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Mietvertragsänderung bedarf der Unterschrift aller Mieter

AG Hamburg, Az.: 48 C 60/18, Urteil vom 18.10.2018

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Der Kläger hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Kläger kann die Vollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags leisten.

Tatbestand

Die Parteien streiten bezüglich des Abrechnungsjahres 2016 über die Rückzahlung eines zunächst an die Beklagten ausgezahlten Guthaben aus der Nebenkostenabrechnung vom 04.11.2018 und der Zahlung eines Nebenkostensaldos zu Lasten der Beklagte aus der anschließend abgeänderten Nebenkostenabrechnung vom 27.11.2017.

Der Kläger ist Vermieter und die Beklagten sind Mieter einer Wohnung in der … . Am 28.01.2008 schlossen die Parteien einen Mietvertrag über die genannte Wohnung ab (Anlage B1, Bl. 50 ff. der Akte). Seit dem 01.08.2011 betrug die Gesamtmiete EUR 799,89. Diese setzte sich aus einer Nettokaltmiete von EUR 639,89 und Vorauszahlungen für die Betriebs- und Heizkosten in Höhe von EUR 160,00 zusammen.

Anlässlich einer von den Beklagten neu einzubauenden Küche traten die Parteien in Kontakt. Die Parteien sprachen über die für die neue Küche erforderlichen Arbeiten an den Stromleitungen in der Küche der vermieteten Wohnung. In diesem Zusammenhang unterschrieben der Kläger und die Beklagten zu 1) am 17.12.2015 einen Vertrag, welcher eine Gesamtmiete von EUR 799,89 vorsieht und sich aus einer Nettokaltmiete von EUR 699,89 und von EUR 100,00 für Betriebs- und Heizkosten zusammensetzt (Anlage K1, Bl. 19 ff. der Akte).

Am 04.11.2017 erstellte der Kläger eine Nebenkostenabrechnung, welche ein Guthaben in Höhe von EUR 432,83 auswies (Anlage B2, Bl. 64ff. der Akte), das er an die Beklagten auszahlte. Mit Schreiben vom 27.11.2017 erstellte der Kläger eine Korrektur der Nebenkostenabrechnung und forderte von den Beklagten Nebenkosten in Höhe von EUR 337,45 nach (Anlage K2, Bl. 32f. der Akte). Inklusive des bereits ausgezahlten Guthabens forderte der Kläger von den Beklagten EUR 770,28 mit einer Zahlungsfrist bis zum 08.12.2017. Mit Schreiben vom 05.01.2018 wiederholte er seine Forderung.

Die Beklagte habe den Mietvertrag vom 17.12.2015 mit Schriftsatz vom 18.10.2016 angefochten.

Mietvertragsänderung bedarf der Unterschrift aller Mieter
Symbolfoto: snowing/Bigstock
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Der Kläger trägt vor: Der Mietvertrag vom 17.12.2015 sei wirksam zustande gekommen, weil die Beklagte zu 1) nach § 28 des Mietvertrags vom 28.01.2008 bevollmächtigt gewesen sei, für ihren Ehemann, den Beklagten zu 2), zu handeln.

Im Übrigen bestünde ein Anfechtungsrecht der Beklagten nicht, da sie sich über den Inhalt des Mietvertrags vom 17.12.2015 nicht geirrt hätten. Die Beklagte zu 1) habe den Inhalt des Mietvertrages vom 17.12.2015 verstanden. Herr … habe der Beklagten zu 1) erklärt, dass der Kläger die Kaltmiete heraufsetze und die Vorauszahlungen auf die Betriebskosten reduziere, da der Einbau der neuen Stromleitungen für ihn teuer sei.

Der Kläger beantragt, die Beklagten zu verurteilen, an den Kläger einen Betrag in Höhe von EUR 770,28 nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz ab dem 09.12.2017 zu zahlen.

Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen.

Die Beklagten tragen vor: Der Vertrag sei nicht wirksam zustande gekommen, da er von beiden Beklagten hätte unterzeichnet werden müssen.

Im Übrigen sei die Beklagte zu 1) getäuscht worden. Der Kläger habe gesagt, in dem neuen Mietvertrag würde stehen, dass die Elektrik in der Küche neu gemacht worden sei. Von einer Erhöhung der Miete sei nicht die Rede gewesen.

Das Gericht hat die Parteien nach § 141 ZPO persönlich angehört. Wegen deren Angaben wird auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 22.08.2018 verwiesen (Bl. 115 ff. der Akte). Wegen des weiteren Sach- und Streitstandes wird auf die eingereichten Schriftsätze einschließlich Anlagen verwiesen.

Entscheidungsgründe

I.

Die zulässige Klage ist unbegründet.

Der Kläger hat keinen Anspruch gegen die Beklagten auf Zahlung des Nebenkostensaldos in Höhe von EUR 337,45 aus der Abrechnung vom 04.11.2017 i.V.m. dem Mietvertrag vom 17.12.2015 sowie auf Rückzahlung des ausgezahlten Nebenkostenguthabens in Höhe von EUR 432,83 gemäß § 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 BGB.

1. Der Kläger hat keinen Anspruch gegen die Beklagten auf Zahlung des Nebenkostensaldos in Höhe von EUR 337,45 aus der Abrechnung vom 04.11.2017 i.V.m. dem Mietvertrag vom 17.12.2015, da der am 17.12.2015 unterschriebene Vertrag nicht wirksam zustande gekommen. Der Vertrag wurde auf Mieterseite lediglich von der Beklagten zu 1) unterschrieben.

a) Eine Abänderung des Mietvertrags bedarf als Vertragsänderung der Unterschrift aller Mieter (BGH, Urteil vom 03.03.2004, VIII ZR 124/03, WuM 2004, 280; LG Berlin, Urteil vom 11.02.1999, 67 S 281/98). Dabei ist eine rechtsgeschäftliche Vertretung einer der Vertragsparteien durch eine der anderen Vertragsparteien möglich. Allerdings ist streitgegenständlich eine Bevollmächtigung der Beklagten zu 1) durch den Beklagten zu 2) nicht wirksam erfolgt, insbesondere ergibt sich keine wirksame Bevollmächtigung aus § 28 Ziffer 2 (Personenmehrheit) des Mietvertrages vom 28.01.2008, da dieser als allgemeine Geschäftsbedingung gemäß § 307 BGB unwirksam ist.

§ 28 Ziffer 2 (Personenmehrheit) des Mietvertrages vom 28.01.2008 lautet „Erklärungen können grundsätzlich von oder gegenüber nur einem Vermieter/Mieter abgegeben werden, wenn sie das Mietverhältnis berühren, jedoch dann nicht, wenn sie zu einer Auflösung des Mietverhältnisses führen sollen.“.

(1) Die Klausel ist nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam, da sie die Beklagten als den Vertragspartner des Klägers als Verwender der Allgemeinen Geschäftsbedingungen entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt. Die unangemessene Benachteiligung folgt daraus, dass die Klausel nicht nur eine Vollmacht zum Empfang von Willenserklärungen, sondern auch zur Abgabe solcher beinhaltet und hierfür kein berechtigtes Interesse des Vermieters als Verwenders ersichtlich ist, vielmehr die Missbrauchsgefahr zu Lasten der Mieter erhöht.

Während nach der Rechtsprechung des BGH (Rechtsentscheid vom 10.09.1997, VIII ARZ 1/97, Rn. 36ff. juris) die Zulässigkeit einer Empfangsvollmacht in Allgemeinen Geschäftsbedingungen sich zum einen aus dem sich aus dem gemeinsamen Anmieten und Wohnen herzuleitenden Näheverhältnisses der Mitmieter herleiten lässt, dass die berechtigte Annahme gestattet, dass ein Mieter die das Mietverhältnis betreffenden Erklärungen des Vermieters den Mitmietern weitergibt, und sich zum anderen aus dem nachvollziehbaren Interesse des Vermieters rechtfertigt, den rechtsgeschäftlichen Verkehr mit der Mietpartei zu vereinfachen, wenn diese aus einer Personenmehrheit besteht, gelten diese Argumente für die formularmäßig vorgesehene rechtsgeschäftliche Vollmacht für die Abgabe von Willenserklärungen nicht. Denn in diesem Fall geht es nicht nur um die Vereinfachung der einseitigen Geltendmachung von Rechten des Vermieters (wie z.B. bei einer Mieterhöhung) oder der einseitigen Ausübung eines Gestaltungsrechts des Vermieters (wie z.B. bei einer Kündigung), sondern darum, die mehrseitig erforderliche Abgabe von Willenserklärungen auf Mieterseite obsolet werden zu lassen, die eine einheitliche Willensbildung auf Mieterseite voraussetzt und dann eine Abstimmung mit der Vermieterseite. Eine Abgabevollmacht dient somit nicht nur der vereinfachten Durchsetzung von (ggfls. bestehenden) einseitigen Rechten des Vermieters, sondern dazu, dass er sich nicht mit der Meinungsbildung seiner Vertragspartner auseinandersetzen muss und kann zu einer „gegenseitigen Selbstentrechtung“ der Mieter führen (vgl. OLG Nürnberg, Urteil vom 23.02.1988, 3 U 2870/87, JW 1988, 1220 für Darlehensverträge; OLG Celle, Urteil vom 29.12.1989, 2 U 200/88, WuM 1990, 103 (112), juris Rn. 122; OLG Frankfurt a.M., Urteil vom 19.12.1991, 6 U 108/90, NJW-RR 1992, 396 = WuM 1992, 56 (61f.); LG Frankfurt a.M., Urteil vom 27.02.1990, 2/13 O 474/89, WuM 1990, 271 (281f.); OLG Koblenz, WuM 1999, 694; Rolfs in Staudinger § 542 BGB; Rn. 24 und43; Krenek in Spielbauer/Schneider, Mietrecht, § 542, Rn. 29).

So kann eine Abgabevollmacht, auch wenn Willenserklärungen ausgenommen werden, die auf die Beendigung des Mietverhältnisses abzielen, extreme Risiken für den vertretenen Mieter in sich bergen. Durch eine Abgabevollmacht wird jedem Mitmieter die Möglichkeit eröffnet, ohne Rücksicht auf die Belange der anderen Mitmieter den Mietvertrag in seinem Bestand selbst oder in elementaren Bestandteilen zu verändern. Eine solche umfassende Regelung, die insbesondere den Missbrauch und die Verletzung von Interessen des vertretenen Mitmieters eröffnet, widerspricht eklatant den Belangen der Mieter. Sie ist zur Wahrung anerkennenswerter Interessen des Vermieters auch nicht gerechtfertigt (KG Berlin, Urteil vom 15.01.2018, 8 U 169/16, juris Rn. 57; OLG Düsseldorf, Urteil vom 17.10.2006, I-24 U 7/06, juris Rn. 73).

(2) Des Weiteren ist die Klausel nach § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB unwirksam, weil die Vollmacht auch Erklärungen umfasst, die die Beendigung des Mietverhältnisses zur Folge haben, diese zumindest nicht eindeutig ausschließt.

Selbst wenn man es grundsätzlich für zulässig erachten sollte, dass in Allgemeinen Geschäftsbedingungen einer Abgabevollmacht für die Mieterseite vorgesehen wird, sofern nur solche Erklärungen ausgenommen werden, die das Vertragsverhältnis beenden oder auflösen, ist die streitgegenständliche Klausel nach § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB unwirksam, weil sie nicht klar und verständlich ist.

Die dort vorgesehen Einschränkung, dass Erklärungen nicht von nur einem Mieter abgegeben werden sollen können, „wenn sie zu einer Auflösung des Mietverhältnisses führen sollen“, ist zumindest mehrdeutig im Sinne des § 305c Abs. 2 BGB. Zweifel bei der Auslegung gehen insoweit zulasten des Verwenders. Es ist derjenige Klauselinhalt maßgeblich, der sich bei der dem Vertragspartner nachteiligsten Leseart ergibt, „Prinzip der kundenfeindlichsten Auslegung“ (BGH, Urteil vom 4.01.1992, V ZR 262/90; Blank in Schmidt-Futterer, Mietrecht, Vor § 535 Rn. 59).

Bei Zugrundelegung dieses Maßstabes sind unter Erklärungen, die zur „Auflösung des Mietverhältnisses führen sollen“ lediglich solche zu verstehen, die auf eine vertraglich vereinbarte Auflösung des Mietvertrags abzielen. Der Wortlaut „Auflösung“ wird im BGB zumeist in einem vertraglichen Kontext verwendet. So wird beispielsweise im Hinblick auf vertragliche Bedingung von einer Auflösung beziehungsweise einer auflösenden Bedingung gesprochen. Ebenso wird im Zusammenhang mit einer GbR die Begrifflichkeit „Auflösung“ verwendet. Zudem spricht für dieses Verständnis des Wortlauts, dass „Auflösung“ als Synonym für „Aufhebung“ genutzt wird und die Begrifflichkeit „Aufhebung“ im Mietrecht meist in Hinblick auf einen Mietaufhebungsvertrag genutzt wird. Im Zusammenhang mit Kündigungen wird hingegen typischerweise von einer „Beendigung des Mietverhältnisses“ gesprochen. So etwa auch die Bezeichnung des 2. Buches, Abschnitt 8, Titel 5, Kapitel 5 und die Formulierung im § 573 Abs. 1 und Abs. 2 BGB.

Hinzu kommt, dass die Formulierung „sollen“ zur Mehrdeutigkeit der Klausel führt. Das Wort „sollen“ beinhaltet eine subjektive Komponente. Die Formulierung erweckt den Eindruck, entscheidend für die Frage, ob eine Vollmacht erteilt wird oder nicht, sei der Zweck der Erklärung. Eine Kündigung hingegen führt tatsächlich zur Beendigung des Mietverhältnisses und bezweckt diese nicht lediglich. Die Verwendung einer solch subjektiven Formulierung ist hingegen für vertragliche Gestaltungen – wie etwa den Mietaufhebungsvertrag – geläufig, welche zur Aufhebung des Mietvertrages führen sollen. Dies insbesondere, sofern die vertragliche Auflösung unter eine Bedingung gestellt wird.

(b) Die Beklagten leisteten entsprechend des zwischen den Parteien geltenden Mietvertrags vom 28.01.2008 monatlich eine Vorauszahlung für Betriebs- und Heizkosten in Höhe von EUR 160,00 und somit im Abrechnungsjahr 2016 Vorauszahlungen in Höhe von insgesamt EUR 1.920,00. Unabhängig davon, ob die Nebenkostenabrechnung vom 04.11.2017 in Höhe von EUR 1.487,17 oder die Nebenkostenabrechnung vom 27.11.2017 in Höhe von EUR 1.537,45 zugrunde gelegt wird, schulden die Beklagten keine Nachzahlung, da die Vorauszahlung die abgerechneten Nebenkosten übersteigen.

2. Der Kläger hat auch keinen Anspruch auf Rückzahlung des ausgezahlten Nebenkostenguthabens in Höhe von EUR 432,83 gemäß § 812 Abs.1 S.1 Alt.1 BGB, da der hierfür darlegungs- und beweisbelastete Kläger die Voraussetzung der rechtsgrundlosen Leistung nicht dargelegt hat.

Mit der Auszahlung des Guthabens i.H.v. EUR 432,83 nach der ersten Nebenkostenabrechnung vom 04.11.2017 erhielten die Beklagten einen vermögenswerten Vorteil durch eine Leistung des Klägers.

Für die Frage, ob und in welcher Höhe diese Zahlung ohne Rechtsgrund erfolgte, ist zum einen entscheidend, welchen Gesamtanteil der Nebenkosten die Beklagten zu tragen haben und zum anderen, welcher Betrag von den anteilig auf die Beklagten entfallenden Nebenkosten nach Abzug der Vorauszahlungen i.H.v. EUR 1.920,00 noch zu deren Lasten oder zu Gunsten des Klägers verbleibt. Dies wäre maximal EUR 50,28, wenn man die Summe der anteilig auf die Beklagten entfallenden Nebenkosten aus der zweiten Abrechnung vom 27.11.2017 in Höhe von EUR 1.537,45 zugrunde läge, da dann das Guthaben der Beklagten lediglich EUR 382,55 und nicht EUR 432,83 betragen hätte.

Der Kläger kann sich jedoch auf die zweite Abrechnung nicht stützen, da diese formell unwirksam ist. Es fehlt an der von Gesetzes wegen erforderliche geordnete Zusammenstellung der Gesamtkosten und des Umlageschlüssels.

Wie bereits in der mündlichen Verhandlung erörtert, stimmen die Werte in der von dem Kläger gefertigten Abrechnung vom 27.11.2017 nicht mit jenen in der ista Abrechnung vom 03.11.2017 (Anlage K4, Bl. 41ff. der Akte) für Brennstoff (EUR 5.541,27 in seiner Abrechnung und EUR 5.364,27 in der ista Abrechnung) und Schornsteinfeger (zusätzlich EUR 134,90 in seiner Abrechnung) überein. Darüber hinaus enthält die klägerischer Abrechnung eine Position Geräteservice in Höhe von EUR 725,17, die sich in der ista Abrechnung gar nicht findet. Da der Kläger aber auf die ista Abrechnung für die von Gesetzes wegen erforderliche geordnete Zusammenstellung der Gesamtkosten und des Umlageschlüssels Bezug nimmt, hätte es hier einer Erläuterung und Zuordnung bedurft.

3. Da dem Kläger keine Hauptforderung zusteht, kann er Zinsen nicht verlangen.

II.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf den §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

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