AG Hamburg – Az.: 48 C 304/21 – Urteil vom 25.02.2022
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags leistet.
Beschluss
Der Streitwert wird auf € 13.086,52 festgesetzt.
Tatbestand
Nachdem die Klägerin ihren auf Zahlung gerichteten Antrag vor Beginn der mündlichen Verhandlung zurückgenommen hat, begehrt sie noch die Räumung der von der Beklagten als Mieterin innegehaltenen Wohnung.
Die Klägerin vermietete die in der […]straße, […] Hamburg, Erdgeschoss, belegene Wohnung mit Vertrag vom 6.1.2016 an die Beklagte. Die zuletzt geschuldete Nettokaltmiete betrug € 540,00 monatlich.
Nach § 4 Nr. 1 des von den Parteien verwendeten Mietvertragsformulars ist die Miete monatlich im Voraus, spätestens am 3. Werktag des Monats an den Vermieter zu zahlen. Nach der mietvertraglichen Regelung kommt es für die Rechtzeitigkeit der Zahlung nicht auf die Absendung, sondern auf die Ankunft des Geldes an.
Die Mietzahlungen der Beklagten gingen bei der Klägerin ein wie folgt:
Monat Datum des Zahlungseingangs
- Mai 2020 11.5.2020
- Juni 2020 17.6.2020
- Juli 2020 16.7.2020
- August 2020 17.8.2020
- September 2020 28.9.2020
- Oktober 2020 23.10.2020
- November 2020 27.11.2020
- Dezember 2020 6.2.2021
- Januar 2021 6.2.2021
- Februar 2021 15.3.2021
- März 2021 15.3.2021
Mit Schreiben vom 2.4.2021 mahnte die Klägerin die Beklagte wegen Zahlungsverzugs und verspäteter Mietzahlungen ab und drohte die Kündigung des Mietverhältnisses an.
In der Folgezeit gingen die Mietzahlungen der Beklagten bei der Klägerin ein wie folgt:
Monat Datum des Zahlungseingangs
- April 2021 6.4.2021
- Mai 2021 5.5.2021
- Juni 2021 3.6.2021
- Juli 2021 2.7.2021
- August 2021 4.8.2021
- September 2021 6.9.2021
- Oktober 2021 5.11.2021
- November 2021 5.11.2021
Mit anwaltlichem Schreiben vom 9.11.2021 ließ die Klägerin gegenüber der Beklagten das Mietverhältnis außerordentlich fristlos, hilfsweise ordentlich fristgemäß kündigen und forderte die Beklagte zur Herausgabe der Wohnung auf. Die Kündigung wurde mit dem Zahlungsverhalten der Beklagten trotz Erhalt der Abmahnung, insbesondere mit der bis dahin nicht gezahlten Oktobermiete begründet.
Mit der Klageschrift vom 22.11.2021 sowie im Schriftsatz vom 27.1.2022 ließ die Klägerin erneut Kündigungen des Mietverhältnisses aussprechen. Die Klageschrift und der Schriftsatz wurden bei Gericht per beA eingereicht und der Beklagten per Post zugestellt.
Die Klägerin beantragt nach Teilrücknahme noch,
1. die Beklagte zu verurteilen, die Wohnung, belegen […]straße, […] Hamburg, Erdgeschoss, bestehend aus 2 Zimmern, Flur, Küche, Bad, WC, Kellerraum und Garten, 41 m² geräumt an die Klägerin herauszugeben,
2. Die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin 713,76 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz ab Zustellung der Klagschrift zu zahlen.
Die Beklagte ist trotz ordnungsgemäßer Ladung nicht im für den 3.2.2021 anberaumten Termin zur mündlichen Verhandlung erschienen. Die Klägerin hat daraufhin den Erlass eines Versäumnisurteils gegen die Beklagte beantragt.
Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Schriftsätze nebst Anlagen und das Verhandlungsprotokoll vom 3.2.2022 Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
I.
Die Klage ist nach § 331 Abs. 2 ZPO abzuweisen, weil sie zulässig, aber unbegründet ist.
Ist das tatsächliche Vorbringen der Klägerin auch gemäß § 331 Abs. 1 S. 1 ZPO als zugestanden anzusehen, so rechtfertigt dieses den Räumungsantrag dennoch nicht.
Ein Räumungsanspruch nach §§ 546 Abs. 1, 985, 986 BGB ist nicht schlüssig vorgetragen.
1.
Das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis wurde durch die mit Schreiben vom 9.11.2021 ausgesprochene Kündigung nicht beendet.
a) Ein nach § 543 Abs. 1 BGB zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigender wichtiger Grund liegt hinsichtlich des Zahlungsverhaltens der Beklagten nicht vor.
Nach dieser Vorschrift kann jede Vertragspartei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.
Allerdings kann eine fortdauernde Zahlungsunpünktlichkeit als Ausdruck mangelnder Zahlungswilligkeit und -fähigkeit geeignet sein, die vertragliche Vertrauensgrundlage schwer zu erschüttern (BGH, Urteil vom 14.9.2011 – VIII ZR 301/10). Erforderlich ist, dass die Zahlungsunpünktlichkeit einen längeren Zeitraum umfasst, mögen die unpünktlichen Mietzahlungen auch teilweise vor und teilweise nach der gemäß § 543 Abs. 3 BGB erforderlichen Abmahnung liegen (LG Berlin, Urteil vom 28.1.2014 – 29 O 323/13). Das Zahlungsverhalten des Mieters muss in einer Weise vertragswidrig sein, welche dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses unzumutbar macht.
Die rechtliche Bewertung erfordert eine Gesamtabwägung, welche unter anderem die Anzahl der Verspätungen, die betroffenen Zeiträume, die zwischen den Verspätungen liegenden Zeiträume, die Höhe der (kumulierten) verspäteten Beträge, eine dem Mieter bekannte besondere Angewiesenheit der Vermieterpartei auf pünktliche Zahlungseingänge und den bisherigen Verlauf des Mietverhältnisses berücksichtigt. Dabei kommt wegen der Warnfunktion der Abmahnung dem Verhalten des Mieters nach deren Erhalt hervorgehobene Bedeutung zu. Bei der Abwägung zu berücksichtigen ist ebenfalls das von Art. 14 GG geschützte Recht des Mieters, seinen Lebensmittelpunkt und schutzwürdigen Rückzugsraum nicht zu verlieren.
Nach diesem Maßstab trägt das Zahlungsverhalten der Beklagten die Annahme eines zur außerordentlichen Kündigung berechtigenden wichtigen Grundes nicht.
Das Zahlungsverhalten der Beklagten vor Ausspruch der Abmahnung war allerdings über einen längeren Zeitraum, namentlich von ca. 11 Monaten, von regelmäßiger und anhaltender Unpünktlichkeit gekennzeichnet. Ab Mai 2020 ging praktisch keine Mietzahlung pünktlich ein.
Jedoch ist auch festzustellen, dass die Zahlungen zumeist in zeitlichem Zusammenhang mit deren Fälligkeit nachgeholt wurden. Nur vereinzelt blieben Zahlungen über Monate aus. Letztlich wurden sämtliche Beträge stets restlos beglichen.
Entscheidend gegen die Annahme eines wichtigen Grundes spricht überdies, dass nach der Abmahnung vom 2.4.2021, von deren Eintreffen bei der Beklagten entsprechend § 270 S. 2 ZPO am 6.4.2021 auszugehen ist, die Beklagte eine sofortige Besserung ihres Zahlungsverhaltens für geraume Zeit erkennen ließ. Die Aprilmiete ging noch am 6.4.2021 ein. Bis einschließlich August leistete die Beklagte die Mieten pünktlich, teilweise sogar überpünktlich. Bezüglich der Mieten für September und November konnte die Klägerin einen allenfalls geringfügig verzögerten Zahlungseingang feststellen. Erheblich verspätet zum Zeitpunkt des Ausspruchs der Kündigung am 9.11.2021 war lediglich die Oktobermiete, wobei selbst diese noch vor Wirksamwerden der Kündigung eingegangen war.
Bei gebotener Gesamtwürdigung lässt das Zahlungsverhalten erkennen, dass die Beklagte die mit der Abmahnung geltend gemachten Belange der Klägerin ernst genommen hat sowie willens und fähig war, ihr künftiges Verhalten der vertraglichen Absprache gemäß auszurichten. In diesem Lichte erscheint die Fortsetzung des Mietverhältnisses für die Klägerin trotz erheblicher Verzögerung der Oktobermiete zumutbar.
Vorstehende Erwägungen gelten unabhängig von der Frage, ob die Rechtzeitigkeitsklausel des Mietvertrags gegen § 307 Abs. 1 S. 1 BGB verstößt, weil sie das Risiko einer durch Zahlungsdienstleister verursachten Verzögerung des Zahlungsvorgangs entgegen der gesetzlichen Regelung des § 556b Abs. 1 BGB dem Mieter auferlegt (BGH, Urteil vom 5.10.2016 – VIII ZR 222/15), und unabhängig von der sich anschließenden Frage, ob die Zahlungen für April und November 2021 überhaupt als im Rechtssinne verspätet anzusehen sind, weil es für die Rechtzeitigkeit nach §§ 556b Abs. 1, 269 Abs. 1, 270 Abs. 4 BGB dann auf die rechtzeitige Vornahme der Leistungshandlung ankommt.
Die vorstehenden Ausführungen stehen zudem im Einklang mit der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs.
Allerdings hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 11.1.2006 – VIII ZR 364/04 – ausgesprochen, dass eine Kündigung nicht bereits deshalb unwirksam ist, weil zwischen der Abmahnung und dem Zugang der Kündigung nur ein einziger Zahlungstermin liegt, zu dem die Miete nicht pünktlich eingegangen ist (dazu und zu Folgendem: BGH, Urteil vom 11.1.2006 – VIII ZR 364/04 –, juris Rn. 15). Denn der Erfolg der Abmahnung muss sich darin zeigen, dass das beanstandete Verhalten nicht wiederholt wird. Insbesondere nach fortdauernd unpünktlichen Mietzahlungen muss das Verhalten des Mieters nach einer Abmahnung mit Kündigungsandrohung geeignet sein, das Vertrauen des Vermieters in eine pünktliche Zahlungsweise wiederherzustellen.
Es ist jedoch darauf hinzuweisen, dass jener Entscheidung bereits in tatsächlicher Hinsicht eine andere Konstellation zugrunde lag. In jenem Fall war das unpünktliche Zahlungsverhalten nämlich unmittelbar nach Abmahnung unverändert fortgesetzt worden (BGH, Urteil vom 11.1.2006 – VIII ZR 364/04 –, juris Rn. 3 f.).
Hingegen steht die hier vorgenommene Würdigung des Gerichts vollständig in Einklang mit der zitierten höchstrichterlichen Rechtsprechung. Der Bundesgerichtshof hatte darin zu beanstanden, dass das Berufungsgericht für eine außerordentliche fristlose Kündigung schematisch mindestens drei verzögerte Mietzahlungen vorausgesetzt hatte (BGH, Urteil vom 11.1.2006 – VIII ZR 364/04 –, juris Rn. 14). Hingegen gesteht der Bundesgerichtshof eine einzelfallbezogene tatrichterliche Würdigung, wie sie das Gericht im hiesigen Fall vornimmt, ausdrücklich zu (BGH, Urteil vom 11.1.2006 – VIII ZR 364/04 –, juris Rn. 16). Hiernach kommt es gerade auch darauf an, ob sich unpünktliche Mietzahlungen nach der Abmahnung nachhaltig fortsetzen (für diese Interpretation der Rechtsprechung des BGH ebenso: LG Berlin, Urteil vom 28.1.2014 – 29 O 323/13).
b) Es liegt keine zu einer ordentlichen Kündigung berechtigende schuldhafte, nicht unerhebliche Vertragsverletzung durch die Beklagte nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB und auch sonst kein berechtigtes Interesse der Klägerin an der Beendigung des Mietverhältnisses im Sinne des § 573 Abs. 1 BGB vor.
Insoweit sind zwar grundsätzlich andere Maßstäbe anzulegen als bei einer außerordentlichen Kündigung. Jedoch ist der Ausspruch einer Abmahnung – sei sie rechtlich auch nicht zwingend – und das Verhalten des Mieters daraufhin dennoch für die rechtliche Beurteilung der Schuldhaftigkeit und Erheblichkeit des in Rede stehenden Pflichtenverstoßes durchaus von Belang (BeckOGK BGB, Stand 1.1.2022, § 573 Rn. 25 f.). Die Beklagte hat insoweit nach der Abmahnung eine Rückkehr zur Vertragstreue in hinreichendem Maße erkennen lassen. Auf obige Ausführungen wird Bezug genommen.
2.Auch die mit der Klageschrift und dem weiteren Schriftsatz ausgesprochenen Kündigungen vermochten das Mietverhältnis nicht zu beenden.
Denn diese genügten jedenfalls weder der nach § 568 Abs. 1 BGB einzuhaltenden Schriftform (§ 126 Abs. 1 BGB) noch der gemäß § 126 Abs. 3 BGB ersatzweise zulässigen elektronischen Form (§ 126a Abs. 1 BGB).
Nach letztgenannter Vorschrift muss dann, wenn die Schriftform durch die elektronische Form ersetzt werden soll, der Aussteller der Erklärung dieser seinen Namen hinzufügen und das elektronische Dokument mit einer qualifizierten elektronischen Signatur versehen. Darüber hinaus ist notwendig, dass das signierte elektronische Dokument mit der Signatur in den Empfangsbereich des Adressaten gelangt. Dies folgt aus den in § 130 Abs. 1 S. 1 BGB verankerten allgemeinen Grundsätzen zum Wirksamwerden von Willenserklärungen durch Zugang. Soll eine formbedürftige Willenserklärung durch Zugang wirksam werde, so muss sie dem Adressaten in der entsprechenden Form tatsächlich zugehen. Es ist allgemein anerkannt, dass bei einseitigen empfangsbedürftigen Willenserklärungen – wie einer Kündigung – die Schriftform des § 126 Abs. 1 BGB nur dann eingehalten ist, wenn die den Anforderungen dieser Formvorschrift entsprechende Erklärung im Original dem Adressaten tatsächlich zugeht. Der Zugang einer Kopie reicht auch dann nicht aus, wenn eine der Formvorschrift entsprechende Erklärung tatsächlich existiert.
Keine anderen Grundsätze gelten für die Einhaltung der elektronischen Form nach § 126a Abs. 1 BGB, da diese eine gesetzlich vorgeschriebene schriftliche Form lediglich ersetzt, mithin an deren Stelle tritt, ohne die im Übrigen anwendbaren Grundsätze zu berühren, welche für schriftliche Erklärungen gelten. Substituiert wird bei einer elektronischen Erklärung lediglich die sonst erforderliche eigenhändige Namensunterschrift bzw. das notariell beglaubigte Handzeichen, weil diese mangels gegenständlicher Verkörperung einer elektronischen Erklärung faktisch nicht damit unterzeichnet werden können. Dementsprechend ist es zur Wahrung der elektronischen Form erforderlich, dass die mit gültiger Signatur versehene elektronische Erklärung mit dieser Signatur an den Adressaten abgesandt wird und diesem zugeht.
Bei Einreichung eines mit gültiger Signatur des Absenders versehenen Schriftsatzes bei Gericht und Übermittlung dieses Schriftsatzes durch das Gericht an einen dritten Empfänger wird die elektronische Form im Verhältnis zwischen Absender und Empfänger nicht eingehalten. Denn die Legitimationswirkung der Absendersignatur besteht nur gegenüber dem Gericht. Der vom Gericht per Postzustellung übersandte Ausdruck genügt weder der Schriftform noch der elektronischen Form.
II. Mit der geltend gemachten Nebenforderung begehrt die Klägerin bei wohlverstandener Auslegung ihres Sachvortrags sowie des Umstands, dass der Klageantrag offensichtlich als Nebenforderung geltend gemacht wird, Erstattung der im Zusammenhang mit dem Ausspruch der Kündigung mit anwaltlichem Schreiben vom 9.11.2021 entstandenen Kosten.
Ein Anspruch besteht indes nicht.
Denn der Ausspruch der Kündigung war unberechtigt.
III. Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 91 Abs. 1, 269 Abs. 3 S. 2 ZPO.
Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO. Eine Kostenvollstreckung durch die Beklagte in Höhe von mehr als € 1.500,00 ist nicht zu erwarten.
IV. Der Streitwert setzt sich zusammen wie folgt:
Räumungsantrag (§ 41 Abs. 2 GKG): 12 x € 540,00 = € 6.480,00
Zahlungsantrag (nach Rechtshängigkeit zurückgenommen): € 6.606,52 Summe: € 13.086,52
