AG Dresden, Az.: 140 C 1183/13
Urteil vom 28.03.2014
1. Der Beklagte wird verurteilt, an die Kläger 372,31 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit 01.12.2012 zu zahlen.
2. Der Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
4. Der Streitwert wird auf 372,31 € festgesetzt.
Tatbestand
Gemäß § 313 a ZPO bedarf das Urteil keines Tatbestandes.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Klage ist begründet.
Die Kläger als ehemalige Mieter … haben aus dem mit dem Beklagten geschlossenen Mietvertrag einen Anspruch auf Rückzahlung ihres restlichen Kautionsguthabens in Höhe von 372,31 €.
Nach Beendigung des Mietverhältnisses zum 31.08.2010 hat der Beklagte das Kautionsguthaben der Kläger bis auf einen Betrag von 372,31 € ausgezahlt. Der Beklagte war jedoch nicht berechtigt, mit Nachzahlungsforderungen aus den Betriebskostenabrechnungen 2009 und 2010 in Höhe von insgesamt 372,31 € gegen das Kautionsguthaben der Kläger aufzurechnen.
Zwar war der Beklagte entgegen der Auffassung der Kläger berechtigt, die Heiz- und Warmwasserkosten nach den Bestimmungen der Heizkostenverordnung auf die Kläger umzulegen, obwohl die Heizkosten nicht bei den in Ziffer 4.1.2. des Mietvertrages der Parteien aufgeführten umlagefähigen Betriebskosten angegeben sind. Insoweit kann dahinstehen, ob zwischen den Parteien eine Warmmietenvereinbarung zustande gekommen ist, wonach die Kosten für Heizung und Warmwasser bereits mit der vereinbarten Mietzahlung abgegolten sein sollten. Denn gemäß § 2 HeizKV gehen die Vorschriften der Heizkostenverordnung konkurrierenden vertraglichen Regelungen vor. Der Vermieter ist daher auch dann zur verbrauchsabhängigen Abrechnung der Kosten der Versorgung mit Wärme und Warmwasser verpflichtet, wenn die Heiz- und Warmwasserkosten nicht als umlagefähig vereinbart sind (BGH VIII ZR 212/05).
Die Heizkostenabrechnungen für die Jahre 2009 und 2010 sind jedoch nicht formell ordnungsgemäß erstellt, so dass der Beklagte keine Betriebskostennachzahlung von den Klägern verlangen kann.
Dabei genügt nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes für eine formell wirksame Abrechnung im Bereich der Heizkostenverordnung, dass ein mit den Rechtsvorschriften der HeizKV vertrauter Mieter anhand der mitgeteilten Faktoren die vorgenommene Abrechnung überprüfen kann (BGH VIII ZR 268/10 m. w. N.). Bei der Berechnung des Wärmeverbrauchs in den sogenannten Rohrwärmefällen nach § 7 Abs. 1 Satz 2 und 3 HeizKV muss daher für den Rechtskundigen nachvollziehbar sein, wie die Rohrwärmeeinheiten berechnet wurden. Hierfür war der Hinweis in den Heizkostenabrechnungen, dass die Rohrwärmeeinheiten nach dem im Beiblatt „Verfahren zur Berücksichtigung des Rohrwärmeanteils“ der VDI-Richtlinie 2077 vorgesehenen Bilanzverfahren ermittelt wurden, sowie die Angabe der Rohrwärmeeinheiten der Nutzergruppe und die Summe der Verbrauchseinheiten inklusive Rohrwärmeeinheiten der Nutzergruppe nicht genügend.
Zur Nachvollziehbarkeit der Berechnung der Rohrwärmeeinheiten bedarf es zumindest der Angabe der Basisempfindlichkeit der elektronischen Heizkostenverteiler und des berechneten Verbrauchswärmeanteils. In der Regel ist auch die Angabe der abgelesenen Verbrauchseinheiten der Liegenschaft unerlässlich. Mangels Mitteilung dieser Daten ist die Berechnung der Rohrwärmeeinheiten der Nutzergruppe für das Jahr 2009 in Höhe von 126.331 und der für das Jahr 2010 in Höhe von 129.051 völlig unklar. Es kann deshalb dahinstehen, ob es für eine nachvollziehbare Abrechnung genügt, die entsprechenden Daten der Nutzergruppe mitzuteilen, oder ob vielmehr die erfassten Verbrauchseinheiten und Rohrwärmeeinheiten der gesamten Liegenschaft anzugeben sind.
Es kann zudem dahinstehen, ob auch die Aufteilung der Gesamtkosten auf Nutzergruppen nicht nachvollziehbar ist, wobei im Gegensatz zu der (nur) für einen Rechtskundigen erforderlichen Verständlichkeit der Heizkostenabrechnung die Aufteilung auf Nutzergruppen auch für einen durchschnittlich gebildeten Mieter nachvollziehbar sein muss (BGH VIII ZR 57/07).
Der Beklagte hat für das Jahr 2009 Heiz- und Warmwasserkosten in Höhe von 926,26 € und für das Jahr 2010 solche in Höhe von 575,15 € gegenüber den Klägern formell nicht ordnungsgemäß abgerechnet, so dass diese Kostenpositionen aus der Abrechnung herauszurechnen sind (BGH VIII ZR 1/06). Die Abrechnung für 2009 wies eine Nachzahlung von 302,34 € und die für 2010 eine solche von 129,88 € aus, so dass nach Abzug der Heiz- und Warmwasserkosten keine Nachzahlung mehr verbleibt. Nachdem die Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB für beide Abrechnungen seit 31.12.2010 bzw. 31.12.2011 abgelaufen ist, kann der Beklagte auch im Falle einer nachträglichen Korrektur der Abrechnungen gemäß § 556 Abs. 3 Satz 6 BGB keine Nachforderungen mehr verlangen.
Der Zinsanspruch ist gemäß §§ 286 Abs. 1, 288 Abs. 1 BGB begründet. Der Beklagte war spätestens nach der mit Schreiben vom 13.11.2012 erfolgten Aufforderung seit 01.12.2012 mit der Rückzahlung des restlichen Kautionsguthabens in Verzug.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO. Die zunächst von den Klägern geltend gemachte Zinsforderung in Höhe von 8 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz war nur geringfügig.
Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit erfolgte gemäß §§ 708 Nr. 11, 711, 713 ZPO.
Die Streitwertfestsetzung hat ihre Grundlage in §§ 48 Abs. 1 GKG, 3 ZPO.
