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Mietvertragskündigung aufgrund von Mietvertragspflichtverletzungen

AG Saarbrücken, Az.: 3 C 498/15

Urteil vom 04.05.2016

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Klägerin wird nachgelassen, die Zwangsvollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 115 % des vollstreckbaren Betrages abzuwenden, soweit nicht die gegnerische Partei zuvor Sicherheit in Höhe von 115 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Tatbestand

Mietvertragskündigung aufgrund von Mietvertragspflichtverletzungen
Foto: ginasanders/Bigstock

Die Klägerin begehrt mit vorliegender Klage von der Beklagten die Herausgabe und Räumung einer Mietwohnung im Anwesen …, in Saarbrücken.

Mit schriftlichem Vertrag vom 12.01.2009 mietete die Beklagte diese Wohnung von den Eheleuten P. R. und der Klägerin beginnend zum 01.09.2009.

§ 10 des Mietvertrages lautet:

“(1) Der Vermieter oder von diesem Beauftragte könnten die Mietsache nach rechtzeitiger Ankündigung beim Mieter werktags zu angemessenen Tageszeiten besichtigen…”

Die Vermieter sind zwischenzeitlich geschieden. Das Anwesen wurde im Rahmen der Scheidung auf die Klägerin als alleinige Eigentümerin übertragen.

Die Klägerin beabsichtigt, die Wohnung zu verkaufen.

Vereinzelte Besichtigungen der Wohnung sind erfolgt.

Die Klägerin ließ die Beklagte über ihre vormaligen Prozessbevollmächtigten mit Schreiben vom 19.05.2015 abmahnen. Moniert wurde im Einzelnen:

– Gegenstände – insbesondere Blumentöpfe – seien nicht auf dem Notausstieg vor dem Dachfenster abzustellen

– die Treppe im Treppenhaus zur Wohnung sei zugestellt; z.T. mit brennenden Kerzen

– der Innenhof sei freizuhalten (hier: Wäscheständer, Grillgeräte, Blumentöpfe)

– es sei zu unterlassen das Fahrrad am Haus zu befestigen

– Unratablagerungen im Gemeinschaftsraum im Keller seien zu entfernen

– die Garageneinfahrt sei nicht zuzuparken

– die Wohnung sei bei Besichtigungen nicht schlecht zu reden oder zu verdunkeln und zu erklären, die Wohnung nicht räumen zu wollen.

Die Beklagte trat der Abmahnung durch ihren Bevollmächtigten mit Schreiben vom 26.05.2015 entgegen.

Mit Schreiben vom 29.07.2015 wurde der Beklagten mit Frist zum 31.10.2015 gekündigt.

Zur Begründung hieß es: an den in der Abmahnung monierten Umständen habe sich nichts geändert; es sei auch zukünftig nicht mit einer Besserung ihres Verhaltens zu rechnen; gegenüber Kaufinteressenten habe sie zudem zwischenzeitlich das Objekt schlecht geredet und einem möglichen Eigenbedarf widersprochen.

Mit Schreiben vom 13.08.2015 wurde das Mietverhältnis nochmals fristlos – hilfsweise fristgemäß zum 28.02.2016 – gekündigt.

Zur Begründung hieß es: Die Missstände in Treppenhaus und Hofbereich seien nicht beseitigt, sie lagere dort Kartonkisten und Unrat, ihr sei bekannt, dass sei auf dem Notausstieg keine Gegenstände abstellen dürfe, sie dürfe keine Fahrräder seitlich am Haus befestigen, im Gemeinschaftsraum habe sie Unrat abgestellt, sie habe die Gargeneinfahrt mehrfach zugeparkt und verweigere Besichtigungstermine. Ihre Vorgaben seien zeitlich zu eng, so etwa eine Besichtigung während der Woche morgens um neun Uhr.

Die Klägerin behauptet, die Beklagte halte die Hausordnung nicht ein, sie verhindere nachhaltig und vorsätzlich den Verkauf der Wohnung und störe den Hausfrieden.

Die Beklagte habe auf die Abmahnung vom 19.05.2015 hin, ihr Verhalten nicht geändert; auch nach der Kündigung vom 29.07.2015 seine die Missstände nicht abgestellt worden.

Die Klägerin beantragt, die Beklagte zu verurteilen, die im Dachgeschoß …, … Saarbrücken gelegene Wohnung bestehend aus 3 Zimmern, 1 Küche, 1 Bad sowie einem Kellerraum zu räumen und an die Klägerin herauszugeben.

Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.

Die Beklagte bestreitet, die Aktivlegitimation der Klägerin.

Mangels zweier Unterschriften sei die Kündigung vom 29.07.2015 nicht ordnungsgemäß; die Kündigung vom 13.08.2015 sei bereits wegen Fehlens der Vollmacht zurück gewiesen worden.

Eine Hausordnung gebe es nicht; der Verkauf der Wohnung werde nicht behindert und der Hausfrieden werde nicht gestört.

Wegen des weiteren Vortrages der Parteien wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen und das Sitzungsprotokoll verwiesen.

Entscheidungsgründe

Die zulässige Klage ist unbegründet.

I.

Der Kläger steht gegen die Beklagten kein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung aus § 546 Absatz I BGB zu; denn das Mietverhältnis wurde nicht durch eine wirksame fristlose (§§ 543, 569 BGB) oder ordentliche Kündigung der Klägerin nach § 573 II Ziff. 1 BGB beendet.

Weder die ordentliche Kündigung vom 29.07.2015 (A), noch die fristlose (B) und hilfsweise ordentliche Kündigung im Schreiben vom 13.08.2015 (C) haben das Mietverhältnis beendet.

A) Die ordentliche Kündigung vom 29.07.2015 (Bl. 20ff d.GA) hat das Mietverhältnis nicht beendet.

Die Kündigung war zwar formell ordnungsgemäß; sie erfolgte gem. § 568 I BGB schriftlich, und war an den Mieter gerichtet. Die Kündigung wurde auch begründet (§ 573 III BGB).

Auch ein Mangel der Vollmacht – der zudem gem. § 174 BGB unverzüglich hätte geltend gemacht werden müssen, ist nicht ersichtlich. Es ist vielmehr unstreitig, dass dem Kündigungsschreiben eine Originalkündigungsvollmacht, unterschrieben von der Klägerin beigefügt war.

Dass die Klägerin im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung bei der Scheidung Alleineigentümerin des Anwesens geworden ist, und damit Alleinvermieterin ist, so dass sie aktiv legitimiert ist, bestreitet die Beklagte letztlich auch nicht.

Die Kündigungsvoraussetzungen sind indes nicht erfüllt.

Die Klägerin stützt die ordentliche Kündigung auf eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung der Beklagten. Wann von einer “nicht unerheblichen” Pflichtverletzung ausgegangen werden kann, ist eine Frage der Einzelfallabwägung. Die Erheblichkeit kann daher sowohl aus der Schwere als auch aus der Dauer abzuleiten sein. Ob eine ordentliche Kündigung wegen Vertragspflichtverletzung zudem eine Abmahnung des Mieters voraussetzt, ist streitig. Nach der Ansicht des BGH hat eine Abmahnung lediglich Bedeutung für die Frage, ob die Pflichtverletzung als “nicht unerheblich” zu bewerten ist (Blank in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 12.Auflage 2015, § 573 RN 13 m.w.N.).

Folgt man dieser Auffassung kommt es insoweit auf die Abmahnung vom 19.05.2015 nicht an.

Entscheidend ist allein, ob die Vertragsverletzung des Mieters die Belange des Vermieters in einem solchen Maße beeinträchtigt, dass die Kündigung als angemessene Reaktion erscheint; das ist dann nicht der Fall, wenn die Rechte des Vermieters durch die Pflichtverletzung nur unerheblich beeinträchtigt werden.

Der Klägerin ist der Nachweis einer derartigen Pflichtverletzung nicht gelungen.

Ein berechtigtes Interesse der Klägerin an der Kündigung ist nicht bewiesen.

Maßgeblicher Zeitpunkt für das Vorliegen des Kündigungsgrundes nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB ist – ebenso wie bei der Eigenbedarfskündigung gemäß Abs. 2 Nr. 2 und der Verwertungskündigung gemäß Abs. 2 Nr. 3 der Vorschrift – der Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung sowie weiterhin der Zeitpunkt der nach § 573 c BGB berechneten Beendigung des Mietverhältnisses, so dass auch der Kündigungsgrund der Vertragspflichtverletzung bis zur Beendigung des Mietverhältnisses fortwirken muss. Zwar ist von einer derartigen Fortwirkung regelmäßig auszugehen, da bei nicht unerheblichen Pflichtverletzungen des Mieters nur in Ausnahmefällen eine Kompensation der Pflichtenverletzung und hiermit einhergehend der Wegfall des Vermieterinteresses in Betracht kommen kann.

Vorliegend hat die unbestritten erfolgte – und fotografisch dokumentierte – Herstellung des gewünschten Zustandes betreffen des Treppenaufgangs, der Notluke und des Hofbereichs durch die Beklagte das Kündigungsinteresse der Klägerin jedenfalls entfallen lassen.

Dass ein vertragswidriger Zustand speziell noch am 31.10.2015 bestand, ist nicht nachgewiesen.

Zugestanden hat die Beklagte lediglich, den Verbleib einer Zimmerpflanze im Treppenhaus bis zum 20.03.2016.

Bei ansonsten freiem Treppenhaus und vor dem Hintergrund, dass die Beklagte allein diesen Bereich nutzt, da sie im Obergeschoß wohnt, rechtfertigt der (vorübergehende) Verbleib des Blumentopfes – gerade auch vor dem Hintergrund, dass andere Gegenstände schon nach dem 19.05.2015 entfernt wurden, die Annahme einer erheblichen Pflichtverletzung nicht.

Soweit es den Gemeinschaftsraum betrifft, hat die Beklagte bestritten, dort Unrat abgelagert zu haben; einen entsprechenden Nachweis, dass dort Gegenstände, die im Eigentum der Beklagten stehen, vertragswidrig gelagert werden, konnte die Klägerin nicht erbringen.

Soweit die Klägerin die vermeintlichen Vertragsverletzungen der Beklagten in der Abmahnung aufgelistet hat, gibt sie zu erkennen, dass diese jedenfalls keine Kündigung tragen.

Dass und vor allem wann die Beklagte in der Folge nach der Abmahnung vom 19.05.2015 gegen sonstige Verhaltenspflichten verstoßen hat, hat die Klägerin nicht ansatzweise substantiiert vorgetragen.

Wann – und wie – soll sie etwa – erneut – den Hof, die Einfahrt oder sonstige Bereiche versperrt haben? Wann hat sie ihr Fahrrad – erneut – gegen das Haus gelehnt?

Welchem Kaufinteressenten gegenüber soll sie wann was gesagt haben, das es rechtfertigt von einem “Schlechtreden” der Mietsache auszugehen?

Dass die Beklagte einem möglichen Eigenbedarf widersprochen haben soll, stellt schon keine Vertragspflichtverletzung dar.

Den Vorwurf, die Wohnung schlecht zu reden, hat die Beklagte bestritten. Was genau die Beklagte gesagt haben soll, ist auch nicht feststellbar. Dem Mieter ist es allerdings auch nicht verboten einem Erwerbsinteressenten auf dessen Frage Angaben zu einer Wohnung zu machen. Insbesondere ist er nicht verpflichtet die Verkaufsbemühungen des Vermieters aktiv durch Anpreisungen u.ä. zu unterstützen. Vorsätzliche wahrheitswidrige Angaben der Beklagten hat die Klägerin jedenfalls weder substantiiert dargetan, noch nachgewiesen.

Es ist nicht ersichtlich, dass die Beklagte sich geweigert hätte, die Wohnung ausreichend zu beleuchten; insbesondere zu Besichtigungsterminen nach Zugang der Abmahnung vom 19.05.2015.

Ein Hinweis auf die fehlende Bereitschaft, die Wohnung – auch bei Eigenbedarf des Erwerbers – freiwillig zu verlassen, ist dem Mieter gestattet. Der Mieter darf sich gegen eine Eigenbedarfskündigungen durchaus zur Wehr setzen. Nicht nur darf er den Eigenbedarf bezweifeln, das Gesetz gibt ihm mit § 574 auch die Möglichkeit eines Kündigungswiderspruchs an die Hand. Dann darf der Mieter dies einem Erwerber aber auch mitteilen.

Demgegenüber hat der Vermieter dann u.U. die Möglichkeit nach § 573 Abs. 2 Ziffer 3 BGB eine Kündigung auszusprechen; wenn die angemessene wirtschaftliche Verwertung der Wohnung tatsächlich nicht gewährleistet sein sollte.

B) Die fristlose Kündigung im Schreiben vom 13.08.2015 ist ebenfalls unwirksam.

Diesbezüglich hat die Beklagte das Bestreiten der Vorlage der Originalkündigungsvollmacht fallen lassen; auf die formellen Voraussetzungen kommt es aber letztlich nicht mehr an; denn die fristlose Kündigung ist unbegründet.

Auch in der Kündigung vom 13.08.2015 (Bl. 23 ff d.GA) werden die vermeintlichen Verstöße der Beklagten nur unsubstantiiert aufgelistet. Es ist nicht ersichtlich, wann sie gegen bereits angemahnte Vertragspflichten – erneut – verstoßen haben soll. Insoweit kann auf die obigen Ausführungen verwiesen werden.

Es ist auch nicht ersichtlich woraus sich ergeben soll, dass – und welche – Gegenstände aus dem Besitz der Beklagten vertragswidrig gelagert würden.

Neu ist der – bestrittene – Vorwurf, die Beklagte verweigere Besichtigungstermine und mache zu enge zeitliche Vorgaben.

Dass die Beklagte insoweit abgemahnt worden wäre, ist nicht erkennbar. Eine solche Abmahnung wäre indes nach § 543 BGB für die fristlose Kündigung erforderlich gewesen.

Schon gar nicht ist der Kündigungsbegründung zu entnehmen, aus welchem Grund der Vermieterin die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

Gründe die eine fristlose Kündigung rechtfertigen könnten sind somit weder ausreichend dargetan, noch nachgewiesen.

C) Ordentliche Kündigung vom 13.08.2015

Auch insoweit gilt, was bereits oben ausgeführt wurde: Die Gründe für die Kündigung werden nur pauschal aufgelistet.

Ein schuldhafter Pflichtenverstoß nach Erhalt der Abmahnung wird nicht hinreichend konkret vorgetragen, geschweige denn nachgewiesen.

Auch ein Verstoß gegen Vertragspflichten durch Verhinderung von Besichtigungsterminen erkennt das Gericht nicht. Der Vortrag der Klägerin ist auch diesbezüglich unsubstantiiert.

Demgegenüber hat die Beklagte durch Vorlage des Schriftverkehrs mit dem Makler nachgewiesen, dass sie auf Terminsanfragen reagiert hat, und selbst Vorschläge gemacht hat; soweit die Klägerin Termine am frühen Vormittag kritisiert, hat die Beklagte unwidersprochen darauf hingewiesen, dass diese Termine vom Makler so gewünscht wurden. Die Klägerin nennt auch keinen einzigen Fall, indem eine Besichtigung an der mangelnden Kooperation der Beklagten gescheitert wäre.

Sonstige Verstöße gegen die Hausordnung oder den Hausfrieden sind nicht ersichtlich, zumal die Kündigungen hierauf auch nicht gestützt wurden, oder eine entsprechende Abmahnung ergangen wäre.

Eine Hausordnung war bereits nicht in den Mietvertrag einbezogen; in der mündlichen Verhandlung hat die Klägerseite dies letztlich auch einräumen müssen.

Spätere Regelungen binden die Beklagte nicht, soweit sie der Regelung nicht zugestimmt hat. Ein einseitiges Direktionsrecht des Vermieters ist insoweit nicht gegeben.

Dass die Beklagte freiwillig übernommene Pflichten aus der “Hausordnung”, bei der es sich – soweit ersichtlich – in erster Linie um einen “Putzplan” handelt, nicht eingehalten hätte, ist nicht erkennbar.

Eine Störung des Hausfriedens ist ebenfalls nicht feststellbar.

Der Begriff des Hausfriedens wird im BGB nicht definiert; er hat auch keine scharfe Kontur. Mit dem durch §§ 123, 124 StGB geschützten Hausfrieden ist der Begriff nicht identisch. Vielmehr beruht der in § 569 Abs. 2 BGB verwendete Begriff auf der Erwägung, dass die Nutzung von Wohn- oder Geschäftsräumen durch mehrere Mietparteien ein gewisses Maß an Rücksichtnahme voraussetzt.

Jede Mietpartei muss sich bei der Nutzung der Mieträume so verhalten, dass die anderen Mieter nicht mehr beeinträchtigt werden, als dies nach den konkreten Umständen unvermeidlich ist. Dasselbe gilt für den Vermieter. Die Einzelheiten werden durch die vertraglichen Vereinbarungen und die Verkehrssitte bestimmt.

Dass die zur Wahrung des Hausfriedens erforderlichen Verhaltenspflichten durch die Beklagte verletzt wurden, indem die Beklagte angeblich Unrat in den Allgemeinräumlichkeiten abgestellt hat, und den Verkauf der Wohnung verhindert, indem sie negative Äußerungen über die Wohnung mache und nicht haltbare Terminvorgaben macht, und dass dies zu einer Beeinträchtigung des Vermieters oder einer anderen Mietpartei geführt hat, also den Hausfrieden gestört hat, ist nicht feststellbar.

Der Hausfrieden wird durch Bemerkungen gegenüber einem potentiellen Erwerber ebenso wenig tangiert, wie das Erschweren von Besichtigungen. Bezüglich des angeblich abgestellten Unrats, ist weder die Verursachung durch die Beklagte nachgewiesen, noch ist erkennbar, inwieweit hierunter der Hausfriede leiden soll.

II.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 I ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

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