AG Stuttgart – Az.: 35 C 4053/20 – Urteil vom 11.12.2020
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags leistet.
Streitwert: 4.380 €
Tatbestand
Die Klägerin nimmt die Beklagte gestützt auf zwei außerordentliche und zwei je hilfsweise dazu erklärte ordentliche Kündigungen auf Räumung und Herausgabe von Wohnraum in Anspruch.
Mit Vertrag vom 05.12.2008 mietete die Beklagte die streitgegenständliche Einzimmerwohnung in der S-str. 2b in Stuttgart an (Anl. K 1, Bl. 19 ff d.A.).
Mit Schreiben vom 15.11.2019 (Anl. K 2, Bl. 14f. d.A.) kündigte die Klägerin das Mietverhältnis außerordentlich und hilfsweise ordentlich. Zur Begründung machte sie geltend, dass sich die Klägerin und ihr Lebensgefährte (in der Folge auch: „C.“) sich über ein im Jahre 2015 ausgesprochenes Hausverbot hinwegsetzen würden. Zudem habe C. am 18.10.2019 einen anderen Mieter mittels eines Pfeffersprays körperlich angegriffen, verletzt und mit „üblen Schimpfworten belegt“. Darin liege auch eine Wiederholung der im Jahre 2015 abgemahnten Verhaltensweisen. Aus den gleichen Gründen werde vorsorglich auch eine ordentliche Kündigung erklärt. Mit einem an C. adressierten Schreiben vom 15.11.2019 (Anl. K 7, Bl. 12 d.A.) sprach die Klägerin diesem gegenüber ein Hausverbot aus, welches sie ebenfalls auf den Vorfall vom 18.10.2019 stützte.
Mit Schreiben vom 21.02.2020 (Anl. K 8, Bl. 34f. d.A.) kündigte die Klägerin das Mietverhältnis nochmals außerordentlich und hilfsweise ordentlich. Zur Begründung machte sie geltend, dass sich die Klägerin und C. weiterhin über das bestehende Hausverbot hinwegsetzen würden. C. gehe in der Wohnung weiter ein und aus, obwohl die Kündigung vom 15.11.2019 zumindest als Abmahnung Wirkung entfalte.
Die Klägerin beantragt zuletzt:
1. Die Beklagte wird verurteilt, die Wohnung im ersten Obergeschoss rechts des Gebäudes Sch. Straße …, … Stuttgart, bestehend aus einem Zimmer, Küche, Speisekammer, Bad/Dusche/WC, Balkon, Kellerraum zu räumen und an die Klägerin herauszugeben.
2. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin außergerichtliche Anwaltskosten in Höhe von 492,54 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.
Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.
Die Beklagte bestreitet den Vorfall vom 18.10.2019 und mach geltend, dass auch im Übrigen ein Sachverhalt, der den Ausspruch eines Hausverbots gegen den die Klägerin regelmäßig besuchenden C. hätte rechtfertigen können, weder dargetan sei noch vorgelegen habe.
Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien wird auf die gewechselten Schriftsätze und die zur Akte gelangten Unterlagen, sowie auf die Sitzungsniederschrift vom 27.11.2020 Bezug genommen. Mit nicht nachgelassenem mit Schriftsatz vom 03.12.2020 (Bl. 75 ff. d.A.), der zur Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung keinen Anlass gab, hat die Klägerin geltend gemacht, dass dem Umstand, dass die Klägerin vor dem Vorfall vom 18.10.2019 nicht abgemahnt worden sei, im Rahmen der ordentlichen Kündigung keine Bedeutung zukomme.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist zulässig, aber unbegründet.
I.
Die Klage ist zulässig, insbesondere ist das Amtsgericht Stuttgart sachlich und örtlich zuständig (§§ 23 Nr. 2 a) GVG, § 29a ZPO), aber unbegründet. Die Klägerin kann von der Beklagten nicht Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung beanspruchen, weil weder die Kündigungserklärungen vom 15.11.2019 noch die vom 21.02.2020 das Mietverhältnis beendet haben.
1.
Die Kündigungserklärungen vom 15.11.2019 beendeten das Vertragsverhältnis nicht, weil sie dem Begründungserfordernis nicht genügen und zudem der Vorfall vom 18.10.2019, der als wahr unterstellt werden kann, ohne vorherige Abmahnung weder eine außerordentliche (§§ 543 Abs. 1, 569 Abs. 2 BGB) noch eine ordentliche (§ 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB) Kündigung trägt.
a) Die Kündigungserklärungen werden – soweit sie sich auf einen Vorfall vom 18.10.2019 stützen, bei welchem C. „einen anderen Mieter körperlich angegriffen“ habe, wobei „[d]er Mieter“ mit einem Pfefferspray attackiert worden sein soll (Anl. K 2, Bl. 15 d.A.) – schon dem Begründungserfordernis (§§ 543 Abs. 1, 569 Abs. 4 BGB bzw. § 573 Abs. 3 BGB) nicht gerecht. Dieses Begründungserfordernis verlangt es, den Kündigungsgrund so genau zu bezeichnen, dass „er identifiziert und von anderen Gründen unterschieden werden kann. Denn eine solche Konkretisierung ermöglicht es dem Mieter, der die Kündigung nicht hinnehmen will, seine Verteidigung auf den angegebenen Kündigungsgrund auszurichten, dessen Auswechselung dem Vermieter durch das Begründungserfordernis gerade verwehrt werden soll (etwa: BGH, NZM 2017, 286 Rn. 15 mwN). Diesen Anforderungen genügt das streitgegenständliche Kündigungsschreiben nicht mehr, da der Mieter, der von C. verletzt worden sein soll, dort namentlich nicht benannt ist. Der Mieter wurde dann zwar im Termin namhaft gemacht (Bl. 71 d.A.). Dabei handelt es sich nach Auffassung des Gerichts aber nicht mehr um eine – zulässige – weitere Präzisierung eines Kündigungsgrunds, der durch Angabe der Kerntatsachen bereits in einer Weise beschrieben war, der seine Auswechslung ausschloss, sondern führte dieses Ergebnis erst herbei. Die Kündigungserklärungen sind daher – insoweit – bereits formell unwirksam (vgl. BGH, NJW 2004, 850 juris Rn. 12; Schmidt-Futterer, Mietrecht, 14. Aufl., § 569 Rn. 76).
b) Die Kündigungserklärungen vom 15.11.2019 vermochten das Mietverhältnis aber auch dann nicht zu beenden, wenn man sie als formell wirksam erachten würde.
aa) Soweit die Klägerin die Kündigung auf die Missachtung eines im Jahre 2015 ausgesprochenen Hausverbots stützt, so verfängt dies nicht. Nach dem eigenen Vortrag der Klägerin ist, obwohl C. die Klägerin weiterhin besuchte, nach dem 27.06.2016 bis zu dem streitgegenständlichen Vorfall vom 18.10.2019 „nichts weiter passiert“ (Bl. 71 d.A.), weil der Mieter mit dem es seinerzeit Reibungspunkte gegeben hatte verstorben war. Selbst wenn daher das Hausverbot im Jahre 2015 zu Recht ausgesprochen worden wäre, so hätte es bereits vor dem 18.10.2019 wieder aufgehoben werden müssen, nachdem die Störung des Hausfriedens schon nach dem Vortrag der Klägerin nicht mehr andauerte (ebenso: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 14. Aufl., § 535 Rn. 296). Da es folglich schon an einer Pflichtverletzung fehlt, wirkt sich nicht aus, dass es auch an einer Abmahnung mangelt.
bb) Soweit die Klägerin ihre fristlose Kündigung vom 15.11.2019 auf den – hier als wahr unterstellten – Vorfall vom 18.10.2019 stützt, kann sie damit nicht durchdringen. Zwar muss sich die Beklagte das Verschulden des C. gem. § 278 BGB zurechnen lassen, weil „Besucher, die sich im Einverständnis mit dem Mieter in der Wohnung aufhalten, im Hinblick auf die Einhaltung des Hausfriedens als Erfüllungsgehilfen des Mieters anzusehen“ sind (BGH, NJW-RR 2020, 1275 Rn. 23, NJW-RR 2017, 134 Rn. 17). Es fehlt jedoch an einer gemäß § 543 Abs. 3 BGB grundsätzlich erforderlichen und auch im Streitfall nicht entbehrlichen, erfolglosen Abmahnung wegen des beanstandeten Verhaltens.
(1.) Eine solche kann in den Abmahnungen vom 12.10.2015 (Anl. K 3, Bl. 38 d.A.) und vom 27.06.2016 (Anl. K 5, Bl. 50 d.A.) schon deshalb nicht gesehen werden, weil diese zu lange zurück liegen. Denn die Warnfunktion der Abmahnung erfordert einen engen, nach Ablauf von drei Jahren offensichtlich nicht mehr gegebenen, zeitlichen Zusammenhang zum erneuten Verstoß (Lützenkirchen in: Erman, BGB, 16. Aufl. 2020, § 543 BGB, Rn. 38; LG Halle, NZM 2003, 309). Darauf, dass das Schreiben vom 12.10.2015 schon nicht an die Beklagte, sondern an C. gerichtet war (zum Erfordernis, die Abmahnung an den Vertragspartner zu richten, vgl. etwa: Staudinger/Emmerich, BGB, Neubearb. 2018, § 543 Rn. 78; Fleindl in Bub/Treier, Hdb. der Geschäfts- und Wohnraummiete, 5. Aufl., Kap. IV Rn. 295 jew. mwN), kommt es damit ebensowenig an wie auf die Frage, ob das mit Schreiben vom 27.06.2016 abgemahnte Verhalten des C. tatsächlich vorlag und mit dem Vorfall vom 28.10.2019 hinreichend gleichartig war (vgl. dazu Fleindl, aaO; Schmidt-Futterer, Mietrecht, 14. Aufl., § 543 Rn. 63).
(2.) Eine vorherige Abmahnung war im Streitfall auch nicht gemäß § 543 Abs. 3 Satz 2 BGB entbehrlich. Weder versprach sie offensichtlich keinen Erfolg noch war die sofortige Kündigung – bei unterstellter Pflichtverletzung – aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt (§ 543 Abs. 3 Satz 2 Nr. 1 und 2 BGB). Denn bei der gebotenen Interessenabwägung, ob aufgrund der Schwere der Vertragsverletzung und ihrer Folgen für den Vermieter nur die sofortige Vertragsbeendigung in Betracht kommt (Staudinger/Emmerich, BGB, Neubearb. 2018, § 543 Rn. 81 mwN), namentlich weil das Fehlverhalten so schwer wiegt, dass die Vertrauensgrundlage zum Vertragspartner irreparabel geschädigt ist, mit der Folge dass die Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung auch im Falle einer erfolgreichen Abmahnung nicht wieder entfallen würde (vgl. Palandt/Weidenkaff, 78. Aufl., § 543 Rn. 49; BeckOK-Mietrecht/Schach, § 543 Rn. 67 [Stand: 01.05.2020]; MünchKomm-BGB/Bieber, 8. Aufl., § 543 Rn. 68 jew. mwN), kann nicht unberücksichtigt bleiben, dass die Beklagte für fremdes Verschulden einzustehen hat. Dies führt zwar nach Auffassung des Gerichts nicht dazu, dass eine Abmahnung in jedem Fall erforderlich wäre, weil in Fällen der vorliegenden Art nur die unterlassene Reaktion auf die Abmahnung einen kündigungsrelevanten Pflichtenverstoß begründen könnte (so aber: OLG Frankfurt, BeckRS 2018, 34551 Rn. 60). Die Zurechnung des Verschuldens des Besuchers vermag aber nach Auffassung des Gerichts nichts daran zu ändern, dass bei der Beurteilung der Frage, ob dem Vermieter die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses nicht mehr zugemutet werden kann, danach unterschieden werden muss, ob dem Vertragspartner selbst ein Fehlverhalten zur Last fällt, oder ob die Störung von einem Besucher ausging. Denn sowohl der Mieter wie auch der Vermieter, der in geeigneten Fällen ein Hausverbot gegen den Besucher aussprechen kann (vgl. etwa AG Wetzlar, ZMR 2008, 634 juris Rn. 20 ff. mwN), können – anders als in einem Fall, in dem der Mieter selbst der Störer ist – bewirken, dass die störende Person künftig nicht mehr mit dem Mietverhältnis in Berührung kommt. Dem Mieter ist daher in Fällen der vorliegenden Art grundsätzlich „erst Recht“ (so treffend: MünchKomm-BGB/Häublein, 8. Aufl., § 569 Rn. 21) die Möglichkeit zu geben, nach Abmahnung auf den Besucher einzuwirken oder diesem künftige Besuche zu verwehren (ebenso: AG München, WuM 2004, 204 juris Rn. 6).
cc) Entgegen der Auffassung der Klägerin ist auch die wegen des Vorfalls vom 18.10.2019 hilfsweise ausgesprochene, ordentliche Kündigung (§§ 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB) materiell unberechtigt.
Zu Recht weist die Klägerin allerdings darauf hin, dass eine Abmahnung nicht grundsätzlich Voraussetzung einer ordentlichen Kündigung gemäß §§ 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB ist, nachdem das Gesetz eine solche nicht fordert (vgl. BGH, NJW 2008, 508 juris Rn. 23 ff.). Fehl geht indessen ihre Annahme, dass die Frage, ob das Verhalten abgemahnt war, infolgedessen in diesem Zusammenhang „unbeachtlich“ wäre. Richtig ist vielmehr, dass der Abmahnung „für die Kündigung wegen schuldhafter, nicht unerheblicher Pflichtverletzung des Mieters insofern Bedeutung zukommen [kann], als erst ihre Missachtung durch den Mieter dessen Pflichtverletzung das erforderliche Gewicht verleiht, etwa weil vorher nur ein schlichtes Versehen des Mieters vorgelegen hat. Die Abmahnung ist somit lediglich ein einzelner Gesichtspunkt bei der umfassenden Prüfung, ob eine schuldhafte, nicht unerhebliche Pflichtverletzung des Mieters vorliegt“ (BGH, NJW-RR 2020, 1275 juris Rn. 11).
Danach aber ist in einem Fall wie dem vorliegenden, in welchem eine Kündigung wegen der Pflichtverletzung eines Besuchers in Rede steht, auch im Rahmen der ordentlichen Kündigung regelmäßig und auch im Streitfall eine vorherige Abmahnung des Mieters als erforderlich anzusehen. Zwar kommen bei einer ordentlichen Kündigung wegen schuldhafter, nicht unerheblicher Vertragsverletzungen des Mieters auch Pflichtverstöße von geringerem Gewicht in Betracht, als dies im Rahmen des § 543 Abs. 1 BGB erforderlich ist und nicht zu verlangen ist, dass dem Vermieter die Fortsetzung des Vertrags bis zum Ablauf der Kündigungsfrist unzumutbar ist (vgl. dazu BGH, NJW 2006, 1585 Rn. 19; MünchKomm-BGB/Häublein, 8. Aufl., § 573 Rn. 65 mwN). Dennoch ist das Gericht der Auffassung, dass auch dieses geringere Gewicht in Fällen, in denen der Mieter für ein Fehlverhalten seines Besuchers einzustehen hat (§ 278 BGB), in der Regel erst erreicht wird, nachdem der Mieter erfolglos abgemahnt wurde. Insofern ist – neben den unter 1. b) cc) (2.) dargelegten Gesichtspunkten – zu berücksichtigen, dass die grundsätzliche Verzichtbarkeit einer vorherigen Abmahnung im Rahmen des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB gerade aus dem Umstand abgeleitet wird, dass der Mieter, dem eine erhebliche und verschuldete Pflichtverletzung zum Vorwurf gemacht wird, es „selbst in der Hand [hatte], ob er dem Vermieter Anlass zur Beendigung des Mietverhältnisses bietet“ (BGH, NJW 2008, 508 juris Rn. 26). Genau daran fehlt es aber in Fällen der vorliegenden Art, weshalb es anders als im Falle eines eigenen Fehlverhaltens des Mieters grundsätzlich einer Abmahnung bedarf.
2.
Die Kündigungserklärungen vom 22.02.2020 beendeten das Vertragsverhältnis ebenfalls nicht, weil es bereits an einer Pflichtverletzung fehlt.
a) Die Kündigung vom 22.02.2020 (Anl. K 8, Bl. 34 d.A.) hat die Klägerin als außerordentliche Kündigung und hilfsweise als ordentliche Kündigung darauf gestützt, dass sich die Beklagte und C. über ein Hausverbot hinwegsetzen würden, auf dessen Bestand sie bereits in dem Kündigungsschreiben vom 15.11.2019 (Anl. K 2, Bl. 14 ff. d.A.), welches insoweit jedenfalls als Abmahnung fungiere, hingewiesen worden seien. Damit vermag die Klägerin bereits deshalb nicht durchzudringen, weil es sich bei dem Hausverbot, auf welches in der Kündigung vom 15.11.2019 hingewiesen worden war, um das Hausverbot aus 2015 handelte (vgl. Bl. 14 d.A.), welches – wie bereits dargelegt (1. b) aa)) – keine Wirkung mehr entfaltete und gegen welches folglich auch nicht verstoßen werden konnte.
b) Soweit die Klägerin die Kündigung vom 22.02.2020 im Rechtsstreit auch auf das Hausverbot vom 15.11.2019 (Anl. K 7, Bl. 12 d.A.) bezogen wissen wollte, verhilft dies der Klage ebenfalls nicht zum Erfolg. Dies ergibt sich schon daraus, dass dieses Hausverbot weder in der Kündigung vom 22.02.2020 noch in der in Bezug genommenen Kündigung vom 15.11.2019 angesprochen wird, weshalb wiederum dem Begründungserfordernis (§ 569 Abs. 4 BGB, bzw. § 573 Abs. 3 BGB) nicht genügt wird.
Selbst wenn man dies anders sehen wollte, wäre die Kündigung unberechtigt. Dass das Hausverbot vom 15.11.2019 (Anl. K 7, Bl. 12 d.A.), welches an C. gerichtet war, der Beklagten bekannt gegeben wurde oder es ihr aus anderen Gründen bekannt gewesen wäre, hat die Klägerin schon nicht behauptet, so dass ein eigener schuldhafter Verstoß der Beklagten gegen dieses Hausverbot ausscheidet. Eine Zurechnung des Verschuldens des C. scheidet – eine Wirksamkeit des Hausverbots unterstellt – insoweit ebenfalls aus. Denn dieser kann nicht Gehilfe zur Erfüllung einer Pflicht sein, die gegenüber der Beklagten mangels Bekanntgabe des Hausverbotes nicht wirksam begründet wurde.
3.
Nachdem der Klägerin ein Anspruch in der Hauptsache nicht zusteht, scheidet auch ein Ersatz ihrer vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten aus.
II.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr.11, 711 ZPO.
