Amtsgericht Neustadt/Rübenberge – Az.: 41 C 337/20 – Urteil vom 16.06.2021
In dem Rechtsstreit hat das Amtsgericht Neustadt a. Rbge. auf die mündliche Verhandlung vom 26.05.2021 für Recht erkannt:
1. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, die Wohnung ……, EG bestehend aus 3 Zimmern, 1 Küche, 2 Bädern mit Badewanne, Dusche, Waschbecken und WC, Wintergarten, Garten, Keller, Garage und Stellplatz nebst allen Schlüsseln an (den neuen Eigentümer) ……, …… Schönberg herauszugeben.
2. Den Beklagten wird eine Räumungsfrist bis zum 30.09.2021 gewährt.
3. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt,
a) ab dem 07.03.2020 bis 31.08.2020 an die Klägerin eine Nutzungsentschädigung in Höhe von 670,50 Euro/p.m. zu zahlen;
b) ab dem 01.09.2020 bis zur Räumung und Herausgabe der im Antrag zu 1 bezeichneten Immobilie an (den neuen Eigentümer) …… eine Nutzungsentschädigung in Höhe von 670,50 Euro/p.m. zu zahlen.
4. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Klägerin die Mietsicherheit in Höhe von 1.000,00 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 05.09.2019 zu zahlen.
5. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Klägerin die außergerichtlichen Kosten in Höhe von 376,52 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 07.03.2020 zu zahlen.
6. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
7. Die Beklagten tragen die Kosten des Rechtsstreits.
8. Das Urteil ist hinsichtlich Ziffer 1 vorläufig vollstreckbar.
Die Beklagten können die Vollstreckung hinsichtlich Ziffer 1 gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 7.920,00 Euro abwenden, sofern nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Im Übrigen ist das Urteil gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.
und beschlossen:
9. Der Streitwert wird festgesetzt auf 16.900,00 Euro.
Tatbestand
Die Klägerin begehrt von den Beklagten die Räumung einer Wohnung sowie die Zahlung der Mietsicherheit und Nutzungsentschädigung.
Die Beklagten mieteten mit Mietvertrag vom 15.03.2019 von der Klägerin eine Dreizimmerwohnung im Hause …… ab 01.07.2019. Die Kaltmiete betrug 550,00 Euro, die Betriebskostenvorauszahlung betrug 165,00 Euro die Garagenmieter betrug 30,00 Euro.
Der Mietvertrag sah eine Kaution in Höhe von 1.000,00 Euro vor, die die Beklagten nicht leisteten.
Zu Beginn des Mietverhältnisses leisteten die Beklagte umfangreiche Renovierungsarbeiten. Am 22.06.2019 fand ein persönliches Gespräch zwischen den Parteien statt, indem die Beklagten die Klägerin um ein finanzielles Entgegenkommen aufgrund der Renovierungskosten baten. Das Ergebnis dieses Gesprächs ist streitig.
In den Monaten Juli 2019 bis Februar 2020 leisteten die Beklagten nur gekürzte Mieten und kürzten den Gesamtbetrag von 2.458,50 Euro. Wegen der Einzelheiten der Zahlungen und der Rückstände wird auf Blatt 3 der Klageschrift (Blatt 4 der Akte) Bezug genommen.
Mit Schreiben vom 20.02.2020 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis mit den Beklagten fristlos und hilfsweise fristgerecht zum 31.05.2020. Wegen der Einzelheiten des Kündigungsschreibens wird auf Blatt 12-15 der Akte Bezug genommen.
Mit Schreiben vom 14.10.2019 rügten die Beklagten gegenüber der Klägerin unter Fristsetzung bis zum 26.10.2019 zahlreiche Mängel. Wegen der Einzelheiten der Mängel wird auf Blatt 48-49 der Akte Bezug genommen. Mit Schreiben vom 21.11.2019 rügten die Beklagten erneut zahlreiche Mängel, diesmal auch den Ausfall der Heizungsanlage unter Fristsetzung bis zum 05.12.2019. Wegen der Einzelheiten wird auf Blatt 51-54 der Akte Bezug genommen.
Mit notariellem Kaufvertrag vom 22.06.2020 veräußerte die Klägerin die Immobilie an den Erwerber Boris Nolting. Dieser wurde am 01.09.1010 als Eigentümer im Grundbuch eingetragen.
Die Klägerin behauptet, in dem Gespräch vom 25.06.2019 sei vereinbart worden, dass die Beklagten die Wohnung bereits im Juni nutzen dürften und dafür nur eine halbe Monatsmiete zahlen sollten. Die Sanierung des Badezimmers sei ohne ihre Zustimmung erfolgt. Die Mängel der Heizungsanlage seien kurzfristig behoben worden. Hinsichtlich des Lochs im Wohnzimmerfußboden hätten die Beklagten keine Termine ermöglicht. Im Übrigen bestünden keine Mängel der Mietsache.
Nachdem die Klägerin zunächst die Herausgabe an sich selbst beantragt hat, hat sie die Mietsache während des laufenden Rechtsstreits veräußert und das Eigentum hieran verloren. Mit Schriftsatz vom 24.11.2020 (Blatt 106 f. der Akte) hat sie ihre Anträge umgestellt.
Die Klägerin beantragt nunmehr, die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen,
1. die Wohnung ……, EG bestehend aus 3 Zimmern, 1 Küche, 2 Bädern mit Badewanne, Dusche, Waschbecken und WC, Wintergarten, Garten, Keller, Garage und Stellplatz nebst allen Schlüsseln an (den neuen Eigentümer) ……, …… Schönberg herauszugeben;
2. a) ab dem 07.03.2020 bis 31.08.2020 an die Klägerin eine Nutzungsentschädigung in Höhe von 745,00 Euro/p.m. zu zahlen;
b) ab dem 01.09.2020 bis zur Räumung und Herausgabe der im Antrag zu 1 bezeichneten Immobilie an (den neuen Eigentümer) …… eine Nutzungsentschädigung in Höhe von 745,00 Euro/p.m. zu zahlen;
3. die Mietsicherheit in Höhe von 1.000,00 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 02.09.2019 zu zahlen;
4. die außergerichtlichen Kosten in Höhe von 376,52 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 07.03.2020 zu zahlen.
Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen.
Sie behaupten, im Gespräch vom 25.06.2019 habe die Klägerin ihnen die Kaution sowie die erste Monatsmiete erlassen. Ab Oktober 2019 berufen sich die Beklagten auf eine Minderung in Höhe von 80 % der Miete. Ab Januar 2020 berufen sie sich auf eine Minderung in Höhe von 30 % sowie ab Mai 2020 auf eine monatliche Minderung in Höhe von 15 %.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstands wird auf die wechselseitigen Schriftsätze nebst Anlagen sowie auf die Protokolle der mündlichen Verhandlungen vom 25.11.2020 (Blatt 108 f. der Akte) und vom 26.05.2021 (Blatt 196-199 der Akte) Bezug genommen.
Das Gericht hat gemäß Beweisbeschluss vom 20.01.2021 (Blatt 145 f. d.A.) Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugin …… und ……. Wegen des Ergebnisses der
Beweisaufnahme wird auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 26.05.2021 (Blatt 196-199 der Akte) Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist zulässig und weitestgehend begründet.
Die Klage ist zulässig.
Die Klägerin ist aktiv legitimiert. Zwar hat während des laufenden Rechtsstreits eine Veräußerung der streitgegenständlichen Mietwohnung stattgefunden mit der Folge, dass die Klägerin ihr Eigentum daran verloren hat und dieses auf den Erwerber Boris Nolting übertragen hat. Gemäß § 265 Abs. 2 S.1 ZPO ändert dies nichts an der Stellung der bisherigen Parteien. Der Veräußernde wird kraft Gesetzes Prozessstandschafter des Rechtsnachfolgers. Er kann weiterhin alle Prozesshandlungen vor- und entgegennehmen (Greger in: Zöller, Zivilprozessordnung, 33. Aufl. 2020, § 265 ZPO, Rn. 6). Bei Nachfolge auf Klägerseite muss der Kläger seinen Antrag auf Leistung an den Nachfolger umstellen. Der BGH betrachtet diese Umstellung des Klageantrags als bloße Modifizierung, nicht als Klageänderung (Greger in: Zöller, Zivilprozessordnung, 33. Aufl. 2020, § 265 ZPO, Rn. 6a). Die Klägerin hat ihre Klageanträge entsprechend umgestellt. Sie beantragt nunmehr die Herausgabe an den Rechtsnachfolger sowie die Zahlung aufgeteilt nach dem Zeitpunkt der Eintragung des Rechtsnachfolgers im Grundbuch. Diese Vorgehensweise ist zulässig.
Auch der Antrag auf Zahlung künftiger Nutzungsentschädigung ist nach Maßgabe des § 259 ZPO zulässig. Danach kann Klage auf künftige Leistung erhoben werden, wenn die Besorgnis gerechtfertigt ist, dass sich der Schuldner der rechtzeitigen Leistung entziehen werde. Dies war hier der Fall. Die Beklagten haben seit Beginn des Mietverhältnisses bis zur Erhebung der Klage monatlich wechselnde Mietzahlungen geleistet. Es waren Zahlungen von 0,00 Euro bis 670,50 vorhanden. Wegen der Einzelheiten der monatlichen Rückstände in dem Zeitraum Juli 2019 bis Februar 2020 wird auf Blatt 3 der Klageschrift Bezug genommen. Die Klägerin konnte daher nicht darauf verwiesen werden, die künftige Nutzungsentschädigung nur auf einen Teil des Mietzinses zu beziehen, weil die Beklagten jeden Monat neue Summen zahlten und die Klägerin dies nicht absehen konnte. Angesichts der Tatsache, dass die Beklagten stets wechselnde Beträge zahlten, war die Besorgnis gerechtfertigt, dass die Beklagten sich der Leistung entziehen würden. Der Antrag ist daher zulässig.
Dem Rechtsnachfolger der Klägerin steht ein Anspruch auf Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung aus § 546 BGB zu. Das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis ist durch die Kündigung der Klägerin im Schreiben vom 20.02.2020 beendet worden.
Die Kündigung vom 20.02.2020 ist formell ordnungsgemäß. Sie ist in Schriftform erfolgt und enthält die gem. § 573 Abs. 3 BGB erforderliche Begründung.
Die Kündigung ist auch materiell gem. §§ 543 Abs.1, 569 Abs. 2 a BGB begründet.
Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis gemäß § 543 Abs. 1 BGB aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen.
Ein wichtiger Grund liegt gemäß § 569 Abs. 2 a BGB insbesondere dann vor, wenn der Mieter mit der Entrichtung der Kaution nach § 551 BGB in Verzug ist. Dies ist hier der Fall.
Die Vorschrift begründet zugunsten des Vermieters ein Recht zur fristlosen Kündigung, wenn der Mieter mit der Verpflichtung zur Zahlung der Kaution in Verzug gerät. Die Regelung gilt nur für die Wohnraummiete. Nach § 569 Abs. 2 a BGB ist der Kündigungstatbestand als Regelbeispiel für den wichtigen Grund ausgestaltet. Für die Kündigung genügt es, wenn der Verzug vorliegt; eine Interessenabwägung ist nicht erforderlich (Schmidt-Futterer/Blank, 14. Aufl, 2019, BGB § 569 Rn. 32).
Nach der durchgeführten Beweisaufnahme sind die Beklagten für ihre Behauptung, die Klägerin hätte ihnen die Kaution erlassen, beweisfällig geblieben.
Diesbezüglich hat die von den Beklagten benannte Zeugin Monika Walter bekundet, dass sie sich an ein Gespräch im Zusammenhang mit dem Einzug ihrer Tochter und ihres Schwiegersohns in die Wohnung erinnere. Sie habe zu dem Zeitpunkt öfter dort geholfen. Sie habe im Flur eine Kommode gestrichen, während ihre Tochter und ihr Schwiegersohn sich mit der Klägerin in der Essecke unterhalten hätten, die genau daneben gewesen sei. Es sei so gewesen, dass ihre Tochter und ihr Schwiegersohn sehr viel Geld für das Badezimmer hätten aufwenden müssen, weil sie das alles neu gemacht hätten. Das sei sehr alt und abgenutzt gewesen und sei von denen neu gefliest worden. Deshalb sei das Begehren der beiden gewesen, dass die Klägerin ihnen mit der Mietsicherheit entgegenkommen solle und einen Teil davon erlassen solle. Sie erinnere sich, dass die Klägerin gesagt habe, dass sie mit sich reden lasse. Was sie noch dazu gesagt habe, wisse sie nicht. Beziffern könne sie das nicht, inwiefern die Klägerin da entgegenkommen wollte. Auch ob Miete später gezahlt werden sollte oder weniger bezahlt werden sollte, sei Thema gewesen. Allerdings wisse sie die Details nicht und sie wisse auch nicht mehr, ob sie das wisse, weil sie dabei gewesen sei, oder ob ihr später erzählt worden sei.
Die Aussage der Zeugin …… ist bezüglich eines Erlasses der Kaution sowie der hälftigen Monatsmiete Juli unergiebig. Die Zeugin vermochte sich zwar an das Gespräch zu erinnern, jedoch hatte sie die Details vergessen. Als diejenigen, die sich auf eine ihnen günstige Behauptung berufen, tragen die Beklagten die volle Darlegungs- und Beweislast für diese Tatsache. Dieser Beweis ist ihnen nicht gelungen. Nach § 4 des Mietvertrages vom 15.03.2019 war die Kaution zu Beginn des Mietverhältnisses in drei gleichen monatlichen Teilzahlungen zu leisten. Der Mieter hat die erste Rate bei Mietbeginn, die zweite Rate am dritten Werktag des zweiten Mietmonats und die dritte Rate am dritten Werktag des dritten Mietmonats zu bezahlen. Beginn des Mietverhältnisses war ausweislich der Urkunde vom 15.03.2019 der 01.07.2019. Damit waren die Beklagten seit dem 05.09.2019 mit der Entrichtung der Kaution in Verzug und die Klägerin ab diesem Zeitpunkt zur Kündigung des Mietverhältnisses nach Maßgabe des § 569 Abs. 2 a BGB berechtigt. Die Klägerin hat das Fehlen der Mietkaution auch ausdrücklich in der Kündigungserklärung vom 20.02.2020 benannt. Auf die übrigen Kündigungsgründe kommt es daher nicht mehr an.
Das Mietverhältnis ist seit dem 06.03.2020 beendet.
Aus den oben genannten Ausführungen ergibt sich zudem, dass die Beklagten zur Zahlung der Mietsicherheit in Höhe von 1.000,00 Euro an die Klägerin zu verurteilen waren. Sie schulden diesbezüglich auch Zinsen seit dem 05.09.2019 gemäß §§ 286, 288, 291 BGB. Sofern die Klägerin Zinsen ab dem 02.09.2019 beantragt hat, war die Klage diesbezüglich abzuweisen.
Für die Zeit vom 07.03.2020 bis zum 31.08.2020 schulden die Beklagten der Klägerin eine Nutzungsentschädigung in Höhe von monatlich 670,50 Euro gern. § 546a BGB.
Nach dieser Vorschrift kann der Vermieter für die Dauer der Vorenthaltung der Mietsache, wenn der Mieter die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurückgibt, als Entschädigung die vereinbarte Miete verlangen oder die Miete, die für vergleichbare Sachen ortsüblich ist.
Ist die Mietsache bei Beendigung der Mietzeit mangelhaft und deshalb die Miete gemindert, so stellt diese geminderte Miete die vereinbarte Miete i. S. v. § 546 a Abs. 1 BGB dar, da die Minderung kraft Gesetzes eintritt (Schmidt-Futterer/Streyl, 14. Aufl. 2019, BGB § 546a Rn. 68).
Bei Beendigung des Mietverhältnisses war die Miete um 10 % gemäß § 536 BGB gemindert, sodass für die Nutzungsentschädigung eine Miete von 670,50 Euro unter Berücksichtigung der Minderungsquote zugrunde zu legen ist.
Mit Schreiben vom 21.11.2019 rügten die Beklagten den ständigen Ausfall der Heizungsanlage. Nach der durchgeführten Beweisaufnahme steht zur Überzeugung des Gerichts fest, dass die Heizungsanlage zum streitgegenständlichen Zeitpunkt bereits vor Beendigung des Mietverhältnisses und bis heute derart mangelhaft ist, dass sie in regelmäßigen Zeitabständen, mindestens einmal in der Woche ausfällt und es einige Stunden dauert, bis sie wieder in Gang gesetzt wird.
Dies steht fest aufgrund der glaubhaften Aussage der Zeugin ……, die bekundet hat, sie wohne seit dem 01.08.2019 im von den Beklagten bewohnten Haus in einer anderen Mietwohnung. Es bestehe eine einzige Heizungsanlage, die alle Wohnungen versorge. Sie schätze, dass ca. einmal die Woche die Heizung ausfalle und das sei auch durchgängig ihr ganzes Mietverhältnis lang so gewesen. Das werde jedes Mal mitgeteilt und es komme der Hausmeister und schaue sich das an und bringe das wieder zum Laufen. Zu der Zeit seit März 2020 befragt, so könne sie sich an krasse Ausfälle in dieser Zeit nicht erinnern. Kurzfristige Ausfälle habe es aber regelmäßig gegeben, der letzte sei am letzten Samstag gewesen. Der Hausmeister habe das dann wieder zum Laufen gebracht, die Heizung sei etwa anderthalb Stunden ausgefallen. Mit den Heizungsausfällen meine sie, dass die ganze Anlage ausfalle. Sie erinnere sich an einen Besuch bei der Familie …… Ende des Jahres 2019, als es sehr kalt gewesen sei und sie ihnen Schlafsäcke gegeben habe. Häufig merke man die Ausfälle auch erst, wenn es in der Wohnung kalt werde. Das seien aber jeweils stundenweise Ausfälle.
Die Angaben der Zeugin …… sind plausibel und widerspruchsfrei. Erinnerungslücken hat die Zeugin offengelegt und kein Eigeninteresse am Ausgang des Rechtsstreits erkennen lassen. Das Gericht ist vom Wahrheitsgehalt der Angaben der Zeugin überzeugt.
Die Höhe der berechtigten Mietminderung schätzt das Gericht gemäß § 287 ZPO auf 10 %.
Soweit die Beklagten darüberhinausgehend auch Mängel an ihren Heizkörpern und Thermostatventilen geltend gemacht haben, so war die Aussage der Zeugin …… diesbezüglich unergiebig.
Hierzu hat die Zeugin bekundet, keine Angaben zu einzelnen Heizkörpern in der Wohnung der Eheleute Wolf machen zu können. Sie sei zweimal in der Wohnung gewesen, habe aber die einzelnen Heizkörper nicht angefasst.
Für die Zeit ab dem 01.09.2021 bis zur vollständigen Räumung der Mietsache haben die Beklagten die Nutzungsentschädigung gemäß § 546a BGB in Höhe von 670,50 Euro an den Erwerber …… zu zahlen.
Gemäß §§ 280, 286 BGB schulden die Beklagten auch die Kosten der vorgerichtlichen Beauftragung eines Rechtsanwalts nach einem Streitwert von 7.972,50 Euro in Höhe von 376,52 Euro.
Die prozessualen Nebenentscheidungen ergehen aufgrund §§ 92 Abs.2 Nr.1, 708 Nr. 7, 711, 709 ZPO.
Den Beklagten war gern. § 721 Abs. 1 ZPO von Amts wegen eine Räumungsfrist zu gewähren. Zwar liegt die Kündigung bereits einige Zeit zurück und im Interesse der Klägerin ist zu berücksichtigen, dass die Beklagten ihrer Mietzahlungspflicht nicht regelmäßig und vollständig nachgekommen sind, weshalb ihnen eine allzu lange Räumungsfrist versagt bleiben muss.
Zugunsten der Beklagten ist allerdings von Amts wegen zu berücksichtigen, dass die Wohnungssuche aufgrund der weltweiten Pandemie des Covid-19 Virus und der damit einhergehenden Beschränkungen deutlich erschwert wird. Angesichts dieser Umstände wiegt die drohende Obdachlosigkeit der Beklagten schwerer als das Interesse des Erwerbers Boris Nolting an einer möglichst schnellen Erlangung des Besitzes an der Wohnung.
Die Festsetzung des Streitwertes fußt auf §3 ZPO unter Berücksichtigung von §41 GKG.
