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Mietvertragskündigung bei Anbohren einer Wasserleitung

AG München – Az.: 424 C 27317/16 – Urteil vom 12.04.2017

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar.

4. Der Streitwert wird auf 14.184,84 € festgesetzt.

Tatbestand

Im Jahr 1993 mieteten die Beklagten von der Klägerin die 3-Zimmer-Wohnung im 2. OG rechts des Anwesens … München (Mietvertrag Anlage B1). Nach Familienzuwachs mieteten sie mit Mietvertrag vom 23.09.2005 (Anlage K1) die auf dem selben Stockwerk links gelegene streitgegenständliche Wohnung noch dazu an. Zur räumlichen Darstellung der beiden Wohnungen nimmt das Gericht Bezug auf den Plan Anlage B2 (Blatt 66 d. Akte), der mit den Parteien im Termin erörtert wurde und der in den für die Entscheidung wesentlichen Aspekte der Anlage K7 (Blatt 142 d. Akte) entspricht. Die monatliche Nettokaltmiete für die streitgegenständliche Wohnung beträgt 1.182,07 € (Blatt 41 d. Akte).

Am 03.06.2015 schickten die Kläger den Beklagten das Schreiben Anlage K3a (Blatt 25 d. Akte), auf dessen Inhalt Bezug genommen wird. Am 09.02.2016 schickten die Kläger den Beklagten das Schreiben Anlage K4 (Blatt 26 d. Akte), auf dessen Inhalt Bezug genommen wird.

Am 12.10.2016 verursachte der Zeuge …, ein Bekannter der Beklagten, der ihnen auf ihre Bitte hin behilflich war, einen Wasserschaden in dem auf dem Plan Anlage B2 und K7 mit “Yoga-Zimmer” bezeichneten Raum anlässlich der Anbringung neuer Sockelleisten in diesem Zimmer an der Ecke, die sich zum angrenzenden Bad hin befindet. Auf dem Plan Anlage B 2 ist die Schadensstelle eingezeichnet. Zur Anbringung der Sockelleisten verwendete der Zeuge Z. Dübel, die 5 cm lang waren, wobei die Stärke der Fußleisten nur 2 cm betrug, so dass die Dübel 3 cm in die Wand gingen. Bei der Anbringung der Sockelleiste bohrte der Zeuge Z. die Hauptwasserleitung an, wobei der Leitungsverlauf und die angebohrte Stelle ersichtlich ist auf dem Lichtbild K3 (Blatt 23 d. Akte) und Anlage 1 zum Protokoll (Blatt 119 d. Akte). Die Leitung verläuft zunächst über Putz in einer Höhe von ca. 15 cm über der Fußleiste. Ab der Zimmerecke wird sie unter Putz weitergeführt; sie knickt nach dem Eintritt unter Putz senkrecht ab und verläuft sodann in der Höhe der Fußleiste.

Weder die Beklagten noch der Zeuge … hatten vor der Anbringung der Fußleisten den Leitungsverlauf mit einem Metalldetektor geprüft oder sich beim Vermieter über den Leitungsverlauf erkundigt.

Die Beklagten waren bei der Verursachung des Wasserschadens selbst nicht anwesend, nur der Zeuge … und der Vater der Beklagten zu 2). Am selben Tag noch setzte die Beklagte zu 2) die Hausverwaltung der Klägerin von dem Wasserschaden in Kenntnis. Die Beklagte zu 2) informierte den Notdienst der Fa. …, deren Mitarbeiter noch am 12.10.2016 die Leitung abdichtete. Die daraufhin beginnende Baustelle zur Reparatur der Leitung war ca. am 30.11.2016 abgeschlossen. Der Zeuge … meldete den Schaden umgehend seiner Haftpflichtversicherung. Diese setzte sich am 17.10.2016 mit der Klägerin in Verbindung. Mit Datum vom 19.10.2016 schickte die Klägerin den Beklagten das Schreiben Anlage B8 (Blatt 46 d. Akte), in dem die Beklagten aufgefordert wurden einen Bericht zum Schadenshergang an die Klägerseite bis spätestens 25.10.2016 zu senden. Mit Datum vom 20.10.2016 schickten die Beklagten der Klägerin das Schreiben Anlage B12 (Blatt 80 d. Akte).

Mit Schreiben vom 13.11.2016 (Anlage B9, Blatt 77 d. Akte) leiteten die Beklagten der Klägerin die Schadensberichte Anlage B10 und B11 der bei Schadenseintritt anwesenden Herren … und … an die Klägerin weiter.

Für die Trocknung der Räume in der streitgegenständlichen Wohnung sowie der darunterliegenden Büroräume sowie für die Wiederherstellung des Mauerwerks, Verputzen und Erneuerung der Stückarbeiten an den Decken des darunterliegenden Büros sind Kosten i. H. v. 7.367,11 € entstanden. Der Mieter der unter der streitgegenständlichen Wohnung befindlichen Büroräume hat eine Mietminderung i. H. v. 1.576,50 € für die Dauer der notwendigen Schadensbehebungsmaßnahmen angekündigt. Der Schadensausgleich ist noch nicht abgewickelt.

Bei dem streitgegenständlichen Wasserschaden handelt es sich bereits um den zweiten Wasserschaden innerhalb von zwei Jahren in der streitgegenständlichen Wohnung, wobei zu Ursache und Hergang des ersten Wasserschadens von keiner Partei etwas vorgetragen wurde.

Bei Renovierungsarbeiten, die zeitlich vor der Verursachung des streitgegenständlichen Wasserschadens lagen, wurden anlässlich der Entfernung der alten Gussheizkörper in der bereits von Anfang an von den Beklagten gemieteten rechten Wohnung die Mauern aufgeschlagen, so dass dort der Verlauf der Wasserleitungen, der dem oben beschriebenen in dem streitgegenständlichen Zimmer entspricht, sichtbar war. Dies betraf die Wand zwischen dem auf dem Plan B2 mit “Kinderzimmer Tino” (in der später hinzugemietete Wohnung) und “Janina” (in der ursprünglich gemieteten Wohnung) bezeichneten Zimmern, die in K7 mit “Kind 2” und “Kind 3” bezeichnet sind.

Mit Schreiben vom 04.11.2016 (Anlage K2, Blatt 16 ff d. Akte) erklärte die Klägerin den Beklagten die fristlose, hilfsweise ordentliche Kündigung zum 31.07.2017.

Mietvertragskündigung bei Anbohren einer Wasserleitung
(Symbolfoto: Von Monkey Business Images/Shutterstock.com)

Die Kläger folgern aus der Eröffnung der Wände bei den oben geschilderten vorausgehenden Renovierungsarbeiten, dass den Beklagten der Leitungsverlauf an der streitgegenständlichen Stelle positiv kannten. Ihren Vortrag, dass die Beklagten den Leitungsverlauf in der von Anfang an angemieteten Wohnung anlässlich der Renovierungsarbeiten moniert hätten (Blatt 5 d. Akte), korrigierte die Klägerin im Termin auf zweifache Nachfrage des Gerichts dazu, was moniert worden sei, dahingehend, dass die Beklagten moniert hätten, dass alle Wände offen waren (Blatt 117 RS/118 d. Akte). Die Klägerin ist der Ansicht, es hätte sich den Beklagten geradezu aufdrängen müssen, dass auch im Yoga-Raum von einem analogen Leitungsverlauf auszugehen sei.

Die Klägerin behauptet, die Beklagten hätten die Fußleisten, deren Anbringung zur Verursachung des Wasserschadens führte, deshalb angebracht, weil sie in dem streitgegenständlichen Zimmer neuen Parkettboden gelegt hätten, wobei die Klägerin im Termin ausführte, diesen Parkettboden hätten die Beklagten wahrscheinlich über den ursprünglichen Fischgrätparkettboden darüber gelegt (Blatt 117 d. Akte).

Die Klägerin behauptet, die Beklagten würde die Abwicklung des vorliegenden Wasserschadens verzögern; sie hätten bereits spätestens zum 15./16.10.2016 eine detaillierte schriftliche Stellungnahme zum Schadenshergang zugesagt (Blatt 6 d. Akte).

Die Klägerin ist der Ansicht, die Beklagten hätten, nachdem es sich unstreitig um einen sanierten Altbau handelte, eine gesteigerte Obhutspflicht gehabt und hätten nicht ohne Überprüfung des Leitungsverlaufs bohren dürfen (Blatt 138 d. Akte). Nachdem der Zeuge … bewusst keinen Metalldetektor benutzt hat, so hätte er sich nach Ansicht der Klägerin beim Vermieter erkundigen müssen, ob eine Bohrung gefahrlos durchgeführt werden könne (Blatt 139/140 d. Akte).

Die Klägerin beantragt wie folgt zu erkennen:

1. Die Beklagten werden gesamtverbindlich verurteilt, die von ihnen innegehaltene Wohnung in der …, bestehend aus drei Zimmern, einer Küche, einer Kammer, einem Bad/WC und einem Kelleranteil zu räumen und an die Klägerin herauszugeben.

2. Hilfsweise:

Die Beklagten werden gesamtverbindlich verurteilt, die in Ziffer 1. genannten Räumlichkeiten zu räumen und an die Klägerin ab dem 01.08.2017 herauszugeben (Blatt 2 d. Akte).

Die Beklagten beantragen: Klageabweisung (Blatt 118 Rückseite d. Akte).

Die Beklagten bestreiten, dass sie einen neuen Parkettboden verlegt hätten, vielmehr sei der aktuelle Boden, der unstreitig auf dem Lichtbild Anlage B12 (Blatt 94/95 d. Akte) ersichtlich ist, derjenige, der bereits bei ihrem Einzug vorhanden gewesen sei (Blatt 118 d. Akte).

Sie sind der Ansicht, ein Verschuldensvorwurf sei ihnen nicht zu machen, insbesondere, da – was für sich gesehen zwischen den Parteien unstreitig geblieben ist – die Prüfung des Leitungsverlaufs mit einem Metalldetektors nicht möglich war, weil sowohl in der Wand als auch im Fußboden der Detektor breitflächig Metallalarm auslöste, möglicherweise, da neben dem Heizungsrohr in der Wand eine nicht isolierte Elektroleitung verlegt ist. Der Leitungsverlauf sei den Beklagten nicht bekannt gewesen, er sei auch nicht erkennbar gewesen und sei darüberhinaus auch unüblich und entspreche nicht technischen Standards (Blatt 43-45 d. Akte).

Zwischen den Parteien sei auch nie vereinbart gewesen, dass ein schriftlicher Schadensbericht bis zum 15./16.10.2016 geliefert würde.

Eine gütliche Einigung war im Termin nicht möglich. Beide Seiten wurden im Termin (Blatt 117 ff d. Akte) persönlich gehört und die räumlichen Verhältnisse wurden mit den Parteien im Einzelnen geklärt.

Zur Ergänzung des Sachverhalts wird im Übrigen Bezug genommen auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze samt Anlagen.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist zulässig aber unbegründet, und zwar im Hinblick auf den Hilfsantrag genauso wie im Hinblick auf den Hauptantrag. Das Mietverhältnis besteht unbeendet fort.

A.- Denn weder das Verhalten der Beklagten noch das Verhalten des Zeugen …, dessen Hilfe sie sich bedienten, gibt Grund zur ordentlichen Kündigung.

I. Anbohren der Leitung

Das Anbohren der Leitung stellt keine schuldhafte nicht unerhebliche Pflichtverletzung i. S. v. § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB dar.

Das Gericht sieht es als fahrlässige Pflichtverletzung an, Sockelleisten mit Dübeln, die so lang sind, dass sie 3 cm in die Wand ragen, zu befestigen, wenn einem der Leitungsverlauf weder positiv bekannt noch dieser durch den Einsatz eines Metalldetektors abgeklärt ist.

Eine Abmahnung ist für eine ordentliche Kündigung nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung, der sich auch das Gericht anschließt, zwar nicht zwingend nötig. Die Abmahnung hat aber Bedeutung für die Frage, ob die Pflichtverletzung als nicht unerheblich zu bewerten ist. Danach ist denkbar, dass die Abmahnung der Pflichtverletzung ein besonderes Gewicht verleiht, etwa weil vorher nur ein schlichtes Versehen des Mieters vorgelegen hat (BGH, NJW 2008, 508).

Eine Abmahnung fehlt hier. Entgegen der Ansicht der Klägerin ist eine solche im Schreiben vom 03.06.2015 (Anlage K3a) nicht zu sehen, da dieses Schreiben einen völlig anderen Sachverhalt als die streitgegenständliche Verursachung des Wasserschadens durch Handwerksarbeiten in der streitgegenständlichen Wohnung betrifft, nämlich den Ausbau der Balkontüre und dies noch dazu nicht in der streitgegenständlichen Wohnung 2. OG links des streitgegenständlichen Anwesens, sondern in der mit separatem Mietvertrag angemieteten Wohnung im 2. OG rechts. Denn auf dem Plan Anlage K 7 (Bl. 142) ist ersichtlich, dass sich das sogenannte Elternschlafzimmer, dessen Balkontüre von dem Schreiben betroffen ist, in der rechten Wohnung befindet.

Entgegen der Ansicht der Klägerseite liegt für den hiesigen Sachverhalt eine wirksame Abmahnung auch nicht im Schreiben Anlage K4 vor, welches Malerarbeiten an der Wohnungseingangstüre betrifft und den Beklagten die Verpflichtung auferlegen möchte, die Kläger bei “Veränderungen in und außerhalb ihrer Wohnungen, die über die üblichen Schönheitsreparaturen hinausgehen” um Zustimmung zu fragen. Eine solche Verpflichtung trifft einen Mieter jedoch nicht. Es kann hier dahinstehen, ob es sich bei dem Austausch von Fußleisten noch um Schönheitsreparaturen handelt. Der Mieter ist während der Mietzeit zu Veränderungen in den Wohnräumen, die vor Rückgabe des Mietobjekts wieder rückgängig machbar sind berechtigt. Dies ist bei der Anbringung neuer Fußleisten der Fall. Die angebrachten Fußleisten hätten bei Rückgabe der Wohnung ohne Weiteres durch Modelle der Art ersetzt werden können, die bei Einzug vorhanden waren.

Ihre Behauptung, dass die Beklagten einen neuen Parkettboden eingebaut hätten, hat die Klägerin im Termin noch dahingehend korrigiert, dass die Beklagten einen neuen Parkettboden über den ursprünglichen gelegt hätten. Auch dies wäre vor Rückgabe des Mietobjekts also rückgängig machbar, so dass es nicht darauf ankommt, ob eine solche Einbaumaßnahme durch die Beklagten überhaupt stattgefunden hat.

Es verbleibt also bei einem fahrlässigen, aber nicht im Vorfeld abgemahnten Handeln der Beklagten. Das Maß des Verschuldens steht in enger Beziehung zum Erheblichkeitskriterium (Schmidt-Futterer, Mietrecht, § 573 Rdnr. 19 m. w. N.). Es gilt der Grundsatz, dass Vertragsverletzungen mit bedeutenden Auswirkungen auf die Mietsache i. d. R. zur Kündigung berechtigen. Hier hat der Wasserschaden zwar zu einem beträchtlichen finanziellen Schaden geführt, aber zum einen steht zu erwarten, dass der Klägerin hierfür Versicherungsleistungen zu kommen werden und zum anderen ist den Beklagten lediglich einfache Fahrlässigkeit vorzuwerfen.

Es kann nicht davon ausgegangen werden, dass sie durch die vorangegangenen Renovierungsarbeiten in der ursprünglich angemieteten Wohnung in einem selbst bei spiegelbildlicher Betrachtungsweise anderen Zimmer den Leitungsverlauf im streitgegenständlichen Zimmer positiv kannten. Dies insbesondere, nachdem die Klägerin ihren ursprünglichen Vortrag, die Beklagten hätten den Leitungsverlauf moniert, im Termin noch dahingehend korrigierte, sie hätten die Öffnung der Wand korrigiert. Damit ist nichts dazu gesagt, ob sie bei den früheren Renovierungsarbeiten den dortigen Leitungsverlauf überhaupt bewusst wahrnahmen oder sich lediglich an der Beeinträchtigung durch die aufgeschlagene Wand störten. Abgesehen davon ist auch nicht vorgetragen, wann die Renovierungsarbeiten stattfanden, so dass auch nicht aufgrund besonderer zeitlicher Nähe davon ausgegangen werden müsste, eine etwaige Erinnerung sei bei den Beklagten noch frisch vorhanden gewesen. Insbesondere, wenn selbst der Einsatz eines Metalldetektors keine Klarheit zum Leitungsverlauf gebracht hätte, so kann aus dessen Nichtbenutzung lediglich ein einfacher Fahrlässigkeitsvorwurf gemacht werden.

Einem groben Fahrlässigkeitsvorwurf steht entgegen, dass das senkrechte Abknicken der Leitung unter Putz von außen nicht erkennbar war und auch keinem allgemein üblich bekannten Leitungsverlauf entspricht..

Außerdem ist bei der Frage der Erheblichkeit zu berücksichtigen, dass die Beklagten den Schaden umgehend an die Klägerseite meldeten und der Zeuge … ihn auch umgehend an seine Haftpflichtversicherung meldete.

II.- Vorwurf der Verzögerung der Schadensregulierung

Dafür, dass die Beklagten entgegen einer Zusage einen Schadensbericht nicht bereits Mitte Oktober lieferten, hat die Klägerseite keinen Beweis angeboten. Der Sachvortrag gibt auch nicht her, dass die Beklagten die Schadensabwicklung bewusst verzögern würden. Die Beklagten waren unstreitig beim Schadensereignis nicht dabei, mussten also selbst erst die Schadensberichte von den beiden anwesenden Herren anfordern, was sie auch unternommen haben. Sie haben diese auch jedenfalls einen Monat nach dem Schaden an die Klägerin weitergeleitet. Die Klägerin hatte hierfür im Schreiben vom 20.10.2016 zwar eine Frist bis 25.10.2016 gesetzt. Dass die Beklagten diese bei Berücksichtigung der Postlaufzeit des Schreibens sehr kurze Frist nicht eingehalten haben, führt aber nicht zu einem derart erheblichen Vorwurf, dass dies eine ordentliche Kündigung rechtfertigen könnte, insbesondere da die Beklagten selbst auf die Berichte der anwesenden Herren angewiesen waren und diese jedenfalls am 13.11.2016 und damit noch relativ zeitnah an die Klägerin weiterleiteten. Dazu, dass der Klägerin aus dieser Zeitverzögerung ein Schaden oder eine Schadensvertiefung entstanden ist, gibt der Sachvortrag nichts her.

Der Schaden als solcher wurde jedenfalls behoben und die beteiligten Versicherungen sind mit der Schadensabwicklung beschäftigt. Die Klägerseite hat nichts dazu vorgetragen, dass trotz der Schadensberichte Anlage B10 und B11 eine Schadensregulierung nicht möglich wäre, weil diese Berichte nicht ausreichen würden. Es ist bekannt, dass Schadensregulierungen durch Versicherungen Zeit in Anspruch nehmen, dass dies auf schuldhaftem Verhalten der Beklagten beruht, ist nicht ersichtlich.

B.- Nachdem schon kein Grund zur ordentlichen Kündigung besteht, besteht erst recht kein solcher zur fristlosen Kündigung. Denn bei verhaltensbedingten Kündigungen wie hier besteht ein Stufenverhältnis dahingehend, dass bei einer fristlosen Kündigung die Vermieterseite nicht nur ein berechtigtes Interesse an der Kündigung haben müsste, sondern ihr ein Festhalten am Vertragsverhältnis sogar unzumutbar sein müsste. Außerdem ist bei einer fristlosen verhaltensbedingten Kündigung grundsätzlich eine vorherige Abmahnung nötig, die, wie oben erörtert, nicht vorliegt. Eine Ausnahme gilt nach § 543 Abs. 3 BGB nur dann, wenn die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist. Dies ist hier bei der vorliegenden einfach-fahrlässigen Pflichtverletzung und einem reparierten Schaden, der sich lediglich bzgl. der finanziellen Ausgleichsansprüche noch in Regulierung befindet, nicht der Fall.

C.- Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO.

D.- Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf § 709 S. 1 und S. 2 ZPO.

E.- Der Streitwert der Räumungsklage entspricht dem Jahresbetrag der Miete ohne Nebenkosten (§ 41 Abs. 3, Abs. 1 GKG), hier also 12 x 1.182,07 €, also insgesamt 14.184,84 €.

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