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Mietvertragsanfechtung bei Falschangaben über Bonität

LG Berlin – Az.: 63 S 163/17 – Urteil vom 27.03.2018

Die Berufung der Kläger gegen das Urteil des Amtsgerichts Schöneberg vom 11.04.2017 – 102 C 126/14 – wird auf ihre Kosten zurückgewiesen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Den Klägern wird nachgelassen, die Räumungsvollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 8.000,00 € abzuwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet. Im Übrigen können die Kläger die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des aufgrund des Urteils jeweils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Den Klägern wird eine Räumungsfrist bis zum 31.08.2018 gewährt.

Gründe

I.

Die Kläger nehmen den Beklagten auf Mängelbeseitigung und Feststellung der Minderung wegen Schimmels und Feuchtigkeit in der streitgegenständlichen Wohnung in Anspruch.

Der Beklagte begehrt Räumung wegen Anfechtung des Mietvertrags aufgrund arglistiger Täuschung über die Vermögensverhältnisse durch die Beklagten.

Die Kläger sind seit Oktober 2008 Mieter der streitgegenständlichen Wohnung. Anlässlich des Abschlusses des Mietvertrages füllten die Kläger in ihrer Bewerbung am 04.08.2008 einen Fragebogen aus, in welchem sie die Frage nach „sonstigen privaten oder geschäftlichen überfälligen Verpflichtungen“ verneinten.

Am 31.10.2013 wurde über das Vermögen beider Kläger Insolvenz eröffnet. Gegenstand des Insolvenzverfahrens waren offene Forderungen von insgesamt fast 500.000,00 €.

Der Beklagte stellte daraufhin Ermittlungen an. Am 31.07.2015 teilte ihm eine beauftragte Dedektei mit, dass die Klägerin zu 2.) im Jahr 2006 die eidesstattliche Versicherung, die zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses noch Bestand hatte, abgegeben hatte, der Kläger zu 1.) aufgrund von Haftbefehlen vom 12.08.2008 und 24.08.2008 am 23.02.2009 die Vermögensauskunft abgegeben hatte.

Mit Schreiben vom 11.08.2015 focht der Kläger den Mietvertrag wegen arglistiger Täuschung über die Vermögensverhältnisse an.

Die Kläger haben behauptet, die Feuchtigkeitsschäden beruhten auf einem Baumangel.

Sie sind ferner der Auffassung gewesen, die Anfechtungsfrist sei abgelaufen, da der Beklagte bereits 2013 aufgrund der Eröffnung der jeweiligen Insolvenzverfahrens Kenntnis von den Vermögensverhältnissen gehabt habe. Jedenfalls sei eine Anfechtung rechtsmissbräuchlich, da keine Mietrückstände bestünden. Das Anfechtungsrecht sei im Übrigen bereits deshalb ausgeschlossen, weil der Mietvertrag seit 7 Jahren vollzogen worden sei. Die Frage nach den Verbindlichkeiten stelle eine allgemeine Geschäftsbedingung (AGB) dar und sei unwirksam.

Die Kläger haben beantragt, den Beklagten zur Mängelbeseitigung und Feststellung der Minderung zu verurteilen. Der Beklagte hat beantragt, die Klage abzuweisen und im Wege der Widerklage, die Kläger zur Räumung zu verurteilen. Die Kläger haben die Abweisung der Widerklage beantragt.

Das Amtsgericht hat über die Ursache der Feuchtigkeit und des Schimmels ein Sachverständigengutachten des Sachverständigen Dr. Kurt N. eingeholt, welches das Vorliegen von Baumängeln als Ursache der Feuchtigkeit bestätigt.

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen und der Widerklage stattgegeben. Zur Begründung hat es ausgeführt, der Mietvertrag sei aufgrund Anfechtung nichtig. Das Anfechtungsrecht werde auch nach Vollzug des Mietvertrages nach der Rechtsprechung des BGH (Urt.v. 06.08.2008 – VII ZR 67/06) nicht durch das Recht zur Kündigung verdrängt. Den Klägern stünde wegen der Beendigung des Mietverhältnisses kein Anspruch auf Mängelbeseitigung und Feststellung der Berechtigung zur Minderung zu.

Mit der Berufung verfolgen die Kläger ihr erstinstanzliches Begehren weiter. Sie meinen, der durch das Amtsgericht zitierten Entscheidung habe ein nicht vergleichbarer Fall, der ohnehin nicht auf das Wohnraummietrecht übertragbar sei, zugrunde gelegen. Ferner sei die Frage nicht falsch beantwortet worden, da der Beklagte nicht nach Haftbefehlen oder eidesstattlichen Versicherungen, bzw. Vermögensauskünften gefragt habe. Eine derart generelle Fragestellung, wie sie der Beklagte verwende, sei unzulässig und unverständlich. Ferner sei der Beklagte trotz Kenntnis von der Eröffnung des Insolvenzverfahrens 2013 untätig geblieben, womit er zum Ausdruck gebracht habe, dass ihm die Vermögensverhältnisse unwichtig seien, solange die Miete gezahlt werde.

Die Kläger beantragen, unter Abänderung des angefochtenen Urteils den Kläger zu verurteilen, folgende Mängel in der Wohnung in der …. 4a, … Berlin, 1. OG, zu beseitigen:

aufsteigende Feuchtigkeit, Verfärbungen und Schimmelbildung an der Außenwand des gegenüber der Wohnungseingangstür gelegenen Wohnzimmers dort in einer Höhe von bis zu 30 cm auf der gesamten Wandlänge,

festzustellen, dass der zwischen den Parteien vereinbarte Mietzins um 5% bis zur fachgerechten Beseitigung des in dem vorgenanten Klageantrag bezeichneten Mangels gemindert ist, sowie, die Widerklage abzuweisen.

Der Beklagte beantragt, die Berufung zurückzuweisen.

Im Übrigen wird gemäß § 540 ZPO auf den Tatbestand des angefochtenen Urteils Bezug genommen.

II.

Die zulässige Berufung hat in der Sache keinen Erfolg. Den Klägern steht gegen den Beklagten kein Anspruch auf Mängelbeseitigung nach § 535 BGB und kein Anspruch auf Feststellung der Minderung wegen der Feuchtigkeit und des damit einhergehenden Schimmels in Höhe von 5 % der Bruttomiete aus § 256 ZPO zu.

Die Widerklage ist begründet. Dem Beklagten steht ein Anspruch auf Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung aus § 985 BGB zu.

Der Mietvertrag ist aufgrund der durch den Beklagten erklärten Anfechtung erloschen, § 142 BGB.

Entgegen der Auffassung der Kläger ist eine Anfechtung auch nach Vollzug des Mietverhältnisses möglich (ganz einhellige Auffassung in Rspr. (BGH, Urteil vom 11. August 2010 – XII ZR 123/09 –, juris und Lit.). Auch vermag die Auffassung, es liege im Mietvertrag eine ähnliche Interessenlage wie im Arbeitsverhältnis vor, nicht zu verfangen. Auch in Arbeitsrecht ist die Anfechtung trotz Vollzug des Arbeitsvertrags weiterhin möglich. Ein Unterschied gilt lediglich hinsichtlich der Rechtsfolge. Die Anfechtung wirkt hier nur ex-nunc (Ellenberger in Palandt, BGB, 70. Aufl., § 142, Rn. 2 m.w.N. aus der Rspr.). Dafür spricht auch, dass die Anfechtungsfrist bei der arglistigen Täuschung ein Jahr ab Kenntnis beträgt. Verwehrte man dem Vermieter ein Ausschöpfen derselben für den Fall, dass der Mieter 12 Monate die Miete pünktlich zahlte, verwehrte man ihm praktisch das Anfechtungsrecht. Auch kann es diesbezüglich keinen rechtlich zu rechtfertigenden Unterschied zwischen Gewerbe- und Wohnraummietverhältnis geben. Die Interessen des Vermieters von Wohnraum sind nicht weniger schutzwürdig als diejenigen des Vermieters von Gewerberaum.

Es kann im vorliegenden Fall dahinstehen, ob die Anfechtung im Mietverhältnis ex-tunc oder ex-nunc wirkt, da in beiden Fällen der Herausgabeanspruch des Beklagten bestünde und ein Anspruch auf Mängelbeseitigung und Feststellung der Minderung wegen Beendigung des Mietverhältnisses nicht bestünde.

Auch sind die Kläger zu Unrecht der Auffassung, dem Beklagten stünde bereits kein Anfechtungsgrund zu. Zutreffend geht das Amtsgericht davon aus, dass der Anfechtungsgrund der arglistigen Täuschung i.S.d. § 123 BGB gegeben ist. Die Kläger haben wider besseren Wissens in dem Fragebogen anlässlich des Vertragsschlusses am 04.08.2008 angegeben, dass keine „überfälligen privaten oder geschäftlichen Verpflichtungen“ bestünden. Tatsächlich hatte die Klägerin bereits im Jahr 2006 die eidesstattliche Versicherung abgegeben und gegen den Beklagten wurden 8 und 20 Tage später ein Haftbefehl zur Erzwingung der Abgabe derselben erlassen.

Sofern die Beklagten meinen, es stünde nicht fest, ob der Beklagte den Mietvertrag auch in Kenntnis der tatsächlichen Vermögensverhältnisse der Kläger geschlossen hätte, liegt dies angesichts dessen, dass nicht nur geringfügige Schulden bestanden und beide Kläger bereits die Vermögensauskunft, bzw. eidesstattliche Versicherung abgegeben hatten, auf der Hand. Im Übrigen ist die Zahlung der Miete durch den Mieter dessen Hauptleistungspflicht aus § 535 Abs. 2 BGB, an deren Erfüllung der Vermieter naturgemäß ein gesteigertes Interesse hat.

Es kann ferner dahinstehen, ob den Mieter unabhängig von einer Falschbeantwortung der Frage ohnehin eine Aufklärungspflicht hinsichtlich prekärer Vermögensverhältnisse oder der Abgabe der eidesstattlichen Versicherung, bzw. der Vermögensauskunft trifft. (vgl. zum Meinungsstand z.B. LG Bonn in NJW-RR 2006, 381, Dickersbach in: Lützenkirchen, Anwalts-Handbuch Mietrecht, 5. Aufl. 2015, I. Die Abwehr von Vertragsverletzungen vor und während der Mietzeit; LG Gießen, Beschluss vom 23. März 2001 – 1 S 590/00 –, juris, LG Hamburg, Urteil vom 20. September 2011 – 316 S 104/10 –, juris, LG Wuppertal, Urteil vom 17. November 1998 – 16 S 149/98 –, juris).

Die Kammer erachtet die hier im Fragebogen vor Vertragsabschluss gestellte Frage jedenfalls für zulässig. Fragen nach der Person und Anschrift des Vorvermieters, der Dauer des vorangegangenen Mietverhältnisses und der Erfüllung der mietvertraglichen Pflichten sind – ebenso wie Fragen nach den Einkommens- und Vermögensverhältnissen – grundsätzlich geeignet, sich über die Bonität und Zuverlässigkeit des potentiellen Mieters ein gewisses Bild zu machen; es handelt sich auch nicht um Fragen, die den persönlichen oder intimen Lebensbereich des Mieters betreffen und aus diesem Grund unzulässig sein könnten (BGH, Urteil vom 09. April 2014 – VIII ZR 107/13 –, Rn. 18, juris).

Etwas anderes ergibt sich auch nicht daraus, wie die Kläger meinen, dass es sich „um eine AGB i.S.d. § 305 BGB handele, welche bei gebotener kundenfeindlichster Auslegung aufgrund der offenen Formulierung in den privaten Intimbereich der Kläger eingreife“.

Bereits zweifelhaft, aber nicht zu entschieden, ist, ob derartige vorvertragliche Fragen in einem Fragebogen überhaupt eine AGB i.S.d. § 305 BGB darstellen, da sie nicht den Vertragsinhalt gestalten sollen. Zugunsten der Kläger unterstellt, es handele sich um eine AGB i.S.d. § 305 BGB, ergibt sich kein abweichendes Ergebnis. Entgegen der Auffassung der Kläger ist diese nicht unwirksam, da sie in den Intimbereich der Kläger eingreift. Die Kläger verkennen, dass die betreffende Klausel zunächst nach den allgemeinen Auslegungsregeln (Wortlaut, systematische Stellung und Sinn und Zweck) gemäß den §§ 133, 157 BGB auszulegen ist und nur, wenn dann mehrere Deutungsalternativen in Betracht kommen, die kundenfeindlichste zu Lasten des Verwenders zu wählen ist.

Im vorliegenden Fall führt die gebotene Auslegung nach den §§ 133, 157 BGB jedoch dazu, dass die Frage ausschließlich auf die finanziellen Verhältnisse der Kläger abzielt und nicht auf deren sonstiges Privatleben, bzw. sich daraus ergebenden Verpflichtungen nicht finanzieller Natur.

Sämtliche Fragen in dem betreffenden Abschnitt in dem „Bewerbungsbogen“ betreffen die finanziellen Verhältnisse der Mieter und zielen klar erkennbar auf deren Leistungsfähigkeit ab. Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus dem Wortlaut der betreffenden Frage. Zunächst sind nicht zwei Worte („private Verpflichtungen“) aus dem Zusammenhang zu reißen, sondern der Satz insgesamt, in Abhängigkeit seiner Stellung in dem gesamten Fragebogen, auszulegen. Dass die Frage nach Verpflichtungen, die „überfällig“ sind, auch für einen Laien erkennbar ausschließlich auf finanzielle Verpflichtungen abzielt, und auch keine andere Auslegung bei gebotener lebensnaher Betrachtung möglich ist, liegt nach Auffassung der Kammer auf der Hand.

Mietvertragsanfechtung bei Falschangaben über Bonität
(Symbolfoto:
Von Bartolomiej Pietrzyk /Shutterstock.com)

Auch erfolgte die Anfechtungserklärung binnen Anfechtungsfrist gemäß § 124 Abs. 1 BGB. Insbesondere hatte der Beklagte nicht bereits aufgrund der Eröffnung der jeweiligen Insolvenzverfahren über das Vermögen der Kläger im Jahr 2013 Kenntnis von dem Anfechtungsgrund, da er eine Betriebskostennachforderung zur Insolvenztabelle angemeldet hat. Der Kläger hat substantiiert dargetan, erst am 31.07.2015 durch eine diesbezüglich von ihm beauftragte Detektei Kenntnis von den Umständen zur Zeit des Vertragschlusses erlangt. Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus den allgemeinen Umständen. Allein aus der Eröffnung des Insolvenzverfahrens musste der Beklagte angesichts dessen, dass das Mietverhältnis zu diesem Zeitpunkt bereits seit fast 7 Jahren vollzogen wurde, nicht davon ausgehen, dass die finanziellen Probleme der Kläger bereits zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses bestanden. Der nachträgliche Vermögensverfall und die Eröffnung des Insolvenzverfahrens haben jedoch auf den Bestand des Mietverhältnisses keine Auswirkungen. Ein bloßer Verdacht oder Kennenmüssen des Anfechtungsgrundes genügt nicht für den Fristbeginn (Ellenberger in Palandt, BGB, 70. Aufl. § 124, Rn. 2).

Die Anfechtungserklärung des Beklagten stellt auch keine nach § 242 BGB unzulässige Rechtsausübung dar. Die Rechtsausübung ist dann unzulässig, wenn ihr kein schutzwürdiges Eigeninteresse zu Grunde liegt.

Die ist hier nach Auffassung der Kammer nicht der Fall. Wie das Amtsgericht zutreffend ausgeführt hat, gilt das Hauptinteresse des Vermieters der pünktlichen Entrichtung der Miete. Dem haben die Kläger zwar – abgesehen von einer verspäteten Mietzahlung und einem Forderungsausfall hinsichtlich einer Betriebskostenabrechnung stets Folge geleistet, jedoch besteht das Risiko, des Forderungsausfalls fort. Über dem Vermögen der Kläger ist im Jahr 2013 das Insolvenzverfahren eröffnet. Weder ist das Insolvenzverfahren beendet noch die Wohlverhaltensphase abgelaufen. Die Konten der Kläger sind nach wie vor gepfändet. Der Beklagte trägt danach zum einen das Risiko, dass der den Klägern zustehende Pfändungsfreibetrag aufgrund unvorhergesehener Ausgaben nicht ausreicht, um die laufende Miete daraus zu bestreiten, zum anderen fehlt aufgrund der bestehenden Kontenpfändung nicht die Möglichkeit, der Vollstreckung einer titulierten Forderung.

Etwas anderes ergibt sich auch nicht daraus, wie die Kläger meinen, dass der Beklagte erst nach Erhebung der Klage widerklagend die Räumung begehrt hat. Zum einen hat der Beklagte nach Kenntnis von der Eröffnung des Insolvenzverfahren und seinem Forderungsausfall dies bereits zum Anlass genommen, überhaupt diesbezüglich Ermittlungen anzustellen, zum anderen hat der Beklagte die Widerklage erst nach positiver Kenntnis des Anfechtungsgrundes, nach bereits im Rahmen der Klage erfolgter Beweisaufnahme erhoben. Mögliche Begleitmotive sind dagegen nicht geeignet, für sich die Ausnahme der Anwendung des § 242 BGB zu begründen.

Mangels bestehendem Mietverhältnis stehen den Klägern gegen den Beklagten keine Mängelbeseitigungs- oder Minderungsansprüche zu.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 ZPO.

Die Entscheidung zur Vollstreckbarkeit folgt aus den §§ 708 Nr. 7, 10, 711.

Den Klägern war gemäß § 721 ZPO eine angemessene Räumungsfrist zu gewähren. Die Kammer erachtet eine Räumungsfrist von 4 Monaten als angemessen, aber auch ausreichend für die Kläger, sich Ersatzwohnraum zu beschaffen. Die Kammer hat hierbei zum einen berücksichtigt, dass es während des Mietverhältnisses nicht zu Mietrückständen durch die Kläger gekommen ist, zum anderen auch die Situation auf dem Berliner Wohnungsmarkt.

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