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Mietvertrag: Aufrechnung des Vermieters mit einer verjährten Schadensersatzforderung

Mietvertrag: Aufrechnung des Vermieters mit einer verjährten Schadensersatzforderung
Mietvertrag: Aufrechnung des Vermieters mit einer verjährten Schadensersatzforderung

AG Flensburg, Az.: 65 C 106/15, Beschluss vom 01.07.2015

Die Klage wird abgewiesen.

Der Kläger hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

 

Entscheidungsgründe

Gemäß § 495a ZPO bestimmt das Gericht das Verfahren nach billigem Ermessen. Innerhalb dieses Entscheidungsrahmens berücksichtigt das Gericht grundsätzlich den gesamten Akteninhalt.

Danach war die Klage abzuweisen. Die zulässige Klage ist unbegründet.

Dem Kläger steht gegen die Beklagte kein Anspruch auf Kautionsrückzahlung in Höhe von 324,98 € nach Beendigung des Mietverhältnisses zu.

Mietvertrag: Aufrechnung des Vermieters mit einer verjährten Schadensersatzforderung

Foto: vchal/Bigstock

Zunächst sind bereits 10,00 € durch Zahlung von 47,02 € gemäß §§ 362 Abs. 1, 366 Abs. 1 BGB erfüllt worden. Bei Zugrundelegung der in der Heiz-und Betriebskostenabrechnung vom 13.01.2015 dargelegten und unbestritten Zahlen hat dem Kläger nur eine Rückzahlung von 37,02 € zugestanden. Beiden Parteien ist insoweit ein Rechenfehler unterlaufen. Nach § 366 Abs. 1 BGB ist auch ohne Tilgungsbestimmung, wenn nicht schon das Schreiben vom 13.01.2015 eine solche enthält, wegen des unstreitig bestehenden Kautionsrückzahlungsanspruchs eine hierauf gerichtete Zahlung mit Erfüllungswirkung anzunehmen.

Jedenfalls ist der Rückzahlungsanspruch, der unstreitig in Höhe von insgesamt 600,00 € nebst Zinsen in Höhe von 0,3 %, d.h. 603,61 €, bestand, durch die von der Beklagten mit Schreiben vom 13.01.2015 erklärte Aufrechnung gemäß § 389 BGB sowie die getätigte Zahlung von 47,02 € erloschen.

Zur Aufrechnung taugliche Gegenforderungen waren vorliegend die Nachzahlungsforderung aus der Heiz- und Betriebskostenabrechnung in Höhe von 228,00 € sowie Schadensersatzforderungen in Höhe von insgesamt 338,59 €.

Soweit der Kläger meint, die Schadensersatzansprüche der Beklagten seien bei Aufrechnung gemäß § 548 Abs. 1 S. 1 BGB verjährt gewesen, trifft dies zunächst zu. Das Mietverhältnis der Parteien endete zum 31.05.2014. Dadurch sind die Ansprüche der Beklagten auf Schadensersatz nach der dadurch grundsätzlich am 01.06.2014 beginnenden Sechsmonatsfrist des § 548 Abs. 1 S. 1 BGB am 30.11.2014 abgelaufen. Dennoch kann der Beklagte als Vermieter auch mit einer gemäß § 548 Abs. 1 S. 1 BGB verjährten Forderung aufrechnen. Denn nach § 215 BGB ist die Aufrechnung mit einer verjährten Forderung möglich. Das Gesetz enthält insoweit – anders als der Kläger konstruieren will – auch keine Ausnahme für Ansprüche seitens des Vermieters (BGH, Rechtsentscheid in Mietsachen v. 01.07.1987, VIII ARZ 2/87, zitiert nach juris).

Voraussetzung des § 215 BGB ist zunächst, dass die nunmehr verjährte Gegenforderung bei Eintritt der Aufrechnungslage noch unverjährt war (Palandt, BGB, § 215, Rn. 1). So liegt es hier.

Dabei kommt es weiter nicht darauf an wann die Forderung des Klägers fällig geworden ist, vielmehr muss sie nur erfüllbar gewesen sein. Dies ist mit unbedingter Entstehung bei Beendigung des Mietvertrages der Fall gewesen. Seit Ablauf einer angemessenen Frist zur Beseitigung der Schäden stehen der Beklagten unstreitig die streitrelevanten Ansprüche zur Seite. Bei Eintritt der Aufrechnungslage haben sich die erfüllbare klägerische Forderung auf Rückzahlung der Kaution und die fällige Forderung der Beklagten auf Schadensersatz damit unverjährt gegenüber gestanden. Dem steht nicht entgegen, dass die Beklagte ihre Schadensersatzansprüche erst mit Schreiben vom 13.01.2015 mit Angeboten aus dem Jahr 2015 sämtlich konkret beziffert und erst nach Eintritt der Verjährung die Aufrechnung erklärt hat.

Die unbestrittenen Schäden sind schon im Wohnungsübergabeprotokoll vom 31.05.2014 aufgeführt worden, sodass sie beiden Parteien bekannt und lediglich die Kosten der Reparatur zu diesem Zeitpunkt noch unbekannt gewesen sind. Auf letzteres kommt es indes nicht an. Weder sieht § 215 BGB eine solche Einschränkung vor, noch wäre dies mit der Systematik des Rechtsinstituts Aufrechnung vereinbar. Sachenrechtlich erfordert eine Aufrechnung stets lediglich – und dies überträgt das Gericht auf die vorliegende Frage -, dass die Forderung bestimmbar ist. Das Sachenrecht eröffnet insoweit Spielraum im Hinblick auf die Beurteilung welche Forderung und in welcher Höhe diese von einer Aufrechnung betroffen sein soll. Wendet man dies auf den vorliegenden Fall an, so war zu unverjährter Zeit bereits bestimmbar welche Forderungen bestehen und so bestand bis zur Aufrechnungserklärung auch keine Unsicherheit, dass die Beklagte den klägerischen Ansprüchen ihrerseits Forderungen wird entgegensetzen. Damit muss auch § 215 BGB Anwendung finden.

Nach alledem ist die Klage in der Hauptsache unbegründet.

Dem Kläger steht damit auch kein Anspruch auf Ersatz der vorgerichtlichen Anwaltskosten in Höhe von 85,86 € nach §§ 286 Abs. 1 S. 1, 288 Abs. 1 S. 2, 187 Abs. 1 BGB analog zu, obgleich die Beklagte bei Beauftragung der Bevollmächtigten des Klägers in Verzug geraten geraten war. Denn dadurch dass die Forderung durch Aufrechnung erloschen ist, sind auch die Verzugsfolgen nach § 389 BGB ex tunc entfallen (vgl. BGH, Urt. v. 06.05.1981, IVa ZR 170/80, zitiert nach juris).

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO.

Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit hat ihre Rechtsgrundlage in den §§ 708 Nr. 11, 713 ZPO.

Beschluss: Der Streitwert wird auf 324,98 € festgesetzt.

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