LG Berlin – Az.: 65 S 220/18 – Beschluss vom 21.01.2019
Die Kammer weist darauf hin, dass sie beabsichtigt, die zulässige Berufung gemäß § 522 Abs. 2 ZPO durch einstimmigen Beschluss zurückzuweisen, weil sie offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat, die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat und die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Berufungsgerichts nach einer mündlichen Verhandlung nicht erfordern sowie eine mündliche Verhandlung auch nicht aus sonstigen Gründen geboten ist.
Gründe
I.
1. Die Berufung hat keine Aussicht auf Erfolg. Das angefochtene Urteil des Amtsgerichts beruht im Ergebnis weder auf einer Rechtsverletzung gemäß § 546 ZPO noch rechtfertigen die nach § 529 ZPO zugrunde zu legenden Tatsachen eine andere Entscheidung, § 513 ZPO.
Das Mietverhältnis der Parteien ist durch die hilfsweise fristgemäß erklärte Kündigung vom 07.04.2017 gemäß §§ 573 Abs. 1 und 2 Nr. 1, 542 BGB, § 2 Nr. 2 des Mietvertrags beendet worden; die Klägerin hat einen fälligen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der innegehaltenen Wohnung gemäß § 546 Abs. 1 BGB gegenüber dem Beklagten.
Die Einwendungen des Beklagten gegen die Wirksamkeit der Kündigung tragen keine andere Entscheidung:
Mit dem Einwand, die Kündigung vom April 2017 sei nicht wirksam, weil sie nicht von Vertretern der Klägerin, sondern im Auftrag verfasst worden sei, kann der Beklagte nach §§ 529 Abs. 1, 531 ZPO nicht mehr gehört werden. Die Kündigung ist von einer natürlichen Person – Frau P. W. – in Vertretung der Klägerin unterzeichnet worden. Auch für juristische Personen gilt, dass diese sich – neben den Geschäftsführern und Prokuristen – durch Dritte oder dafür beauftragte Mitarbeiter vertreten lassen können. Soweit bestritten worden ist, dass Frau W. allein in Vertretung die Kündigung für die Klägerin verfassen durfte, ist dieses Verteidigungsmittel erstmals in der Berufungsinstanz erhoben und deshalb schon nicht mehr zu berücksichtigen. Hinzu kommt, dass weder in erster Instanz noch jetzt vorgetragen worden ist, dass der Beklagte die Kündigung wegen Fehlens einer schriftlichen Vollmacht unverzüglich zurückgewiesen hätte (§ 174 S. 1 BGB). Nicht maßgeblich ist, dass die zweite Unterschrift von der Forderungsmanagerin „i.A.“, das heißt „im Auftrag“ unterzeichnet wurde.
Ohne Erfolg wendet der Beklagte erstmals in der Berufung formal und ohne nähere Angaben ein, dass sich aus dem Mietvertrag ergebe, dass es neben dem Beklagten eine weitere Mieterin gegeben habe, der gegenüber die Kündigung nicht erklärt wurde, dies, ohne dass dies im vorangegangenen Rechtsstreit oder dem allein mit ihm über Jahre geführten außergerichtlichen Schriftverkehr jemals thematisiert worden wäre. Mit diesem Einwand ist der Beklagte nach § 242 BGB ausgeschlossen (vgl. BGH, Urt. v. 16. März 2005 – VIII ZR 14/04; Urt. v. 3. März 2004 – VIII ZR 124/03, jew. nach juris).
Es lag auch ein Kündigungsgrund gemäß § 573 Abs. 1 und 2 Nr. 1 BGB vor. Die Klägerin hat ein berechtigtes Interesse an der (fristgemäßen) Beendigung des Mietverhältnisses, weil der Beklagte mit den über Jahre fortgesetzten unpünktlichen Mietzahlungen seine Hauptpflicht als Mieter aus dem Mietverhältnis nicht nur unerheblich verletzt hat. Auf das unregelmäßige Zahlungsverhalten hat die Klägerin die Kündigung gestützt. Dabei ist es nicht entscheidend, ob die Abmahnung vom 13.03.2017, mit welcher für den Fall der Fortsetzung der unregelmäßigen Zahlungen ausdrücklich eine Kündigung angedroht worden ist, dem Beklagten zugegangen ist. Die in der Abmahnung aufgeführten verspäteten Zahlungen in den Monaten ab November 2016 sind ebenso wie die in der Klageschrift für den Zeitraum ab Januar 2015 Zahlungstermine nicht streitig, die Zahlungsverzögerungen teilweise erheblich.
Die Pflichtverletzung des Beklagten erweist sich angesichts der Dauer des unregelmäßigen Zahlungsverhaltens nicht als nur unerheblich; sie rechtfertigte jedenfalls die fristgemäße Kündigung. Zu berücksichtigen ist, dass der Mietvertrag in § 4 Ziff. 1 eine klare Regelung zur Fälligkeit der Miete trifft. Hinzu kommt, dass die Klägerin dem Beklagten im Zeitraum ab Oktober 2014 eine Vielzahl von Mahnungen wegen der nicht rechtzeitigen Zahlungen zukommen ließ, deren Zugang – mit Ausnahme der Abmahnung vom März 2017 – nicht bestritten ist. Es erschließt sich vor diesem Hintergrund nicht, weshalb der Beklagte meinte, annehmen zu dürfen, die Klägerin werde das Zahlungsverhalten dauernd und ohne Konsequenzen für das Mietverhältnis hinnehmen. Allein der Umstand, dass der Vermieter erst eine längere Zeit abwartet, ehe er eine mögliche Kündigung erklärt, um dem Mieter die Gelegenheit einzuräumen, sein Zahlungsverhalten zu ändern, darf nicht dazu führen, den Vermieter bei Fortsetzung des vertragswidrigen Verhaltens die Möglichkeit der Kündigung abzuschneiden. Ebenso wenig ist der Einwand, die verspäteten Zahlungen seien auf eine depressive Erkrankung des Beklagten zurückzuführen, sodass die Verspätungen in einem weniger schwerwiegenden Licht erschienen bzw. von dem Beklagten nicht verschuldet worden seien, gemäß §§ 529, 531 ZPO noch zu berücksichtigen. In erster Instanz hatte sich der Beklagte nicht darauf berufen, sondern sich damit verteidigt, dass es sich zu seinem Gewohnheitsrecht verstärkt hätte, die Mieten jeweils später zahlen zu dürfen bzw. dass die vertraglich vereinbarte Fälligkeit unwirksam gewesen sei. Dass er aufgrund einer schwerwiegenden Erkrankung an der pünktlichen Zahlung seit 2014 gehindert gewesen wäre, hat er demgegenüber nicht geltend gemacht. Zudem ergibt sich aus dem erstinstanzlichen Vorbringen abweichend vom jetzigen Vorbringen in der Berufungsbegründung, dass der Beklagte wegen seiner Erkrankung Hilfe von Frau I erhält und seit der Kündigung die Miete pünktlich gezahlt wird.
Die Annahme, das Mietverhältnis sei mit Wirkung zum 28.02.2018 beendet gewesen, wirkt sich nicht zu Lasten des Beklagten aus. Auch die Kündigungsfrist nach § 2 Ziff. 2 des Mietvertrags von 12 Monaten war im Schluss der mündlichen Verhandlung erster Instanz am 19.09.2018 verstrichen. Die Regelung in § 2 Ziff. 1b) bedeutete nicht, dass eine ordentliche Beendigung des Mietverhältnisses nur jeweils zum 28.02. eines Jahres möglich gewesen wäre. In dieser Klausel ist einschränkend formuliert, dass die Verlängerung um jeweils ein Jahr dann gilt, wenn das Mietverhältnis nicht gekündigt ist. Die Kündigung vom 07.04.2017 bewirkte damit nach § 2 Nr. 2 des Mietvertrags die Beendigung des Mietverhältnisses mit Ablauf des 30.04.2018.
Das ärztliche Attest zur psychischen Belastung des Beklagten infolge der Verurteilung zur Räumung steht der Aufrechterhaltung der Verurteilung nicht entgegen. Es ergibt sich kein Anhaltspunkt, dass ihr nicht durch geeignete therapeutische Maßnahmen in den zumutbaren Grenzen entgegengewirkt werden könnte, im Übrigen auch nicht, dass der Beklagte nicht in der Lage wäre, eine Wohnungssuche und einen Umzug mit Hilfe Dritter vorzubereiten und durchzuführen.
Eine Verlängerung der Räumungsfrist nach § 721 Abs. 3 S. 1 ZPO kommt nicht in Betracht. Nach § 721 Abs. 3 ZPO kann eine bereits gewährte Räumungsfrist auf Antrag verlängert werden. Im Rahmen der nach § 721 ZPO vorzunehmenden Interessenabwägung kommt es im Falle der Entscheidung über eine Verlängerung Räumungsfrist aber darauf an, ob der Mieter die laufende Miete bzw. Nutzungsentschädigung entrichtet, sich hinreichend um Ersatzwohnraum bemüht bzw. in absehbarer Zeit eine Wohnung finden wird, so dass andere weniger gewichtige Gläubigerinteressen zurückstehen können (vgl. Schmid/Scholz, Mietrecht, 2. Aufl., § § 721 ZPO Rn. 23ff.; BGH, Beschluss vom 27.06.199 – XII ZR 73/90 Rn. 1, zit. nach juris; Stöber in: Zöller ZPO, 31. Aufl. § 721 Rn. 9 m. w. N.). Der Beklagte hat hier keinerlei Bemühungen zur Wohnungssuche mitgeteilt.
II.
Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen 2 Wochen. Die Kammer weist darauf hin, dass sich im Falle der Berufungsrücknahme die Gerichtskosten für die Berufung ermäßigen.
