Zurückweisung einer Mietrückzahlung nach Einigung auf Mieterhöhung
In einem Fall, der den Berliner Mietmarkt betrifft, wurde ein Mieter enttäuscht, der versuchte, eine Überzahlung der Miete nach einer zuvor vereinbarten Mieterhöhung zurückzuerhalten. Der Mieter hatte gegen sein Urteil Berufung eingelegt, da er glaubte, dass er aufgrund einer überhöhten Miete einen Rückzahlungsanspruch hatte. Allerdings war das Urteil nicht zu seinen Gunsten und die Berufung wurde zurückgewiesen.
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Übersicht
Einverständnis zur Mieterhöhung und Anforderungen an die Rückzahlung
Die Grundlage für die Klage war der Glaube des Mieters, dass er einen Anspruch auf Rückzahlung überzahlter Miete für den Zeitraum Dezember 2017 bis Juli 2018 hatte. Dabei stützte er sich auf den § 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 BGB, nach dem jemand, der etwas ohne rechtlichen Grund erlangt hat, zur Herausgabe verpflichtet ist. Hierbei war das rechtliche Dilemma, ob eine einvernehmlich vereinbarte Mieterhöhung als rechtlicher Grund für die Bezahlung der höheren Miete angesehen werden kann.
Rechtliche Grundlage und Argumentation
Gemäß dem rechtlichen Hintergrund des Falles bezieht sich der Kläger auf das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) und insbesondere auf den § 812, der die Herausgabe von ohne rechtlichen Grund erlangten Leistungen regelt. Darüber hinaus betrachtet er auch den § 558 Abs. 1 BGB, der die Zustimmung des Mieters zu einer Mieterhöhung auf das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete betrifft. Dabei stellt sich die Frage, ob die erhöhte Miete, auf die sich die beiden Parteien einig waren, als Ausgangsmiete angesehen werden kann.
Urteil und Auswirkungen auf die Mieter
Das Landgericht Berlin entschied jedoch, dass es keinen Anspruch auf Rückzahlung gibt, da die Zahlungen aufgrund einer zwischen den Parteien wirksam getroffenen Vereinbarung erfolgten. Das Gericht betonte, dass die Miete nicht „von sich aus“ erhöht wurde, sondern dass die Mieterhöhung von beiden Parteien einvernehmlich beschlossen wurde. Somit wurde die Berufung des Klägers zurückgewiesen und das ursprüngliche Urteil bleibt bestehen.
Dieses Urteil dient als wichtiger Präzedenzfall für Mieter und Vermieter gleichermaßen und wirft ein Schlaglicht auf die rechtlichen Implikationen von einvernehmlichen Mieterhöhungen und der Möglichkeit einer Rückzahlung überzahlter Miete.
Das vorliegende Urteil
LG Berlin – Az.: 65 S 67/21 – Urteil vom 21.09.2021
Die Berufung des Klägers gegen das Urteil des Amtsgerichts Neukölln vom 9. März 2021 – 4 C 85/20 – wird auf seine Kosten zurückgewiesen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
1. Die Revision wird nicht zugelassen.
Gründe
I.
Von der Darstellung der tatsächlichen Feststellungen wird gemäß §§ 313 a, 540 Abs. 2, 544 Abs. 2 Nr. 1 ZPO abgesehen.
II.
Die Berufung ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt worden. Sie ist unbegründet. Die der Entscheidung zugrunde zu legenden Tatsachen rechtfertigen keine andere Entscheidung, §§ 513, 529, 546 ZPO.
Der Kläger hat gegen die Beklagte keinen Anspruch auf Rückzahlung überzahlter Miete für die Monate Dezember 2017 bis Juli 2018 in Höhe von insgesamt 1.009,25 € § 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 BGB. Die Voraussetzungen des § 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 BGB liegen nicht vor.
Nach § 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 BGB ist derjenige, der durch die Leistung eines anderen ohne rechtlichen Grund etwas erlangt hat, dem anderen zur Herausgabe verpflichtet.
Rechtsgrund für die Zahlungen der Miete im Zeitraum Dezember 2017 bis Juli 2018 in Höhe von monatlich 639,01 € ist die zwischen den Parteien wirksam getroffene Vereinbarung, die Nettokaltmiete zum 1. Juli 2017 auf eben diesen Betrag zu erhöhen. Die Miete „hat“ sich – so der Kläger – nicht erhöht, sondern sie wurde durch beide Parteien einvernehmlich erhöht.
Im Ansatz zutreffend verweist der Kläger zwar darauf, dass sich im Rahmen der Prüfung, ob der Vermieter gegen den Mieter einen Anspruch auf Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete auf das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete hat, § 558 Abs. 1 BGB, die Frage nach zulässigen Höhe der (Ausgangs-)Miete stellen kann, deren Erhöhung der Vermieter begehrt.
Nach §§ 556d Abs. 1, 556g Abs. 1 Satz 1, 2 BGB tritt die Rechtsfolge der Unwirksamkeit der Mietpreisabrede im Umfang der Überschreitung der nach § 556d Abs. 1 BGB (iVm einer wirksamen Gebietsverordnung) höchst zulässigen Miete bei Mietbeginn kraft Gesetzes ein. Eben diese höchst zulässige Miete wäre gegebenenfalls der Berechnung der Kappungsgrenze nach § 558 Abs. 3 BGB (gegebenenfalls erneut iVm einer Gebietsverordnung) zugrunde zu legen.
Insoweit kann dem Kläger zugestanden werden, dass die Beklagte wohl keinen Anspruch auf Zustimmung zu einer Erhöhung der Nettokaltmiete hatte.
Ein solcher Anspruch war und ist jedoch nicht Gegenstand des Rechtsstreits.
Dem vom Kläger geltend gemachten Rückforderungsanspruch entscheidend entgegen steht hier, dass er – außerhalb der Situation, die den Regelungen der §§ 556d ff BGB zugrunde liegt, dem Mieterhöhungsverlangen aus freien Stücken bereits außerhalb eines gerichtlichen Verfahrens zugestimmt hat.
Durch die Zustimmung des Mieters zu einem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters kommt – nach allgemeiner Ansicht – eine (die Parteien bindende) vertragliche Vereinbarung zwischen den Mietvertragsparteien über die Erhöhung der Miete zustande (BGH, Urt. v. 11.12.2019 – VIII ZR 234/18, nach juris Rn. 15, mwN, Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 15. Aufl. 2021, § 558b Rn. 11ff.).
Eine solche vertragliche Vereinbarung ist neben den gesetzlich vorgesehenen einseitigen Mieterhöhungen und dem (gerichtlichen) Mieterhöhungsverfahren nach §§ 558, 558b BGB möglich, wie sich aus § 557 Abs. 1 BGB ergibt. Der Wirksamkeit der Vereinbarung über die Mieterhöhung stehen auch nicht die Regelungen der § 557 Abs. 4, § 558 Abs. 6 BGB entgegen. Die darin vorgesehene rechtliche Folge einer Unwirksamkeit knüpft nach dem Willen des Gesetzgebers gerade nicht an eine individualvertraglich vereinbarte Mieterhöhung an. Von dem Verbot sind vielmehr nur Abreden erfasst, die die formellen oder materiellen Voraussetzungen für eine Mieterhöhung zum Nachteil des Mieters abändern (BGH, Urt. v. 11.12.2019 – VIII ZR 234/18, nach juris Rn. 15, mwN zu seiner Rspr.).
Aus der vom Kläger zitierten Literatur ergibt sich nichts anderes. Der Kläger übersieht den oben ausgeführten entscheidenden Unterschied zwischen der Berechnung der Kappungsgrenze im Rahmen eines vom Vermieter geltend gemachten Anspruchs auf Zustimmung des Mieters zu einer Erhöhung der Miete auf das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete und der Frage der Wirksamkeit einer privatautonom getroffenen Entscheidung des Mieters, einem Erhöhungsverlangen des Vermieters außergerichtlich zuzustimmen und die Mietpreisabrede einvernehmlich, außerhalb der besonderen Situation des Mietvertragsschlusses auf einem angespannten Wohnungsmarkt abzuändern.
2. Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO; die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 708 Nr. 10, 713 ZPO.
3. Die Revision ist gemäß § 543 Abs. 1, 2 ZPO nicht zuzulassen, weil die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat und die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts nicht erfordern.
Die Entscheidung beruht auf höchstrichterlich bereits geklärten Grundsätzen.
