Mietrecht & Winterdienst: Wer ist zuständig fürs Schneeräumen und Streuen?

Grundsätzliche Verkehrssicherungspflicht des Vermieters beim Winterdienst

Die Verkehrssicherungspflicht ist eine zentrale Aufgabe des Vermieters. Grundsätzlich ist der Vermieter dafür verantwortlich, dass das Mietobjekt und dessen Umfeld in einem sicheren Zustand gehalten werden. Dies gilt insbesondere in der Winterzeit, wenn Schnee und Eis die Gefahr von Unfällen erhöhen. Ziel dieser Verpflichtung ist es, die Sicherheit aller Bewohner und Besucher zu gewährleisten.

Der Vermieter muss dafür Sorge tragen, dass Gehwege und andere gefährdete Bereiche geräumt und gestreut werden. Diese Pflicht ergibt sich aus § 535 BGB, der die allgemeinen Pflichten des Vermieters definiert, sowie aus den jeweiligen kommunalen Straßenreinigungssatzungen. Diese Satzungen legen fest, welche Flächen zu räumen sind und zu welchen Zeiten dies zu erfolgen hat. Dabei wird häufig gefordert, dass an Werktagen ab 7 Uhr und an Sonn- und Feiertagen ab 9 Uhr geräumt sein muss.

Umfang der gesetzlichen Verkehrssicherungspflicht

Die Verkehrssicherungspflicht des Vermieters umfasst nicht nur die Schneeräumung, sondern auch das Streuen bei Glätte. Dies soll sicherstellen, dass niemand durch glatte Gehwege zu Schaden kommt. Kommunale Satzungen können zusätzlich genaue Vorgaben machen, welche Bereiche, wie beispielsweise Zuwege oder Hauseingänge, betroffen sind.

Besondere Bedeutung kommt auch der Haftung zu, sollte der Vermieter seiner Pflicht nicht nachkommen. Wenn eine Person aufgrund mangelnder Räumung oder Streuung stürzt, kann der Vermieter haftbar gemacht werden. Daraus ergeben sich erhebliche Schadensersatzansprüche nach § 823 BGB, die sowohl Schmerzensgeld als auch Ersatz von Behandlungskosten umfassen können.

Haftungsrisiken bei Verletzung der Verkehrssicherungspflicht

Eine Verletzung der Verkehrssicherungspflicht kann für den Vermieter teure Konsequenzen haben. Kommt es zu einem Unfall, haftet der Vermieter für den entstandenen Schaden. Hierzu zählen neben den direkten Behandlungskosten auch Schmerzensgeld und möglicherweise langfristige Kosten, wenn der Verunglückte bleibende Schäden erleidet. Ein Beispiel hierfür wäre, wenn ein Besucher auf einem ungeräumten Gehweg stürzt und sich das Handgelenk bricht.

Um solche Risiken zu minimieren, ist es ratsam, die Winterdienstpflichten regelmäßig und sorgfältig zu erfüllen. Eine besondere Herausforderung besteht dabei in der richtigen Organisation, insbesondere bei Mehrfamilienhäusern, wo oft mehrere Bereiche betroffen sind. Eine genaue Dokumentation der Maßnahmen hilft im Schadensfall, die Erfüllung der Pflichten nachzuweisen.

Übertragung der Winterdienstpflichten auf Mieter

Um den organisatorischen Aufwand zu verringern, kann der Vermieter die Winterdienstpflichten auf die Mieter übertragen. Dies ist eine gängige Praxis, erfordert jedoch klare vertragliche Regelungen, um rechtlich wirksam zu sein. Eine solche Übertragung kann entweder direkt im Mietvertrag festgelegt oder in der Hausordnung geregelt werden, sofern diese Bestandteil des Mietvertrags ist.

Formelle Anforderungen an die Übertragung

Für eine wirksame Übertragung der Winterdienstpflichten müssen bestimmte formelle Anforderungen erfüllt sein. Die Übertragung muss explizit und eindeutig erfolgen, damit die Mieter wissen, welche Pflichten sie übernehmen. Im Mietvertrag sollte daher klar festgelegt werden, dass der Mieter zur Schneeräumung und zum Streuen verpflichtet ist. Dies vermeidet spätere Missverständnisse und Streitigkeiten. Zudem sollte der Umfang der Pflichten, wie beispielsweise die zu räumenden Flächen und die zeitlichen Vorgaben, genau definiert werden.

Eine bloße Erwähnung der Pflichten in der Hausordnung reicht nur dann aus, wenn die Hausordnung Bestandteil des Mietvertrags ist. Ist dies nicht der Fall, kann der Mieter nicht zur Übernahme der Winterdienstpflicht gezwungen werden. Wichtig ist also eine rechtssichere Gestaltung des Mietvertrags, die sicherstellt, dass alle Parteien über ihre jeweiligen Pflichten informiert sind.

Grenzen der Übertragbarkeit

Die Übertragung der Winterdienstpflichten auf die Mieter ist nicht uneingeschränkt möglich. Es gibt bestimmte Mietergruppen, bei denen die Übertragung der Winterdienstpflicht besonders geprüft werden muss. Auch wenn ältere oder körperlich beeinträchtigte Personen die Pflicht nicht selbst ausführen können, müssen sie in der Regel für eine geeignete Vertretung sorgen.

Der Vermieter bleibt weiterhin verpflichtet, die Durchführung des Winterdienstes zu kontrollieren. Auch wenn die Pflicht auf die Mieter übertragen wurde, muss der Vermieter sicherstellen, dass die Maßnahmen tatsächlich und ordnungsgemäß durchgeführt werden. Eine regelmäßige Kontrolle ist notwendig, um mögliche Haftungsrisiken zu vermeiden.

Konkrete Pflichten beim Winterdienst

Der Winterdienst umfasst sowohl das Schneeräumen als auch das Streuen bei Glätte. Diese Aufgaben müssen sorgfältig und nach den jeweils geltenden Vorschriften durchgeführt werden, um die Sicherheit auf Gehwegen und Zugängen zu gewährleisten.

Zeitliche und räumliche Vorgaben

Die zeitlichen Vorgaben für den Winterdienst variieren je nach kommunaler Satzung. In der Regel muss an Werktagen ab 7 Uhr und an Sonn- und Feiertagen ab 9 Uhr geräumt sein. Die Räumpflicht gilt bis in die Abendstunden, oft bis 20 Uhr. Diese Zeiten stellen sicher, dass insbesondere Pendler und Besucher sichere Wege vorfinden.

Auch die zu räumenden Flächen sind genau definiert. Neben den Gehwegen müssen oft auch Zuwege zu Mülltonnen, Garagen und Hauseingängen geräumt werden. Dies dient dazu, allen Bewohnern einen sicheren Zugang zu gewährleisten.

Art und Weise der Durchführung

Bei der Durchführung des Winterdienstes ist darauf zu achten, dass geeignete Streumittel verwendet werden. Sand, Splitt oder andere abstumpfende Mittel sind häufig erlaubt, während Streusalz in vielen Kommunen aus Umweltschutzgründen verboten ist. Die Schneeräumung muss gemäß den örtlichen Vorschriften erfolgen und darf keine Verkehrsbehinderungen verursachen.

Die regelmäßige Kontrolle und Nachbesserung bei erneutem Schneefall oder Glättebildung ist ebenfalls Teil der Pflicht. Nur durch eine sorgfältige Durchführung des Winterdienstes kann gewährleistet werden, dass die Sicherheit aller Nutzer des Grundstücks gegeben ist.

Kostentragung und Gerätschaften

Die Kostentragung für den Winterdienst ist ein wichtiger Aspekt, der sowohl für Vermieter als auch für Mieter von Bedeutung ist. Wenn der Vermieter den Winterdienst auf die Mieter überträgt, ist er verpflichtet, die notwendigen Gerätschaften und das Streumaterial zur Verfügung zu stellen.

Pflicht zur Bereitstellung von Material und Werkzeug

Die Bereitstellung von Streumaterialien wie Sand, Splitt oder Kies sowie die notwendigen Werkzeuge wie Schneeschaufeln obliegt in der Regel dem Vermieter. Nur wenn im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart, kann der Vermieter die Kosten für diese Materialien und Geräte im Rahmen der Betriebskosten auf die Mieter umlegen. Wichtig ist hierbei, dass der Mietvertrag eine entsprechende Regelung enthält, die diese Kostenumlage vorsieht.

Die Umlagefähigkeit der Kosten richtet sich nach den Bestimmungen der Betriebskostenverordnung. Sofern der Vermieter die Winterdienstaufgaben nicht selbst durchführt, sondern eine Firma damit beauftragt, können die Kosten für diese Dienstleistung nur bei entsprechender Vereinbarung im Mietvertrag ebenfalls auf die Mieter umgelegt werden.

Betriebskostenabrechnung für Winterdienst

Die Kosten für den Winterdienst können im Rahmen der Betriebskostenabrechnung auf die Mieter verteilt werden. Hierbei handelt es sich um sogenannte „umlagefähige Betriebskosten“, die neben anderen Ausgaben wie Heiz- oder Wasserkosten abgerechnet werden. Wichtig ist, dass die Abrechnung transparent erfolgt und die Mieter nachvollziehen können, welche Kosten für den Winterdienst angefallen sind.

Die Kosten für externe Winterdienstleister können nach einem vereinbarten Verteilerschlüssel auf die Mieter umgelegt werden. Dabei sollte der Vermieter darauf achten, dass die Abrechnungen klar und detailliert sind, um mögliche Streitigkeiten zu vermeiden. Zudem sollte der Vermieter den Mietern ausreichend Informationen zur Verfügung stellen, damit diese die Betriebskostenabrechnung überprüfen können.

Haftung und Versicherungsschutz

Beim Winterdienst spielen Haftungs- und Versicherungsfragen eine zentrale Rolle. Sowohl Vermieter als auch Mieter müssen sich absichern, um im Falle eines Unfalls oder Schadens nicht persönlich haftbar zu werden.

Haftungsverteilung

Die Haftung hängt davon ab, wer für den Winterdienst verantwortlich ist. Hat der Vermieter die Pflicht zur Schneeräumung übernommen und erfüllt diese nicht, haftet er für Schäden, die daraus resultieren. Dies kann beispielsweise dann der Fall sein, wenn ein Besucher auf einem nicht geräumten Gehweg stürzt und sich verletzt.

Wurde die Pflicht hingegen wirksam auf die Mieter übertragen, sind diese für die ordnungsgemäße Erfüllung der Winterdienstaufgaben verantwortlich. Dennoch bleibt der Vermieter in der Pflicht, die Einhaltung der Schneeräumung zu kontrollieren. Versäumt er dies, kann auch er weiterhin haftbar gemacht werden. In Mehrfamilienhäusern wird häufig eine Haftungsregelung getroffen, die sicherstellt, dass die Pflichten klar zugeordnet und regelmäßig kontrolliert werden.

Versicherungen

Um sich gegen Haftungsrisiken abzusichern, ist der Abschluss geeigneter Versicherungen ratsam. Für Vermieter bietet sich eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung an, die für Schäden aufkommt, die im Zusammenhang mit der Verletzung der Verkehrssicherungspflicht entstehen. Diese Versicherung schützt den Vermieter vor den finanziellen Folgen von Unfällen, die durch nicht geräumte oder nicht gestreute Wege verursacht werden.

Mieter, die zur Übernahme des Winterdienstes verpflichtet wurden, sollten sorgfältig prüfen, ob und in welchem Umfang ihre Privathaftpflichtversicherung Schäden abdeckt, die im Zusammenhang mit der Nichterfüllung ihrer Winterdienstpflichten entstehen. Diese Versicherung kann beispielsweise dann greifen, wenn ein Passant auf einem nicht geräumten Weg ausrutscht und sich verletzt.

Geeignete Versicherungen schützen sowohl Vermieter als auch Mieter vor persönlichen Haftungsrisiken im Schadensfall.

Vertretungsregelungen und Ausnahmen

Es kommt immer wieder vor, dass Mieter durch Krankheit oder Urlaub daran gehindert sind, den Winterdienst auszuführen. In solchen Fällen muss sichergestellt werden, dass die Verkehrssicherungspflicht dennoch erfüllt wird.

Vertretungsorganisation

Die rechtliche Pflicht zur Organisation einer Vertretung liegt in der Regel bei dem Mieter, der zur Schneeräumung verpflichtet ist. Das bedeutet, dass der Mieter im Fall von Krankheit oder Urlaub eine Person benennen muss, die den Winterdienst übernimmt. Diese Person kann ein Nachbar oder ein Familienmitglied sein, das bereit ist, die notwendigen Aufgaben auszuführen. Eine gute Organisation der Vertretung ist notwendig, um sicherzustellen, dass die Sicherheit auf den Gehwegen jederzeit gewährleistet ist.

Der Vermieter sollte die Mieter über ihre Verpflichtungen zur Vertretungsregelung informieren und darauf hinweisen, dass auch bei kurzfristiger Abwesenheit eine ordnungsgemäße Erfüllung der Winterdienstpflicht notwendig ist. So kann verhindert werden, dass die Verkehrssicherungspflicht in solchen Situationen vernachlässigt wird.

Ausnahmen

Es gibt jedoch Situationen, in denen Mieter aufgrund besonderer Umstände dauerhaft von der Pflicht zur Durchführung des Winterdienstes befreit sind. Dazu zählen ältere Mieter oder Menschen mit gesundheitlichen Einschränkungen, die nicht in der Lage sind, die Aufgaben sicher zu erledigen. In solchen Fällen muss eine alternative Lösung gefunden werden, wobei die Kosten für externe Dienstleister nach den Umständen des Einzelfalls verteilt werden können. Bei extremen Witterungsbedingungen entfällt die Räumpflicht nur dann, wenn das Räumen oder Streuen nachweislich zwecklos wäre. In diesen Fällen müssen alle zumutbaren Sicherungsmaßnahmen ergriffen werden.

Die Verkehrssicherungspflicht muss auch in unvorhersehbaren Situationen nach den konkreten Umständen des Einzelfalls gewährleistet werden.