Skip to content
Menü

Mietvertrag: Erhöhung einer Inklusivmiete über Mietspiegel mit Netto-Kaltmieten

AG Hamburg, Az.: 48 C 361/04

Urteil vom 11.01.2005

Die Beklagte wird verurteilt, für die Wohnung S straße …, … H, 3. OG rechts, einer Mieterhöhung von bisher inklusiv Euro 438,01 auf Euro 489,00 ab 1.5.2004 zuzustimmen.

Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Der Beklagten bleibt nachgelassen, die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des vollstreckbaren Betrages abzuwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Tatbestand

Die Klägerin begehrt von der Beklagten die Zustimmung zu einer Mieterhöhung.

Mietvertrag: Erhöhung einer Inklusivmiete über Mietspiegel mit Netto-Kaltmieten
Foto: Patryk Kosmider/Bigstock

Zwischen der Klägerin als Vermieterin und der Beklagten als Mieterin besteht auf der Grundlage eines schriftlichen Mietvertrages vom 17.5.1999 (Anlage K 1, Blatt 5 ff. d.A.) ein Mietverhältnis über eine Wohnung im 3.0G rechts des Hauses S str. … in H. In § 4 des Mietvertrages haben die Parteien eine Inklusivmiete (einschließlich Nebenkosten) von DM 797,– vereinbart. Diese Miete wurde mit Schreiben der Klägerin vom 26.3.2002 (Anlage B 1, Blatt 24 f d.A.) zum 1.6.2002 auf insgesamt Euro 438,01 erhöht, und zwar ausgehend von einer Nettomiete von Euro 327,22 und Betriebs- und Heizkosten von insgesamt Euro 110,79.

Die von der Beklagten bewohnte Wohnung liegt in einem ca. 1930 errichteten Gebäude in normaler Wohnlage, ist 62,21 qm groß und mit Bad und Sammelheizung ausgestattet. Außerdem verfügt die Wohnung über eine Gegensprechanlage, einen Wohnungswasserzähler und neue Fenster. Mietvertraglich ist der Beklagten eine Gartenmitbenutzung gestattet.

Mit Schreiben vom 4.2.2004 (Anlage K 2, Blatt 11 f d.A.) erbat der Prozessbevollmächtigte der Klägerin von der Beklagten die Zustimmung zu einer Erhöhung der Inklusivmiete auf insgesamt Euro 489,–, und zwar ausgehend von einem Nettomietanteil von Euro 353,85 und von Betriebs- und Heizkosten von insgesamt Euro 135,15 auf der Grundlage einer dem Schreiben beigefügten Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2002 vom 25.8.2003 (Anlage K 3, Blatt 14 f d.A.).

Die Klägerin meint und trägt vor: Die Beklagte sei verpflichtet, der Mieterhöhung zuzustimmen. Diese Mieterhöhung wahre die Kappungsgrenze, die auf der Basis der Inklusivmiete zu berechnen sei. Sie sei auch der Höhe nach gerechtfertigt. So entspreche der in der Inklusivmiete enthaltene Nettomietanteil von Euro 353,85, entsprechend Euro 5,69 pro qm bei der 62,21 qm großen Wohnung, der ortsüblichen Vergleichsmiete, weil der Mittelwert des einschlägigen Rasterfeldes F 2 des Hamburger Mietenspiegels 2003 Euro 5,57 betrage und weil eine Überschreitung des Mittelwertes bis zur Höhe von mindestens Euro 6,– gerechtfertigt wäre. Dies gelte wegen der Ausstattungsmerkmale Gegensprechanlage, Kabelanschluss, Wohnungswasserzähler und Fahrradkeller. Zur Ausstattung der Wohnung sei weiter festzuhalten, dass das Bad, die Fenster sowie alle Leitungssysteme total erneuert worden seien. Zu berücksichtigen seien die der Beklagten eingeräumte Gartenmitbenutzung sowie die überdurchschnittliche Lage in einer sehr ruhigen Wohnstraße im Ortsteil E.

Zu dem Nettomietanteil seien die auf die Wohnung entfallenden Betriebs- und Heizkosten hinzuzurechnen, die nach der aktuellen Aufstellung für das Jahr 2002 für die Wohnung Euro 1.621,88 und damit monatlich Euro 135,15 betragen würden. So im Rahmen der Mieterhöhung zum 1.6.2002 ein Betriebskostenanteil von Euro 110,79 ausgewiesen sei, habe dieser mit dem Schreiben vom 4.2.2004 im Rahmen der Erhöhung der Inklusivmiete mit erhöht werden können.

Die Klägerin beantragt, die Beklagte zu verurteilen, für die Wohnung S straße …, … H, 3.OG rechts, einer Mieterhöhung von bisher inklusiv Euro 438,01 auf Euro 489,00 ab 1.5.2004 zuzustimmen.

Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.

Die Beklagte vertritt folgende Auffassung und trägt vor:

Das Mieterhöhungsverlangen sei unbegründet. Die Klägerin habe mit Schreiben vom 6.3.2002 zum 1.6.2002 die maßgebliche Nettokaltmiete mit Euro 327,22 und die Nebenkosten mit Euro 110,79 angegeben. Die streitgegenständliche Mieterhöhung werde daher vordergründig mit einer Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete begründet, während tatsächlich die vertraglich vereinbarte Mietzinsstruktur verändert werden solle, da nunmehr eine Nettomiete mit konkret abgerechneten Nebenkosten in Ansatz gebracht werde. Mit der von der Klägerin begehrten Mieterhöhung werde die vereinbarte Mietstruktur verändert, da die Klägerin eine konkrete Betriebskostenabrechnung vorgelegt habe und allein die gestiegenen Nebenkosten zur Grundlage der Mieterhöhung gemacht habe. Die von der Klägerin begehrte neue Miete unter Vorlage einer Betriebskostenabrechnung unterscheide sich nicht mehr von einer vereinbarten Nettokaltmiete mit Nebenkostenvorauszahlungen/-abrechnung. Mit der verlangten Miete wäre der Charakter eine Inklusivmiete, bei der die Nebenkosten pauschal mit der Miete abgegolten seien, verloren gegangen.

In der Sache sei anzumerken, dass vorliegend zumindest eine Erhöhung der Miete über den Mittelwert nicht in Betracht komme, da sie den Kabelanschluss auf eigene Kosten habe verlegen lassen, weil sie in das Badezimmer einen erheblichen Betrag selbst investiert habe, weil ein benutzbarer Fahrradkeller nicht vorhanden sei und weil die angesprochenen Fenster im Jahre 1984 erneuert worden seien.

Wegen weiterer Einzelheiten wir auf den vorgetragenen Inhalt der zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist zulässig und begründet.

Die Klägerin hat gegen die Beklagte einen Anspruch auf Zustimmung zur Erhöhung der von der Beklagten bisher gezahlten Inklusivmiete für die von ihr bewohnte Wohnung im Hause S str. .. in Hamburg von Euro 438,01 auf Euro 489,–, beginnend mit dem 1.5.2004, gem. § 558 BGB.

Die von der Klägerin geforderte neue Inklusivmiete von Euro 489,– entspricht der ortsüblichen Vergleichsmiete im Sinne des § 558 Abs. 2 BGB. Denn diese Miete setzt sich zusammen aus einer rechnerischen Nettokaltmiete von Euro 353,85 und einem in der Miete enthaltenen Betriebskostenanteil von Euro 135,15.

Die von der Klägerin geforderte rechnerische Nettokaltmiete von Euro 353,85, entsprechend Euro 5,69 bei der 62,21 qm großen Wohnung, entspricht der ortsüblichen Vergleichsmiete, auch wenn sie geringfügig über dem Mittelwert des einschlägigen Rasterfeldes F 2 des Hamburger Mietenspiegels 2003 von Euro 5,57 pro qm liegt. Denn die Wohnung weist unstreitig Lagevorteile auf, weil sie, worauf die Klägerin unwidersprochen hingewiesen hat, in einer sehr ruhigen Wohnstraße im Ortsteil E liegt, einem auf Grund seiner guten Infrastruktur beliebten Wohnquartier. Außerdem ist der Beklagten, wie die Klägerin ebenfalls unwidersprochen vorgetragen hatte, mietvertraglich eine Gartenmitbenutzung eingeräumt worden, so dass die Beklagte den Gartenbereich, wie im Termin vom 9.11.2004 erörtert, u.a. in einem gepflasterten Bereich zum Grillen benutzen kann. Geringe Vorteile stellen auch die von der Klägerin vorgenommenen Modernisierungsarbeiten am und im Gebäude dar, da sie unstreitig alle Leitungssysteme und die Fenster erneuert hat, wobei diese Maßnahmen noch dann einen Vorteil eines im Jahre 1930 errichteten Gebäudes darstellen, wenn diese in den Jahren 1984 durchgeführt worden sind. Auch wenn die von der Klägerin weiterhin erwähnten Ausstattungsmerkmale der Gegensprechanlage, des Kabelanschlusses sowie des Wohnungswasserzählers für eine Wohnung der Baualtersklasse 1919 bis 1948 in normaler Wohnlage üblich sind, wie sich aus den Erläuterungen zum Hamburger Mietenspiegel 2003 unter den Ziffern 6.3.1.9., 6.3.1.8. und 6.3.1.3 ergibt, so rechtfertigen doch die geringen Lage- und sonstigen geringen Ausstattungsvorteile einen leichten Zuschlag zum Mittelwert des Rasterfeldes F 2 von Euro 5,57 um mindestens Euro 0,12 auf Euro 5,69, da dieser Wert noch deutlich unterhalb des sog. oberen Drittelwertes des Rasterfeldes F 2 von Euro 6,07 pro qm (bei einer Spanne von Euro 4,71 bis Euro 6,76 pro qm) liegt. Dieser obere Drittelwert wäre bei leichten Lage-, Beschaffenheits- und Ausstattungsvorteilen gerechtfertigt, so dass geringe Lage- und Ausstattungsvorteile eine Miete rechtfertigen, die auf jeden Fall bei Euro 5,69 pro qm liegt.

Die Klägerin ist auch berechtigt, im Rahmen der neuen Inklusivmiete gegenüber dem Mieterhöhungsverlangen vom 26.3.2002 erhöhte Nebenkosten von insgesamt Euro 135,15 auf der Basis einer Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2002 vom 25.8.2003 geltend zu machen. Die Klägerin hat im Rahmen des § 558 BGB einen Anspruch auf Zustimmung der Beklagten zur Erhöhung der Inklusivmiete, die sich zusammensetzt aus der rechnerischen Nettomiete sowie aus dem auf die Wohnung entfallenden Anteil der Betriebskosten, so dieser Anteil nicht den Rahmen des Üblichen übersteigt (vgl. OLG Stuttgart WM 1983, 285 f). Die tatsächlich auf die Wohnung entfallenden Betriebskosten hat die Klägerin mit der Abrechnung vom 25.8.2003 konkret dargetan, die die Beklagte auch nicht bestritten hat und die mit Gesamtkosten für sämtliche Betriebs- und Heizkosten von Euro 2,17 pro qm den Rahmen des Üblichen auch nicht übersteigen.

Die Beklagte kann sich nicht darauf berufen, dass die Betriebs- und Heizkosten im Rahmen des Mieterhöhungsschreibens vom 26.3.2002 mit Euro 110,79 festgeschrieben seien und im Rahmen des Erhöhungsverlangens vom 4.2.2004 nicht erhöht werden könnten. Im Rahmen einer Erhöhung der Inklusivmiete kann eine Mieterhöhung auch damit begründet werden, dass die Nebenkosten gestiegen seien (vgl. Schmidt-Futterer/Börstinghaus, MietR, 8. Aufl., § 558a Rdnr. 59). Der Betriebskostenanteil innerhalb einer Inklusivmiete kann in jedem Fall im Rahmen einer allgemeinen Mieterhöhung nach § 558 BGB erhöht werden (vgl. auch BGH NJW 2004, 1380, 1381; Langenberg, Betriebskostenrecht der Wohn- und Gewerberaummiete, 3. Aufl., C 8).

Entgegen der Auffassung der Beklagten führt die Mieterhöhung auch nicht zu einer Änderung der Mietzinsstruktur. Die Beklagte zahlt weiterhin eine Inklusivmiete, wie dies vertraglich vereinbart worden ist. Der Anteil der in der Inklusivmiete enthaltenen Nettomiete sowie der Anteil der Nebenkosten sind lediglich Berechnungsfaktoren, um die neue monatliche ortsübliche Inklusivmiete zu berechnen. An diese Berechnungsfaktoren ist der Vermieter im Rahmen einer neuen Mieterhöhung nicht gebunden, da er im Rahmen des § 558 BGB die Zustimmung zur ortsüblichen Inklusivmiete verlangen kann, wie dies die Klägerin vorliegend getan hat. So die Beklagte darauf verweist, dass die Klägerin eine Nettomiete mit konkret abgerechneten Nebenkosten in Ansatz gebracht habe, ist dies nur insoweit zutreffend, dass die Klägerin damit die in der Miete enthaltenen Betriebskosten belegt hat. Eine Veränderung der Mietzinsstruktur ist mit der von der Klägerin vorgenommenen Berechnung nicht verbunden.

Die neue Inklusivmiete von Euro 489,– wahrt auch die sogenannte Kappungsgrenze, da die Beklagte seit Mietbeginn eine Inklusivmiete von DM 797,– (entsprechend Euro 407,50) gezahlt hat, so dass zuzüglich der Kappungsgrenze von 20% eine neue Gesamtmiete von Euro 489,– verlangt werden kann, da sich bei der Vereinbarung einer Inklusivmiete die Kappungsgrenze nach der Inklusivmiete berechnet (BGH NJW 2004, 1380).

Nach alledem ist die Klage begründet.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus den §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

Unsere Hilfe im Mietrecht & WEG-Recht

Wir sind Ihr Ansprechpartner in Sachen Mietrecht und Wohneigentumsrecht. Vom Mietvertrag über Mietminderung bis hin zur Mietvertragskündigung.

Rechtsanwälte Kotz - Kreuztal

Rechtstipps aus dem Mietrecht

Urteile aus dem Mietrecht

Unsere Kontaktinformationen

Rechtsanwälte Kotz GbR

Siegener Str. 104 – 106
D-57223 Kreuztal – Buschhütten
(Kreis Siegen – Wittgenstein)

Telefon: 02732 791079
(Tel. Auskünfte sind unverbindlich!)
Telefax: 02732 791078

E-Mail Anfragen:
info@ra-kotz.de
ra-kotz@web.de

Rechtsanwalt Hans Jürgen Kotz
Fachanwalt für Arbeitsrecht

Rechtsanwalt und Notar Dr. Christian Kotz
Fachanwalt für Verkehrsrecht
Fachanwalt für Versicherungsrecht
Notar mit Amtssitz in Kreuztal

Bürozeiten:
MO-FR: 8:00-18:00 Uhr
SA & außerhalb der Bürozeiten:
nach Vereinbarung

Für Besprechungen bitten wir Sie um eine Terminvereinbarung!