OLG Koblenz – Az.: 5 U 439/11 – Urteil vom 11.08.2011
Auf die Berufung der Beklagten wird die Klage in Aufhebung des Urteils der 4. Zivilkammer des Landgerichts Koblenz vom 21.03.2011 abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits fallen dem Kläger zur Last.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Dem Kläger wird nachgelassen, die Zwangsvollstreckung der Beklagten gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des zu vollstreckenden Betrages abzuwenden, wenn nicht von Beklagtenseite Sicherheit in entsprechender Höhe gestellt wird.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Gründe
I. Der Kläger mietete am 30.11.2005 von der Beklagten zu 5., einer GbR, Gewerberäume zum Betrieb einer Anwaltskanzlei. Die Vertragsregelungen waren schriftlich gefasst. Unter dem Vertragstext befinden sich bei den Bezeichnungen „Mieter“ und „Vermieter“ die Unterschriften des Klägers und des Beklagten zu 1., der ebenso wie die Beklagten zu 2. bis 4. Gesellschafter der Beklagten zu 5. war.
Das Mietverhältnis war bis zum 31.12.2010 terminiert. Es sollte sich allerdings auf unbestimmte Zeit verlängern, wenn es nicht zwölf Monate vor dem regulären Laufzeitende gekündigt worden war, und dann unter Einhaltung einer zwölfmonatigen Frist kündbar sein. Unabhängig davon wurde dem Kläger die Option auf eine fünfjährige Vertragserstreckung eingeräumt.
Am 16./30.04.2007 kam es zu einer schriftlichen Vereinbarung, wonach das Mietverhältnis am 31.12.2015 endete. Für die Beklagte zu 5. trat deren Mitarbeiterin …[A] unter Angabe einer – vom Kläger bestrittenen – Vertretungsberechtigung auf. Nach dem Vorbringen des Klägers wurde 2007 außerdem eine mündliche Abrede hinsichtlich der ergänzenden Überlassung eines Kfz-Stellplatzes getroffen, wobei für die Beklagtenseite ein Hausverwalter gehandelt habe. Die Beklagten haben das in Abrede gestellt.
Mit Schreiben vom 29.06.2010 sprach der Kläger die ordentliche Kündigung des Mietvertrags zum Ende des laufenden Jahres aus. Die Wirksamkeit dieser Kündigung ist Gegenstand des vorliegenden Rechtsstreits. Die Beklagten haben sie im Hinblick auf die Fristenregelungen in den Vereinbarungen vom 30.11.2005 und 16/30.04.2007 bestritten. Der Kläger hat eine davon ausgehende Bindung geleugnet, weil die insoweit vorgeschriebene Schriftform nicht gewahrt worden sei.
Dem ist das Landgericht gefolgt und hat das Ende des Mietverhältnisses mit Ablauf des Jahres 2010 festgestellt: Der Kläger habe es nach den allgemeinen gesetzlichen Regeln kündigen können. Diese Befugnis sei am 30.11.2005 nicht rechtswirksam eingeschränkt worden; denn der Beklagte zu 1. habe bei der Unterschrift unter den damaligen Vertragstext versäumt, seine Vertreterstellung zu verdeutlichen. Der darin liegende Verstoß gegen das Schriftformerfordernis habe am 16./30.04.2007 nicht geheilt werden können, weil seinerzeit ein klarer Bezug zu dem Ausgangsvertrag gefehlt habe.
Dagegen wenden sich die Beklagten mit der Berufung und erstreben die Abweisung der Klage. Demgegenüber verteidigt der Kläger die erstinstanzliche Entscheidung, auf die zur näheren Darstellung des Sachverhalts Bezug zu nehmen ist.
II. Das – fristgerecht eingelegte – Rechtsmittel hat Erfolg. Es führt zur Aufhebung des angefochtenen Urteils. Die Klage scheitert.
1. Das ist von vornherein der Fall, soweit sie sich gegen die Beklagten zu 1. bis 4. richtet. In diesem Verhältnis ist sie nämlich schon unzulässig, weil es an einer Rechtsbeziehung fehlt, die Gegenstand einer Feststellung gemäß § 256 ZPO sein könnte. Der Parteistreit betrifft einen Mietvertrag, dessen Partner der Kläger und die Beklagte zu 5. sind. Ob der Vertrag durch die Kündigungserklärung vom 29.06.2010 mit Ablauf des Jahres 2010 sein Ende fand, berührt grundsätzlich nur diese beiden Parteien. Freilich kann der Bestand des Mietvertrags eine Gesellschafterhaftung der Beklagten zu 1. bis 4. nach sich ziehen (§ 128 HGB analog). Aber dieser Umstand wird von keiner Seite in Frage gestellt und begründet deshalb aus sich heraus kein Feststellungsinteresse.
2. Gegenüber der Beklagten zu 5. ist das Klageverlangen unbegründet. Abweichend von der Intention des Klägers bestand der streitige Mietvertrag über die Jahreswende 2010/2011 hinweg fort. Die unter dem 29.06.2010 erklärte Kündigung konnte nicht die erstrebte Wirkung entfalten, das Mietverhältnis mit Beginn des Jahres 2011 zu beenden. Nach § 2 Abs. 2 der am 30.11.2005 vereinbarten Vertragsbedingungen war – für die jeweils zum Jahresschluss mögliche – Kündigung eine Frist von zwölf Monaten einzuhalten. Ob die Erklärung vom 29.06.2010 in eine Kündigung zum 1.01.2012 umgedeutet werden kann und ob sie mit einem solchen Ziel durchdringt oder an den Abreden vom 16./30.04.2007 scheitern muss, bedarf keiner Entscheidung, weil das außerhalb des Feststellungsbegehrens des Klägers liegt.
a) Der Kläger erachtet die Regelung in § 2 Abs. 2 des Mietvertrags vom 30.11.2005 zu Unrecht für unverbindlich. Seine Auffassung, die wegen der dort niedergelegten Befristungen erforderliche Schriftform des Vertrags (§ 550 S. 1, 578 Abs. 1 und 2 S. 1 BGB) sei nicht gewahrt worden, so dass eine Kündigung nach der allgemeinen gesetzlichen Vorschrift des § 580 a Abs. 2 BGB habe erfolgen können, geht fehl. Es ist unstreitig, dass am 30.11.2005 der gesamte seinerzeit gewollte Vertragsinhalt schriftlich niedergelegt wurde.
Dem Text schließen sich die Unterschriften des Klägers und des Beklagten zu 1. an. Damit ist den Formvorgaben des § 126 Abs. 1 und 2 S. 1 BGB genügt.
Die Vertretungsberechtigung des Beklagten zu 1. für die Beklagte zu 5. stand in erster Instanz außer Frage. Das hindert den Kläger, sie neuerlich in Abrede zu stellen (§ 531 Abs. 2 ZPO). Selbst wenn der Beklagte zu 1. primär nicht vertretungsbefugt gewesen sein sollte, wäre dieser Mangel mittlerweile durch eine – auch innerprozessual erteilte – Genehmigung geheilt (§ 177 Abs. 1 BGB); Formvorschriften waren dabei nicht zu beachten (§ 182 Abs. 2 BGB).
b) Der Kläger meint freilich, dass der Beklagte zu 1. bei Vertragsschluss nicht hinlänglich zum Ausdruck gebracht habe, rechts- und pflichtenbegründend für die Beklagte zu 5. aufzutreten. Das trifft jedoch nicht zu.
Allerdings ist anerkannt, dass eine in Vertretung abgegebene Erklärung die gesetzlich vorgeschriebene Schriftform nur dann wahrt, wenn der Vertreter seine Unterschrift erkennbar nicht für sich, sondern für den Vertretenen leistet (Ellenberger in Palandt, BGB, 70. Aufl., § 126 Rn. 9). Besondere Anforderungen ergeben sich dabei, falls der Vertreter den Eindruck erweckt, lediglich gesamtvertretungsbefugt zu sein; dann bedarf es neben seiner Unterschrift noch der Unterschrift der anderen im Raum stehenden Gesamtvertreter (BGH NJW 2003, 3053, 3054; BGH NJW 2004, 1103). Nichts anderes gilt in Fällen, in denen der Vertreter selbst einer von mehreren nebeneinander stehenden Vertragsschließenden sein soll; hier sind ebenfalls die Unterschriften aller Beteiligten beizubringen, solange der Vertreter nicht mit einem Vertretungszusatz für sie unterschreibt (BGH NJW 2005, 2225, 2226; BGH NJW 2008, 2178, 2180).
Diese besonderen Konstellationen sind hier jedoch ohne Belang. Am 30.11.2005 hatte der Beklagte zu 1. dem Kläger weder Anlass zu der Annahme gegeben, er sei nicht allein berechtigt, die Beklagte zu 5. zu vertreten, noch sollte der Mietvertrag mit einem Kreis von Personen zustande kommen, zu denen er zählte. Er war die einzige Person, die auf Vermieterseite in Erscheinung trat, und unterbreitete dem Kläger einen Mietvertrag, der als Vermieter allein die Beklagte zu 5. auswies. Sie wurde als ausschließlicher Vertragspartner des Klägers angeführt. Wenn der Beklagte zu 1. seine Unterschrift vor diesem Hintergrund in das für den Vermieter bestimmte Unterschriftsfeld setzte, konnte das nur heißen, dass er im Namen der Beklagten zu 5. handelte. Einer besonderen Kennzeichnung des Vertretungsverhältnisses bedurfte es daneben nicht (BGH NJW 2007, 3346; BGH NJW 2008, 2178, 2180).
c) Die Erwägung des Klägers, der Vertrag vom 30.11.2005 sei unverbindlich, weil die Identität des Vermieters im Hinblick auf die Existenz mehrerer mit der Beklagten zu 5. gleichnamiger Gesellschaften nicht feststehe, hat keine tragfähige Grundlage. Es ist weder vorgetragen noch sonst ersichtlich, dass es über die Zuordnung der Mietsache zur Beklagten zu 5. jemals einen Zweifel gegeben hätte und eine andere Person als die – aus den Beklagten zu 1. bis 4. bestehende – Beklagte zu 5. als Vermieter hätte in Betracht kommen können. Das gilt auch aus der Sicht des Klägers, dessen Klageantrag in Anerkennung einer in diesem Verhältnis vorhandenen Vertragsbeziehung in eben diese Richtung gezielt hat.
d) Die wirksame Vereinbarung der Fristenregelungen in § 2 Abs. 2 des Vertrags vom 30.11.2005 hinderten den Kläger, die damals begründeten Vertragsbeziehungen zur Beklagten zu 5. zum Ende des Jahres 2010 zu beenden. Ob eine solche Vertragsauflösung auch wegen der Ergänzungsabrede vom 16./30.04.2007 unmöglich war, kann auf sich beruhen.
Jedenfalls vermochte diese Abrede ebenso wenig wie die vom Kläger behauptete zusätzliche Absprache hinsichtlich der Überlassung eines Kfz-Stellplatzes nachträglich eine – sei es auch nur partielle – Rechtsungültigkeit des Vertrags vom 30.11.2005 herbeizuführen. Sollte, wie der Kläger unter Hinweis auf das in § 13 des Vertrags vom 30.11.2005 niedergelegte Schriftlichkeitserfordernis meint, die streitige Nachtragsvereinbarung über die Stellplatzüberlassung wegen eines Formmangels unwirksam sein, würde das allein diese Vereinbarung hinfällig machen. Genauso wenig hätte es Einfluss auf den Bestand des Vertrags vom 30.11.2005, wenn die behauptete Vereinbarung – dem neuerlichen Vorbringen des Klägers gemäß – nicht mit der Beklagten zu 5., sondern mit dem Beklagten zu 1. zustande gekommen sein sollte. War sie, was schließlich noch zu erwägen ist, mit den Einschränkungen des § 550 BGB wirksam, so dass sie grundsätzlich kurzfristig gekündigt werden konnte, wäre sie gleichwohl durch das einheitliche Kündigungsschreiben des Klägers vom 29.06.2010 nicht separat zum Jahreswechsel 2010/2011 beendet worden. Das entspricht der Regel des § 139 BGB. Für ein Interesse des Klägers, bei dem Fortbestand des Mietverhältnisses über die Gewerberäume auf den – nicht zusätzlich zu entgeltenden – Stellplatz zu verzichten, ist nichts dargetan.
3. Der nachträglich vorgelegte Schriftsatz des Klägers vom 1.08.2011 gibt keine Veranlassung zu einer Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung.
a) Das darin zitierte Urteil des Oberlandesgerichts Düsseldorf aus dem Jahr 2005 beschreitet nicht den Weg, der durch die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs und dabei namentlich durch die vom Senat zitierten nachfolgenden Entscheidungen gewiesen worden ist. Seit die GbR als rechtsfähig anerkannt ist, beanspruchen die für juristische Personen aufgestellten Grundsätze auch für sie Geltung.
b) Die Behauptung, der – ursprünglich nicht vorhandene und augenscheinlich zunächst auch noch gar nicht bestimmbare – Stellplatz sei nicht erst nachträglich, sondern von vornherein mitvermietet worden, ist ohne Substanz. Im Übrigen wäre sie in zweiter Instanz präkludiert (§ 531 Abs. 2 ZPO).
4. Mithin dringt das Rechtsmittel durch. Die Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91 Abs. 1 S. 1, 708 Nr. 10, 711 ZPO. Gründe für die Zulassung der Revision bestehen nicht.
Streitwert für beide Instanzen: 20.880 € (Bruttojahresmiete, vgl. Hartmann, Kostengesetze, 41. Aufl., § 41 Rn. 20 f.).
