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Mietvertrag: Vermieterstellung bei Vertragsschluss mit einer Hausverwaltung

AG Köpenick, Az.: 7 C 84/14

Urteil vom 21.10.2014

1. Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 189,25 € zu zahlen. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

2. Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen mit Ausnahme der bei den ursprünglichen Beklagten entstandenen Kosten die dem Kläger zur Last fallen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

4. Die Berufung der Parteien wird nicht zugelassen.

Tatbestand

Auf die Darstellung eines Tatbestandes wird gemäß § 313 a Abs. 1 ZPO verzichtet.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist in der Hauptsache zulässig und begründet.

I. Dem Kläger steht der geltend gemachte Zahlungsanspruch gegen die Beklagte gemäß § 812 Abs. 1 Satz 2 BGB zu.

Mietvertrag: Vermieterstellung bei Vertragsschluss mit einer Hausverwaltung
Foto: fizkes/Bigstock

Die Beklagte hat dem Kläger überzahlte Betriebskostenvorschüsse für das Jahr 2011 auf der Grundlage der Abrechnung über dieselben vom 10. September 2012 zurückzuzahlen. Insoweit ist einzig streitig, ob die Beklagte als zweite Rechtsnachfolgerin nach dem verstorbenen W. A. Vermieterin des Klägers war oder ob dieser den Mietvertrag vom 6. Januar 1987 als Vertreter der seinerzeitigen Eigentümerin E. K. abschloss.

Das Gericht hat in dem Urteil vom 18. September 2012 zum Geschäftszeichen 7 C 168/12 in einem Rechtsstreit der Erben der E. K. gegen den hiesigen Kläger zu dem hier vorliegenden Vertrag ausgeführt:

“Beim schriftlichen Mietvertrag ergibt sich die Vermieterstellung aus dem Vertragsrubrum sowie der Unterschrift auf Vermieterseite, die jeweils W. A. als Vermieter bezeichnet und nicht die Rechtsvorgängerin der Kläger. Auch aus dem Zusatz « Grundstücksverwaltung » ergibt sich nicht, dass der W. A. lediglich als Vertreter der – nicht zwingend namentlich zu bezeichnenden – seinerzeitigen Eigentümerin aufgetreten ist, denn eine Grundstücksverwaltung kann sowohl als Vertreter als auch im eigenen Namen einen Mietvertrag schließen, ferner können Vermieterstellung und Eigentum auseinanderfallen, so dass eine Grundstücksverwaltung im eigenen Namen Fremdeigentum vermieten kann (vgl. KG in Grundeigentum 1993, S. 915, 916). So ergibt sich aus dem Zusatz « Haus-« bzw. « Grundstücksverwaltung » auch keine Vermutung, dass ein Handeln im Namen des Eigentümers stattgefunden hat, vielmehr muss der Wille, im fremden Namen zu handeln, deutlich erkennbar sein, soll dieser beachtlich sein, § 164 Abs. 2 BGB (vgl. Landgericht Berlin in Grundeigentum 1987, S. 91). Mangels Vortrags der einen oder anderen Partei über weitere, insoweit maßgebliche Umstände des Vertragsschlusses ist davon auszugehen, dass der W. A. den Mietvertrag als Vermieter im eigenen Namen abschloss, … »

Das gilt unbeschadet der Frage der sinngemäßen Anwendbarkeit des § 164 Abs. 2 BGB auch in diesem Rechtsstreit. Soweit die Beklagte meint, einem Privaten sei die Vermietung verwehrt gewesen, ist das nicht zutreffend, was sich bereits aus § 102 Abs. 2 ZGB der DDR ergibt, der ausschließlich Betrieben der Gebäude- und Wohnungswirtschaft und damit nicht privaten Vermietern eine Rückstandsgebühr bei Verzug mit der Mietzahlung zubilligt; die Einschränkung wäre bei Ausschluss privater Vermietung überflüssig. Insofern ist bereits objektiv nicht ersichtlich, dass dem Kläger ein Handeln des W. A. als Vertreter bekannt sein musste.

Nicht tragend für die Entscheidung, jedoch bestätigend ist der Beiakte 7 C 168/12 auf Bl. 10 zu entnehmende Inhalt der Wohnraumzuweisung des Rats des Stadtbezirks, der als Vermieter “Priv. A., 1199 Bln. Str.” bezeichnet, zu bewerten.

II. Der geltend gemachte Zinsanspruch kann mangels hinreichender Bestimmtheit nicht zuerkannt werden, es fehlt insoweit im Antrag an einem Verzinsungsbeginn.

III. Die Kostenentscheidung beruht auf den §§ 92 Abs. 2 Ziff. 1 ZPO, die Vollstreckungsentscheidung ergibt sich aus den §§ 708 Nr. 11, 711, 713 ZPO. Die Nichtzulassung der Berufung ergibt sich aus § 511 Abs. 4 ZPO: Die Sache hat weder grundsätzliche Bedeutung noch erfordern die Fortbildung des Rechts bzw. die Einheitlichkeit der Rechtsprechung eine Entscheidung des Berufungsgerichts.

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