerin erkennen, wie sie zuletzt wohl selbst annimmt. Der von ihr geäußerte Wunsch, sich rechtskonform zu verhalten, führt zu keinem anderen Ergebnis. Es entspricht der grundlegenden Konzeption des Zivilrechts und Zivilprozessrechts – gerade auch im Mietrecht -, dass Streitigkeiten über die Wirksamkeit einzelner Vertragsklauseln vorrangig zwischen den Parteien eines abgeschlossenen Vertrages und nicht abstrakt vor dem Verwaltungsgericht zu führen sind. Dies entspricht überdies dem Grundsatz nachgelagerter Rechtmäßigkeitskontrolle, der dem deutschen Prozessrecht insgesamt als allgemeines Prinzip zugrunde liegt. Für die vorgelagerte abstrakte Klärung von Rechtmäßigkeitsfragen sind Bürger und Behörden ggf. auf die Inanspruchnahme von Rechtsberatungsangeboten verwiesen. Ein Ausnahmefall, in dem dies den Beteiligten im Einzelfall nicht zumutbar wäre, ist aus den bereits ausgeführten Gründen hier nicht erkennbar.

Vor diesem Hintergrund gebietet auch das Recht auf effektiven Rechtsschutz aus Art. 19 Abs. 4 GG keine Erweiterung des Anwendungsbereichs der gesetzlich in der Verwaltungsgerichtsordnung festgelegten Klagearten (vgl. auch BVerwG, Urteil vom 23. August 2007, a.a.O., Rn. 23). Es bestehen nach den vorstehenden Ausführungen gerade keine Rechtsschutzlücken für die Klägerin. Dies unterscheidet die vorliegende Konstellation von durch das Bundesverfassungsgericht (vgl. etwa Beschluss vom 17. Januar 2006 – 1 BvR 541/02) entschiedenen sowie von den Fallgestaltungen, die den Entscheidungen des Bundesverwaltungsgerichts zur Postmindestlohnverordnung (Urteil vom 28. Januar 2010, a.a.O., Rn. 22 ff.) und zur Allgemeinverbindlicherklärung eines Tarifvertrages (Urteil vom 28. Januar 2010 – BVerwG 8 C 38.09) zugrunde lagen. Darüber hinaus liegt (anders als im Fall von BVerfG, Beschluss vom 18. August 2000 – 1 BvR 1329/00 -) keine gegenüber einer Behörde auf Grundlage einer Rechtsverordnung bestehende Verpflichtungssituation vor (siehe dazu auch ausführlich VG Berlin, Urteil vom 29. September 2016 – VG 4 K 122.15). Es ist nicht einmal geboten, die Rechtsposition der Klägerin in einer Vielzahl von Klagen gegen unterschiedliche (Landes-) Behörden zu klären, unabhängig davon, dass das Bundesverwaltungsgericht (Urteil vom 23. August 2007, a.a.O.) selbst dies – anders als teilweise die damaligen Instanzgerichte – nicht als tragfähige Rechtfertigung für eine „zentrale“ Klage gegen den Normgeber angesehen hat.

c) Selbst wenn man eine atypische Feststellungsklage hier ausnahmeweise für statthaft hielte, würde dies nicht zur Zulässigkeit der vorliegenden Feststellungsklage führen. Es fehlt jedenfalls an einer hinreichenden Konkretisierung des dann nach dem Bundesverwaltungsgericht (vgl. Urteil vom 28. Januar 2010 – 8 C 19/09) anzunehmenden (atypischen) Rechtsverhältnisses. Die Klägerin hat bislang bloß eine abstrakte Vermietungsabsicht zu einem Mietzins von 430,00 Euro geäußert, ohne dass ein konkreter Vertragsschluss absehbar ist. Inwiefern darin eine mögliche Zweckentfremdung nach § 2 Abs. 1 Nr. 4 des Gesetzes über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum vom 29. November 2013 liegt, bedarf hier keine Entscheidung. Jedenfalls ist derzeit nicht ersichtlich, ob, wann und in welchem Zustand sie die Wohnung tatsächlich vermieten würde. Es ist insbesondere weder erkennbar, welchen Mietzins mögliche Interessenten zu zahlen bereit wären, noch, ob bis dahin ggf. Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt würden, die zu einer Erhöhung des Mietzinses nach § 556e Abs. 2 BGB oder sogar zu einer Ausnahme von den §§ 556d ff. BGB nach § 556f S. 2 BGB führen könnten. Vor diesem Hintergrund ist auch derzeit keine genaue Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 Abs. 2 BGB möglich. Dies setzt eine aktuelle Kenntnis der für einen konkreten Vertragsschluss relevanten wohnwertbildenden Faktoren voraus, die sich insbesondere hinsichtlich Ausstattung und Beschaffenheit sowie energetische Ausstattung und Beschaffenheit (vgl. § 558 Abs. 2 S. 1 BGB) bis zu einer Neuvermietung ändern können. Überdies ist in der Rechtsprechung bislang nicht abschließend geklärt, ob der Berliner Mietspiegel 2017 die Anforderungen an einen qualifizierten Mietspiegel nach § 558d BGB erfüllt oder ob er als einfacher Mietspiegel lediglich eine Indizfunktion für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete erfüllt (vgl. BGH, Urteil vom 21. November 2012 – VIII ZR 46/12, Rn. 16). Ob es danach für die Wirksamkeit einer konkreten mietvertraglichen Abrede auf § 556d BGB und die Mietpreisbegrenzungsverordnung überhaupt ankommt, lässt sich nicht abstrakt im Vorhinein klären.

Vor diesem Hintergrund strebt die Klägerin in der Sache vorbeugenden Rechtsschutz an. Erst nach Abschluss eines Mietvertrags kommt es auf die Wirksamkeit der Vereinbarung über die Miethöhe an. Vorbeugender Rechtsschutz ist der Verwaltungsgerichtsordnung jedoch grundsätzlich fremd (vgl. BVerwG, Urteil vom 23. Juni 2016 – BVerwG 2 C 18.15, Rn. 19). Insbesondere vorbeugende Feststellungsklagen sind grundsätzlich nur zulässig, wenn der Verweis auf nachgängigen Rechtsschutz mit unzumutbaren Nachteilen für den Kläger verbunden wäre (BVerwG, Urteil vom 10. Dezember 2015 – BVerwG 4 C 15.14, Rn. 6). Dies ist hier aus den vorstehenden Erwägungen nicht der Fall.

d) Es kann schließlich dahinstehen, ob einer atypischen Feststellungsklage gegen den Normgeber im vorliegenden Fall zusätzlich der formelle Grundsatz der Subsidiarität nach § 43 Abs. 2 VwGO entgegenstünde, der rechtswegübergreifend gilt (vgl. BVerwG, Urteile vom 28. Januar 2010 – BVerwG 8 C 38.09 ; und – BVerwG 8 C 19.09). Insbesondere bedarf es danach keiner Entscheidung, ob die Möglichkeit, den vereinbarten Mietzins selbst einzuklagen, den Anforderungen des Bundesverwaltungsgerichts (Urteil vom 28. Januar 2010 – BVerwG 8 C 19.09) an die in dem subsidiären Rechtsweg bestehende Möglichkeit aktiver Geltendmachung eigener Rechte genügt. Ebenfalls bedarf es keiner Erörterungen der Möglichkeiten für die Klägerin, selbst eine Feststellungklage vor dem Zivilgericht auf Wirksamkeit der mietvertraglichen Abreden in Folge einer Rüge nach § 556g Abs. 2 BGB zu erheben.

III.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO. Die Regelung der vorläufigen Vollstreckbarkeit entspricht § 167 VwGO und den §§ 708 Nr. 11, 711 S. 1 ZPO. Eine Zulassung der Berufung oder der Sprungrevision kam nicht in Betracht, weil die allein entscheidungserheblichen Zulässigkeitsfragen in der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts geklärt sind.

BESCHLUSS

Der Wert des Streitgegenstandes wird gemäß §§ 39 ff., 52 f. des Gerichtskostengesetzes auf 5.000,00 Euro festgesetzt.

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