Mietvertrag kündigen: Worauf muss ich als Mieter achten?

Den Mietvertrag zu kündigen ist der letzte Schritt vor dem Umzug, doch er birgt die größten juristischen Fallstricke. Schon ein Formfehler, eine fehlende Unterschrift aller Mieter oder ein Tag Verzögerung beim Zugang können das gesamte Schreiben ungültig machen. Im schlimmsten Fall droht Ihnen dadurch eine ungewollte Verlängerung des Vertrags und die Zahlung doppelter Miete. Wie berechnen Sie die Kündigungsfrist korrekt und garantieren eine rechtssichere Zustellung?

Form, Frist, Zugang: Was macht eine Kündigung rechtssicher?

Stellen Sie sich Ihre Kündigung wie ein einfaches Rezept mit nur drei Zutaten vor: die richtige Form, die genaue Frist und der sichere Zugang. Fehlt eine Zutat oder ist sie falsch dosiert, gelingt das Ergebnis nicht. Keine Sorge: Dieser Artikel führt Sie Schritt für Schritt durch dieses Rezept, damit Sie Ihren Mietvertrag garantiert rechtssicher beenden und beruhigt umziehen können.

Wie berechne ich die Kündigungsfrist von drei Monaten korrekt?

Das Gesetz schützt Sie als Mieter mit einer klaren und verlässlichen Regelung. Gemäß § 573c des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) können Sie einen unbefristeten Mietvertrag immer mit einer Frist von drei Monaten kündigen. Diese Frist ist starr und gilt unabhängig davon, ob Sie erst ein Jahr oder schon zehn Jahre in der Wohnung leben. Längere Kündigungsfristen im Mietvertrag, die nur für Sie als Mieter gelten, sind in der Regel unwirksam.

Was bedeutet die 3-Werktage-Regel genau?

Die wahre Tücke liegt jedoch nicht in der Dauer der Frist, sondern in ihrer Berechnung. Der entscheidende Satz im Gesetz lautet: Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Das bedeutet: Ihr Kündigungsschreiben muss den Vermieter bis zum dritten Werktag des Monats erreicht haben, damit dieser Monat bei der Fristberechnung noch mitzählt.

Wie wirkt sich der Stichtag in der Praxis aus?

Zählt der Samstag als Werktag bei der Kündigungsfrist?

Achtung: Der Samstag gilt im Mietrecht bei der Berechnung der Kündigungsfrist grundsätzlich als Werktag. Nur Sonn- und Feiertage zählen nicht mit. Bei Sonn- und Feiertagen ergibt sich aus § 193 BGB eine klare Regelung: Fällt der letzte Tag der Frist auf einen Sonntag oder Feiertag, verschiebt sich das Fristende auf den nächstfolgenden Werktag.

Fällt jedoch der erste oder zweite Werktag der Frist auf einen Samstag, wird dieser normal mitgezählt und zählt als vollwertiger Werktag.

Ob § 193 BGB auch dann greift, wenn ausschließlich der dritte Werktag (das Fristende) auf einen Samstag fällt, ist höchstrichterlich nicht abschließend geklärt – der Bundesgerichtshof hat diese Rechtsfrage in seinem Urteil vom 27. April 2005 (Az. VIII ZR 206/04) ausdrücklich offengelassen. Jedoch trotz der ausstehenden höchstrichterlichen Klärung haben Instanzgerichte, wie das Landgericht Berlin in einem Urteil vom 22. Februar 2017 (Az. 65 S 395/16), entschieden, dass in diesem speziellen Fall § 193 BGB Anwendung findet.

Um rechtlich auf der sicheren Seite zu sein, sollten Sie bei der Fristberechnung vorsichtshalber davon ausgehen, dass auch ein Samstag als dritter Werktag mitgezählt wird, und Ihre Kündigung nicht auf den letzten Drücker abschicken.

Warum ist eine Kündigung per E-Mail oder WhatsApp ungültig?

Es erscheint fast absurd, aber für die Kündigung Ihres Mietvertrags schreibt der Gesetzgeber in § 568 BGB zwingend die Schriftform vor. Das bedeutet: Papier und eine handschriftliche Unterschrift. Ein Verstoß gegen diese Regel macht Ihre Kündigung von Anfang an unwirksam, selbst wenn der Vermieter sie liest und den Inhalt versteht.

Die Kündigung per E-Mail, Fax, SMS oder WhatsApp ist rechtlich unwirksam. Der Gesetzgeber will Sie damit vor Übereilung schützen und Eindeutigkeit schaffen. Eine handschriftliche Unterschrift dokumentiert den Willen zur Kündigung auf eine Weise, die eine schnell getippte Nachricht nicht leisten kann. Doch mit dem Papier allein ist es nicht getan. Zwei entscheidende Fragen müssen Sie korrekt beantworten.

Wer muss die Kündigung unterschreiben?

Die Regel ist einfach, wird aber oft übersehen: Alle Personen, die als Mieter im Mietvertrag stehen, müssen die Kündigung eigenhändig unterschreiben.

Haben Sie den Vertrag gemeinsam mit Ihrem Partner oder in einer WG unterschrieben, ist die Kündigung nur gültig, wenn alle Vertragspartner unterschreiben. Es spielt keine Rolle, ob nur eine Person auszieht. Der Mietvertrag ist eine gemeinsame Verpflichtung, die Sie nur gemeinsam beenden können. Fehlt eine Unterschrift, ist die gesamte Kündigung ungültig. Eine Ausnahme besteht nur, wenn ein Mieter dem anderen eine schriftliche Vollmacht zur Kündigung erteilt hat. Diese Vollmacht müssen Sie dem Kündigungsschreiben im Original beilegen.

An wen muss die Kündigung adressiert werden?

Richten Sie die Kündigung an den juristisch korrekten Vermieter. Das sind alle Personen oder die Gesellschaft, die der Mietvertrag als Vermieter aufführt. Oft kommunizieren Mieter im Alltag nur mit einer Hausverwaltung. Diese ist aber nur der Vertreter. Adressieren Sie die Kündigung trotzdem immer an den im Vertrag genannten Eigentümer. Im Zweifel schreiben Sie „An

[Name des Vermieters], vertreten durch [Name der Hausverwaltung]“. Wenn mehrere Personen als Vermieter im Vertrag stehen, sollten Sie die Kündigung an alle adressieren.

Wie kann ich den Zugang der Kündigung beweisen?

Welche Inhalte muss ein Kündigungsschreiben unbedingt enthalten?

Ein Kündigungsschreiben muss keine literarische Meisterleistung sein. Es muss klar, eindeutig und vollständig sein. Halten Sie sich an eine simple Struktur, um alle rechtlichen Anforderungen zu erfüllen.

1. Ihre vollständigen Absenderdaten: Name und Anschrift aller im Mietvertrag genannten Mieter.
2. Die korrekten Adressdaten des Vermieters: Name und Anschrift aller Vermieter oder der vertretungsberechtigten Verwaltung.
3. Datum: Das aktuelle Datum, an dem Sie das Schreiben verfassen.
4. Eindeutiger Betreff: Zum Beispiel „Kündigung des Mietvertrags für die Wohnung [Straße, Hausnummer, Etage, Wohnungsnummer]“.
5. Die Kündigungserklärung: Formulieren Sie unmissverständlich. Ein Satz genügt: „Hiermit kündigen wir den Mietvertrag für die oben genannte Wohnung fristgerecht zum nächstmöglichen Zeitpunkt.“ Es ist rechtlich sicherer, „nächstmöglicher Zeitpunkt“ zu schreiben, als ein konkretes Datum zu nennen, bei dem Sie sich verrechnen könnten. Das Gericht legt die Kündigung dann automatisch zum korrekten Datum aus.
6. Bitte um Bestätigung: Bitten Sie den Vermieter höflich um eine schriftliche Bestätigung der Kündigung und des Beendigungsdatums. Dies schafft frühzeitig Klarheit.
7. Termin für Vorabnahme und Übergabe: Schlagen Sie vor, einen Termin für eine Vorabnahme zu vereinbaren, um eventuelle Mängel oder notwendige Arbeiten zu besprechen.
8. Eigenhändige Unterschriften: Der wichtigste Teil. Alle Mieter müssen persönlich unterschreiben.

Gibt es Ausnahmen von der dreimonatigen Kündigungsfrist?

Obwohl die ordentliche Kündigung der Standardfall ist, gibt es Situationen, in denen andere Regeln gelten. Sie sollten prüfen, ob einer dieser Fälle auf Sie zutrifft.

Übersicht: Wann gelten andere Kündigungsregeln?

Was ist bei Zeitmietverträgen zu beachten?

Ein Zeitmietvertrag ist, wie der Name sagt, auf eine bestimmte Dauer befristet. Während dieser Laufzeit ist eine ordentliche Kündigung für beide Seiten ausgeschlossen. Sie können also nicht einfach mit einer Drei-Monats-Frist aussteigen. Eine solche Befristung ist allerdings nur wirksam, wenn der Vermieter Ihnen bei Vertragsschluss einen gesetzlich anerkannten Grund schriftlich mitgeteilt hat (z. B. Eigenbedarf oder geplante Baumaßnahmen). Fehlt dieser Grund, gilt der Vertrag als unbefristet und Sie können normal kündigen.

Was bedeutet ein Kündigungsausschluss im Vertrag?

In neueren Mietverträgen findet sich oft eine Klausel zum Kündigungsausschluss. Das bedeutet, dass beide Parteien für eine bestimmte Zeit auf ihr Recht zur ordentlichen Kündigung verzichten. Eine solche Vereinbarung ist grundsätzlich zulässig und bindet Sie. Der Bundesgerichtshof hat hier jedoch eine klare Grenze gesetzt: Ein solcher Ausschluss in einem Formularmietvertrag ist für Mieter nur wirksam, wenn er eine Dauer von vier Jahren nicht überschreitet. Eine Klausel, die Sie länger bindet, ist in der Regel unwirksam. Unsere Rechtsanwälte für Mietrecht prüfen die Wirksamkeit eines solchen Verzichts. Wichtig: Ihr Recht zur außerordentlichen, fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund bleibt davon unberührt.

Wann kann ich fristlos kündigen?

Eine Abmahnung ist eine formelle Aufforderung an den Vermieter, einen Vertragsverstoß (z. B. einen Mangel wie Schimmel) innerhalb einer gesetzten Frist zu beheben. Sie ist die notwendige Vorstufe zur fristlosen Kündigung, da sie dem Vermieter die Chance zur Nachbesserung gibt und den Kündigungsgrund gerichtsfest dokumentiert.

In extremen Situationen erlaubt Ihnen das Gesetz eine fristlose Kündigung aus wichtigem Grund (§ 543 BGB). Das ist der Fall, wenn Ihnen das weitere Wohnen in der Wohnung nicht mehr zugemutet werden kann. Beispiele hierfür sind eine erhebliche Gesundheitsgefährdung durch Schimmelbefall oder ein Totalausfall der Heizung im Winter. Einer solchen Kündigung muss aber fast immer eine Abmahnung mit Fristsetzung zur Beseitigung des Mangels vorausgehen.

Wann habe ich ein Sonderkündigungsrecht?

Kündigt Ihr Vermieter eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete an oder plant er eine Modernisierung, die zu einer Mieterhöhung führt, gewährt Ihnen der Gesetzgeber ein Sonderkündigungsrecht nach § 561 BGB. Sie können dann den Mietvertrag bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang der Ankündigung kündigen. Wirksam wird die Kündigung dann zum Ablauf des übernächsten Monats.

Das bedeutet für Sie in der Praxis: Erhalten Sie beispielsweise im März die Ankündigung der Mieterhöhung, haben Sie eine Überlegungsfrist bis zum Ablauf des Monats Mai (also bis zum 31. Mai), um die Sonderkündigung auszusprechen. Der Mietvertrag endet dann zum Ablauf des übernächsten Monats, also zum 31. Juli.

Muss der Vermieter drei Nachmieter akzeptieren?

Es ist ein weit verbreiteter Irrglaube, dass der Vermieter Sie aus dem Vertrag entlassen muss, wenn Sie ihm drei potenzielle Nachmieter vorschlagen. Einen gesetzlichen Anspruch darauf gibt es nicht. Der Vermieter kann jeden vorgeschlagenen Kandidaten ohne Begründung ablehnen. Eine Ausnahme besteht nur, wenn zwei Bedingungen erfüllt sind:

1. Im Mietvertrag ist eine „Nachmieterklausel“ ausdrücklich vereinbart.
2. Sie haben ein „berechtigtes Interesse“ daran, den Vertrag vorzeitig zu beenden (z. B. ein beruflich bedingter Umzug in eine andere Stadt) und die Ablehnung des Nachmieters wäre für den Vermieter unzumutbar.

Verlassen Sie sich also nie darauf, über diesen Weg früher aus dem Vertrag zu kommen.

Was ist ein Mietaufhebungsvertrag?

Wenn Sie früher aus Ihrem Vertrag aussteigen möchten, aber weder ein Sonderkündigungsrecht haben noch die Nachmieter-Regelung greift, gibt es eine kooperative Lösung: den Mietaufhebungsvertrag. Im Gegensatz zur einseitigen Kündigung ist dies eine freiwillige, einvernehmliche Vereinbarung zwischen Ihnen und dem Vermieter, das Mietverhältnis zu einem beliebigen Zeitpunkt zu beenden. Ein solcher Vertrag bietet maximale Flexibilität und ist oft der beste Weg, um bei einem Kündigungsausschluss oder einem kurzfristigen Jobwechsel eine Lösung zu finden. Im Vertrag können Sie alle Details regeln, etwa den genauen Auszugstermin, den Zustand der Wohnung bei Übergabe oder sogar eine Entschädigung, falls der Vermieter ein großes Interesse am Auszug hat. Wichtig ist: Kein Vermieter ist verpflichtet, einem Aufhebungsvertrag zuzustimmen. Halten Sie die Vereinbarung zu Beweiszwecken immer schriftlich fest.

Was sind meine Rechte und Pflichten zwischen Kündigung und Übergabe?

Mit der wirksamen Kündigung beginnt die letzte Phase Ihres Mietverhältnisses. Auch hier gibt es klare Regeln, die Sie kennen sollten.

Das Besichtigungsrecht des Vermieters: Was müssen Sie dulden?

Der Vermieter hat das Recht, die Wohnung mit Mietinteressenten zu besichtigen. Dieses Recht muss er aber schonend ausüben.

Das bedeutet:

• Ankündigung: Er muss Besichtigungen rechtzeitig ankündigen, in der Regel 24 bis 48 Stunden vorher.
• Zumutbarkeit: Sie müssen nicht rund um die Uhr zur Verfügung stehen. Besichtigungen an Werktagen zu üblichen Zeiten (z. B. zwischen 10 und 13 Uhr sowie 15 und 18 Uhr) und in begrenztem Umfang sind zumutbar. Massenbesichtigungen oder Termine an Sonn- und Feiertagen müssen Sie nicht akzeptieren.

Der Streit um Schönheitsreparaturen: Was Sie wirklich renovieren müssen?

Die Renovierungspflicht beim Auszug ist einer der häufigsten Streitpunkte. Viele Klauseln zu sogenannten Schönheitsreparaturen (Streichen von Wänden, Decken, Heizkörpern etc.) in alten Mietverträgen sind heute unwirksam. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in den letzten Jahren viele starre Regelungen gekippt. Besonders wichtig: Haben Sie die Wohnung bei Einzug unrenoviert übernommen, ist eine Klausel, die Sie zur Endrenovierung verpflichtet, fast immer unwirksam. Bevor Sie unnötig renovieren, prüfen unsere Rechtsanwälte für Mietrecht die Wirksamkeit Ihrer Vertragsklausel.

Warum ist ein Übergabeprotokoll so wichtig?

Am Tag des Auszugs findet die finale Wohnungsübergabe statt.

Der wichtigste Akt dabei ist die Erstellung eines Übergabeprotokolls. Dokumentieren Sie darin gemeinsam mit dem Vermieter den Zustand jedes Raumes und halten Sie alle Zählerstände (Strom, Wasser, Gas) fest. Wenn Schäden vorhanden sind, beschreiben Sie diese exakt.

Das Protokoll schützt beide Seiten. Wenn der Vermieter darin bestätigt, dass Sie die Wohnung „in vertragsgemäßem Zustand“ zurückgegeben haben und er keine Mängel festgestellt hat, kann er später nur schwer neue Forderungen stellen. Bestehen Sie auf einer Kopie des von beiden Seiten unterschriebenen Protokolls. Geben Sie erst dann alle Schlüssel zurück.

Was sollte ich bei der Unterschrift des Protokolls beachten?

Unterschreiben Sie nichts, was nicht stimmt. Sehen Sie Ihre Unterschrift unter dem Protokoll wie ein Schuldanerkenntnis.

Sie bestätigen damit: „Ja, diese Mängel habe ich verursacht und dafür hafte ich.“ Lassen Sie sich nicht unter Druck setzen. Wenn Sie unsicher sind, streichen Sie einen strittigen Punkt oder vermerken Sie Ihren Widerspruch direkt auf dem Protokoll, bevor Sie unterschreiben.

Welche Schritte sichern einen reibungslosen Auszug ab?

Der Schlüssel zum Erfolg liegt in der sorgfältigen Planung. Mit dieser finalen Checkliste behalten Sie den Überblick über die wichtigsten Schritte, die Sie nach Ihrer Kündigung nicht vergessen dürfen.

• Kündigung nachweisbar zustellen: Sorgen Sie für einen gerichtsfesten Beweis des Zugangs (Einwurf-Einschreiben oder Bote).
• Kündigungsbestätigung einfordern: Bitten Sie den Vermieter schriftlich um die Bestätigung der Kündigung und des Vertragsendes.
• Besichtigungstermine koordinieren: Sprechen Sie sich mit dem Vermieter ab und legen Sie zumutbare Zeitfenster für Besichtigungen fest.
• Renovierungsbedarf klären: Prüfen Sie die Wirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel in Ihrem Mietvertrag.
• Übergabetermin vereinbaren: Planen Sie den Termin zur Wohnungsübergabe rechtzeitig und mit genügend Puffer.
• Zählerstände ablesen: Notieren Sie am Tag der Übergabe alle Zählerstände und machen Sie Fotos davon.
• Übergabeprotokoll anfertigen: Füllen Sie das Protokoll sorgfältig aus und lassen Sie es von beiden Seiten unterschreiben.
• Alle Schlüssel übergeben: Lassen Sie sich die vollständige Rückgabe aller Schlüssel im Protokoll bestätigen.
• Kaution zurückfordern: Nach dem Auszug hat der Vermieter eine Prüf- und Überlegungsfrist (meist drei bis sechs Monate) für die Abrechnung der Kaution. Fordern Sie diese nach Ablauf der Frist schriftlich an.

Was sind die unumstößlichen Grundregeln der Kündigung?

Eine Kündigung ist nur dann rechtssicher, wenn Sie drei Grundvoraussetzungen stets erfüllen: die Einhaltung der Form, die Berechnung der korrekten Frist und der beweisbare Zugang des Schreibens.

• Schriftform ist zwingend: Sie müssen die Kündigung auf Papier verfassen und handschriftlich unterschreiben. Nur so ist der Kündigungswille unzweifelhaft dokumentiert. Digitale Wege wie E-Mail oder Messenger sind daher unwirksam.
• Unterschrift aller Mieter: Haben mehrere Personen den Mietvertrag unterschrieben, ist die Kündigung nur gültig, wenn auch alle diese Vertragspartner unterschreiben.
• Der Beweis des Zugangs: Denken Sie wie ein Postbote: Es reicht nicht, den Brief nur abzuschicken – Sie müssen beweisen können, dass er auch angekommen ist. Vor Gericht gilt der Grundsatz: Wer etwas behauptet (hier: „Ich habe gekündigt“), muss es auch beweisen können. Sorgen Sie daher immer für einen wasserdichten Zustellnachweis.

Vor dem Gesetz zählt allein die Einhaltung dieser formalen Regeln. Ihre bloße Absicht zu kündigen, ist rechtlich irrelevant, wenn Sie die Form nicht wahren.