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Mietvertrag auf unbestimmte Zeit abgeschlossen – § 544 BGB anwendbar?

Nach über 30 Jahren in ihrer Wohnung drohte einem Berliner Mieterpaar die fristlose Kündigung – doch das Landgericht kippte nun ein Urteil des Amtsgerichts und stärkt damit die Rechte von Langzeitmietern. Entscheidend war dabei eine Klausel im ursprünglichen Mietvertrag von 1992, die dem Vermieter eigentlich das Kündigungsrecht entzogen hatte. Das Gericht betonte den besonderen Schutz von Wohnraummietern und die Bedeutung langfristiger Mietverhältnisse.

Das Wichtigste: Kurz & knapp

  • Der Fall betrifft die Kündigung eines Mietverhältnisses und die damit verbundene Räumung einer Wohnung.
  • Der Mietvertrag wurde durch eine Zusatzvereinbarung so modifiziert, dass eine Kündigung durch den Vermieter ausgeschlossen wurde.
  • Der Vermieter kündigte das Mietverhältnis aufgrund verschiedener Vertragsverletzungen und berief sich auf gesetzliche Kündigungsgründe.
  • Das Amtsgericht entschied, dass die Kündigung wirksam war, weil das Mietverhältnis formell mehr als 30 Jahre bestand.
  • Die Zusatzvereinbarung führte dazu, dass eine Kündigung nach 30 Jahren ohne besonderen Kündigungsgrund möglich war.
  • Das Gericht stellte fest, dass die Kündigung den gesetzlichen Vorgaben entsprach und die Frist eingehalten wurde.
  • Der Kläger benötigte keinen speziellen Kündigungsgrund, da das Mietverhältnis nach Fristablauf endete.
  • Die Beklagten argumentieren, dass die Kündigung nicht auf den entsprechenden Paragraphen gestützt wurde und keine Umdeutung möglich sei.
  • Das Urteil hat Konsequenzen für ähnliche Fälle, in denen Zusatzvereinbarungen die Kündigungsrechte des Vermieters einschränken.
  • Mieter sollten sich über Vertragsdetails und Kündigungsrechte im Klaren sein, um ihre Position zu verstehen und zu verteidigen.

Unbefristeter Mietvertrag: Rechte, Pflichten und Kündigungsfristen im Fokus

Ein unbefristeter Mietvertrag stellt im deutschen Mietrecht eine gängige und weit verbreitete Vertragsform dar. Dieser Vertrag wird auf unbestimmte Zeit abgeschlossen und bietet sowohl Mietern als auch Vermietern eine gewisse Planungssicherheit. Besonders wichtig sind hierbei die Regelungen des § 544 BGB, der Informationen zu Kündigungsfristen für unbefristete Mietverhältnisse bereitstellt. In einem solchen Mietverhältnis haben Mieter und Vermieter spezifische Rechte und Pflichten, die im Mietrecht verankert sind. Dazu zählen unter anderem die gesetzlichen Rahmenbedingungen für Mietverträge und die Möglichkeiten zur Mieterhöhung, die besonders bei unbefristeten Verträgen von Bedeutung sind.

Die Kündigung eines unbefristeten Mietvertrags folgt strengen gesetzlichen Vorgaben, die sowohl den Schutz der Mieter als auch die Interessen der Vermieter berücksichtigen. Für Mieter ist es wichtig zu wissen, wann und wie sie ihr Mietverhältnis beenden können, ohne rechtliche Nachteile zu riskieren. Ebenso sollten Vermieter über die gesetzlichen Bestimmungen Bescheid wissen, um ihre Rechte angemessen wahrnehmen zu können.

Um diese Thematik besser zu verstehen, wird im Folgenden ein konkreter Fall vorgestellt, der die Anwendung des § 544 BGB und die damit verbundenen Fragestellungen beleuchtet.

Der Fall vor Gericht


Berliner Landgericht stärkt Rechte langjähriger Mieter

Das Landgericht Berlin hat in einem Berufungsverfahren die Rechte von Langzeitmietern gestärkt. In dem Fall ging es um eine Wohnung, die seit 1992 von den Beklagten gemietet wurde.

Kündigung eines unbefristeten Mietverhältnisses
Das Landgericht Berlin hat die Rechte langjähriger Mieter gestärkt, indem es die fristlose Kündigung eines unbefristeten Mietverhältnisses für unwirksam erklärte und die strengen Anforderungen des Wohnraummietrechts betonte. (Symbolfoto: Ideogram gen.)

Der Vermieter hatte das Mietverhältnis im Oktober 2022 fristlos gekündigt und auf Räumung geklagt.

Kündigungsausschluss und langjähriges Mietverhältnis

Der ursprüngliche Mietvertrag von 1992 enthielt eine Zusatzvereinbarung, die dem Vermieter das Kündigungsrecht entzog. Nach mehr als 30 Jahren versuchte der Vermieter dennoch, das Mietverhältnis zu beenden. Er berief sich dabei auf verschiedene Vertragsverletzungen und kündigte fristlos, hilfsweise ordentlich.

Amtsgericht gab Vermieter zunächst Recht

Das Amtsgericht hatte der Räumungsklage zunächst stattgegeben. Es argumentierte, dass nach § 544 BGB ein Mietverhältnis nach 30 Jahren auch ohne Kündigungsgrund beendet werden könne. Diese Auslegung stieß beim Landgericht auf deutliche Kritik.

Landgericht: Kündigung formell unwirksam

Das Landgericht Berlin hob das Urteil des Amtsgerichts auf und wies die Räumungsklage ab. Es stellte klar, dass es sich um ein unbefristetes Mietverhältnis handelte. § 544 BGB, der eine Kündigung nach 30 Jahren ermöglicht, sei hier nicht direkt anwendbar, da er nur für von Beginn an befristete Mietverträge gelte.

Besonderer Schutz für Wohnraummieter

Das Gericht betonte den besonderen Schutz von Wohnraummietern vor Kündigungen. Selbst bei einer möglichen analogen Anwendung von § 544 BGB müssten die strengen Formvorschriften des Wohnraummietrechts beachtet werden. Der Vermieter hätte in seinem Kündigungsschreiben konkret darlegen müssen, warum er sich auf diese Vorschrift beruft.

Lange Mietdauer als Schutzfaktor

Die Richter unterstrichen, dass eine besonders lange Mietdauer sogar als Härtegrund gegen eine Kündigung sprechen kann. Sie kritisierten die Auffassung, dass jeder unbefristete Mietvertrag über Wohnraum nach 30 Jahren ohne weitere Voraussetzungen kündbar sein sollte.

Formelle Anforderungen an Kündigung nicht erfüllt

Das Landgericht stellte fest, dass die Kündigung auch formell unwirksam war. Bei einer außerordentlichen Kündigung mit gesetzlicher Frist müssen die Anforderungen des § 573d BGB erfüllt sein. Dazu gehört, dass der Vermieter die Kündigungsgründe im Schreiben konkret angibt, was hier nicht geschah.

Keine Revision zugelassen

Das Gericht ließ keine Revision zum Bundesgerichtshof zu. Es begründete dies damit, dass es sich um eine Einzelfallentscheidung auf Grundlage bestehender Gesetze und höchstrichterlicher Rechtsprechung handele. Die grundsätzliche Frage, ob § 544 BGB bei dauerhaftem Kündigungsausschluss im Wohnraummietrecht analog anwendbar ist, musste nicht entschieden werden.

Für Mieter und Vermieter unterstreicht dieses Urteil die Bedeutung langfristiger Mietverhältnisse und die hohen Hürden für Kündigungen im Wohnraummietrecht. Es zeigt auch, wie wichtig die genaue Beachtung formeller Vorschriften bei Kündigungen ist.


Die Schlüsselerkenntnisse


Diese Entscheidung bekräftigt den besonderen Schutz von Wohnraummietern, insbesondere bei langjährigen Mietverhältnissen. Sie stellt klar, dass § 544 BGB nicht pauschal auf unbefristete Mietverträge anwendbar ist und dass selbst bei möglicher analoger Anwendung die strengen Formvorschriften des Wohnraummietrechts eingehalten werden müssen. Die lange Mietdauer wird als zusätzlicher Schutzfaktor für Mieter anerkannt, was die Hürden für Vermieterkündigungen in solchen Fällen weiter erhöht.


Was bedeutet das Urteil für Sie?

Für Mieter mit langjährigen Mietverträgen bringt dieses Urteil mehr Sicherheit. Auch wenn Sie seit über 30 Jahren in Ihrer Wohnung leben, kann der Vermieter nicht einfach ohne triftigen Grund kündigen – selbst wenn der Mietvertrag unbefristet ist. Vermieter müssen bei einer Kündigung immer einen konkreten Kündigungsgrund angeben und diesen im Kündigungsschreiben erläutern. Besonders wichtig: Eine lange Mietdauer kann sogar als Schutz für Sie als Mieter wirken. Für Vermieter bedeutet das Urteil, dass sie bei Kündigungen langjähriger Mietverhältnisse besonders sorgfältig vorgehen und die formellen Anforderungen genau beachten müssen. Im Zweifel sollten beide Seiten rechtlichen Rat einholen.


Weiterführende Informationen

In unserer FAQ-Rubrik finden Sie eine fundierte Sammlung von Informationen rund um die Kündigung eines unbefristeten Mietverhältnisses. Egal, ob Sie als Mieter oder Vermieter agieren, unser Ziel ist es, Ihnen skizzierte rechtliche Grundlagen und praxisnahe Tipps zu bieten, die Ihnen helfen, Ihre Fragen zu klären und informierte Entscheidungen zu treffen. Stöbern Sie durch unsere Antworten und nutzen Sie das Wissen, um Ihre Rechte und Pflichten besser zu verstehen.


Häufig gestellte Fragen (FAQ)


 

Wann ist eine fristlose Kündigung eines unbefristeten Mietverhältnisses rechtlich zulässig?

Eine fristlose Kündigung eines unbefristeten Mietverhältnisses ist nur bei Vorliegen eines wichtigen Grundes rechtlich zulässig. Dies ergibt sich aus § 543 BGB. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist nicht zugemutet werden kann.

Häufige Gründe für eine fristlose Kündigung

Zu den häufigsten Gründen für eine fristlose Kündigung durch den Vermieter gehören:

  • Erheblicher Zahlungsverzug: Wenn Sie als Mieter für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug sind, kann der Vermieter fristlos kündigen. Dies gilt auch, wenn Sie in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug gekommen sind, der die Miete für zwei Monate erreicht.
  • Vertragswidriger Gebrauch: Wenn Sie die Mietsache erheblich gefährden, indem Sie Ihre Sorgfaltspflichten schuldhaft in erheblichem Maße verletzen.
  • Schwerwiegende Belästigung: Wenn Sie den Hausfrieden so nachhaltig stören, dass dem Vermieter eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

Notwendigkeit einer Abmahnung

In vielen Fällen ist vor einer fristlosen Kündigung eine Abmahnung erforderlich. Der Vermieter muss Sie als Mieter auf Ihr Fehlverhalten hinweisen und Ihnen die Möglichkeit geben, dieses zu korrigieren. Erst wenn Sie trotz Abmahnung Ihr vertragswidriges Verhalten fortsetzen, ist eine fristlose Kündigung gerechtfertigt.

Ausnahmen von der Abmahnungspflicht

In bestimmten Fällen kann der Vermieter auch ohne vorherige Abmahnung fristlos kündigen:

  • Bei besonders schwerwiegenden Vertragsverletzungen, bei denen eine Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht.
  • Im Fall des erheblichen Zahlungsverzugs (siehe oben).
  • Bei Straftaten des Mieters gegen den Vermieter oder andere Hausbewohner.

Besonderheiten bei § 544 BGB

Beachten Sie, dass § 544 BGB, der ein Sonderkündigungsrecht nach 30 Jahren vorsieht, auf unbefristete Mietverhältnisse nicht anwendbar ist. Diese Vorschrift bezieht sich ausschließlich auf Mietverträge, die von vornherein für eine Dauer von mehr als 30 Jahren abgeschlossen wurden.

Wenn Sie als Mieter oder Vermieter mit einer Situation konfrontiert sind, in der eine fristlose Kündigung in Betracht gezogen wird, ist es wichtig, die konkreten Umstände sorgfältig zu prüfen. Die rechtlichen Voraussetzungen für eine wirksame fristlose Kündigung sind komplex und hängen stark vom Einzelfall ab.


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Welche formellen Anforderungen muss eine Kündigung im Wohnraummietrecht erfüllen?

Eine wirksame Kündigung im Wohnraummietrecht muss bestimmte formelle Anforderungen erfüllen:

Schriftform

Die Kündigung muss schriftlich erfolgen. Eine mündliche oder telefonische Kündigung ist unwirksam. Achten Sie darauf, dass das Kündigungsschreiben eigenhändig unterschrieben ist. Eine E-Mail oder SMS genügt nicht den Anforderungen der Schriftform.

Zustellung

Das Kündigungsschreiben muss allen Mietern zugehen, die im Mietvertrag als Hauptmieter aufgeführt sind. Wenn Sie als Vermieter kündigen, müssen alle Vermieter das Schreiben unterschreiben. Bei der Zustellung per Post empfiehlt sich ein Einwurfeinschreiben, um den Zugang nachweisen zu können.

Inhalt des Kündigungsschreibens

Im Kündigungsschreiben müssen Sie folgende Angaben machen:

  • Eindeutige Kündigungserklärung: Es muss klar sein, dass Sie das Mietverhältnis beenden möchten.
  • Kündigungstermin: Geben Sie an, zu welchem Zeitpunkt das Mietverhältnis enden soll.
  • Kündigungsgrund: Bei einer ordentlichen Kündigung durch den Vermieter muss der Kündigungsgrund genannt und erläutert werden.
  • Widerspruchsbelehrung: Als Vermieter müssen Sie den Mieter auf sein Widerspruchsrecht nach §§ 574 ff. BGB hinweisen.

Einhaltung der Kündigungsfristen

Beachten Sie die gesetzlichen Kündigungsfristen. Für Mieter beträgt die Frist grundsätzlich drei Monate. Für Vermieter verlängert sich die Frist je nach Dauer des Mietverhältnisses:

  • Bis 5 Jahre: 3 Monate
  • 5 bis 8 Jahre: 6 Monate
  • Über 8 Jahre: 9 Monate

Besonderheiten bei § 544 BGB

Wenn Sie einen Mietvertrag auf unbestimmte Zeit abgeschlossen haben und § 544 BGB anwendbar ist, gelten besondere Regeln. In diesem Fall können Sie als Vermieter frühestens zum Ablauf von 30 Jahren nach Überlassung des Wohnraums kündigen. Die Kündigung muss spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres erfolgen.

Beachten Sie, dass die formellen Anforderungen an eine Kündigung streng sind. Wenn Sie als Vermieter oder Mieter eine fehlerhafte Kündigung aussprechen, kann dies zur Unwirksamkeit der Kündigung führen. In einem solchen Fall läuft das Mietverhältnis unverändert weiter.


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Kann ein unbefristeter Mietvertrag nach 30 Jahren ohne Kündigungsgrund gekündigt werden?

Nein, ein unbefristeter Mietvertrag kann nach 30 Jahren nicht ohne Weiteres und ohne Kündigungsgrund gekündigt werden. § 544 BGB, der eine außerordentliche Kündigung nach 30 Jahren vorsieht, ist auf unbefristete Mietverhältnisse nicht anwendbar.

Rechtliche Grundlage

§ 544 BGB bezieht sich ausschließlich auf Mietverträge, die von Anfang an für eine Laufzeit von mehr als 30 Jahren abgeschlossen wurden. Bei unbefristeten Mietverträgen, auch wenn sie tatsächlich länger als 30 Jahre bestehen, greift diese Regelung nicht.

Kündigungsschutz bei unbefristeten Mietverträgen

Wenn Sie einen unbefristeten Mietvertrag haben, der bereits seit über 30 Jahren besteht, genießen Sie als Mieter weiterhin den vollen gesetzlichen Kündigungsschutz. Der Vermieter kann das Mietverhältnis nur unter den allgemeinen Voraussetzungen des § 573 BGB kündigen. Das bedeutet, er muss ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses nachweisen.

Gerichtliche Interpretation

Das Landgericht Berlin hat in einer aktuellen Entscheidung (65 S 189/23 vom 30.05.2024) diese Rechtsauffassung bestätigt. Es betonte den besonderen Schutz des Wohnraummieters und stellte klar, dass auch nach Jahrzehnten kein automatisches Kündigungsrecht des Vermieters entsteht.

Bedeutung für Mieter und Vermieter

Für Sie als Mieter bedeutet dies eine hohe Wohnsicherheit, selbst in sehr lang andauernden Mietverhältnissen. Als Vermieter müssen Sie beachten, dass die Dauer des Mietverhältnisses allein kein Kündigungsgrund ist. Sie benötigen weiterhin ein berechtigtes Interesse, wie etwa Eigenbedarf oder wirtschaftliche Verwertung, um das Mietverhältnis zu beenden.


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Welche Schutzmechanismen bestehen zugunsten langjähriger Mieter?

Langjährige Mieter genießen in Deutschland verschiedene Schutzmechanismen, die ihre Position gegenüber dem Vermieter stärken. Der wichtigste Schutz besteht in den verlängerten Kündigungsfristen. Wenn Sie mehr als 5 Jahre in einer Wohnung leben, muss der Vermieter eine Kündigungsfrist von 6 Monaten einhalten. Bei einer Mietdauer von über 8 Jahren verlängert sich diese Frist sogar auf 9 Monate.

Sozialklausel als Schutzschild

Ein weiterer bedeutender Schutzmechanismus ist die sogenannte Sozialklausel nach § 574 BGB. Wenn Sie als langjähriger Mieter von einer Kündigung betroffen sind, können Sie Widerspruch einlegen, wenn der Auszug für Sie eine besondere Härte darstellen würde. Als Härtefälle gelten beispielsweise:

  • Hohes Alter in Kombination mit gesundheitlichen Problemen
  • Schwere Erkrankungen, die durch einen Umzug verschlimmert würden
  • Langjährige soziale Verwurzelung am Wohnort, insbesondere bei älteren Menschen

Besonderer Schutz bei Eigenbedarfskündigungen

Bei Eigenbedarfskündigungen, die häufig langjährige Mieter treffen, gelten besondere Regeln. Gerichte prüfen bei langjährigen Mietverhältnissen besonders streng, ob der geltend gemachte Eigenbedarf tatsächlich besteht und ob er dringend ist. Wenn Sie seit vielen Jahren in der Wohnung leben, kann dies zu Ihren Gunsten in die Interessenabwägung einfließen.

Modernisierungsschutz für langjährige Mieter

Wenn Sie lange in einer Wohnung leben, profitieren Sie auch von besonderen Schutzrechten bei Modernisierungen. Der Vermieter muss bei der Umlage von Modernisierungskosten auf die Miete Rücksicht auf Ihre finanzielle Situation nehmen. In Härtefällen kann die Mieterhöhung begrenzt oder sogar ganz ausgeschlossen werden.


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Was sollte ein Vermieter beachten, wenn er ein langjähriges Mietverhältnis kündigen möchte?

Bei der Kündigung eines langjährigen Mietverhältnisses müssen Vermieter besondere Sorgfalt walten lassen. Die Kündigungsfrist verlängert sich mit zunehmender Mietdauer. Nach § 573c BGB beträgt sie bei einer Mietdauer von mehr als 5 Jahren 6 Monate und bei mehr als 8 Jahren sogar 9 Monate.

Berechtigtes Interesse nachweisen

Ein Vermieter muss für eine ordentliche Kündigung ein berechtigtes Interesse gemäß § 573 BGB darlegen. Dies kann Eigenbedarf, eine erhebliche Vertragsverletzung des Mieters oder eine angemessene wirtschaftliche Verwertung sein. Bei langjährigen Mietverhältnissen prüfen Gerichte diese Gründe besonders kritisch.

Formelle Anforderungen beachten

Die Kündigung muss schriftlich erfolgen und von allen Vermietern unterschrieben sein. Sie muss eine Begründung enthalten und an alle Hauptmieter gerichtet sein. Stellen Sie sich vor, Sie versenden die Kündigung: Achten Sie darauf, dass sie spätestens am dritten Werktag eines Monats beim Mieter eingeht, damit die Frist nicht um einen weiteren Monat verlängert wird.

Sozialklausel berücksichtigen

Bei langjährigen Mietverhältnissen ist die Wahrscheinlichkeit höher, dass der Mieter sich auf die Sozialklausel (§ 574 BGB) berufen kann. Wenn die Kündigung für den Mieter eine besondere Härte darstellt, kann er der Kündigung widersprechen. In einem solchen Fall müssen Sie als Vermieter Ihre Interessen gegen die des Mieters abwägen.

Sonderkündigungsrecht nach § 544 BGB prüfen

Bei Mietverhältnissen, die länger als 30 Jahre bestehen, können Sie als Vermieter das Sonderkündigungsrecht nach § 544 BGB in Betracht ziehen. Dieses ermöglicht eine außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist, ohne dass ein berechtigtes Interesse vorliegen muss. Beachten Sie jedoch, dass dieses Recht nur gilt, wenn der Mietvertrag für eine längere Zeit als 30 Jahre geschlossen wurde oder sich durch Kündigungsausschlüsse auf über 30 Jahre verlängert hat.


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Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt

fristlose Kündigung

Eine fristlose Kündigung ist die sofortige Beendigung eines Mietverhältnisses, ohne dass eine Kündigungsfrist eingehalten werden muss. Sie tritt in der Regel ein, wenn ein schwerwiegender Grund vorliegt, der eine weitere Fortführung des Mietverhältnisses unmöglich macht. Beispiel: Wenn ein Mieter die Miete über mehrere Monate nicht zahlt, kann der Vermieter fristlos kündigen. Im Kontext der langjährigen Mietverhältnisse bedeutet dies, dass solche Entscheidungen strengen rechtlichen Vorgaben unterliegen müssen.


Kündigungsrecht

Das Kündigungsrecht ist das Recht eines Mietvertrags, einen Vertrag vor Ablauf der vereinbarten Mietdauer zu beenden. In vielen Fällen wird dieses Recht durch gesetzliche Regelungen, wie etwa im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB), eingeschränkt, um den Schutz der Mieter zu gewährleisten. Beispiel: Ein Vermieter kann nur unter bestimmten Bedingungen, die im Gesetz festgelegt sind, einen unbefristeten Mietvertrag kündigen. Die Entscheidung des Landgerichts unterstreicht, dass das Kündigungsrecht von Vermietern bei langjährigen Mietverhältnissen besonders eingeschränkt ist.


Mietverhältnis

Ein Mietverhältnis ist die rechtliche Beziehung zwischen einem Mieter und einem Vermieter, bei der der Mieter das Recht erhält, eine Wohnung oder ein anderes Mietobjekt für eine bestimmte Zeit zu nutzen. Es enthält Regelungen zu Rechten und Pflichten beider Parteien, einschließlich der Zahlung von Miete und der Nutzung des Objekts. Beispiel: In einem Mietverhältnis muss der Mieter die Miete pünktlich zahlen, während der Vermieter für die Instandhaltung der Wohnung verantwortlich ist. Die lange Dauer des Mietverhältnisses kann im gewählten Fall bedeutsame Sicherheitsaspekte für Mieter bieten.


Mietrecht

Das Mietrecht ist der Teil des Zivilrechts, der die rechtlichen Rahmenbedingungen von Mietverhältnissen regelt. Es umfasst Regelungen zu Mietverträgen, Kündigungen, Mietpreisen und Mieterschutz. Beispiel: Das Mietrecht gibt an, welche Kündigungsfristen und -gründe zu beachten sind, sodass Mieter und Vermieter ihre Rechte und Pflichten verstehen können. In dem beschriebenen Fall spielt das Mietrecht eine zentrale Rolle, um die langjährigen Mietrechte zu schützen.


Kündigungsfrist

Die Kündigungsfrist ist der Zeitraum, der zwischen der Zustellung der Kündigung und dem tatsächlichen Ende des Mietverhältnisses vergehen muss. In Deutschland regeln Gesetze und Mietverträge, wie lange diese Frist sein muss. Beispiel: Bei einem unbefristeten Mietvertrag beträgt die Kündigungsfrist häufig drei Monate, was bedeutet, dass der Vermieter die Kündigung mindestens drei Monate vor dem gewünschten Auszug aussprechen muss. Die Berücksichtigung der Kündigungsfrist ist für Mieter und Vermieter wichtig, um Rechtsstreitigkeiten zu vermeiden.


besondere Schutzvorschriften

Besondere Schutzvorschriften sind gesetzliche Bestimmungen, die bestimmten Personengruppen, wie Wohnraummietern, zusätzlichen Schutz bieten. Diese Regelungen sollen sicherstellen, dass sie nicht willkürlich oder ungerecht behandelt werden. Beispiel: Das Gesetz verlangt, dass Vermieter bei der Kündigung von Wohnraummietern spezifische Anforderungen erfüllen müssen, um sicherzustellen, dass die Mieter nicht leichtfertig ihrer Wohnung beraubt werden. In diesem Fall hat das Gericht betont, dass solche Vorschriften für langjährige Mieter von großer Bedeutung sind.


Wichtige Rechtsgrundlagen


  • § 544 BGB (Kündigungsrechte bei Mietverhältnissen): Dieser Paragraph regelt die besonderen Kündigungsrechte, insbesondere bei langfristigen Mietverhältnissen. Er ermöglicht es dem Vermieter, das Mietverhältnis nach einer Mindestdauer von 30 Jahren unter bestimmten Bedingungen zu kündigen, was eine wesentliche Schutzvorschrift für Vermieter darstellt. Im vorliegenden Fall beruft sich der Kläger auf diese Regelung, um die Wirksamkeit der Kündigung zu begründen, da das Mietverhältnis fortdauernd bestand und die Kündigung nach dem Ablauf der 30-jährigen Frist erfolgen sollte.
  • § 573 BGB (Ordentliche Kündigung des Vermieters): Dieser Paragraph befasst sich mit den Bedingungen, unter denen Vermieter das Mietverhältnis ordentlich kündigen können, und legt die Fristen fest. Insbesondere wird hier ein Mindestmaß an Schutz für Mieter etabliert, da eine ordentliche Kündigung nur unter bestimmten Umständen und mit einer Frist ausgesprochen werden kann. Im vorliegenden Fall hat der Kläger hilfsweise auf eine ordentliche Kündigung gemäß § 573 BGB verwiesen, falls die fristlose Kündigung nicht wirksam wäre, was die rechtlichen Rahmenbedingungen beleuchtet und die Mängel der Vertragsverletzung verstärkt.
  • § 543 BGB (Außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund): Dieser Paragraph regelt die Bedingungen für eine fristlose Kündigung durch den Vermieter bei schwerwiegenden Vertragsverletzungen durch den Mieter. Der Kläger interpretiert die Gründe für die von ihm ausgesprochene Kündigung vor dem Hintergrund dieser Regelung, da er verschiedene Vertragsverletzungen dargelegt hat, die seiner Ansicht nach eine sofortige Beendigung des Mietverhältnisses rechtfertigen. Dies ist entscheidend, um die Argumentation für die außerordentliche Kündigung zu untermauern.
  • § 569 BGB (Kündigung aus wichtigem Grund): Dieser Abschnitt beinhaltet Regelungen zur fristlosen Kündigung, die im Kontext bestimmter Mängel oder Vertragsverletzungen durch den Mieter anwendbar sind. Der Kläger beruft sich auf diese Vorschrift, um die rechtlichen Grundlagen für die Kündigung zu untermauern und die Erwartungen an den Mieter hinsichtlich seiner Pflichten zu klären. Im vorliegenden Fall ist das Gesetz wichtig, da it direkten Einfluss auf die Möglichkeit des Klägers hat, seine Kündigung durchzusetzen, basierend auf den angeblichen Vertragsverletzungen.
  • § 575 BGB (Befristete Mietverträge und deren Anforderungen): Dieser Paragraph beschreibt, unter welchen Bedingungen die Befristung von Mietverträgen vorgenommen werden kann und grenzt die Möglichkeiten für Zeitmietverträge von unbefristeten Verträgen ab. Im vorliegenden Fall argumentiert die Beklagte, dass auf Grundlage dieser Regelung ein langfristiger Mietvertrag ohne ordentlichen Kündigungsverzicht nicht wirksam sein kann. Dies ist relevant, um die Legalität und die Rahmenbedingungen des Mietverhältnisses sowie der Kündigung zu bewerten.

Das vorliegende Urteil

LG Berlin II – Az.: 65 S 189/23 – Urteil vom 30.05.2024


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