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Mietverhältnis unter engen Verwandten – Sittenwidrigkeit des Mietvertrags

LG München I – Az.: 14 S 19016/18 – Beschluss vom 30.04.2019

In dem Rechtsstreit erlässt das Landgericht München I- am 30.04.2019 folgenden Beschluss

1. Die Berufung der Kläger gegen das Endurteil des Amtsgerichts München vorn 22.11.2018 (Az. 463 C 15208/17) wird zurückgewiesen.

2. Die Kläger haben die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.

3. Dieser Beschluss und das angefochtene Endurteil des Amtsgerichts München vom 22.11.2018 sind ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar.

4. Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 19.200,– festgesetzt.

Gründe:

I.

Hinsichtlich des Sachverhalts wird auf den Tatbestand des angefochtenen Endurteils des Amtsgerichts München vom 22.11.2018 Bezug genommen.

Die Kläger und der Beklagte zu 1) sind Geschwister; die Beklagte zu 2) ist die Ehefrau des Beklagten zu 1). Mit schriftlichem Mietvertrag vom 12.03.2002 hatte die mittlerweile verstorbene Mutter der Parteien, die streitgegenständliche Mietwohnung in zu einer Bruttowarmmiete von 800,- Euro an den Beklagten zu 1) vermietet. In der Warmmiete enthalten war ein Nebenkostenanteil von 200,-¬Euro. In § 1 Abs. 2 des Mietvertrages war Folgendes vereinbart: „Die maßgebliche Wohnfläche zur Bemessung des Mietzinses beträgt 110 m2. Der Mietvertrag wurde auf Lebenszeit des Beklagten abgeschlossen, wobei die monatliche Miete mit Ausnahme des Nebenkostenanteils bis zum Ende der Mietzeit nicht erhöht werden konnte bzw. kann. Vereinbart wurde ferner ein Ausschluss der ordentlichen Vermieterkündigung für die Dauer der Laufzeit des Mietverhältnisses sowie – teilweise – auch ein Ausschluss des Rechts des Vermieters zur außerordentlichen Kündigung.

Nach dem Tod der Mutter im Jahr 2015 traten die Kläger in das Mietverhältnis ein, §§ 1922, 1967 BGB; auch der Beklagte zu 1) war zur Erbschaft berufen, schlug sein Erbe allerdings aus. Zwischen den Parteien entstand in Folge ein heftiger erbrechtlicher Streit, insbesondere um die Auseinandersetzung und das Besitzrecht des Beklagten zu 1) und seiner Ehefrau an zwei Wohnungen in dem Anwesen …….

Die Kläger halten den Mietvertrag aus dem Jahr 2002 für sittenwidrig, überdies haben sie das bestehende Mietverhältnis im Laufe des Verfahrens vielfach fristlos und ordentlich verhaltensbedingt gekündigt.

Mit Endurteil vom 22.11.2018 wies das Amtsgericht die Klage auf Nutzungsentschädigung sowie Räumung und Herausgabe vollumfänglich ab. Hiergegen richtet sich die von den Klägern mit Schriftsatz vom 27.122018 eingelegte und mit Schriftsatz vom 15.02.2019 auch begründete Berufung, mit der sie ihre erstinstanzlichen Anträge in vollem Umfange weiter verfolgen.

Die Kläger beantragten: Das Urteil des Amtsgerichts München vom 22.11.2018, Az: 463 C 15208/17, zugestellt am 29.11.2018 wird aufgehoben. Unter Abänderung dieses Urteils

1) wird der Beklagte zu 1) verurteilt, an die Kläger Euro 9.600,00 nebst 5 % Zinsen über Basiszins hieraus seit Rechtshängigkeit an die Kläger zu bezahlen.

2) werden die Beklagten samtverbindlich verurteilt, die im Erdgeschoss des Anwesens …… gelegene 3-Zimmer-Wohnung nebst Küche, Toilette/Bad, Diele, 3 Kellerräume, Terrasse, Wohnzimmervorplatz, Werkstatt, Garage, Zufahrt sowie die mitbenutzten Räume/Flächen Waschraum, Trockenraum und Garten zu räumen und an die Kläger heraus-zugeben.

Die Beklagten beantragen: Zurückweisung der Berufung.

Mit Hinweis vom 25.02.2019 wies die Kammer darauf hin, dass sie beabsichtige, die Berufung der Kläger durch einstimmigen Beschluss als offensichtlich unbegründet zurückzuweisen und gab Gelegenheit zur Stellungnahme binnen Frist von 2 Wochen. Die Stellungnahme der Kläger ging nach gewährter Fristverlängerung mit Schriftsatz vom 12.04.2019 beim Landgericht ein.

Die Voraussetzungen für die Zurückweisung der Berufung nach § 522 Abs. 2 ZPO sind gegeben, weil das Rechtsmittel offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat, der Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung zukommt, die Fortbildung des Rechts und die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Berufungsgerichts nicht erfordern und auch im Übrigen im Hinblick auf die zwischen den Parteien gescheiterte Mediation bzw. Güterichterverhandlung eine mündliche Verhandlung nicht mehr geboten ist.

Das Urteil des Amtsgerichts München vom 22.11.2018 (Az. 463 C 15208/17) begegnet aus Sicht der Kammer keinen rechtlichen Bedenken. Der Prüfungsumfang des Berufungsgerichts bemisst sich nach § 529 ZPO. Demnach sind die vom Gericht der ersten Instanz festgestellten Tatsachen zugrundezulegen. Berücksichtigungsfähige neue Tatsachen im Sinne des § 529 Abs. 1 Nr. 2 ZPO wurden nicht dargelegt, insbesondere können die neu ausgesprochenen Kündigungen im Fall der Beschlusszurückweisung nicht berücksichtigt werden. Auch eine Rechtsverletzung ist im angefochtenen Urteil nicht erkennbar. Hierbei kann zunächst auf die zutreffenden Gründe des angefochtenen amtsgerichtlichen Urteils sowie den grundsätzlich nicht ergänzungsbedürftigen Hinweisbeschluss der Kammer vom 25.02.2019 Bezug genommen werden. Hinsichtlich der Stellungnahme der Kläger mit Schriftsatz vom 12.04.2019 sind folgende Ergänzungen veranlasst:

1) Ein objektiv sittenwidriges Rechtsgeschäft durch Abschluss des Mietvertrages im Jahr 2002 lässt sich auch unter Berücksichtigung der Ausführungen im Schriftsatz vom 12.04.2019 nicht im Ansatz begründen. Wie bereits im Hinweisbeschluss der Kammer vom 25.02.2019 ausgeführt, ist unter Berücksichtigung der vereinbarten Wohnfläche von 110 m2 für die Erdgeschosswohnung bei einer damals ortsüblichen Vergleichsmiete von DM 1.467,- oder umgerechnet einer damaligen ortsüblichen Nettomiete von Euro 824,74 gegenüber der vereinbarten Nettomiete von Euro 600,–ein Rechtsgeschäft, das gegen das Anstandsgefühl aller billig und gerecht Denkenden verstoßen würde, nicht gegeben. Die Ausführungen im Schreiben vom 12.04.2019 zur anrechenbaren Wohnfläche sind rechtlich nicht zutreffend. Da der Mietvertrag aus dem Jahr 2002 stammt, sind für die maßgebliche Wohnflächenberechnung die §§ 42 bis 44 der zweiten BerechnungsVO maßgeblich. Auszugehen ist hierbei grundsätzlich von der zwischen den Parteien in § 1 Abs. 2 des schriftlichen Mietvertrags vereinbarten Wohnfläche von 110 m2. Soweit die Kläger nunmehr im Schriftsatz vom 12.04.2019 vortragen lassen, die anrechenbare Wohnfläche der Räumlichkeiten im Erdgeschoss betrage 118 m2, ist dieser Vortrag bereits zunächst widersprüchlich, haben sie doch in der Klageschrift vom 21.08.2017 diese mit 125 m2 angegeben. Weiterer erstinstanzlicher Sachvortrag zur Größe der anrechenbaren Wohnfläche erfolgte in den erstinstanzlichen Schriftsätzen nicht, insbesondere findet sich ein solcher nicht in den umfangreichen Schriftsätzen vom 15.06.2018, 09.10.2018, 26.10.2018 und 15.11.2018. Da gemäß § 1 Abs. 2 des Mietvertrages und der zugrundeliegenden Rechtsprechung des BGH eine Beschaffenheitsvereinbarung mit einer Wohnfläche von 110 m2 vorliegt, wäre zu einer etwaigen Flächenabweichung ein substantiierter – und nicht widersprüchlicher Vortrag zur tatsächlichen Grundfläche der einzelnen Räume im Erdgeschoss erforderlich gewesen. Jedoch findet sich weder in erster noch in zweiter Instanz hierzu substantiierter Vortrag, weshalb die Wohnfläche 118 bzw. 125 m2 betragen solle, auch entsprechende Beweisangebote aus erster Instanz befinden sich nicht in der Akte.

Das Berufungsgericht hat daher für die Bewertung der Miethöhe im Rahmen des § 138 Abs. 1 BGB grundsätzlich von der vereinbarten Wohnfläche von 110 m2 auszugehen. Überdies sei darauf hingewiesen, dass auch die nunmehr unsubstantiiert behauptete Fläche von „ca. 118 m2“ nicht um mehr als 10 % von der vertraglich vereinbarten Wohnfläche abweicht.

a) Die mit vermietete Terrasse bzw. der mit vermietete Wohnzimmervorplatz kann gern. § 44 Abs. 2 der zweiten Berechnungsverordnung zwar grundsätzlich bis zur Hälfte angerechnet werden, aber nur dann, wenn beide Flächen überdacht wären. Davon ist = auch nach Aktenlage – bei einer normalen Ter-rasse bzw. einem Wohnzimmervorplatz gerade nicht auszugehen. Nach dem Wortlaut des § 44 Abs. 2 der zweiten BerechnungsVO kann nur die Fläche eines „gedeckten Freisitzes“ mit bis zur Hälfte angerechnet werden, so dass die im Rahmen der Wohnflächenvereinbarung offenbar erfolgte Nicht-anrechnung dieser Fläche sich de facto nicht als rechtsfehlerhaft darstellt. Dass die maßgeblichen Flächen überdacht sind, wird nicht vorgetragen. Auch bei Betrachtung des Anwesens auf den Satellitenbildem von google earth ist nicht erkennbar, dass die betroffenen Terrassenflächen überdacht wären.

b) Die von der Berufung aufgegriffenen Lager- bzw. Stellflächen im Keller gehören nach § 42 Abs. 4 Nr. 1 der zweiten BerechnungsVO eindeutig nicht zur Wohnfläche. Gleiches gilt für die Garage, den Fahrradraum sowie die Stell-plätze in der Einfahrt des streitgegenständlichen Anwesens. Die mit vermietete Werkstatt darf als Wirtschaftsraum nach § 42 Abs. 4 Nr. 2 der zweiten BerechnungsVO nicht zur Wohnfläche hinzugerechnet werden.

c) Dass der Garten nicht zur Wohnfläche gerechnet werden darf, ist selbstverständlich, da es sich insoweit schon nicht um einen umbauten Raum handelt. Auch ist in diesem Zusammenhang § 1 Nr. 7 des Mietvertrages zu berücksichtigen, wonach die Beklagten und Mieter lediglich berechtigt sind, Waschraum, Trockenraum und Garten unentgeltlich zu benutzen. Damit handelt es sich ersichtlich um Gemeinschaftsflächen, die nicht mit vermietet sind. Eine Anrechenbarkeit zur Wohnfläche hat auch aus diesem Grund zu unterbleiben.

Eine objektive Sittenwidrigkeit kann daher im Hinblick auf die vereinbarte Miete im Mietvertrag zwischen der Mutter der Parteien und den Beklagten schon objektiv tatbestandlich im Hinblick auf § 138 Abs. 1 BGB nicht begründet werden. Eine Miete in einem Wohnraummietvertrag zwischen nächsten Angehörigen, die lediglich um ein Drittel unter der zum maßgeblichen Vereinbarungszeitpunkt ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, verstößt nicht gegen das Anstandsgefühl aller billig und gerecht Denkenden. Im Übrigen verbleibt es dabei, dass es für die Beurteilung der Sittenwidrigkeit nicht auf die heutige ortsübliche Miete ankommt, sondern auf die Verhältnisse bei Vertragsschluss 2002 (BGH NJW 2012, 1579 Rn. 13; BGH NJW 2014, 2177 Rn. 10; MüK0 BGB/Armbrüster § 138 Rn. 133). Zwar ist die Nettomiete vorliegend auch für die weitere Zukunft festgeschrieben, allerdings ist bei Abschluss des Mietvertrages die Beurteilung der weiteren Mietentwicklung nicht zwingend sicher absehbar. Gerade unter nahen Angehörigen ist die Festschreibung der Miete bzw. der Ausschluss des ordentlichen Kündigungsrechtes des Vermieters nicht unüblich und daher auch unter Berücksichtigung einer etwaigen Mietentwicklung nicht als sittenwidrig anzusehen.

2) Nach § 543 Abs. 1 BGB besteht das allgemeine Recht, ein Mietverhältnis außerordentlich fristlos zu kündigen, wenn ein wichtiger Grund gegeben ist. Ein wichtiger Grund liegt nach § 543 Abs. 1 S. 2 BGB vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles, insbesondere eines Verschuldens der Vertragspartei und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Die Rechtswirksamkeit einer Kündigung setzt stets voraus, dass der Kündigungsempfänger konkrete Pflichtverletzungen begangen hat (BGH NZM 2002, 660; BlanklBörstinghaus/Blank § 543 BGB Rn. 7). Es bedarf der Feststellung, dass eine Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zu seiner ordentlichen Beendigung nicht zumutbar ist, wobei die Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung unter objektiven Kriterien und nicht subjektiv aus der Sicht des die Kündigung Aussprechenden zu beurteilen ist (vgl. BeckOK BGB § 543 Rn. 12). Hierbei ist eine umfassende Interessenabwägung unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles erforderlich.

Vorliegend hat das Amtsgericht eine solche Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung aufgrund der auch von den Klägern selbst ausgehenden Provokationen bei allen ausgesprochenen Kündigungen nicht festgestellt. Dies ist aus berufungsrechtlicher Sicht nicht zu beanstanden. Wie bereits im Hinweisbeschluss ausgeführt, schließt sich das Berufungsgericht dieser Zumutbarkeitsprüfung aufgrund der vorliegenden Umstände des Einzelfalles in vollem Umfange an. Es liegt eine von bei den Seiten geschürter familiärer Konflikt vor. Auch ist es nicht zutreffend, dass von Beklagtenseite nicht vorgetragen wird, inwiefern eine von der Klagepartei belastete Atmosphäre geschürt werden sein soll (Schriftsatz vom 12.04.2019, S. 3 unten). Vielmehr tragen die Beklagten im Schriftsatz vom 03.08.2018 entgegen der Auffassung der Kläger sehr wohl vor, dass die Parteien sich aufgrund der Erbauseinandersetzung nach dem Tod ihrer Mutter heillos zerstritten hätten und alle Versuche einer gütlichen Einigung im Rahmen der Mediation gescheitert wären, Auch wird dort auf S. 2 ausdrücklich vorgetragen, dass „die Kläger jede Gelegenheit nutzen, um ihren Bruder, den Beklagten zu 1), zu provozieren“… So wird etwa substantiiert vorgetragen, dass anlässlich des Vorfalls vom 06.06.2017 der Ehemann der Klägerin zu 1), selbst nicht Partei, ohne Ankündigung mit Handwerkern zum Ortstermin gekommen sei und eigenmächtig die Garage betreten habe, um Fotos zu fertigen. Unter Berücksichtigung der wechselseitigen Schriftsätze – auch wenn es sich hierbei im Wesentlichen um streitigen Vortrag handelt – lässt sich sehr wohl ermitteln, dass es sich hierbei um eine von beiden Seiten geschürte erbrechtliche Auseinandersetzung unter nahen Angehörigen handelt.

Jedenfalls reicht der Wunsch der Kläger allein (Schriftsatz vom 12.04.2019, S. 2 unten) an der Beendigung des Mietverhältnisses nicht aus, um das bestehende Mietverhältnis mit den Beklagten zu beenden, weil es auf objektive Maßstäbe ankommt (siehe oben).

3) Hinsichtlich des Anbringens bzw. der verweigerten Duldung des Anbringens der Rauchwarnmelder lassen die Ausführungen im Schriftsatz vom 12.04.2019 eine andere Beurteilung nicht zu. Zwar ist zutreffend, dass der Bundesgerichtshof mit Versäumnisurteil vom 15.04.2015 (NJW 2015, 2417) entschieden hat, dass eine Kündigung nicht erst dann erfolgen kann, wenn der Vermieter gegen den Mieter vor Ausspruch der Kündigung einen rechtskräftig titulierten Duldungstitel erstritten hat. Aus Leitsatz 3 ergibt sich aber ganz eindeutig, dass der Tatrichter die Voraussetzungen einer Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB bzw. § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB unter Abwägung aller im Einzelfall in Betracht kommenden Umstände zu prüfen hat. Demnach kann bei der Verweigerung des Einbaus der Rauchwarnmelder nicht unberücksichtigt bleiben, dass ein heftiger familienrechtlicher Streit Hintergrund der Auseinandersetzung auch um die Rauchwarnmelder ist. Auch ist für die Kammer nicht ersichtlich, weshalb die Anwesenheit des Klägers zu 4) bei der Anbringung der Rauchwarnmelder durch einen Techniker notwendig gewesen sein soll bzw. dass es jedenfalls beim zweiten Versuch Streit zwischen dem Beklagten zu 1) und dem Kläger zu 4), seinem Bruder, wegen der Anfertigung von Lichtbildern innerhalb der Wohnung mit dem Handy des Klägers zu 4) gab. Weiter muss bei der Abwägung im konkreten Fall auch berücksichtigt werden, dass es keinen gerichtlichen Duldungstitel gegen die Beklagten gab, diese sich vielmehr im Mediationsverfahren freiwillig zur Duldung verpflichtet hatten und die Erdgeschosswohnung zur Zeit der Anbringung ohnehin unbewohnt war. Ferner kann nicht unberücksichtigt bleiben, dass die Beklagten ihrerseits in der von ihnen bewohnten Wohnung im ersten Obergeschoss bereits mieterseits Rauchwarnmelder installiert hatten. Auch das Gerangel zwischen dem Kläger zu 4) und dem Beklagten zu 1) um das abgenommene Mobiltelefon des Klägers zu 4) kann im Rahmen der familiären Auseinandersetzung vor Ausspruch der Kündigung vom 23.04.2018 nicht unberücksichtigt bleiben.

4) Soweit die Berufung meint, Erstgericht und Berufungsgericht würden den Klägern eine objektive Bewertung der Sachverhalte und die gebotene Auseinandersetzung mit ihren Belangen „auch im Rahmen einer mündlichen Verhandlung, in der den Kläger rechtliches Gehör gewährt wird“, nicht zugestehen, ist zunächst darauf hinzuweisen, dass das Amtsgericht zwei mündliche Verhandlungen am 26.10.2017 und am 11.10.2018 durchgeführt hat. Ferner ist sogar ein gerichtliches Mediationsverfahren durchgeführt worden, bei denen die Parteien ebenfalls Gelegenheit hatten, ihre Sicht der Dinge umfangreich zu schildern. Dass das Berufungsgericht eine mündliche Verhandlung nicht durchführt, liegt in der Aussichtslosigkeit des geltend gemachten Rechtsmittels sowie der Unzulässigkeit der Prüfung der in zweiter Instanz erstmals in den Rechtsstreit eingeführten Kündigungen in analoger Anwendung von § 524 Abs. 4 ZPO. Hieraus resultiert aber keine Gehörsverletzung, da die Kläger aufgrund des Hinweisbeschlusses der Kammer vom 25.02.2019 ausführlich Gelegenheit hatten, zu den Gründen des Zurückweisungsbeschlusses Stellung zu nehmen.

Im Ergebnis hat es bei der Zurückweisung nach § 522 Abs. 2 ZPO sein Bewenden, da das Rechtsmittel der Kläger offensichtlich unbegründet ist und eine mündliche Verhandlung nicht geboten erscheint.

III.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 ZPO, der Streitwert wurde in Anwendung der §§ 47 Abs. 1, 41 Abs. 2 GKG festgesetzt.

 

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