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Mietvertragskündigung bei ständig unpünktlicher Mietzahlungen vor der letzten Abmahnung

LG Berlin – Az.: 65 S 409/10 – Urteil vom 25.10.2011

Auf die Berufung des Klägers wird das Urteil des Amtsgerichts Charlottenburg vom 12. Oktober 2010 – 216 C 244/10 – abgeändert und wie folgt neu gefasst:

Der Beklagte wird verurteilt, die von ihm im Hause des Klägers, …straße 11, … Berlin, Vorderhaus, 1. OG rechts, inne gehaltenen Wohnräumlichkeiten bestehend aus 2,5 Zimmern zzgl. Wintergarten, Diele/Flur, Küche, Bad mit WC und Badewanne, einem Keller sowie dem ebenerdigen Garageneinstellplatz gemäß beiliegender Anlage G zu räumen und geräumt an den Kläger, zu Händen der Hausverwaltung … , … Straße 157, … Berlin herauszugeben.

Der Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits erster und zweiter Instanz zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 12.000 EUR abwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

I.

Wegen des Vorbringens der Parteien in erster Instanz und ihrer dort gestellten Anträge wird gemäß § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO auf die tatsächlichen Feststellungen der angefochtenen Entscheidung Bezug genommen.

Das Amtsgericht hat die Klage mit Urteil vom 12. Oktober 2010 abgewiesen. Wegen der Einzelheiten der Begründung wird auf die Entscheidungsgründe des angefochtenen Urteils verwiesen (Bl. 81ff. d. A.).

Der Kläger hat gegen das ihm am 15. Oktober 2010 zugestellte Urteil am 4. November 2010 Berufung eingelegt und diese am 13. Dezember 2010 begründet. Wegen der Einzelheiten der Begründung wird auf die Berufungsbegründung vom 13. Dezember 2010 (Bl. 113ff. d. A.) Bezug genommen.

Der Kläger beantragt, den Beklagten zu verurteilen,  die von ihm im Hause des Klägers, …straße 11, … Berlin, Vorderhaus, 1. OG rechts, inne gehaltenen Wohnräumlichkeiten bestehend aus 2,5 Zimmern zzgl. Wintergarten, Diele/Flur, Küche, Bad mit WC und Badewanne, einem Keller sowie dem ebenerdigen Garageneinstellplatz gemäß beiliegender Anlage G zu räumen und geräumt an den Kläger, zu Händen der Hausverwaltung … , … Straße 157, … Berlin herauszugeben.

Der Beklagte beantragt, die Berufung zurückzuweisen.

Der Beklagte verteidigt die erstinstanzliche Entscheidung im Wesentlichen unter Wiederholung seines erstinstanzlichen Vortrags. Wegen der Einzelheiten der Begründung wird auf die Klageerwiderung (Bl. 122ff. d. A.) Bezug genommen.

II.

1. Die zulässige, insbesondere form- und fristgerecht eingelegte Berufung ist begründet. Die der Entscheidung zugrunde zu legenden Tatsachen rechtfertigen eine andere Entscheidung, §§ 513, 529, 546 ZPO.

Der Kläger hat gegen den Beklagten einen Anspruch auf Räumung der von diesem inne gehaltenen Wohnung einschließlich KfZ-Stellplatz aus § 546 Abs. 1 BGB, denn spätestens die Kündigung des Klägers vom 15. Juni 2010 hat das Mietverhältnis fristlos beendet, § 543 Abs. 1, 3 BGB. Vor diesem Hintergrund kann die Wirksamkeit der Kündigung vom 26. Mai 2011 offen bleiben.

Im Ansatz zutreffend ist das Amtsgericht unter Berücksichtigung der Maßstäbe der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs davon ausgegangen, dass fortdauernd unpünktliche Mietzahlungen eine außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund nach § 543 Abs. 1 Satz 1 BGB rechtfertigen können (vgl. dazu BGH Urteil v. 11.01.2006 – VIII ZR 364/04; Urteil v. 04.02.2009 – VIII ZR 66/08; Urteil v. 14.07.2010 – VIII ZR 267/09, jew. zit. nach juris).  Die Voraussetzungen des § 543 Abs. 1 Satz 1 BGB liegen hier vor.

Nach dem Wortlaut des § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB ist ein wichtiger Grund gegeben, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien sowie unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

Die Beantwortung der Frage, ob eine Unzumutbarkeit in diesem Sinne vorliegt, ist das Ergebnis einer wertenden Betrachtung, wobei die Besonderheiten des Zusammenwirkens des § 543 Abs. 1 BGB mit Absatz 3 Satz 1 der Vorschrift zu berücksichtigen sind.  Die Fortdauer unpünktlicher Mietzahlungen muss sich nicht allein in der Zeit nach Zugang der Abmahnung verwirklichen; es können in die wertende Betrachtung vielmehr auch Zahlungsverzögerungen vor der Abmahnung einzubeziehen sein (vgl. BGH Urteil v. 11.01.2006, a.a.O., Rn. 14f.).

Im Rahmen der wertenden Betrachtung maßgeblich ist jedoch, dass die Abmahnung dem Mieter Gelegenheit zur Änderung seines Verhaltens geben (Beschlussempfehlung und Bericht des Rechtsausschusses, BT-Drucks. 14/5663, S. 69) und ihm vor Vertragsbeendigung noch eine Chance zu vertragsgemäßem Verhalten einräumen soll (BGH Urteil v. 11.01.2006, a.a.O., Rn. 14, m.w.N.). Das Verhalten des Mieters nach der Abmahnung muss mit Blick auf das Zumutbarkeitskriterium des § 543 Abs. 1 Satz 1 BGB daher geeignet sein, das Vertrauen des Vermieters in eine pünktliche Zahlungsweise wiederherzustellen (vgl. BGH Urteil v. 11.01.2006, a.a.O., Rn. 15; Urteil v. 04.02.2009, a.a.O., Rn. 23). Solche Umstände sind hier nicht gegeben.

Diesen Anforderungen genügen die Abmahnungen des Klägers – insbesondere die vom 10. Juni 2009, 15. Juli 2009, 10. September 2009, 18. Januar 2010, 15. März 2010 und 10. Mai 2010 ohne weiteres. Es wird darin in aller Deutlichkeit das beanstandete Verhalten bezeichnet – die unpünktliche Mietzahlung – und der Umstand mitgeteilt, dass vermieterseits keine Bereitschaft besteht, das unpünktliche Zahlungsverhalten weiter hinzunehmen. Deutlicher als durch den Hinweis auf die Möglichkeit des Ausspruchs einer Kündigung kann der Vermieter dem Mieter kaum darstellen, dass er mit diesem Verhalten nicht einverstanden ist. Die Bezeichnung der Schreiben als Zahlungserinnerungen steht dem nicht entgegen, denn bei verständiger Würdigung unter Berücksichtigung der Regeln der §§ 133, 157 BGB konnte der Beklagte keine andere Schlussfolgerung aus den Schreiben ziehen. Dies gilt umso mehr, als dem Beklagten aufgrund eigener Kenntnis der Regelungen des Mietvertrages und der von ihm veranlassten Zahlungen die Vertragswidrigkeit seines Verhaltens bekannt sein musste.

Das Verhalten des Beklagten war – entgegen seiner Auffassung – tatsächlich vertragswidrig. Es trifft bereits nicht zu, dass es keine gesetzliche Regelung geben soll, die eine Mietzahlung im Voraus bis zum dritten Werktag eines jeden Monats vorsieht. Der Beklagte muss sich insoweit § 556b Abs. 1 BGB entgegen halten lassen. Im Übrigen verweist der Kläger zu Recht auf die vertragliche Regelung in § 6 Abs. 2 des Mietvertrages vom 22. Juni 2006. Unzutreffend ist auch die Rechtsauffassung des Beklagten, die vertragliche Regelung habe nur im Verhältnis zur Vorvermieterin gegolten, § 566 BGB. Seine Rechtsauffassung unterstellt, bestünde kein Vertrag zwischen den Parteien und der Anspruch des Klägers ergäbe sich bereits aus § 985 BGB.

Die Reaktion des Beklagten auf die Abmahnungen war hier auch nicht etwa geeignet, das Vertrauen des Klägers als Vermieter in ein künftig vertragsgerechtes Verhalten des Beklagten wiederherzustellen. Ohne ersichtlichen bzw. vorgetragenen Grund hat er die Miete in dem auf die Abmahnung folgenden Monat ein Mal pünktlich gezahlt, um dann jedoch sofort wieder sein unpünktliches Zahlungsverhalten aufzunehmen. Soweit der Beklagte allgemein, ohne nähere Darlegungen darauf verweist, dass er als Koch ein unregelmäßiges und schwankendes Einkommen erzielt, erklärt das nicht, weshalb dies ihn hindert, geeignete Vorkehrungen für eine pünktliche Mietzahlung zu treffen. Der Kläger hat das Mietverhältnis auch nicht etwa sofort gekündigt, sondern dem Beklagten durch mehrere Abmahnungen verdeutlicht, dass ihm eine einmalig pünktliche Mietzahlung nicht ausreicht, sondern er eine dauerhafte Umstellung des Zahlungsverhaltens wünscht. Er hat ihm damit die Möglichkeit gegeben, sich künftig dauerhaft vertragsgerecht zu verhalten. Diese Chance hat der Beklagte nicht ergriffen. Er hat vielmehr jedes Vertrauen in die nachhaltige Herstellung einer pünktlichen Zahlungsweise zerstört. Vor dem Hintergrund der hier gegebenen Umstände sind in die wertende Betrachtung daher die der Kündigung mit der Klageschrift vom 15. Juni 2011 alle vorangegangenen Abmahnungen und die jeweilige Reaktion des Beklagten einzubeziehen, nicht etwa nur die letzte Abmahnung vom 10. Mai 2010.

2. Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO; die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

3. Die Revision ist gemäß § 543 Abs. 1, 2 ZPO nicht zuzulassen, weil die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat und die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts nicht erfordern. Der Beklagte beantragt zwar die Zulassung der Revision für den Fall seines Unterliegens. Die Entscheidung beschränkt sich auf die Anwendung des Gesetzes und vom BGH bereits entwickelter Maßstäbe, so dass ein Zulassungsgrund nicht ersichtlich ist.

4. Gründe, die die Gewährung einer Räumungsfrist rechtfertigen könnten, sind weder vorgetragen noch ersichtlich.

 

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