AG Vaihingen – Az.: 1 C 315/19 – Urteil vom 03.12.2019
1. Die Beklagte wird verurteilt, der Aufstellung eines Metallgerätehauses mit einer Bodenplatte mit der Grundfläche von ca. 190 x 170 cm auf dem Grundstück … zuzustimmen.
2. Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte kann die Vollstreckung der Klägerin durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags leistet.
Beschluss
Der Streitwert wird auf 1.200,00 € festgesetzt.
Tatbestand
Die Klägerin ist Mieterin der im Erdgeschoss des Objekts … gelegenen Wohnung. Die Beklagte ist gewerbliche Zwischenmieterin und Vermieterin der Klägerin, Eigentümer ist die … Die Klägerin hat sich im Mietvertrag zur Durchführung der Gartenpflege verpflichtet:
§ 16 Nr. 4:
Die Gartenpflege erfolgt durch den Mieter. Pflanzen die nachträglich vom Mieter eingepflanzt werden, müssen vom Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht übernommen werden.
§ 8 Nr. 2 des Mietvertrages lautet:
Einrichtungen oder Veränderungen der Mietsache, die der Mieter ohne Zustimmung des Vermieters während der Mietzeit angebracht oder vorgenommen hat, hat der Mieter auf Verlangen des Vermieters sofort auf eigene Kosten zu beseitigen und den ursprünglichen Zustand wieder herzustellen.
Bei genehmigten Veränderungen oder Einrichtungen muss der Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses diese auf eigene Kosten beseitigen und den ursprünglichen Zustand wieder hersteilen, soweit nichts Abweichendes vereinbart ist.
Im April 2019 fragte sie bei der Beklagten um die Erlaubnis, eine Gerätehütte im Garten aufstellen zu dürfen. Die Beklagte teilte nach Anfrage bei den Eigentümern mit, diese hätten kein Einverständnis erteilt, sondern bauliche Veränderungen am Gebäude ausdrücklich untersagt.
Am 18.06.2019 forderte die Klägerin die Beklagte durch Anwaltsschreiben auf, die Zustimmung bis zum 30.06.2019 zu erteilen. Eine Antwort erhielt sie nicht.
Die Klägerin meint, die Beklagte sei zur Zustimmung verpflichtet. Ein Gerätehaus sei eine zu lässige Einrichtung. Es handele sich bei dem Vorhaben nicht um die Errichtung eines Gartenhau ses, sondern nur um einen kleinen Geräteschuppen. Dieser sei für die Klägerin notwendig, weil sie ihre Gartengeräte (u.a. Rasenmäher, Häcksler, Walze, zwei Schubkarren, Vertikutierer und Laubbläser) entgegen den einschlägigen Vorschriften aus der Garagenordnung bisher in der Ga rage lagern müsse. Für ihr Fahrzeug sei kein Platz mehr in der Garage, sie parke es davor, die Verbringung und Lagerung der Geräte in den Keller sei zu umständlich, mühsam und angesichts ihrer Schwerbehinderung (50 %) auch unzumutbar.
Die Klägerin beantragt, die Beklagte zu verurteilen, der Aufstellung eines Metallgerätehauses, Größe ca. 190,30 x 170,20 cm zuzüglich einer Grundplatte auf dem Grundstück … zuzustimmen für die bestehende Zeit des Mietverhältnisses.
Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.
Die Beklagte behauptet, die Klägerin pflege den Garten nur rudimentär. Der von der Klägerin mitgemietete Teil der Doppelgarage sei so großzügig dimensioniert, dass dort genügend Platz für die Geräte sei. Zudem sei neben der Terrasse ein weiterer Stauraum für Geräte, einen 1,89 m großen und über 5m3 fassenden Geräteschuppen benötige die Klägerin nicht. Ohne Zustimmung des Vermieters dürfe sie keine baulichen Maßnahmen, insbesondere keine erheblichen Eingriffe in die Bausubstanz durchführen. Die Eigentümer hätten die Erlaubnis ausdrücklich versagt.
Zur Ergänzung des Parteivorbringens wird auf die vorgelegten Schriftsätze nebst deren Anlagen Bezug genommen. Das Gericht hat in der mündlichen Verhandlung die Beteiligten ausführlich an gehört, wegen der Einzelheiten wird auf das Protokoll verwiesen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist zulässig und begründet.
I. Die Klägerin hat einen Anspruch auf Zustimmung zur Errichtung der Gerätehütte, beachtliche Gründe für die Versagung der Zustimmung hat die Beklagte nicht vorgetragen.
1. Die Gartenpflege obliegt nach der vertraglichen Vereinbarung der Klägerin. Sie ist deshalb grundsätzlich zu einfachen Pflegearbeiten verpflichtet, hierzu gehört z. B. das Rasenmähen und das Unterhalten von Beetflächen, der Direktive des Vermieters unterliegen die Arbeiten im Einzel nen nicht, der Mieter ist berechtigt, die Nutzung nach seinen individuellen Vorstellungen zu gestal ten, solange der Garten nicht völlig verwildert. Abhängig von der Größe des Gartens darf er auch mit Spielhaus, Sandkasten oder Komposthaufen versehen werden. Die Errichtung der Gerätehütte dient der Pflege des Gartens. Im Rahmen des vertragsmäßigen Gebrauchs der Mietsache lie gen solche Maßnahmen, die rückgängig gemacht werden können, keinen Eingriff in die bauliche Substanz darstellen und keine nachteiligen Folgewirkungen haben. Bei der Gerätehütte handelt es sich um eine Einrichtung, sie ist mit dem zugehörigen Garten der Mietsache lediglich in wieder trennbarer Weise und nur zu einem vorübergehenden Zweck verbunden.
a) Die Klägerin hat ein berechtigtes Interesse an der Errichtung der Gerätehütte dargetan. Sie ist verpflichtet, den Garten zu pflegen und sie kommt dieser Verpflichtung auch tatsächlich nach. Dies ergibt sich aus den vorgelegten Lichtbildern gemäß Anl. K4ff. – dort ist zu sehen, dass die Klägerin die Wege frei von Unkraut hält und fegt, den Rasen mäht, viele dekorativen Elemente und Pflanzentöpfe aufgestellt hat, die Büsche und Hecken beschneidet und diverse Beete unterhält. Die Errichtung der Gartenhütte ist notwendig, da die Klägerin keinen anderen geeigneten Ort zur Lagerung ihrer Gartengeräte hat. Die Garage ist für den Pkw vorgesehen, die Aufbewahrung von Gärtengeräten ist dort nach der Garagenordnung nicht gestattet. Der Stauraum an der Terrasse ist viel zu klein, die Lagerung im Keller unzumutbar.
b) Triftige Gründe für die Versagung der Zustimmung hat die Beklagte nicht vorgetragen. Das Aufstellen der Gartenhütte ist keine genehmigungspflichtige bauliche Veränderung der Mietsache im Sinne von § 8 Nr. 1 des Mietvertrages, ein Eingriff in die Substanz ist nicht erforderlich, die Gartenhütte kann ohne großen Aufwand rückstandsfrei wieder entfernt werden. Dass die von der Klägerin vorgesehene Gerätehütte wesentlich überdimensioniert sei, vermag das Gericht nicht zu erkennen. Es handelt sich um ein handelsübliches Metallgerätehaus, dass von einem Baumarkt vertrieben wird mit Maßen von ca. 1,90m x 1,90m * 1,70 m (Höhe x Breite x Tiefe) und einer Kubatur von ca. 5,6m3. Angesichts der von der Klägerin benutzten Gartengeräte, die sie auf der Anl. K7 fotografisch festgehalten hat, dürften die Abmessungen gerade ausreichen, um die Gerätschaften unterzubringen. Alternative Lagerflächen stehen der Klägerin nicht zu Verfügung, die kleine Nische an der Terrasse ist nicht ausreichend, die Lagerung in der Garage unzulässig.
c) Nachdem die Klägerin gemäß § 16 Nr. 4 des Mietvertrages verpflichtet ist, den Garten zu pflegen, muss die Beklagte ihr die sachgerechte Lagerung der erforderlichen Gerätschaften ermöglichen. Die Klägerin hat ein berechtigtes Interesse an der Aufstellung der Gartenhütte schlüssig dargetan und durch die Vorlage der Lichtbilder belegt. Ohne triftige, sachliche Gründe darf die Zustimmung für die Maßnahme nicht versagt werden. Die Beklagte hat keine beachtlichen Gründe dargetan, ein Nachteil erwächst der Beklagten durch die Aufstellung der Metallgerätehütte nicht. Die Pflicht zur Entfernung bei Beendigung des Mietvertrages ist im Vertrag ausdrücklich vorgesehen.
II. Die Kostenentscheidung ergibt sich aus § 91 ZPO. Die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 11, 711 S. 1 ZPO.
Der festgesetzte Streitwert orientiert sich an dem von der Klägerin angegebenen Interesse (§ 3 ZPO).
