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Mietvertragsbeginn an Errichtung – unbefristetes Mietverhältnis?

OLG Dresden – Az.: 5 U 73/21 – Beschluss vom 06.04.2021

1. Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil der 4. Zivilkammer des Landgerichts Chemnitz vom 14.12.2020 (4 O 1828/19) wird zurückgewiesen.

2. Die Kosten des Berufungsverfahrens hat die Klägerin zu tragen.

3. Das angefochtene Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

4. Der Gebührenstreitwert des Berufungsverfahrens wird auf bis zu 50.000,00 Euro festgesetzt.

5. Der für den 14.04.2021 anberaumte Termin zur mündlichen Verhandlung wird aufgehoben.

Gründe:

I.

Die Klägerin begehrt von der Beklagten, es zu unterlassen, auf dem Grundstück Fl.-Nr. … der Gemarkung V… Flächen und Abstandsflächen für die Errichtung und den Betrieb von Windkraftanlagen (WKA) zur Verfügung zu stellen und begehrt die Eintragung einer Dienstbarkeit im Grundbuch eines im Eigentum der Beklagten stehenden Grundstücks.

Die Beklagte ist eine Agrargenossenschaft mit Sitz in …, OT V… Die Klägerin betreibt mehrere WKA in einer Nachbargemeinde. Am 20.10.2005 unterzeichneten die Gesellschafter der Klägerin, H… und D… U…, als „Nutzer“ und das damalige Vorstandsmitglied G… der Beklagten in deren Namen unter Anbringung des Firmenstempels als „Grundstückseigentümer“ einen privatschriftlichen „Nutzungsvertrag“ (vgl. Anlage K1), in dem es auszugsweise heißt:

㤠1 Vertragsgegenstand

1. Vertragsgegenstand ist das Grundstück Fl.-Nr.: 824, 828, 834, 816 vorgetragen im Grundbuch:

Band Blatt: mit einer Fläche von qm.

Der Grundstückseigentümer gestattet hiermit dem Nutzer bzw. Dritten auf dem hier genannten Grundstück(en) und benachbarten Grundstücken die Errichtung und den Betrieb von Windkraftanlagen. Hierzu rechnet das Aufstellen von Windmasten einschließlich der zugehörigen Betonfundamente, die Errichtung und Betrieb notwendiger Schalt- und Transformatorstation(en), die Errichtung notwendiger Baustraßen, die Verlegung der Elektrokabel sowie aller sonstigen bautechnischen Maßnahmen und Übernahme der Abstandsflächen, die zur Errichtung und zum ordnungsgemäßen Betrieb der Anlage(n) erforderlich sind.

2. Der Standort der Windmasten sowie der sonstigen notwendigen Einrichtungen, der Zuwegung sowie der Verlauf der Elektrokabel wird nach windenergietechnischen Erfordernissen unter Beachtung der landwirtschaftlichen Nutzung vom Nutzer festgelegt und nach endgültiger Festlegung in einem Lageplan (Vorhabens- und Erschließungsplan oder Bebauungsplan) eingezeichnet, der als Nachtrag Bestandteil dieses Vertrages wird.

3. […]

§ 4 Vertragslaufzeit

1. Die Laufzeit des Vertrages beträgt vom Zeitpunkt der Inbetriebnahme der Anlage(n) an gerechnet 20 Jahre. Der Zeitpunkt der Inbetriebnahme ist dem Eigentümer mitzuteilen.

2. Wird der Vertrag nicht ein Jahr vor Ende der Laufzeit vom Nutzer gekündigt, so verlängert er sich jeweils um fünf Jahre.

3. […]

§ 5 Entgelt

1. Für die Bereitstellung der Flächen auf den Flurstücken …, … und … stellt die Grundstücksgemeinschaft H… und D… U… der Agrargenossenschaft V… e.G. das FL. …/x (87.018 m²) der Gemarkung V… zur landwirtschaftlichen Nutzung ab Inbetriebnahme der Windenergieanlagen auf o.g. Flurstücken für 20 Jahre kostenlos zur Verfügung. Der Pachtvertrag wird deshalb mit Inanspruchnahme der erworbenen Teilflächen aus o.g. Flurstücken entsprechend dieser Vereinbarung angepasst.

2. Der Nutzer übernimmt zusätzlich pro errichteter WKA auf den Flurstücken …, … und … den kostenlosen Abbruch und die Entsorgung von vier Hochsilos, so dass bei der Genehmigung von zwei WKA der kostenlose Abbruch und die Entsorgung der acht Hochsilos übernommen wird. […] Der Siloabriss wird mit Baubeginn auf o.g. Flurstücken vereinbart.

3. Die Agrargenossenschaft V… e.G. verpflichtet sich, für die genehmigten Windkraftanlagen Standorte mit Kranstellfläche dem Nutzer 6.000 m² aus o.g. Flurstücken zu einem Preis von 1,00 Euro/m² zu verkaufen. Die Vertragsparteien verpflichten sich, für diesen Teil der Vereinbarung kurzfristig einen Notarvertrag abzuschließen.

§ 7 Pflichten des Grundstückseigentümers

1. […]

2. Der Grundstückseigentümer verpflichtet sich, auf dem in § 1 Nr. 1 bezeichneten Flurstück(en) keine Bauwerke, Anlagen oder sonstige Hindernisse (z.B. Bäume) über 15 m Höhe zu errichten, zu pflanzen bzw. entstehen oder wachsen zu lassen, soweit hierdurch die Stromproduktion des Windparks beeinträchtigt werden könnte.

3. […]

§ 12 Grundbucheintragungen

1. Die Nutzungsrechte des Nutzers werden durch eine im Grundbuch eingetragene beschränkte persönliche Dienstbarkeit oder Grunddienstbarkeit gesichert. Die Sicherung hat so zu erfolgen, dass der Nutzer die Ausübung der Dienstbarkeit einem Dritten gestatten kann. Für die Sicherung der zukünftig einem übernehmenden Dritten einzuräumenden Dienstbarkeit ist eine Vormerkung auf die Stellung der künftigen Dienstbarkeit ins Grundbuch einzutragen. […] In diesem Rahmen ist der Grundstückseigentümer verpflichtet, alle erforderlichen rechtsgeschäftlichen Willenserklärungen in der gehörigen Form entsprechend der Anlage 1 zu diesem Vertrag abzugeben.

2. […]“

Die unter § 1 des Nutzungsvertrages vom 20.10.2005 genannten Flurstücke beziehen sich auf die Gemarkung V…, wobei die Flurstücke …, … und … tatsächlich im Eigentum der Gemeinde … und lediglich das Flurstück … im Eigentum der Beklagten standen und stehen. Die sich aus dem Nutzungsvertrag vom 20.10.2005 ergebenden Rechte und Pflichten traten die Nutzer mit Abtretungserklärung vom 02.12.2012 an die Klägerin ab.

Das in § 5 Abs. 1 des Nutzungsvertrages vom 20.10.2005 genannte Flurstück …/x der Gemarkung V… hat die Beklagte seit 17.01.2001 mit Landpachtvertrag Nr. 164 von H… und D… U… zum Zweck der landwirtschaftlichen Nutzung gepachtet, wobei den Vertrag auf Seiten der Beklagten nur ein Vorstandsmitglied unterzeichnet hat (vgl. Anlage K7). Auch die Änderung des Landpachtvertrages Nr. 164 für die Zeit ab Oktober 2004 sowie eine Zusatzvereinbarung zum Pachtvertrag Nr. 164 vom 20.10.2005 sowie dessen Neufassung für die Zeit ab Oktober 2012 unterzeichnete auf Seiten der Beklagten jeweils lediglich ein Vorstandsmitglied (vgl. Anlagen K8, K9 und K6).

Das streitgegenständliche Flurstück … der Gemarkung V… liegt in der Nähe eines in der Gemarkung D…/Stadt O… befindlichen Windkraftanlagenparkes, in welchem die Klägerin bislang neun Windkraftanlagen betreibt.

Die Umweltgerechte Bürgerenergie … GmbH & Co. KG plant auf dem Gebiet von V… die Errichtung und den Betrieb von drei WKA, von denen zwei die in der Gemeinde V… gelegenen Flurstücke … und … mit der Erstellung und Abstandsflächen betreffen, wobei der konkrete Errichtungsort zwischen den Parteien streitig ist (vgl. Anlagen B 4 und K 15). Der Landkreis … hat der damit befassten Projektentwicklerin mit Bescheid vom 04.05.2020 die immissionsschutzrechtliche Genehmigung zur Errichtung und zum Betrieb von drei Windenergieanlagen am Standort …, Flurstücke …, …, … und … der Gemarkung V… erteilt (vgl. Anlage K15).

Die Klägerin meint bezüglich des von ihr geltend gemachten Unterlassungsanspruchs, es bestehe unmittelbar die Gefahr, dass auf dem Flurstück … fremde WKA errichtet würden bzw. dieses als Abstandsfläche für fremde WKA von der Beklagten zur Verfügung gestellt werde. Der Unterlassungsanspruch ergebe sich aus § 7 Nr. 2 des Nutzungsvertrages vom 20.10.2005, da es sich bei dem fremden WKA um Bauwerke bzw. Anlagen im Sinne der Vertragsklausel handele. Des Weiteren ergebe sich ein Unterlassungsanspruch aus dem drohenden Unmöglich werden der weiteren Vertragsdurchführung und damit unter dem Gesichtspunkt einer drohenden, schwerwiegenden nebenvertraglichen Pflichtverletzung i.S.d. § 241 Abs. 2 BGB. Die vertraglichen Nutzungsrechte könne die Klägerin nicht mehr ausüben, wenn ein Dritter Betriebsrechte von der Beklagten erhalte und tatsächlich zwei WKA auf bzw. neben dem Flurstück … errichte. Der geltend gemachte Eintragungsanspruch stehe der Klägerin aus § 12 Nr. 1 Satz 1 i.V.m. Nr. 3 Satz 2 des Nutzungsvertrages vom 20.10.2005 zu. Vorliegend sei die Zustimmung zur Eintragung einer beschränkt persönlichen Dienstbarkeit i.S.v. § 1090 BGB zu erteilen, da die Klägerin als juristische Person berechtigt sein solle. Der aktuelle Grundstückspreis liege bei ca. 0,90 Euro/m². Den Vertragsschließenden des Nutzungsvertrages sei 2005 nicht bekannt gewesen, dass Herr G… für die Beklagte nicht zur Alleinvertretung berechtigt gewesen sei. Die Vorschriften des Genossenschaftsgesetzes seien ihnen zum damaligen Zeitpunkt nicht bekannt gewesen. Auch sei Herr G… vor und nach dem streitgegenständlichen Vertrag für die Beklagte aufgetreten. Dieser sei jedenfalls unter Berücksichtigung der Grundsätze der Anscheins- bzw. Duldungsvollmacht wirksam geschlossen worden. Aus § 7 i.V.m. § 1 des Nutzungsvertrages vom 20.10.2005 ergebe sich die Verpflichtung der Beklagten, jedwede Beeinträchtigung der Interessen der Klägerin an der Entwicklung eigener WKA im Windkraftpark zu unterlassen. Dies gelte auch für die Zurverfügungstellung entsprechender Abstandsflächen auf dem Flurstück …. Dass die vertragsgegenständlichen Flurstücke …, … und … nicht im Eigentum der Beklagten stünden, habe auf die Wirksamkeit des Vertrages keinen Einfluss. Auch eine etwaige Formnichtigkeit von § 5 Nr. 3 des Vertrages habe keine Auswirkungen auf die Wirksamkeit des restlichen Vertrages. Da bislang keine WKA auf dem Flurstück 816 in Betrieb genommen worden sei, habe die Laufzeit des Vertrages noch nicht begonnen, so dass ein Kündigungsrecht der Beklagten nicht bestehe. Sämtliche Vertragsgespräche sowie Vertragsunterzeichnungen seien in den Räumen der Beklagten vorgenommen worden. Eine Vielzahl von Verträgen und Vereinbarungen sei allein durch Herrn G… bzw. vorherige Vorstandsmitglieder der Beklagten unterzeichnet und von der Beklagten über Jahre gelebt worden. Den übrigen Vorstandsmitgliedern sei das Handeln des C… G… bekannt gewesen. Nicht nur die Verträge mit der Klägerin bzw. deren Rechtsvorgängern sowie die Landpachtverträge der Herren H… und D… U… seien allein von Herrn G… unterschrieben worden, sondern auch Verträge mit anderen (vgl. Landpachtvertrag mit G… und S… K… vom 03.05.2004, Anlage K10). Sollten die weiteren Vorstandsmitglieder der Beklagten keine Kenntnis über die Tätigkeit von Herrn G… gehabt haben, müsse ein Handeln mit Vertretungsmacht über die Grundsätze der Anscheinsvollmacht angenommen werden. Der Vertrag vom 20.10.2005 sei auch nicht gemäß § 138 BGB nichtig. Für eine Sittenwidrigkeit mangele es bereits an der subjektiven Komponente. Die Klägerin sei nicht verpflichtet, das Entgelt entsprechend der Nutzungsart zu entrichten, sondern vielmehr für die Nutzungsmöglichkeit. Sie sei also nicht verpflichtet, das Entgelt an etwaigen Gewinnaussichten bei Windenergieanlagen auszurichten. Das Entgelt sei keinesfalls unangemessen. Die Abbruchkosten für die Hochsilos hätten sich auf etwa 200.000 Euro belaufen. Dass die Beklagte zwischenzeitlich diese auf eigene Kosten habe abbauen lassen, ändere nichts daran, dass diese als vertragliche Gegenleistung anzusetzen seien, wenn es um die Frage gehe, ob diese sittenwidrig niedrig wäre oder nicht. Die Gegenleistung stütze sich letztlich auf drei Säulen: Das vertraglich vereinbarte Entgelt selbst, die Übernahme der nicht unerheblichen Siloabbruch- und Entsorgungskosten und die Gewährung langfristiger Landpachtverträge zugunsten der Beklagten zu einem sehr sehr günstigen Preis, was schon über viele Jahre seit 2001 gelebt werde. Hinsichtlich der Kosten des Siloabbruchs, die nun nicht mehr anfallen könnten, sei die Klägerin bereit, über entsprechende Vertragsanpassungen zu verhandeln. Bis heute sei die Beklagte insoweit nie auf die Klägerin zugekommen. Eine Kündigung des Vertrages vom 20.10.2005 habe zu keinem Zeitpunkt stattgefunden, weder ausdrücklich noch konkludent. In der Anlage K4 habe die Beklagte klar zu erkennen gegeben, dass aus ihrer Sicht kein wirksamer Vertrag vorliege. In einer Klageerwiderung oder Ähnlichem könne keine konkludente Kündigung gesehen werden, schon gar nicht, wenn ein entsprechender Schriftsatz durch einen Rechtsanwalt erfolge. Eine Kündigungsmöglichkeit sei für die Beklagte seit Jahren nicht mehr gegeben, weil sie gegen Treu und Glauben verstieße und als rechtsmissbräuchlich anzusehen wäre. Allenfalls dann, wenn die Klägerin gänzlich untätig geblieben wäre und sie damit letztlich lediglich die Grundstücksnutzung durch die Beklagte langfristig blockieren würde, ohne dass bereits Zahlungen erfolgten, könne man eine Kündigungsmöglichkeit aus wichtigem Grund herleiten. Dies allerdings nur, nachdem zuvor entsprechende Aufforderungen mit Fristsetzung an die Klägerin herangetragen worden wären. Solche Aufforderungen seien seitens der Beklagten nie ausgesprochen worden. Tatsächlich sei die Klägerin auch gar nicht untätig geblieben. Vielmehr sei seitens der Klägerin in Kooperation mit der e… GmbH der e…-Gruppe die Einholung von weiteren Betriebsrechten auf benachbarten Grundstücksflächen erfolgreich durchgeführt worden. Zudem sei die Regionalplanung rechtlich verfolgt worden. Die Eigentümer des Flurstücks …/x der Gemarkung V…, welche auch Gesellschafter der Klägerin seien, hätten seit Vertragsschluss am 20.10.2005 der Beklagten dieses dauerhaft zu einem absolut unterdurchschnittlichen Preis, quasi nahezu unentgeltlich, mittlerweile bis in das Jahr 2032 verpachtet und damit werde eine der drei Säulen des Leistungsaustausches bereits mehr als derzeit geschuldet aktiv gelebt.

Die Beklagte hat erstinstanzlich die Auffassung vertreten, der Vertrag vom 20.10.2005 sei nicht ordnungsgemäß zustande gekommen, weil es an der Vertretungsberechtigung des Herrn G… gefehlt habe. Sowohl nach der Satzung als auch nach dem Genossenschaftsgesetz hätten mindestens zwei Vorstände am Vertragsabschluss mitwirken müssen. Dass Herr G… einen entsprechenden Vertrag abgeschlossen habe, sei den weiteren Vorstandsmitgliedern und damit der Beklagten erst im Zusammenhang mit der außergerichtlichen Korrespondenz für den hiesigen Rechtsstreit bekannt geworden. Sie sei an die Vereinbarung vom 20.10.2005 auch deswegen nicht gebunden, da diese vor dem Hintergrund des § 311b BGB bezüglich der Regelung des § 5 Nr. 3 formnichtig sei. Die pachtzinslose Zurverfügungstellung des Flurstücks …/x stelle keine adäquate Kompensation der zur Verfügung gestellten Flächen dar. Es liege ein auffälliges Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung vor. Dem Vertrag fehle die Regelung eines Rücktrittsrechts für den Zeitraum, bis zu dem eine WKA errichtet worden sei und mithin die 20-jährige Nutzungsdauer beginne. Der Vertrag, bei dem es sich um AGB handele, sei nach § 307 Abs. 1 BGB unwirksam. Da die Zurverfügungstellung des Flurstücks bis zur Errichtung einer WKA unentgeltlich erfolge, handele es sich um eine Schenkung, die der Formbedürftigkeit des § 518 BGB unterliege. Jedenfalls habe die Beklagte den Vertrag konkludent durch die Schriftsätze im hiesigen Verfahren, jedenfalls mit Schriftsatz vom 03.11.2020, ordentlich gekündigt.

Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien und der in I. Instanz gestellten Anträge wird auf das angefochtene Urteil sowie die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Das Landgericht hat die Klage mit Urteil vom 14.12.2020 abgewiesen. Ob der zwischen den Parteien geschlossene Vertrag nach den Grundsätzen der Anscheins- und Duldungsvollmacht wirksam zustande gekommen sei, könne dahinstehen, da er gemäß § 138 BGB nichtig sei. Auch die Frage, ob die begehrte Unterlassung vom Wortlaut der Verpflichtung umfasst sei, müsse nicht entschieden werden. Für die Unterlassung der Nutzung in entsprechender Weise erhalte die Beklagte keinerlei Gegenleistung. Der Vertrag führe zu einer Knebelung der Beklagten in Bezug auf das Flurstück …. Unstreitig könnten nach den derzeit vorliegenden öffentlich-rechtlichen Plänen in dem Windpark nur noch drei WKA errichtet werden. Eine Unterlassung wie beantragt entziehe das Grundstück jeglicher weiter gehender Nutzungen bezüglich der Zurverfügungstellung zur Errichtung von WKA oder seiner Nutzung als Abstandsfläche und dies ohne nennenswerte Gegenleistung seitens der Klägerin bzw. der Vertragsschließenden, H… und D… U… Bis zur Inbetriebnahme einer oder mehrerer WKA auf dem Flurstück der Beklagten erhalte diese keinerlei Kompensation für die Unterlassung entsprechender baulicher oder landwirtschaftlicher Maßnahmen über die Höhe von 15 m hinaus auf dem streitgegenständlichen Flurstück. Da vor Inbetriebnahme entsprechender WKA die Laufzeit des Vertrages nicht beginne, bleibe die Unterlassungsverpflichtung der Beklagten auf unabsehbare Zeit bestehen, ohne dass es hierfür eine entsprechende Kompensation gebe. Ein ordentliches Kündigungsrecht für den Fall, dass nicht binnen einer bestimmten Frist mit der Errichtung und dem Betrieb entsprechender WKA begonnen wurde, sei nicht vereinbart. Da sich die Beklagte zur Unterlassung jeglicher möglicher Errichtung von WKA auf dem streitgegenständlichen Flurstück bzw. nach Auffassung der Klägerin auch bezüglich der Zurverfügungstellung entsprechender Abstandsflächen verpflichte, führe dies quasi zu einem Nutzungsverbot für die Errichtung entsprechender WKA auf unbestimmte Zeit, ohne dass dies durch entsprechende Zahlungen kompensiert werden würde. Hierdurch werde in grober Weise das Äquivalenzprinzip zwischen Leistung und Gegenleistung verletzt. Im Rahmen der gewählten Vertragsgestaltung treffe bis zur Errichtung einer WKA das wirtschaftliche Risiko vollständig die Beklagte. Allein die Aussicht auf die Errichtung einer WKA und die damit einhergehenden wirtschaftlichen Ertragsmöglichkeiten kompensierten diese Beeinträchtigungen nicht. Die Hochsilos, für welche möglicherweise eine Kompensationsleistung in Form eines Abrisses erfolgt wäre, seien zwischenzeitlich beseitigt und der Vertrag habe mittlerweile eine Laufzeit von 15 Jahren, innerhalb derer eine WKA durch die Nutzer nicht errichtet worden sei. Auch die vereinbarte kostenlose Pacht des 8,7 ha großen Flurstücks …/x sei bislang nicht erfolgt. Eine Konnexität zwischen dem vormals geschlossenen Landpachtvertrag und der möglicherweise beabsichtigten Vertragsschließung im Hinblick auf den Nutzungsvertrag vom 20.10.2005 sei dem Landpachtvertrag nicht zu entnehmen. Eine Kompensation durch Zurverfügungstellung sehr sehr günstiger Pacht, wie dies die Klägerin vortrage, könne das Gericht nicht erkennen. Auf das Jahr 2012 abgestellt, könne eine Gegenleistung in der vergünstigten Pacht von 50,00 Euro/ha nicht gesehen werden. Demgegenüber stünden Einnahmen, welche die Parteien im Rahmen der mündlichen Verhandlung auf Beträge, je nach Bauart, jenseits 1 Million Euro bezifferten. In aktuellen Verträgen würden weitaus höhere, fünfstellige Entschädigungssummen gezahlt. Der Vertrag stelle sich daher als sittenwidrig dar. Unabhängig davon scheiterten die geltend gemachten Ansprüche an der ausgeübten Kündigung, die die Beklagte mit Schriftsatz vom 27.08.2020, dort Seite 8, konkludent erklärt und im Schriftsatz vom 03.11.2020 wiederholt habe. Das Recht zur ordentlichen Kündigung sei nicht aufgrund der Laufzeitregelung in § 4 des Nutzungsvertrages ausgeschlossen. Danach betrage die Laufzeit des Vertrages vom Zeitpunkt der Inbetriebnahme der Anlage an gerechnet 20 Jahre. Eine Regelung, dass der Vertrag vor Eintritt dieser Bedingung nicht gekündigt werden könne, hätten die Parteien nicht getroffen. In Bezug auf die Nichtbebauung bzw. Nichtzurverfügungstellung von Abstandsflächen sei keine Laufzeit vereinbart, so dass es sich um einen unbefristeten Vertrag handele. Hierbei handele es sich auch nicht um einen gewerblichen Mietvertrag. Der geschlossene Vertrag sei insofern zweistufig. In der ersten Stufe verpflichte sich die Beklagte, es zu unterlassen, das streitgegenständliche Flurstück einer anderen Nutzung zuzuführen. In der zweiten Stufe verpflichte sich die Beklagte zur Duldung der Errichtung von WKA bzw. Duldung der Nutzung als Abstandsfläche. Bei der Duldung der Errichtung von WKA handele es sich um einen gewerblichen Mietvertrag. Bei der Unterlassung der Bebauung des Grundstücks bis zur Errichtung liege ein Vertrag sui generis vor. Für diesen fänden die Kündigungsfristen nach § 580a BGB weder direkt noch analog Anwendung. Vielmehr sei der Vertrag ordentlich kündbar. Durch die Kündigung des vorbereitenden Teils der Errichtung von Windenergieanlagen entfalle auch die Wirksamkeit bezüglich der Errichtungsverpflichtung bezüglich der WKA, mithin die Grundlage für den begehrten Klageantrag Ziffer 2.

Gegen das ihr am 21.12.2020 zugestellte Urteil hat die Klägerin mit anwaltlichem Schriftsatz vom 13.01.2021 Berufung eingelegt und diese mit anwaltlichem Schriftsatz vom 12.02.2021 begründet. Die Rechtsauffassung des Landgerichts, das von einer Nichtigkeit des zwischen den Parteien geschlossenen Vertrages gemäß § 138 BGB ausgehe, sei in mehrfacher Hinsicht fehlerhaft. Ein Knebelungsvertrag müsste eine so weitgehende Beschränkung der wirtschaftlichen Freiheit herbeiführen, dass der Betroffene seine geschäftliche Selbständigkeit verliere. Das wäre dann der Fall, wenn ein Vertrag keine entsprechende Gegenleistung anbiete. Das Rechtsgeschäft müsse zum Zeitpunkt seiner Vornahme sittenwidrig sein, eine nach Abschluss eingetretene Änderung der tatsächlichen Umstände könne nicht zur nachträglichen Sittenwidrigkeit oder Unwirksamkeit führen. Für die Sittenwidrigkeit fehle es an der subjektiven Komponente. Die Beklagte sei ein nicht unbedeutender landwirtschaftlicher Betrieb mit Millionenumsätzen, der bereits vor über 10 Jahren Löhne/Gehälter im hohen sechsstelligen Bereich gezahlt habe und regelmäßig Hunderttausende an Gewinn verzeichne. Der damalige Grundstückspreis habe noch deutlich unter dem heutigen Wert gelegen, so dass kein auffälliges Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung vorliegen könne. Weiterhin werde nur der Verkauf von 6.000 m², nicht jedoch der gesamten Grundstücksfläche zu diesem Preis geregelt. Hinzu komme die kostenlose Zurverfügungstellung des Flurstücks …/x zur landwirtschaftlichen Nutzung ab Inbetriebnahme der WKA für 20 Jahre. Es könne nicht der Klägerin angelastet werden, dass die Beklagte die Hochsilos auf eigene Kosten abgebaut habe. Zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses habe die Verpflichtung der Klägerin zu deren Abbau eine hinreichende Gegenleistung dargestellt. Bei dem streitgegenständlichen Flurstück handele es sich um ein landwirtschaftliches Grundstück im baurechtlichen Außenbereich, für das nach § 35 BauGB grundsätzlich Bauverbot bestehe. In der landwirtschaftlichen Nutzung werde die Beklagte durch den Nutzungsvertrag vom 20.10.2005 nicht eingeschränkt. In der Windenergiepraxis seien nahezu alle Verträge so ausgestaltet, dass für den Übergangszeitraum bis zur Errichtung der WKA noch keine Gegenleistung fällig werde, sondern erst, wenn die erste WKA in Betrieb genommen werde. Allerdings sei es üblich, diesen entschädigungslos hinzunehmenden Zeitraum zu begrenzen. Häufig würden hier fünf Jahre angesetzt, manchmal aber auch nur drei oder acht Jahre. Häufig kämen Verlängerungsmöglichkeiten hinzu, wenn ein Genehmigungsverfahren o.ä. eingeleitet sei. Dass eine solche Regelung im vorliegenden Vertrag fehle, führe nicht zu einer Knebelung der Beklagten. Natürlich müsse die Klägerin entsprechende Projekte vorantreiben und auf Anfrage der Beklagten auch Auskunft über den Sachstand geben. Die Klägerin sei aber nicht völlig untätig geblieben, insoweit verweise sie auf den erstinstanzlichen Vortrag. Die Beklagte habe jedoch nicht einmal Informationen zum Fortgang der Planungen angefordert, ebenso wenig jemals Schritte eingeleitet, um den Vertrag beenden zu können. Stattdessen habe sie vollendete Tatsachen geschaffen und offenbar einen weiteren Nutzungsvertrag über das Flurstück … mit einem Dritten geschlossen, der dort zwischenzeitlich eine Genehmigung erlangt habe, was es der Klägerin wiederum unmöglich mache, eine eigene Genehmigung zu bekommen, weil dort bereits eine solche ausgesprochen worden sei. Die mit Schriftsatz vom 03.11.2020 erklärte Kündigung greife mangels Kündigungsgrundes nicht durch. Ein Fall der in § 13 des Nutzungsvertrages geregelten Zahlungsverzugskündigung liege nicht vor. Betrachte man den Vertrag in seiner Gesamtheit, ergebe sich auch nicht anderweitig ein Kündigungsrecht. Nachdem § 4 Abs. 1 des Vertrages eine Laufzeit von 20 Jahren vorsehe, handele es sich um einen befristeten Vertrag. Warum das Landgericht dann davon ausgehe, dass damit das ordentliche Kündigungsrecht nicht ausgeschlossen sei, bleibe fraglich. Dass der Nutzungsvertrag vor Eintritt der Bedingung nicht gekündigt werden dürfe, ergebe sich aus dem Zusammenspiel der Absätze 1 und 2 des § 4 und § 13 des Vertrages vom 20.10.2005. Der Schwerpunkt des Vertrages liege im miet- und pachtvertraglichen Bereich. Nicht nachvollziehbar sei die Auffassung des Landgerichts, bei einem einheitlichen Vertrag die Frage der Duldung der Errichtung von WKA dem gewerblichen Mietrecht zuzuordnen und die Frage der Unterlassung der Bebauung einem Vertrag sui generis. Gerade im Bereich des Windenergierechts sei es besonders relevant, die Vertragslaufzeit festzulegen, da anderenfalls eine ordentliche Kündigung nach § 542 Abs. 1 BGB gemäß § 580a Abs. 1 Nr. 3 BGB mit der 3-Monats-Frist zum Quartalsende möglich wäre. Die Planung und Genehmigung von Windenergieprojekten sei mit langen Vorlaufzeiten verbunden, während derer nicht sicher feststehe, ob das jeweilige Projekt realisiert werden könne. Es sei daher gerade notwendig, den Vertrag mit einer Laufzeit von 20 bis 25 Jahren ab Inbetriebnahme zu fixieren. Dies entspreche der Praxis. Damit sei ersichtlich das ordentliche Kündigungsrecht ausgeschlossen. Ebenfalls lasse sich kein Kündigungsrecht über § 314 BGB begründen. Allenfalls dann, wenn die Klägerin gänzlich untätig geblieben wäre und sie damit letztlich die Grundstücksnutzung durch die Beklagte langfristig blockieren würde, ohne dass bereits Zahlungen erfolgten, könne man eine Kündigungsmöglichkeit aus wichtigem Grund herleiten, dies allerdings nur, nachdem zuvor entsprechende Aufforderungen mit Fristsetzung an die Klägerin herangetragen worden seien. Tatsächlich seien Aufforderungen seitens der Beklagten nie ausgesprochen worden, auch liege keine Kündigung des Vertrages aus wichtigem Grund vor.

Die Klägerin beantragt,

1.Unter Abänderung des am 14.12.2020 verkündeten Urteils des Landgerichts Chemnitz, Az.: 4 O 1828/19, die Beklagte zu verurteilen, es zu unterlassen, das Grundstück Fl.-Nr. … der Gemarkung V… zur Errichtung und den Betrieb von Windenergieanlagen selbst oder durch Dritte zu nutzen oder für die Einhaltung von Abstandsflächen für auf benachbarten Grundstücken errichtete Windkraftanlagen zur Verfügung zu stellen.

2.Unter Abänderung des am 14.12.2020 verkündeten Urteils des Landgerichts Chemnitz, Az.: 4 O 1828/19, die Beklagte zu verurteilen, ihre Zustimmung zur Eintragung einer beschränkt persönlichen Dienstbarkeit auf dem Grundstück Fl.-Nr. … der Gemarkung V…, sowie ihre Zustimmung zur Übernahme der Abstandsflächen, die zur Errichtung und zum ordnungsgemäßen Betrieb von Windenergieanlagen auf dem Grundstück Fl.-Nr. … der Gemarkung V… und Nachbargrundstücken erforderlich sind, zu Gunsten der Klägerin mit folgendem Inhalt zu erteilen:

„Die U… Erneuerbare Energien GmbH & Co. KG in 0..0000 O… OT D… wird hiermit berechtigt, auf dem Grundstück Fl.-Nr. … der Gemarkung V… Windenergieanlagen zu errichten und zu betreiben. Von dieser Berechtigung mitumfasst ist das Aufstellen von Windmasten einschließlich der zugehörigen Betonfundamente, die Errichtung und der Betrieb notwendiger Schalt- und Transformationsstationen, die Errichtung notwendiger Baustraßen, die Verlegung der Elektrokabel, die Übernahme der Abstandsflächen und alle sonstigen bautechnischen Maßnahmen, die zum ordnungsgemäßen Betrieb der Windenergieanlage(n) erforderlich sind.“

Die Beklagte beantragt, die Berufung zurückzuweisen.

Sie verteidigt das erstinstanzliche Urteil. Der Vertrag vom 20.10.2005 entfalte unabhängig von der Frage, ob bei Vertragsschluss die Beklagte wirksam vertreten war oder nicht, jedenfalls keine Rechtswirkungen (mehr). Der Vertrag sei gem. § 138 BGB nichtig. In ihm bestehe ein besonders grobes Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung. Zutreffend habe das Landgericht auch das Recht der Beklagten zur ordentlichen Kündigung des Nutzungsvertrages bejaht. Hänge der Bestand eines Vertrages von einem Ergebnis ab, von dem nicht bekannt sei, ob es jemals eintrete, sei er als Vertrag auf unbestimmte Zeit anzusehen (BGH NJW-RR 2009, 927). Dies gelte jedenfalls dann, wenn die Parteien keine Regelung für den Fall des Nichteintritts des Ereignisses vereinbart hätten (vgl. OLG Brandenburg, Urteil vom 30.03.2011 – 3 U 113/10 -). Vorliegend seien die Kündigungsfristen des § 580a Abs. 1 Nr. 3 BGB anzuwenden. In dem im Dezember 2016 zum Ausdruck gekommenen Vortrag der Beklagten, dass eine Vertragsbindung für sie nicht bestehe, wie auch in der Klageerwiderung liege eine konkludente Kündigung. Nach wie vor gehe die Beklagte davon aus, dass der Vertrag schon wegen mangelnder Vertretung nicht mit Wirkung gegen sie abgeschlossen worden sei. Schriftstücke aus dem Jahr 2012 und später könnten weder eine Anscheins- noch eine Duldungsvollmacht für den 2005 geschlossenen Nutzungsvertrag stützen. Im Falle juristischer Personen als vermeintlich vertretenen komme immer nur die Bevollmächtigung für bestimmte Geschäfte in Betracht, nie eine umfassende Bevollmächtigung zur Vertretung in allen Belangen (BGH NJW 1988, 1199, 1200). Der Abschluss von Landpachtverträgen als Pächter sei eine gänzlich andere Art von Geschäft, als der streitbefangene Vertrag, über den das Vorstandsmitglied G… nie mit seinen Mitvorständen gesprochen oder sie darüber in regelmäßig stattfindenden Sitzungen des Vorstands irgendwie informiert und sich schon gar nicht von diesen zu dessen Abschluss mit Wirkung gegen und für die Genossenschaft habe bevollmächtigen lassen. Der für die Duldungsvollmacht erforderliche Entschluss, gegen eine bekannt gewordene Verhaltensweise nicht einzuschreiten, könne nicht alleine durch das seine Vertretungsmacht überschreitende Vorstandsmitglied gefasst werden, sondern es müsse eine Willensentschließung eines weiteren gesamtvertretungsberechtigten Vorstandes hinzukommen (BGH NJW 1988, 1199, 1200), woran es vorliegend fehle. Falsch sei die mit Vorlage der Anlage BK1 inzident aufgestellte Behauptung, der Vorstand G… habe am 18.08.2005 in einer Vorstandsitzung unter Einbeziehung des Aufsichtsrates die Frage der WEA mit dem Ergebnis besprochen, dass die Beklagte die Errichtung einer solchen Anlage billige. Die Befugnis, Vertragsgespräche zu führen, sei nicht identisch mit der Befugnis, Verträge abzuschließen. Aus dem Umstand, dass zwischen den Herren U… und dem Vorstandsmitglied G… Gespräche geführt worden seien, sei mithin nicht zu schlussfolgern, die Beklagte habe gewusst oder wissen müssen, das Vorstandsmitglied G… spiegle die Befugnis vor, für die Genossenschaft allein handelnd Verträge abschließen zu dürfen, insbesondere nicht Verträge der Art des streitbefangenen.

Der Senat hat die Klägerin in seinem Beschluss vom 09.03.2021 gemäß § 522 Abs. 2 ZPO darauf hingewiesen, dass er beabsichtige, die Berufung im Beschlusswege zurückzuweisen, weil sie offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg habe.

Die Klägerin hat dazu innerhalb der ihr eingeräumten Frist mit dem Schriftsatz ihrer Prozessbevollmächtigten vom 26.03.2020 sowie mit weiteren Schriftsätzen vom 07.04.2021 Stellung genommen, auf die Bezug genommen wird. Sie bekräftigt darin ihre Auffassung, dass ein wirksamer Vertrag vorliege, der nicht nichtig sei und auf den der geltend gemachte Unterlassungsanspruch bzw. ein Anspruch auf Zustimmung zur Eintragung einer beschränkt persönlichen Dienstbarkeit gestützt werden könne, dass keine wirksame Kündigung des Nutzungsvertrages vom 20.10.2005 vorliege und hält Zweifel daran, dass der Vertrag im derzeitigen Stadium einen Anspruch auf Unterlassung sowie auf endgültige Eintragung einer Dienstbarkeit im Grundbuch gewähre, für unbegründet. Sie beantragt die Vernehmung des C… G… als Zeugen zu ihrer Behauptung, dass die übrigen Vorstandsmitglieder der Beklagten Kenntnis davon gehabt hätten, dass Herr G… sowohl regelmäßig alleine Verträge unterzeichnet habe als auch, dass diese von dem streitgegenständlichen Vertrag Kenntnis gehabt hätten.

II.

Der Senat weist die zulässige Berufung der Klägerin durch Beschluss nach § 522 Abs. 2 ZPO ohne mündliche Verhandlung zurück, denn er ist nach wie vor einstimmig davon überzeugt, dass sie offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg bietet, der Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung zukommt und weder die Fortbildung des Rechts noch die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Berufungsgerichts durch Urteil erfordern. Zudem erscheint auch aus sonstigen Gründen die Durchführung einer mündlichen Verhandlung nicht geboten.

Zur Begründung wird zunächst vollumfänglich auf die Begründung des Hinweisbeschlusses vom 09.03.2021 verwiesen. Die Darlegungen der Klägerin in den Schriftsätzen ihrer Prozessbevollmächtigten vom 26.03.2021 sowie vom 07.04.2021 rechtfertigen keine davon abweichende Bewertung. Die geltend gemachten Ansprüche sind nicht begründet. Mangels wirksamer Vertretung der Beklagten fehlt es an einem wirksam abgeschlossenen Vertrag, auf dessen § 1 Nr. 1 und § 7 Nr. 2 i.V.m. § 241 Abs. 1 Satz 1 und Abs. 2 BGB der geltend gemachte Unterlassungsanspruch bzw. auf dessen § 12 ein Anspruch auf Zustimmung zur Eintragung einer beschränkt persönlichen Dienstbarkeit i.S.v. § 1090 Abs. 1 BGB auf dem Grundstück 816 der Gemarkung V… gestützt werden könnte (dazu 1); jedenfalls wäre der Nutzungsvertrag vom 20.10.2005 infolge ordentlicher Kündigung zwischen den Instanzen beendet worden (dazu 2). Dahinstehen kann insoweit, ob der Vertrag in seinem derzeitigen Stadium der Klägerin bereits einen Unterlassungsanspruch sowie einen Anspruch auf endgültige Eintragung einer Dienstbarkeit im Grundbuch zu gewähren vermag.

1. Die Beklagte war bei Abschluss des Nutzungsvertrages vom 20.10.2005 durch das Mitglied ihres Vorstandes C… G… nicht wirksam vertreten.

a) Nach § 25 Abs. 1 Satz 1 GenG sind die Mitglieder des Vorstands grundsätzlich nur gemeinschaftlich zur Vertretung der Genossenschaft befugt; allerdings kann gem. § 25 Abs. 1 Satz 2 GenG die Satzung Abweichendes bestimmen. Zur Gesamtvertretung befugte Vorstandsmitglieder können gem. § 25 Abs. 3 GenG zudem einzelne von ihnen zur Vornahme bestimmter Geschäfte oder bestimmter Arten von Geschäften ermächtigen.

Die Beklagte hatte und hat jeweils drei Vorstandsmitglieder. Eine abweichende Bestimmung i.S.v. § 25 Abs. 1 Satz 2 GenG beinhaltet ihre Satzung insoweit, als das Genossenschaftsregister bereits mit der Eintragung, dem 16.06.1992, unter GnR yyy des ehem. Kreisgerichts Chemnitz-Stadt und auch nach Fortführung des Registers durch das Amtsgericht Chemnitz auf EDV verlautbart hat, dass die Beklagte durch zwei Vorstandsmitglieder gemeinsam vertreten wird (vgl. Genossenschaftsregister des Amtsgerichts Chemnitz, GnR yyy, HD und CD).

Da zur Zeit des Vertragsschlusses am 20.10.2005 nur eine gemeinschaftliche Vertretung durch mehrere Vorstandsmitglieder vorgesehen war, war die Beklagte bei Abschluss des Nutzungsvertrages vom 20.10.2005 alleine durch das damalige Vorstandsmitglied C… G…, der ausweislich Eintrags im Genossenschaftsregister vom 09.01.2013 als solches ausgeschieden ist, nicht wirksam vertreten. Dabei kann mangels Einzelermächtigung i.S.v. § 35 Abs. 3 GenG dahinstehen, ob eine solche zu Gunsten des Vorstandsmitgliedes C… G… im Grundbuch eintragungspflichtig wäre oder nicht (vgl. zum Streitstand Henssler/Strohn GesR/Geibel, 5. Aufl. 2021, GenG § 28 Rn. 1).

b) Der vom Vorstandsmitglied C… G… am 20.10.2005 unterzeichnete Nutzungsvertrag ist auch weder ausdrücklich noch konkludent durch weitere Vorstandsmitglieder genehmigt worden, indem der Vertrag „gelebt“ worden wäre.

Eine nachträgliche Genehmigung des Nutzungsvertrages vom 20.10.2005 durch weitere Vorstandsmitglieder folgt nicht aus dem von der Klägerin als Anlage BB1 vorgelegten Schreiben des Vorstandsmitgliedes G… vom 12.10.2005. Abgesehen davon, dass Herr G… den streitgegenständlichen Nutzungsvertrag am 20.10.2005 und damit zeitlich erst nach besagtem Schreiben unterzeichnet hat und nicht umgekehrt, geht aus dem Schreiben nur eine „Beschäftigung“ des Vorstandes wie auch des Aufsichtsrates mit dem Antrag einer Firma Windkraft U… hervor, die weder mit den späteren Vertragspartnern noch mit der erstmals 2007 im Handelsregister eingetragenen Klägerin identisch sind. Hinzu kommt, dass die in besagtem Schreiben enthaltene Einschätzung, dass sich der Bau der WKA für die Beklagte wirtschaftlich positiv auswirken würde, da mit dem Aufbau der WKA zugleich der Abriss der acht Hochsilos erfolge, gerade von dem Vorstandsmitglied stammt, das in Überschreitung seiner Vertretungsmacht nachfolgend den Nutzungsvertrag alleine gezeichnet hat, so dass damit gerade nicht eine Kenntnis oder gar Zustimmung weiterer Vorstandsmitglieder belegt wird.

Ein echter Leistungsaustausch, der eine konkludente Genehmigung des Nutzungsvertrages vom 20.10.2005 durch die Beklagte verlautbaren könnte, hat – und insoweit unterscheidet sich der streitgegenständliche Vertrag von den Landpachtverträgen – bis dato nicht stattgefunden. Weder haben die Klägerin bzw. deren Rechtsvorgänger von der ihnen eingeräumten Nutzungsmöglichkeit Gebrauch gemacht, indem sie auf einem der vertragsgegenständlichen Grundstücke eine WKA errichtet haben, noch haben sie eine der für den Fall der Inbetriebnahme einer WKA auf einem der im Vertrag genannten Flurstücke in § 5 des Nutzungsvertrages vorgesehenen Gegenleistungen erbracht. Insbesondere wurde der Beklagten das von dem Landpachtvertrag Nr. 164 erfasste Flurstück Nr. …/x nicht kostenlos zur Verfügung gestellt. Soweit die Klägerin darauf verweist, dass ihre Rechtsvorgänger eine von der Beklagten angebotene Anhebung der Pacht auf das Doppelte abgelehnt hätten (vgl. Anlage K 18, Bl. 87 dA), haben sie dies nicht unter Verweis auf den Nutzungsvertrag vom 20.10.2005, sondern unter Verweis auf den bereits bestehenden und befristeten Landpachtvertrag abgelehnt.

Eine konkludente Genehmigung des streitgegenständlichen Nutzungsvertrages vom 20.10.2005 folgt nicht daraus, dass das Vorstandsmitglied G…, wie sich die Klägerin in ihrem Schriftsatz vom 26.03.2021 ausdrückt, „nach diesem streitgegenständlichen Vertrag noch weitere Verträge mit der Klägerin bzw. deren Rechtsvorgängern in identischer Art und Weise abgeschlossen hatte“. Die Klägerin beschreibt damit lediglich ein wiederholtes Agieren eines nicht zur Einzelvertretung befugten Vorstandsmitglieds, nicht jedoch ein Verhalten anderer Vorstandsmitglieder, das als Einverständnis eines konkreten, weiteren Vorstandsmitglieds mit dem streitgegenständlichen Nutzungsvertrag ausgelegt werden könnte.

Die behauptete Kenntnis der übrigen Vorstandsmitglieder von dem streitgegenständlichen Vertrag vom 20.10.2005 als wahr unterstellt, so ist diese nicht mit einer Genehmigung desselben gleichzusetzen. Insoweit unterscheidet sich der streitgegenständliche Nutzungsvertrag vom 20.10.2005 von den vom Vorstandsmitglied G… namens der Beklagten unterzeichneten Landpachtverträgen, denn bezogen auf diese liegt jeweils eine konkludente Genehmigung vor, indem die Beklagte die vertraglich vereinbarte Pacht bezahlt, das gepachtete Land bewirtschaftet und Fördermittel für die vertragsgegenständlichen Landpachtzahlungen entgegengenommen hat. Ein vergleichbares Verhalten, dem die Klägerin aus verobjektivierter Empfängersicht eine konkludente Genehmigung entnehmen durfte, schildert sie in Bezug auf den streitgegenständlichen Nutzungsvertrag vom 20.10.2005 gerade nicht. Insofern bedarf es aus Sicht des Senates der beantragten Vernehmung des ehemaligen Vorstandsmitgliedes der Beklagten G… als Zeugen nicht. Hinzu kommt, dass die Klägerin bereits nicht dargelegt hat, wann und wodurch welches weitere Vorstandsmitglied der Beklagten von der Existenz des streitgegenständlichen Nutzungsvertrag vom 20.10.2005 Kenntnis erlangt haben soll, so dass eine Vernehmung des als Zeugen angebotenen C… G… einen unzulässigen Ausforschungsbeweis darstellen würde.

c) Die Beklagte muss sich den Nutzungsvertrag auch nicht nach den Grundsätzen der Rechtsscheinvollmacht, sei es aufgrund Duldungs-, sei es aufgrund Anscheinsvollmacht, zurechnen lassen.

aa) Eine Duldungsvollmacht liegt dann vor, wenn der Vertretene es wissentlich geschehen lässt, dass ein anderer für ihn wie ein Vertreter auftritt, und der Geschäftsgegner dieses Dulden nach Treu und Glauben dahin versteht und verstehen darf, dass der als Vertreter Handelnde bevollmächtigt ist (BGH, Urteil vom 10.01.2007 – VIII ZR 380/04 -, NJW 2007, 987, 988 m.w.N.; OLG Celle, Urteil vom 18.05.2017 – 7 U 168/16-, NJW-RR 2017, 1363, 1364; BeckOGK/Merkle, Stand 01.01.2021, BGB § 631 Rn. 414). In Fällen des Bestehens einer Gesamtvertretung – wie im vorliegenden Fall bestehend – kann eine Duldungsvollmacht grundsätzlich auch dahingehend wirken, dass einer der Gesamtvertreter als ermächtigt gilt, allein für den Geschäftsherrn zu handeln (BGH Urteil vom 17.12.1975 – IV ZR 73/74 -, BeckRS 1975, 31117005; MüKoBGB/Schubert, 8. Aufl. 2018, BGB § 167 Rn. 110). Der übergangene Gesamtvertreter muss davon aber Kenntnis haben und in der Lage gewesen sein, das Handeln des Gesamtvertreters zu verhindern. Der Schutz des Geschäftsgegners durch die Rechtsscheinvollmacht scheidet aus, wenn er wusste oder wissen musste, dass dieser nicht allein handeln kann und darf. Nach Maßgabe dieser Voraussetzungen ist das Vorliegen einer Duldungsvollmacht für den streitgegenständlichen Nutzungsvertrag vom 20.10.2005 zu verneinen. Die von der Klägerin vorgelegten Verträge zeigen zwar, dass das Vorstandsmitglied C… G… sowie ein weiteres früheres Vorstandsmitglied in einigen Fällen schriftliche Verträge jeweils als einziges Mitglied des Vorstands der Beklagten unter Anfügung eines Firmenstempels für diese unterzeichnet, also wiederholt wie Alleinvertreter für die Beklagte gehandelt haben. Dieses Gebaren muss den übrigen Vorstandsmitgliedern annehmbar auch bekannt gewesen sein, soweit nämlich die Genossenschaft die mit den alleine von Herrn G… bzw. einem Vorgänger namens der Beklagten unterzeichneten Verträgen gepachteten Flächen bewirtschaftet, die Landpacht an die jeweiligen Verpächter gezahlt und Fördermittel für die Landwirtschaftsflächen erhalten hat. Dass andere Vorstandsmitglieder gegen dieses Geschäftsgebaren eingeschritten wären, ist seitens der insoweit sekundär zur Darlegung verpflichteten Beklagten nicht vorgetragen. Damit liegen grundsätzlich die Voraussetzungen einer Duldungsvollmacht vor, die sich allerdings nach den konkret dargelegten Umständen des Falles auf den Abschluss von Landpachtverträgen beschränkt. Denn insoweit entspricht das Verhalten der Vorstände der Beklagten, wie auch die Klägerin im Schriftsatz vom 26.03.2021 konstatiert, deren konkreter Arbeitsaufteilung. Die Kenntnis und damit verbundene Duldung zeigt sich darin, dass besagte Landpachtverträge tatsächlich „gelebt“ wurden, indem die Beklagte die gepachteten Flächen entsprechend ihrem Geschäftsgegenstand – der Erzeugung landwirtschaftlicher Produkte aus der Feld- und Viehwirtschaft, wie es im Genossenschaftsregister heißt, – bewirtschaftet und die geschuldete Landpacht entrichtet hat. Da § 25 Abs. 3 GenG eine Ermächtigung einzelner Vorstandsmitglieder zur Vornahme bestimmter Geschäfte oder bestimmter Arten von Geschäften vorsieht, kann aus dem Umstand, dass die ehemaligen Vorstandsmitglieder der Genossenschaft für diese wiederholt und über eine gewisse Dauer hinweg, sei es vor der Unterzeichnung des Nutzungsvertrages vom 20.10.2005 (Anlagen K7 bis K9), sei es gleichzeitig mit oder nach dessen Unterzeichnung (Anlagen K6, K10) zum alltäglichen Geschäft gehörende Landpachtverträge alleine ohne Zuziehung eines weiteren Vorstandsmitgliedes unterzeichnet haben, indes nicht der Schluss gezogen werden, dass eine von der gesetzlichen bzw. satzungsmäßigen Regelvertretung abweichende Einzelvertretung auch für ungewöhnliche Verträge wie den streitgegenständlichen Nutzungsvertrag vom 20.10.2005 gilt, mit dem sich die Beklagte zudem in dessen § 5 Nr. 3 formfehlerhaft zur Veräußerung von Teilen ihres wirklichen oder vermeintlichen Eigentumslandes verpflichten sollte. Die Klägerin hat nicht dargelegt, dass das damalige Vorstandsmitglied G… in Kenntnis anderer Vorstandsmitglieder wiederholt weitere Nutzungsverträge zur Errichtung von WKA geschlossen hätten und die Beklagte ein solches Verhalten nicht unterbunden hat, obwohl es ihr möglich gewesen wäre. Nutzungsentgelte, deren Entgegennahme eine solche Kenntnis nahe legen würde, hat die Klägerin an die Beklagte bislang nicht gezahlt und sie hat von ihren vertraglichen Rechten seit 2005 nicht aktiv Gebrauch gemacht. Das Gestatten der Errichtung von WKA auf Grundstücken der Beklagten bzw. das Zurverfügungstellen von Grundstücken für die dafür erforderlichen Abstandsflächen gehört ersichtlich nicht zum Geschäftsgegenstand der beklagten Agrargenossenschaft. Die Annahme einer allumfassenden Einzelvertretung für derartige Sondergeschäfte vor dem Hintergrund der Unterzeichnung von Landpachtverträgen durch nur ein Vorstandsmitglied würde dem Sinn und Zweck der gesetzlich als Regelfall vorgesehenen Gesamtvertretung nicht gerecht. Die Schutzfunktion, die die im Genossenschaftsregister publik gemachte Gesamtvertretung für die Genossenschaft haben sollen, würde entscheidend entwertet, wenn sich ihre Geschäftspartner darauf verlassen dürften, ein Vorstandsmitglied, das selbständige Verhandlungen führt und einzelne Landpachtverträge alleine zeichnet, die von der Beklagten ohne Beanstandung umgesetzt werden, werde in jedweder Hinsicht zur Abgabe verbindlicher Willenserklärungen für die Genossenschaft ermächtigt sein. Bei einem für eine Agrargenossenschaft nicht alltäglichen Geschäft wie dem Vorliegenden hätten die Rechtsvorgänger der Beklagten das Genossenschaftsregister einsehen müssen, aus dem die Vertretungsregelung der Beklagten klar hervorging (vgl. zum vergleichbaren Fall der Gesamtvertretung einer Aktiengesellschaft BGH, Urteil vom 17.12.1975 – IV ZR 73/74 -, BeckRS 1975, 31117005) und können sich aufgrund der Publizitätsfunktion des öffentlichen Registers nicht mit Erfolg darauf berufen, „keine Kenntnis über ein etwaiges Genossenschaftsregister“ gehabt zu haben.

bb) Eine Anscheinsvollmacht liegt vor, wenn der Vertretene das Handeln seines angeblichen Vertreters zwar nicht kennt, aber bei Anwendung pflichtgemäßer Sorgfalt hätte erkennen und verhindern können und wenn so für Dritte der Schein entsteht, der Vertretene dulde und billige das Verhalten des Scheinvertreters (stRspr, BGH NJW 2007, 987; 2016, 2024 Rn. 61). Anders als bei der Duldungsvollmacht kann der Rechtsschein einer Vollmacht dabei erst bejaht werden, wenn das Verhalten des Handelnden von gewisser Dauer und Häufigkeit ist und der Geschäftspartner hiervon auch Kenntnis hat (stRspr, BGH NJW 2007, 987 Rn. 25; 2011, 2421 Rn. 16; 2016, 2024 Rn. 61; OLG Koblenz, Urteil vom 29.04.2009 – 1 U 1148/08 -, BeckRS 2009, 29663; BeckOGK/Merkle, Stand 01.01.2021, BGB § 31 Rn. 415; Merkt in Baumbach/Hopt, Handelsgesetzbuch, 40. Aufl. 2021, vor § 48 Rn. 6). Auch diese Voraussetzungen sind in Bezug auf den streitgegenständlichen Nutzungsvertrag vom 20.10.2005 zu verneinen. Zwar hätte die Beklagte erkennen und verhindern können, dass einzelne ehemalige Vorstandsmitglieder Landpachtverträge namens der Beklagten abgeschlossen haben. Es ist aber weder dargelegt noch ersichtlich, aufgrund welcher Umstände die übrigen Vorstände der Beklagten hätten erkennen und verhindern können, dass der ehemalige Vorstand G… die Beklagte am 20.10.2005 im Rahmen eines Nutzungsvertrages zur Duldung der Errichtung von WKA auf wirklichem oder vermeintlichem Eigentumsland der Beklagten verpflichtet. Die Klägerin hat bereits nicht dargelegt, dass der ehemalige Vorstand G… mit einer gewissen Dauer und Häufigkeit derartige Nutzungsverträge mit dem Ziel der Errichtung von WKA namens der Beklagten geschlossen und die Beklagte hiervon – zeitnah – Kenntnis hatte. Die vorgelegten Unterlagen legen in Form der Anlagen K13 und K14 legen zwar nahe, dass zwischen der Klägerin und der Beklagten am 13.12.2012, also mehr als sieben Jahre nach dem streitgegenständlichen Nutzungsvertrag vom 20.10.2005, ein weiterer Nutzungsvertrag namens der Beklagten durch das ausscheidende Vorstandsmitglied G… abgeschlossen wurde, der Vertrag selbst wird von der Klägerin indes nicht vorgelegt, so dass nicht ersichtlich ist, worin die Nutzung bestehen und was Gegenstand einer etwaigen beschränkt persönlichen Dienstbarkeit eines Vertrages vom 13.12.2012 sein sollte. Die Anlage K13 lässt darauf schließen, dass das erst 2013 zum Vorstandsmitglied bestellte S… D… zunächst zu einem ihr erst Anfang 2014 übergebenen Schreiben „recherchiert“ und festgestellt hat, dass die Grundstücke, die Gegenstand eines Nutzungsvertrages vom 13.12.2012 sein sollten, jedenfalls am 01.04.2014 nicht im Eigentum der Beklagten standen. Bei zwei Sonderverträgen im Abstand von sieben Jahren, die nicht zum alltäglichen Geschäftsgegenstand der Beklagten gehören, liegt die für eine Anscheinsvollmacht erforderliche Dauer und Häufigkeit nicht vor, zumal nicht ersichtlich ist, wie die Beklagte hätte erkennen können sollen, dass ein ehemaliges Vorstandsmitglied derartige Verträge in ihrem Namen abgeschlossen hat. Die Klägerin hat von der ihr in dem streitgegenständlichen Vertrag vom 20.10.2005 eingeräumten Begründungsoption jedenfalls über viele Jahre keinen Gebrauch gemacht.

2. Jedenfalls hat die Beklagte den Nutzungsvertrag vom 20.10.2005 mit Wirkung zum 31.12.2020 wirksam ordentlich gekündigt.

Die Beklagte war vorliegend zur ordentlichen Kündigung berechtigt. Das Vertragsverhältnis betrifft die Gebrauchsüberlassung an einem Grundstück zu gewerblichen Zwecken und unterliegt daher entweder unmittelbar oder über die Verweisung aus § 581 Abs. 2 BGB den Vorschriften des gewerblichen Mietrechts. Miet- bzw. Pachtverträge über zur gewerblichen Nutzung überlassene Grundstücke können grundsätzlich dann, wenn die Mietzeit nicht bestimmt ist, von jeder Vertragspartei ordentlich innerhalb gesetzlich geregelter Fristen gekündigt werden (§§ 542 Abs. 1, 580a Abs. 1, 584 BGB).

Vertraglich haben die Parteien das Recht zur ordentlichen Kündigung nicht ausgeschlossen. Insbesondere ergibt sich ein solcher Ausschluss nicht aus der Regelung in § 13 des Nutzungsvertrages vom 20.10.2005. Dieser trifft lediglich eine spezielle Regelung für eine außerordentliche Kündigung des Grundstückseigentümers wegen Verzuges mit der Zahlung des Nutzungsentgeltes. Eine ordentliche Kündigung ist damit weder nach dem Wortlaut des § 13 des Nutzungsvertrages vom 20.10.2005 noch nach dessen Sinn und Zweck, die Voraussetzungen für eine Kündigung aus wichtigem Grund in Form einer Zahlungsverzugskündigung abweichend von § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB zu regeln, ausgeschlossen. Hinzu kommt, dass § 13 des Nutzungsvertrages vom 20.10.2005 bereits deswegen von vornherein obsolet war, weil der Nutzungsvertrag vom 20.10.2005 in seinem § 5 ein jährliches Entgelt, mit dessen Zahlung die Nutzer i.S.v. § 13 in Verzug geraten könnten, gar nicht vorsieht.

Ein Ausschluss der ordentlichen Kündigung folgt auch nicht aus der Regelung in § 4 Nr. 1 Satz 1 des Nutzungsvertrages vom 20.10.2005, wonach die Laufzeit des Vertrages vom Zeitpunkt der Inbetriebnahme der Anlage(n) an gerechnet 20 Jahre beträgt. Mit der Regelung in § 4 Nr. 1 Satz 1 des Nutzungsvertrages vom 20.10.2005 sind die Parteien kein Mietverhältnis auf bestimmte Zeit i.S.v. § 542 Abs. 2 BGB eingegangen, sondern ein solches auf unbestimmte Zeit. Der Umstand, dass § 4 Nr. 1 Satz 1 des Nutzungsvertrages vom 20.10.2005 eine Laufzeit von 20 Jahren, gerechnet vom Zeitpunkt der Inbetriebnahme einer WKA auf einem der vertragsgegenständlichen Grundstücke vorsieht, die sich nach § 4 Abs. 2 des Nutzungsvertrages vom 20.10.2005 um „jeweils“ fünf Jahre verlängert, wenn der Nutzer nicht ein Jahr vor Laufzeitende „kündigt“, d.h. der automatischen Verlängerung widerspricht, stellt keine Vereinbarung einer bestimmten Mietzeit i.S.d. § 542 Abs. 2 BGB dar. Der vorliegende Nutzungsvertrag beinhaltet eine Kombination aus aufschiebender Bedingung und Befristung, die zeitlich unbegrenzt wirkt, da der Eintritt des Ereignisses, nämlich die Inbetriebnahme einer WKA auf einem der vertragsgegenständlichen Grundstücke durch die aus dem Vertrag berechtigten Nutzer als solches ungewiss ist, wie nicht zuletzt der Umstand zeigt, dass die aus dem Vertrag berechtigten Nutzer seit mehr als 15 Jahren nicht mit der Errichtung einer WKA begonnen haben und eine solche durch sie auch nicht absehbar ist. Eine Regelung für den Fall des Nichteintritts der Bedingung – hier der Errichtung von WKA auf den vertragsgegenständlichen Grundstücken durch aus dem Vertrag Berechtigte – haben die Parteien nicht getroffen, insbesondere haben sie den klägerseits als „Übergangszeitraum“ bezeichneten Zeitraum zwischen Vertragsschluss und Laufzeitbeginn, d.h. den Zeitraum der unentgeltlichen Bereitstellung entgegen der üblichen Praxis nicht zeitlich befristet. Da ungewiss ist, ob die aus dem Vertrag berechtigten Nutzer jemals auf einem der vertragsgegenständlichen Grundstücke eine WKA errichten werden und die Parteien keine Regelung für den Fall des Nichteintritts getroffen haben, handelt sich bei dem Nutzungsvertrag vom 20.10.2005 um einen Vertrag, bei dem die Gefahr besteht, dass er ohne Zutun der Parteien niemals enden wird, und damit nicht um einen befristeten, sondern um einen unbefristeten und damit für die Beklagte ordentlich kündbaren Vertrag (vgl. BGH, Urteil vom 01.04.2009 – XII ZR 95/07 -; OLG Brandenburg, Urteil vom 30.03.2011 – 3 U 113/10 -; OLG Hamm, Urteil vom 02.07.2020 – 5 U 81/19 -, = BeckRS 2020, 39383 Rn. 86 ff.).

Eine konkludente vorsorgliche Kündigung lässt sich zwar schwerlich in die Klageerwiderung der Beklagten hineininterpretieren, da sich diese alleine mit der Unwirksamkeit der Vertretung, der Formnichtigkeit des Vertrages und der Sittenwidrigkeit verteidigt, also mit Gründen, die den Vertrag bereits an seinem wirksamen Entstehen hindern. Die Ausübung eines Willens zur Vertragsbeendigung für den Fall, dass dieser wirksam ist, kommt dagegen an keiner Stelle zum Ausdruck. Das gilt auch für die vorvertragliche Verteidigung gegen den Anspruch. Ein Wille zur Kündigung lässt sich indes Seiten 7 und 8 des Schriftsatzes vom 31.08.2020 entnehmen, der der Beklagten im Parteibetrieb – wohl am 09.09.2020 – zugestellt wurde. Auf Seite 8 des Schriftsatzes geht die Beklagte ausdrücklich von einer außerordentlichen Kündigung aus. Die Ausführungen auf Seite 7 des Schriftsatzes vom 31.08.2020, in denen die Beklagte das Fehlen eines Rücktrittsrechts für den Fall bemängelt, dass der Nutzungsberechtigte nicht binnen eines bestimmten Zeitraumes mit der Errichtung von WKA auf den Flächen beginnt, bringen zudem zum Ausdruck, dass sie den Vertrag jedenfalls beenden will, so dass hierin nicht nur ein Wille zu der ausdrücklich angesprochenen außerordentlichen, sondern auch zu einer jedenfalls ordentlichen Kündigung zum Ausdruck kommt.

Die für die Kündigungsfristen maßgebliche Regelung folgt aus § 580a Abs. 1 Nr. 3 BGB, da der Vertrag schwerpunktmäßig den Fall einer gewerblichen Grundstücksmiete regelt. Die Nutzung des Windes stellt ebenso wie die von Sonnenlicht keine Fruchtziehung i.S.v. § 99 Abs. 1 BGB dar. Aufgrund der im Parteibetrieb erfolgten Zustellung des Schriftsatzes der Beklagten vom 27.08.2020 (wohl) am 09.09.2020 ist demnach die ordentliche Kündigung zum 31.12.2020 wirksam geworden.

Die Kündigung stellt sich nicht als rechtsmissbräuchlich dar. Nur in ganz besonders liegenden Fällen kann das Gebot von Treu und Glauben sich dahin auswirken, dass eine ordentliche Kündigung sich als rechtsmissbräuchlich erweist. Gerade der Umstand, dass die vertraglich zu Gunsten der Klägerin vorgesehene Reservierungs-/Bindungsoption zeitlich nicht befristet war, begründet das Recht der Beklagten, den Vertrag ordentlich zu kündigen. Dass die Klägerin von ihrem Kündigungsrecht möglicherweise gerade in dem Bestreben Gebrauch macht, die vertragsgegenständlichen Flächen, soweit sie in ihrem Eigentum stehen, einem Dritten für den beabsichtigten Zweck entgeltlich zur Verfügung zu stellen, ist nicht rechtsmissbräuchlich, sondern stellt vielmehr eine Ausübung berechtigter wirtschaftlicher Interessen dar, da sie von der Klägerin für die nicht absehbare Dauer der Reservierungs-/Bindungsoption kein Entgelt erhalten hat, die Klägerin von dem ihr vertraglich eingeräumten Recht, auf den vertragsgegenständlichen Grundstücken WKA zu errichten bzw. diese als Abstandsflächen zu nutzen über Jahre keinen Gebrauch gemacht hat und ein Beginn der tatsächlichen, entgeltlichen Nutzung durch die Klägerin im Zeitpunkt der Kündigung nicht absehbar war.

III.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO, der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit auf den §§ 708 Nr. 10 Satz 2, 711 ZPO. Der Gegenstandswert wurde gemäß § 47 Abs. 1 und 2 i.V.m. §§ 39, 48 Abs. 1 GKG festgesetzt.

 

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