Zahlungsmoral des Mieters auf den Prüfstand
Es ist das Hauptanliegen eines jeden Vermieters, einen Mieter für ein leerstehendes Wohnobjekt zu finden. Dieser Mieter sollte natürlich die mietvertraglich vereinbarte Miete auch pünktlich bezahlen. Nahezu jeder Vermieter kennt den Horrorgedanken, dass der Mieter den Mietzins eben nicht pünktlich bezahlt und der Vermieter dementsprechend aufgrund des unzuverlässigen Mieters seinem Geld hinterherlaufen muss. Es gibt durchaus Mittel und Wege, die Zuverlässigkeit eines Mieters bereits im Vorfeld festzustellen. Ein gutes Werkzeug für diesen Zweck ist die Mietschuldenfreiheitsbescheinigung. Sollte ein Vermieter eine derartige Bescheinigung einfordern steht jedoch so manch ein Mieter vor dem Rätsel, um was genau es sich eigentlich dabei handelt und woher diese Bescheinigung erhalten werden kann.
Was genau ist die Mietschuldenfreiheitsbescheinigung eigentlich?
Bei der Mietschuldenfreiheitsbescheinigung handelt es sich um ein Dokument, welches als Nachweis darüber fungiert, dass der potenzielle Mietinteressent aus einem vorherigen Mietvertragsverhältnis heraus keine Mietschulden angehäuft hat bzw. dem vorherigen Vermieter den Mietzins schuldig geblieben ist. Im Grunde genommen ist diese Bescheinigung nichts weiter als ein simples Schreiben, welches von dem Vormieter des Mietinteressenten ausgestellt wurde und welches bescheinigt, dass keinerlei Mietschulden vorliegen.
Die Mietschuldenfreiheitsbescheinigung kann durchaus auch als eine Form der Bonitätsbescheinigung angesehen werden.
Woher kann ein Mietinteressent diese Bescheinigung erhalten?
Die Schuldenfreiheitsbescheinigung mit Bezug auf die Miete aus dem vorherigen Mietverhältnis wird entweder von dem Vormieter des Mietinteressenten oder von der Hausverwaltung des Vormieters ausgestellt. In der gängigen Praxis verwenden gerade große Unternehmen, die im Auftrag eines Vermieters als Hausverwaltung eingesetzt wurden, eigens dafür erstellte Vordrucke. Sollte das jeweilige Hausverwaltungsunternehmen keinen eigenständigen Vordruck verwenden, so kann auch ein entsprechender Vordruck aus dem Internet verwendet werden.
Ein Mieter hat hierzulande keinerlei Rechtsanspruch darauf, dass der Vormieter bzw. die Hausverwaltung des Vormieters eine derartige Bescheinigung ausstellen.
Wie stellt sich der Sachverhalt bei Wohngemeinschaften dar?
Im Grunde genommen gibt es für die sogenannten Wohngemeinschaften (WGs) drei unterschiedliche Konstellationen, welche natürlich Beachtung finden müssen.
Die drei möglichen Vertragskonditionen bei einer WG sind
- Jeder Mieter gilt als Hauptmieter
- Jedes Mitglied der WG ist eine eigenständige Mietpartei
- Ein Mitglied der WG ist der sogenannte Hauptmieter, während alle anderen Mietparteien als Untermieter gelten
Besteht die Wohngemeinschaft auf einem einzigen Hauptmieter mit entsprechenden Untermietern, so muss sich der Untermieter der Mietwohnung für die Ausstellung einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung an die Hauptmieterpartei wenden. In derartigen Fällen gilt der Hauptmieter als Vertragspartei und nicht die Vermieterpartei.
Das Mietverhältnis bestand zwischen Eltern und Kindern
Eine Besonderheit der Mietschuldenfreiheitsbescheinigung ist der Umstand, dass diese nicht von Vermietern ausgestellt werden können, deren Kinder ein Mietvertragsverhältnis mit den eigenen Eltern bestand. Sollten jedoch die Kinder noch den Auszubildendenstatus oder den Studentenstatus innehaben, so können Eltern für ihre Kinder bei einem neuen Mietvertragsverhältnis bürgen und sich für diesen Zweck eine entsprechenden Schuldenfreiheitsbescheinigung von dem eigenen Vermieter ausstellen lassen.
Welche Angaben sind in einer derartigen Bescheinigung enthalten?
Für gewöhnlich findet sich in einer derartigen Bescheinigung eine Reihe von Standardangaben wie dem Namen des Mieters sowie die Adresse des Mietobjekts inklusive dem Bestätigungstext, dass aus dem vorherigen Mietvertragsverhältnis heraus keine Schulden für den Mieter entstanden sind, enthalten. Auch die Bestätigung, dass sämtliche Mietzahlungen stets vertragsgemäß pünktlich erfolgt sind, ist ein fester Bestandteil der Bescheinigung. Zudem müssen in der Bescheinigung auch die genauen Daten derjenigen Partei sein, welche die Bescheinigung ausgestellt hat.
Da es rechtlich betrachtet keinerlei Verpflichtung für den Vermieter oder die Hausverwaltung gibt, eine derartige Bescheinigung auszustellen, ist die Frage nach etwaigen Kosten für die Mietschuldenfreiheitsbescheinigung rechtlich auch nicht abschließend geklärt. Es handelt sich jedoch bei der Ausstellung einer derartigen Bescheinigung um eine freiwillige Leistung der Vermieterpartei bzw. Hausverwaltung, sodass durchaus Kosten dafür entstehen können.
Es gibt auch rechtlich betrachtet keinerlei genaue Regelungen dahingehend, welches Alter eine derartige Bescheinigung haben kann. Hier sind letztlich den Ansprüchen des potenziellen neuen Mieters keine Grenzen gesetzt, wobei in der gängigen Praxis eine derartige Bescheinigung durchaus drei bis sechs Monate alt sein können.
Es gibt keine rechtliche Aussagekraft
Beachtet werden muss zwingend der Umstand, dass die rechtliche Aussagekraft einer derartigen Bescheinigung überaus fragwürdig ist. Dies ergibt sich aus der Tatsache, dass in einer derartigen Bescheinigung für gewöhnlich keinerlei Angaben im Hinblick auf die Mietvertragsdauer sowie der Betriebskosten zu finden sind. Dementsprechend lässt sich aus der Bescheinigung nur sehr ein Überblick über die Bonität des Mietinteressenten gewinnen.
Welche Folgen drohen, wenn ein Mietinteressent eine derartige Bescheinigung fälscht?
Sollte ein Vermieter den Verdacht hegen, dass der Mietinteressent eine derartige Bescheinigung gefälscht hat, so besteht seitens des Vermieters keinerlei Recht, ohne eine entsprechende Ankündigung einfach den Vormieter des Mietinteressenten zu kontaktieren. Ein derartiges Verhalten würde gegen die aktuellen Datenschutzbestimmungen verstoßen, sodass der Vermieter für die Kontaktaufnahme mit dem Vormieter des Mietinteressenten zuerst die schriftliche Einwilligung des Mietinteressenten einholen müsste.
Sollte das Mietvertragsverhältnis bereits zum Abschluss gekommen sein und sich im Nachhinein herausstellen, dass die Bescheinigung von dem Mieter gefälscht wurde, so hat der Vermieter das ausdrückliche Recht aufgrund einer Täuschung die fristlose Kündigung des Mietvertragsverhältnisses schriftlich auszusprechen. Ein derartiges Verhalten des Mieters kann als Vertragsbruch gewertet werden.
Der Vermieter verweigert die Bescheinigung, was können Mieter tun?
Der Bundesgerichtshof (BGH( hat sich mit der Frage einer möglichen Verpflichtung des Vermieters zur Ausstellung einer derartigen Bescheinigung auseinandergesetzt und mit seinem Urteil (Aktenzeichen VII ZR 238/08 vom 30. September 2009) festgestellt, dass seitens eines Vermieters keinerlei Verpflichtung zur Ausstellung einer derartigen Bescheinigung besteht. Mieter haben dementsprechend auch keinen Anspruch darauf, ein Mieter kann lediglich den Wunsch nach einer derartigen Bescheinigung äußern.
Es gilt jedoch auch das Prinzip, dass ein Vermieter Alternativen für den Nachweis der Bonität des potenziellen Mieters anbieten muss. Diese Alternativen können beispielsweise die Schufa-Auskunft oder Gehaltsnachweise sein, aus welchen die Bonität des Mieters ersichtlich wird. Erfahrene Vermieter wissen zudem über die rechtlich wenig ausgeprägte Aussagekraft, die mit einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung einhergeht. Aus diesem Grund fordern in der gängigen Praxis auch die wenigsten Vermieter eine derartige Bescheinigung an. Sollte ein Vermieter eine derartige Anforderung jedoch gegenüber potenziellen Mietinteressenten äußern und der Mietinteressent eine derartige Bescheinigung nicht vorlegen können, so sollte zwischen schnellstmöglich der Kontakt mit dem potenziellen neuen Vermieter gesucht werden.
Sollte ein potenzieller Mieter im Vorwege bereits eine derartige Bescheinigung an den Vermieter übersandt haben und das Mietvertragsverhältnis nicht zustande kommen, so hat der Mietinteressent das Recht auf die Einhaltung des Datenschutzes. Der Vermieter ist in diesen Fällen dann dazu verpflichtet, die ihm übermittelte Bescheinigung entweder zu vernichten oder auf Wunsch des Mietinteressenten an diesen zurückzuschicken. Sollte die Bescheinigung in elektronischer Form übermittelt worden sein, so hat der Vermieter die Verpflichtung zur Löschung der Datensätze. Dies gilt überdies für sämtliche Unterlagen mit Bezug auf die Bonität des Mietinteressenten, die im Vorwege zum Zweck des Mietvertragsverhältnisses übermittelt wurden. In der gängigen Praxis lässt sich die tatsächliche praktische Löschung der Daten jedoch nicht immer nachprüfen.
