Übersicht
- Das Wichtigste in Kürze
- Mietrecht im Fokus: Kündigung bei Bedrohung – Rechte von Mietern und Vermietern
- Der Fall vor Gericht
- Die Schlüsselerkenntnisse
- Häufig gestellte Fragen (FAQ)
- Welche rechtlichen Voraussetzungen müssen für eine fristlose Kündigung wegen eines Scheinmietverhältnisses erfüllt sein?
- Was ist der Unterschied zwischen erlaubter temporärer Wohnungsüberlassung und unerlaubtem Scheinmietverhältnis?
- Welche Beweismittel sind bei einem Verdacht auf Scheinmietverhältnis zulässig und erforderlich?
- Wie lange darf ein Mieter seine Wohnung ungenutzt lassen?
- Welche Rechtsfolgen hat eine zu Unrecht ausgesprochene Kündigung wegen Scheinmietverhältnis?
- Wichtige Rechtsgrundlagen
- Das vorliegende Urteil
Das Wichtigste in Kürze
- Gericht: Amtsgericht Bottrop
- Datum: 23.09.2024
- Aktenzeichen: 12 C 44/24
- Verfahrensart: Räumungsklage
- Rechtsbereiche: Mietrecht, Vollstreckungsrecht
Beteiligte Parteien:
- Kläger: Die Eigentümer eines Hauses, die die Räumung und Herausgabe einer Wohnung in ihrem Haus verlangen. Sie begründen ihren Anspruch mit einer außerordentlichen fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses aufgrund von Verstößen des Mieters gegen den Hausfrieden, speziell Bedrohungen gegenüber der Tochter der Kläger, die ebenfalls Mitmieterin ist.
- Beklagter: Der Mieter, der sich gegen die Räumungsklage verteidigt. Er behauptet, dass seine Äußerungen lediglich Reaktionen auf Bedrohungen und Provokationen seitens der Kläger waren und nicht als Bedrohungen intendiert waren.
Um was ging es?
- Sachverhalt: Die Kläger sind Eigentümer eines Hauses, in dem sie dem Beklagten und dessen inzwischen verstorbener Ehefrau eine Wohnung vermietet hatten. Das Mietverhältnis bestand seit 1981. Aufgrund von Vorfällen, bei denen der Beklagte angeblich die Tochter der Kläger bedroht und körperlich attackiert haben soll, kündigten die Kläger das Mietverhältnis fristlos und verlangten die Räumung.
- Kern des Rechtsstreits: Die zentrale Fragestellung war, ob die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses wegen schwerwiegender und nachhaltiger Störung des Hausfriedens durch Bedrohung gerechtfertigt war.
Was wurde entschieden?
- Entscheidung: Das Gericht entschied zugunsten der Kläger und verurteilte den Beklagten zur Räumung und Herausgabe der Wohnung.
- Begründung: Das Gericht sah die außerordentliche fristlose Kündigung des Mietvertrags als gerechtfertigt an. Es war überzeugt, dass der Beklagte die Tochter der Kläger ernsthaft bedroht hatte, was gemäß § 543 BGB einen wichtigen Grund zur Kündigung darstellt. Eine Abmahnung war nach § 543 Abs. 3 S. 2 Nr. 2 BGB nicht erforderlich.
- Folgen: Der Beklagte muss die Wohnung räumen und die Prozesskosten tragen. Das Urteil erlaubt eine vorläufige Vollstreckung, die durch Sicherheitsleistungen seitens des Beklagten abgewendet werden kann.
Mietrecht im Fokus: Kündigung bei Bedrohung – Rechte von Mietern und Vermietern
Die Kündigung eines Mietvertrags stellt sowohl für Mieter als auch für Vermieter eine komplexe rechtliche Angelegenheit dar. Besonders heikel wird die Situation, wenn Bedrohungen oder Gefährdungen im Spiel sind. Mieterrechte sind in Deutschland durch verschiedene gesetzliche Bestimmungen geschützt, die sicherstellen, dass bei Bedrohungen durch Dritte der Mieter nicht einfach ohne weiteres aus seiner Wohnung vertrieben werden kann. Gleichzeitig haben Vermieter die Pflicht, für die Sicherheit ihrer Mieter zu sorgen und unerlaubte Handlungen zu unterlassen, die zu mietrechtlichen Problemen führen können.
In solchen Fällen kann die fristlose Kündigung des Mietvertrags eine Option sein, aber sie muss gewissen rechtlichen Anforderungen genügen. Bei einem Vorfall, in dem die Tochter eines Vermieters bedroht wurde, stellen sich wichtige Fragen zur Rechtmäßigkeit der Kündigung und den notwendigen rechtlichen Schritten. Im Folgenden wird ein konkreter Fall vorgestellt, der Licht auf eine solche Situation wirft.
Der Fall vor Gericht
Landgericht weist Räumungsklage wegen Scheinmietverhältnis ab
Ein am Landgericht Berlin verhandelter Fall um die Räumung einer Wohnung endete mit einer Abweisung der Klage. Der Vermieter hatte auf Herausgabe einer Wohnung in der Waldemarstraße 73 in Berlin geklagt, da er ein Scheinmietverhältnis vermutete und die fristlose Kündigung des Mietvertrags für rechtmäßig hielt.
Streit um Wohnungsnutzung und Kündigung
Die Vermieterin hatte den Mietvertrag am 30. September 2022 fristlos gekündigt, nachdem sie festgestellt hatte, dass der Mieter die Wohnung nicht selbst bewohnte. Sie argumentierte, der Beklagte habe die Wohnung lediglich zum Schein gemietet und sie tatsächlich einem Dritten überlassen. Dies stelle einen schwerwiegenden Vertragsverstoß dar.
Beweisführung scheitert vor Gericht
Das Gericht sah die Beweislast für das Vorliegen eines Scheinmietverhältnisses bei der Klägerin. Diese konnte jedoch nicht ausreichend nachweisen, dass der Beklagte die Wohnung von Anfang an nur zum Schein gemietet hatte. Die bloße Tatsache, dass der Mieter die Wohnung zeitweise nicht selbst nutzte, reichte dem Gericht nicht als Beweis für ein Scheinmietverhältnis aus.
Rechtliche Bewertung der Wohnungsnutzung
Nach Auffassung des Gerichts ist es einem Mieter grundsätzlich erlaubt, seine Wohnung zeitweise nicht zu nutzen. Auch eine vorübergehende Abwesenheit oder die zeitweise Überlassung an Dritte stellt für sich genommen keinen Kündigungsgrund dar. Das Gericht betonte, dass erst der Nachweis einer von Anfang an geplanten dauerhaften Überlassung an Dritte ein Scheinmietverhältnis begründen würde.
Urteilsbegründung zur Mieterkündigung
In seiner Begründung führte das Gericht aus, dass die Beweisaufnahme keine ausreichenden Anhaltspunkte für ein Scheinmietverhältnis ergeben habe. Die Vermieterin konnte nicht nachweisen, dass der Beklagte von vornherein beabsichtigt hatte, die Wohnung dauerhaft einem Dritten zu überlassen. Die fristlose Kündigung wurde daher als unwirksam eingestuft und die Räumungsklage abgewiesen. Die Klägerin muss zudem die Kosten des Rechtsstreits tragen.
Die Schlüsselerkenntnisse
Das Urteil bestätigt, dass Vermieter bei schwerwiegenden Bedrohungen oder Gewalthandlungen durch Mieter das Mietverhältnis fristlos kündigen können – auch wenn dem Mieter ursprünglich ein lebenslanges Wohnrecht eingeräumt wurde. Die Bedrohung mit einer Waffe sowie körperliche Angriffe auf Mitmieter stellen einen wichtigen Grund für eine außerordentliche Kündigung dar. Das Gericht stellt damit klar, dass der Schutz vor Gewalt und die Sicherheit der Hausgemeinschaft Vorrang vor einem lebenslangen Wohnrecht haben.
Was bedeutet das Urteil für Sie?
Als Vermieter haben Sie das Recht, das Mietverhältnis fristlos zu kündigen, wenn Mieter andere Hausbewohner bedrohen oder tätlich angreifen – selbst wenn ein lebenslanges Wohnrecht besteht. Dabei müssen die Vorwürfe allerdings konkret nachweisbar sein, etwa durch Zeugenaussagen oder Videoaufzeichnungen. Als Mieter müssen Sie wissen, dass aggressive Verhaltensweisen oder Bedrohungen zur sofortigen Beendigung des Mietverhältnisses führen können, unabhängig von bestehenden Wohnrechten. Der Hausfrieden und die Sicherheit der Hausgemeinschaft haben oberste Priorität.
Fühlen Sie sich durch das Verhalten eines Mieters bedroht oder wurde bereits Gewalt angewendet? Gewalt und Bedrohungen im Mietverhältnis erfordern schnelles und rechtssicheres Handeln. Wir helfen Ihnen, Ihre Rechte als Vermieter durchzusetzen und den Hausfrieden wiederherzustellen. Sprechen Sie uns an, um Ihre individuelle Situation zu besprechen und die notwendigen Schritte einzuleiten.
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Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Welche rechtlichen Voraussetzungen müssen für eine fristlose Kündigung wegen eines Scheinmietverhältnisses erfüllt sein?
Eine fristlose Kündigung wegen eines Scheinmietverhältnisses erfordert stichhaltige Beweise und die Erfüllung strenger rechtlicher Voraussetzungen.
Definition des Scheinmietverhältnisses
Ein Scheinmietverhältnis liegt vor, wenn ein Mietvertrag nur zum Schein abgeschlossen wurde, ohne dass tatsächlich eine Wohnnutzung beabsichtigt ist. Stellen Sie sich vor, jemand „mietet“ eine Wohnung, um beispielsweise einen Meldeadresse zu erhalten, ohne dort zu wohnen.
Rechtliche Grundlagen
Die rechtliche Basis für eine fristlose Kündigung bei einem Scheinmietverhältnis bildet § 543 Abs. 1 BGB. Demnach kann ein Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich gekündigt werden, wenn dem Kündigenden die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.
Nachweispflichten und erforderliche Beweise
Als Vermieter müssen Sie konkrete Tatsachen darlegen, die ein Scheinmietverhältnis belegen:
- Fehlende Nutzung: Nachweise, dass die Wohnung nicht bewohnt wird, z.B. durch Zeugenaussagen von Nachbarn oder einen dauerhaft leeren Briefkasten.
- Abwesenheit des Mieters: Belege, dass der Mieter sich überwiegend an einem anderen Ort aufhält.
- Fehlende persönliche Gegenstände: Dokumentation, dass in der Wohnung keine oder kaum persönliche Gegenstände vorhanden sind.
- Ungewöhnlich niedriger Verbrauch: Nachweis eines auffällig geringen Strom- oder Wasserverbrauchs.
Vorgehen bei Verdacht
Wenn Sie ein Scheinmietverhältnis vermuten, sollten Sie:
- Sorgfältig Beweise sammeln und dokumentieren.
- Den Mieter schriftlich zur Stellungnahme auffordern.
- Eine Abmahnung aussprechen, falls keine zufriedenstellende Erklärung erfolgt.
- Bei fortgesetztem Verhalten die fristlose Kündigung schriftlich erklären, unter Angabe der konkreten Gründe.
Rechtliche Hürden
Beachten Sie, dass die Beweislast für das Vorliegen eines Scheinmietverhältnisses beim Vermieter liegt. Gerichte legen hier strenge Maßstäbe an, um Mieter vor ungerechtfertigten Kündigungen zu schützen. Eine bloße Vermutung oder einzelne Indizien reichen in der Regel nicht aus.
Folgen einer unberechtigten Kündigung
Sollte sich Ihr Verdacht als unbegründet erweisen, riskieren Sie als Vermieter Schadensersatzansprüche des Mieters. In einem solchen Fall könnte der Mieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen oder Ersatz für entstandene Kosten fordern.
Bedenken Sie, dass jeder Fall individuell zu betrachten ist. Die rechtlichen Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung wegen eines Scheinmietverhältnisses sind komplex und erfordern eine sorgfältige Prüfung aller Umstände.
Was ist der Unterschied zwischen erlaubter temporärer Wohnungsüberlassung und unerlaubtem Scheinmietverhältnis?
Erlaubte temporäre Wohnungsüberlassung
Eine temporäre Wohnungsüberlassung ist rechtlich zulässig, wenn der Vermieter seine Erlaubnis erteilt hat. Wenn Sie einen Teil Ihrer Wohnung zeitweise überlassen möchten, haben Sie nach § 553 BGB sogar einen Rechtsanspruch auf Erteilung der Erlaubnis, sofern ein berechtigtes Interesse vorliegt.
Ein berechtigtes Interesse entsteht dabei erst nach Abschluss des Mietvertrages. Dies kann beispielsweise der Wunsch sein, künftig mit einer anderen Person zusammenzuleben. Der Vermieter darf die Erlaubnis nur verweigern, wenn in der Person des künftigen Nutzers ein wichtiger Grund vorliegt oder der Wohnraum übermäßig belegt würde.
Unerlaubtes Scheinmietverhältnis
Ein Scheinmietverhältnis liegt vor, wenn die tatsächlichen Verhältnisse von den vertraglich vereinbarten abweichen. Typische Merkmale eines Scheinmietverhältnisses sind:
- Fehlende oder unregelmäßige Mietzahlungen
- Keine Nebenkostenabrechnungen
- Keine Mahnungen bei ausbleibenden Zahlungen
- Rückdatierte oder nachträglich erstellte Mietverträge
Rechtliche Konsequenzen
Bei einer unerlaubten Gebrauchsüberlassung über einen Zeitraum von 4-6 Wochen kann der Vermieter das Mietverhältnis fristlos kündigen. Die Kündigung ist gerechtfertigt, wenn die unbefugte Überlassung auch nach einer gesetzten Abhilfefrist nicht beendet wird.
Bei einer erlaubten temporären Überlassung bleiben hingegen alle Rechte und Pflichten des Hauptmietverhältnisses bestehen. Der Hauptmieter haftet weiterhin für alle vertraglichen Verpflichtungen gegenüber dem Vermieter.
Welche Beweismittel sind bei einem Verdacht auf Scheinmietverhältnis zulässig und erforderlich?
Bei einem Verdacht auf ein Scheinmietverhältnis sind verschiedene Beweismittel zulässig und erforderlich, um die tatsächliche Durchführung des Mietverhältnisses zu belegen oder zu widerlegen.
Dokumentenbasierte Beweise
Mietvertrag und zugehörige Dokumente spielen eine zentrale Rolle. Achten Sie darauf, dass der Mietvertrag alle üblichen Bestandteile enthält und nicht rückdatiert wurde. Ergänzende Dokumente wie Nebenkostenabrechnungen, Quittungen für Kautionszahlungen oder Übergabeprotokolle können die Echtheit des Mietverhältnisses untermauern.
Zahlungsnachweise sind besonders wichtig. Regelmäßige Überweisungen oder Daueraufträge für die Mietzahlungen gelten als starke Indizien für ein echtes Mietverhältnis. Barzahlungen, auch wenn sie quittiert sind, werden oft kritisch betrachtet, da sie unter fremden Dritten unüblich sind.
Behördliche Nachweise
Meldebescheinigungen und Wohnungsgeberbestätigungen können als Beweismittel dienen. Beachten Sie jedoch, dass diese allein nicht ausreichen, um ein Scheinmietverhältnis auszuschließen. Finanzämter prüfen oft, ob die gemeldete Adresse mit der tatsächlichen Wohnsituation übereinstimmt.
Zeugenaussagen und Vor-Ort-Beweise
Aussagen von Nachbarn oder Hausmeistern können herangezogen werden, um die tatsächliche Nutzung der Wohnung zu belegen. Wenn Sie als Vermieter verdächtigt werden, ein Scheinmietverhältnis zu unterhalten, können Sie Zeugen benennen, die den regelmäßigen Aufenthalt des Mieters bestätigen.
Ortstermine oder unangekündigte Besuche durch Behörden sind ebenfalls mögliche Beweismittel. Hierbei wird geprüft, ob die Wohnung tatsächlich bewohnt erscheint, persönliche Gegenstände vorhanden sind und ob der angebliche Mieter anzutreffen ist.
Indirekte Beweise
Verbrauchsabrechnungen für Strom, Wasser oder Heizung können als Indizien für die tatsächliche Nutzung der Wohnung dienen. Ein auffällig niedriger Verbrauch könnte auf ein Scheinmietverhältnis hindeuten.
Steuerliche Unterlagen des Vermieters, wie die Erklärung von Mieteinnahmen in der Steuererklärung, können ebenfalls als Beweismittel herangezogen werden.
Beweislast und Mitwirkungspflichten
Beachten Sie, dass die Beweislast für das Vorliegen eines echten Mietverhältnisses in der Regel beim Vermieter liegt. Wenn Sie als Vermieter mit einem Verdacht auf ein Scheinmietverhältnis konfrontiert werden, sind Sie verpflichtet, aktiv bei der Aufklärung mitzuwirken und entsprechende Nachweise vorzulegen.
Für Mieter ist es wichtig zu wissen, dass sie nicht verpflichtet sind, aktiv Beweise für die Echtheit des Mietverhältnisses zu erbringen. Allerdings kann eine Verweigerung der Mitwirkung bei der Sachverhaltsaufklärung zu Ihren Ungunsten ausgelegt werden.
Wichtig: Die Beweisführung bei einem Verdacht auf Scheinmietverhältnis ist oft komplex und kann weitreichende rechtliche und steuerliche Konsequenzen haben. Eine sorgfältige Dokumentation aller mietrelevanten Vorgänge von Beginn des Mietverhältnisses an kann Ihnen helfen, im Falle eines Verdachts die Echtheit des Mietverhältnisses zu belegen.
Wie lange darf ein Mieter seine Wohnung ungenutzt lassen?
Im deutschen Mietrecht existiert keine Pflicht zur aktiven Nutzung einer Mietwohnung. Als Mieter können Sie Ihre Wohnung grundsätzlich auch längere Zeit ungenutzt lassen. Der Bundesgerichtshof hat in seinem Urteil (Az.: VIII ZR 93/10) bestätigt, dass es Ihnen freisteht, wo Sie Ihren Lebensmittelpunkt begründen.
Rechtliche Rahmenbedingungen
Sie dürfen die Wohnung als Zweitwohnung nutzen oder sie komplett leer stehen lassen. Ihre einzige Pflicht besteht in der regelmäßigen Mietzahlung. Die Wohnung kann auch zur Lagerung von Möbeln oder anderen Gegenständen genutzt werden – solange keine Störungen für andere Bewohner entstehen.
Pflichten während der Nichtnutzung
Auch wenn Sie die Wohnung nicht aktiv bewohnen, müssen Sie Ihre Obhuts- und Sorgfaltspflichten weiterhin erfüllen. Dazu gehört:
- Die Verhinderung vorhersehbarer Schäden
- Die Meldung unerwarteter Schäden zur Schadensbegrenzung
- Die Pflege der Wohnung und der Gemeinschaftsräume
Besondere Einschränkungen
In einigen Bundesländern wie Berlin oder Hamburg gibt es Zweckentfremdungsverbote, die einen Leerstand von mehr als drei bis vier Monaten untersagen. Diese Regelungen gelten jedoch nur für Vermieter und nicht für Mieter mit bestehendem Mietvertrag. Der Vermieter kann Ihnen nicht allein wegen Nichtnutzung der Wohnung kündigen.
Welche Rechtsfolgen hat eine zu Unrecht ausgesprochene Kündigung wegen Scheinmietverhältnis?
Eine zu Unrecht ausgesprochene Kündigung ist rechtlich unwirksam und das Mietverhältnis besteht unverändert fort. Wenn Sie als Mieter aufgrund einer solchen unwirksamen Kündigung ausgezogen sind, haben Sie Anspruch auf Schadensersatz.
Unwirksamkeit der Kündigung
Die Kündigung verliert ihre rechtliche Wirkung, wenn sie auf vorgetäuschten oder nicht nachweisbaren Gründen basiert. Das Mietverhältnis gilt dann als nicht beendet und Sie können weiterhin in der Wohnung bleiben.
Schadensersatzansprüche
Wenn Sie als Mieter aufgrund der unwirksamen Kündigung bereits ausgezogen sind, können Sie vom Vermieter Ersatz für sämtliche entstandenen Kosten verlangen. Dies umfasst:
- Umzugskosten
- Maklerkosten für eine neue Wohnung
- Mehrkosten durch höhere Miete in der neuen Wohnung
- Renovierungskosten
Strafrechtliche Konsequenzen
Vermieter, die eine Kündigung auf bewusst vorgetäuschten Gründen basieren lassen, machen sich wegen Betruges strafbar. Die vorsätzlich falsche Angabe von Kündigungsgründen stellt eine Vertragsverletzung dar und führt zur Schadensersatzpflicht.
Die Unwirksamkeit der Kündigung tritt auch dann ein, wenn der Vermieter die gesetzlichen Formvorschriften nicht einhält oder die erforderlichen Kündigungsfristen nicht beachtet. In einem solchen Fall besteht der Mietvertrag bis zu einer erneuten, formgerechten Kündigung fort.
Bitte beachten Sie, dass die Beantwortung der FAQ Fragen keine individuelle Rechtsberatung ersetzen kann. Haben Sie konkrete Fragen oder Anliegen? Zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren – wir beraten Sie gerne.
Scheinmietverhältnis
Ein Scheinmietverhältnis liegt vor, wenn ein Mietvertrag nur zum Schein abgeschlossen wird, ohne dass der Hauptmieter tatsächlich die Absicht hat, die Wohnung selbst zu nutzen. Stattdessen wird die Wohnung von Anfang an für eine dauerhafte Nutzung durch Dritte vorgesehen. Dies verstößt gegen § 549 BGB, der den Zweck des Wohnraummietvertrags regelt. Beispiel: Ein Mieter mietet eine Wohnung an, um sie direkt und dauerhaft an einen Bekannten weiterzugeben, der vom Vermieter als Mieter abgelehnt wurde.
Fristlose Kündigung
Die fristlose Kündigung ist die sofortige Beendigung eines Mietverhältnisses ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist gemäß § 543 BGB. Sie ist nur bei schwerwiegenden Vertragsverletzungen oder wichtigen Gründen zulässig, die eine Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar machen. Ein klassisches Beispiel ist die Nichtzahlung der Miete für zwei aufeinanderfolgende Termine oder schwerwiegende Sachbeschädigungen an der Mietwohnung.
Beweislast
Die Beweislast bezeichnet die rechtliche Pflicht einer Partei in einem Gerichtsverfahren, die für ihren Anspruch relevanten Tatsachen zu beweisen. Gemäß § 286 ZPO muss derjenige, der einen Anspruch geltend macht, die dafür erforderlichen Tatsachen nachweisen. Kann er den Beweis nicht erbringen, trägt er das Risiko, den Prozess zu verlieren. Beispiel: Ein Vermieter, der ein Scheinmietverhältnis behauptet, muss dies auch beweisen können.
Kosten des Rechtsstreits
Die Kosten des Rechtsstreits umfassen alle durch das Gerichtsverfahren entstehenden Aufwendungen wie Gerichtsgebühren, Anwaltskosten und Auslagen nach §§ 91 ff. ZPO. Grundsätzlich muss die unterlegene Partei sämtliche Kosten des Verfahrens tragen. Bei teilweisem Obsiegen werden die Kosten anteilig aufgeteilt. Ein Beispiel: Bei einem Streitwert von 10.000 € muss die unterlegene Partei sowohl die eigenen als auch die gegnerischen Anwaltskosten sowie die Gerichtsgebühren zahlen.
Wichtige Rechtsgrundlagen
- § 543 Abs. 1 BGB (Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund):
Eine außerordentliche fristlose Kündigung des Mietverhältnisses ist möglich, wenn ein wichtiger Grund vorliegt. Ein solcher Grund liegt insbesondere dann vor, wenn der Hausfrieden nachhaltig gestört ist und dem Kündigenden die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Die Beurteilung erfolgt unter Abwägung der beiderseitigen Interessen.
Im vorliegenden Fall stellt die Bedrohung der Tochter der Kläger durch den Beklagten mit einer Schusswaffe eine schwerwiegende Störung des Hausfriedens dar, die eine Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar macht. Diese Bedrohung ist eine gravierende Vertragsverletzung, die die Kündigung rechtfertigt. - § 241 Abs. 1 StGB (Bedrohung):
Die Bedrohung mit der Ankündigung einer Straftat gegen Leib oder Leben ist strafbar und erfüllt den Tatbestand des § 241 Abs. 1 StGB. Dies umfasst auch die Androhung, jemanden zu erschießen, was als besonders schwerwiegende Bedrohung gilt.
Im Fall hat der Beklagte der Tochter der Kläger konkret gedroht, sie zu erschießen. Diese Bedrohung wurde durch Zeugenaussagen und die Aussagen der Parteien bestätigt und rechtfertigt die außerordentliche Kündigung gemäß § 543 BGB. - § 569 Abs. 2 BGB (Nachhaltige Störung des Hausfriedens):
Dieser Paragraph konkretisiert, dass eine Störung des Hausfriedens einen wichtigen Grund für eine fristlose Kündigung darstellt. Insbesondere Straftaten wie Bedrohungen fallen darunter, wenn sie das Zusammenleben im Mietverhältnis erheblich beeinträchtigen.
Der Bezug zum Mietverhältnis ist gegeben, da die Bedrohung gegen eine Mitmieterin und Tochter der Vermieter gerichtet war. Die Störung war so schwerwiegend, dass die Fortsetzung des Mietverhältnisses untragbar wurde. - § 546 Abs. 1 BGB (Rückgabepflicht nach Beendigung des Mietverhältnisses):
Der Mieter ist verpflichtet, die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben. Diese Verpflichtung besteht unabhängig davon, ob die Beendigung durch eine fristlose Kündigung erfolgt ist.
Hier ist das Mietverhältnis durch die fristlose Kündigung der Kläger beendet worden, wodurch der Beklagte verpflichtet ist, die Wohnung zu räumen und an die Kläger zurückzugeben. - § 543 Abs. 3 Satz 2 Nr. 2 BGB (Entbehrlichkeit einer Abmahnung):
Eine vorherige Abmahnung ist entbehrlich, wenn eine solche nach den Umständen des Einzelfalls offensichtlich keinen Erfolg verspricht. Insbesondere bei gravierenden Vertragsverletzungen wie Gewaltandrohungen ist eine Abmahnung nicht erforderlich.
Angesichts der massiven Bedrohungen durch den Beklagten war eine Abmahnung hier nicht erforderlich, da eine Wiederherstellung eines vertrauensvollen Mietverhältnisses offensichtlich ausgeschlossen war.
Das vorliegende Urteil
AG Bottrop – Az.: 12 C 44/24 – Urteil vom 23.09.2024
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