LG Berlin – Az.: 67 S 125/16 – Urteil vom 16.06.2016
Die Berufung der Kläger gegen das am 24. Februar 2016 verkündete Urteil des Amtsgericht Wedding – 21b C 141/15 – wird auf deren Kosten nach einem Wert von bis 3.000,00 € zurückgewiesen.
Dieses und das angefochtene Urteil sind vorläufig vollstreckbar.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Gründe
I.
Von der Darstellung der tatbestandlichen Feststellungen wird abgesehen, §§ 540 Abs. 2, 313a Abs. 1 ZPO.
II.
Die Berufung ist unbegründet. Den Klägern steht der geltend gemachte Räumungs- und Herausgabeanspruch gemäß den §§ 985, 546 Abs. 1 BGB gegenüber dem Beklagten nicht zu.
Allerdings rügt die Berufung im Ausgangspunkt zu Recht, dass das Amtsgericht der Räumungsklage wegen eines den Klägern zur Last gelegten Verstoßes gegen die Grundsätze von Treu und Glauben (§ 242 BGB) den Erfolg versagt hat. Die Kläger haben sich nicht treuwidrig verhalten, auch wenn sie an den – nach Auffassung des Amtsgerichts wirksamen – ordentlichen Zahlungsverzugskündigungen trotz rechtzeitiger und vollständiger Schonfristzahlung und der gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB damit einhergehenden Heilung der gleichzeitig ausgesprochenen fristlosen Kündigungen festgehalten haben.
Es entspricht zwar einer verbreiteten – und vom BGH in den weiten Grenzen tatrichterlichen Ermessens gebilligten – Auffassung, dass dem Vermieter die Durchsetzung eines auf eine wirksame ordentliche Zahlungsverzugskündigung gestützten Räumungsanspruchs mit Rücksicht auf den Grundsatz von Treu und Glauben verwehrt sein kann, wenn sich der Mieter umgehend nach Kündigungszugang erfolgreich um den Ausgleich der Kündigungsrückstände und die Wiederaufnahme der laufenden Zahlungen bemüht (vgl. BGH, Beschl. v. 6. Oktober 2015 – VIII ZR 321/14, WuM 2016, 225 Tz. 10; Beschl. v. 23. Februar 2016 – VIII ZR 321/14, MietPrax-AK § 573 BGB Nr 55 Tz. 5 f.; LG Bonn, Urt. v. 6. November 2014 – 6 S 154/14, WuM 2015, 293 Tz. 22). Auch die Kammer hat diese Auffassung bislang – mit den Mieter treffenden Einschränkungen – geteilt (vgl. Kammer, Beschl. v. 9. Februar 2016 – 67 S 18/16, WuM 2016, 238 Tz. 24). Daran hält sie jedoch nicht weiter fest. Denn der Vermieter, der sich zur Durchsetzung seines Räumungsanspruchs auch weiterhin auf eine verhaltensbedingte ordentliche (Zahlungsverzugs-)Kündigung stützt, obwohl der Mieter nach Zugang der Kündigung den Kündigungsrückstand beglichen und sein (Zahlungs-)Verhalten geändert hat, handelt niemals treuwidrig, sofern die Kündigung bei ihrem Ausspruch und Zugang wirksam war:
Ein Verstoß gegen den Grundsatz von Treu und Glauben in der hier allein in Betracht kommenden Form rechtsmissbräuchlichen Verhaltens (vgl. BGH, Beschl. v. 23. Februar 2016 – VIII ZR 321/14, MietPrax-AK § 573 BGB Nr 55 Tz. 7) kann nur demjenigen zur Last fallen, der seine Rechte der Art oder den Begleitumständen nach ungehörig ausübt, bei der Rechtsausübung anderweitige Pflichten verletzt oder für sein Handeln kein schutzwürdiges Eigeninteresse in Anspruch nehmen kann, so dass sein einzig möglicher Zweck die Benachteiligung des Betroffenen ist (vgl. BGH, Urt. v. 3. März 2004 – VIII ZR 124/03, NJW 2004, 1797 Tz. 14; BSG, Urt. v. 5. Juni 2009 – B 10 EG 3/08 R, NJW 2010, 1485 Tz. 26; Schubert, in: Münchener Kommentar zum BGB, 7. Aufl. 2016, § 242 Rz. 243 m.w.N.).
Diese wertende Missbilligung der Rechtsausübung und der damit verbundene rechtlich-sittliche Vorwurf (vgl. Schubert, a.a.O.) sind gegenüber einem Vermieter, der eine nicht unerhebliche, schuldhafte (Zahlungs-)Pflichtverletzung des Mieters zum Anlass nimmt, das Mietverhältnis durch den Ausspruch einer gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB wirksamen Kündigung zu beenden und daran ungeachtet des weiteren (Zahlungs-)Verhaltens des Mieters festzuhalten, nicht – und auch nicht ausnahmsweise – zu begründen. Denn es ist der Mieter, der dem Vermieter durch sein (Zahlungs-)Verhalten hinreichende Veranlassung zum Ausspruch der Kündigung und zur Durchsetzung des darauf gestützten Räumungsanspruchs gegeben hat, so dass ein rechtlich-sittlicher Vorwurf allenfalls ihm gegenüber, keinesfalls aber gegenüber dem Vermieter gerechtfertigt ist.
Es tritt im Falle der ordentlichen Zahlungsverzugskündigung und einer im zeitlichen Nachgang gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB herbeigeführten Heilung einer gleichzeitig ausgesprochenen außerordentlichen Kündigung hinzu, dass der Vermieter in der Regel mit nicht unerheblichen Rechtsverfolgungskosten belastet bleibt, deren – auch dauerhaft – unterbleibender Ausgleich durch den Mieter grundsätzlich weder den neuerlichen Ausspruch einer fristlosen noch den einer fristgerechten Kündigung rechtfertigt (vgl. BGH, Urt. v. 14. Juli 2010 – VIII ZR 267/09, NJW 2010, 3020 Tz. 25 f.). Die Rechtsausübung eines Vermieters, der sich in einer derartigen Vertragslage gegenüber einem weiterhin zahlungssäumigen und damit auch fortdauernd vertragswidrig handelnden Mieter auf eine bereits ausgesprochene – und wirksame – Zahlungsverzugskündigung beruft, ist in rechtlich-sittlicher Hinsicht aber erst Recht nicht zu beanstanden.
Eine dem Mieter günstigere Beurteilung der Rechtsausübung des Vermieters kommt allenfalls dann in Betracht, wenn der Mieter selbst keine Veranlassung zum Ausspruch der Kündigung gegeben hat, sondern der Kündigungsgrund allein aus der Sphäre des Vermieters herrührt. In einem derartigen Fall kann der gegenüber dem Vermieter erhobene Vorwurf der Treuwidrigkeit ausnahmsweise dann berechtigt sein, wenn er ohne schutzwürdiges Eigeninteresse an einer zum Kündigungszeitpunkt wirksamen ordentlichen Kündigung festhält, obwohl der nicht vom Mieter gesetzte Kündigungsgrund – etwa der vom Vermieter gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB geltend gemachte Eigenbedarf – im Nachhinein entfallen ist (vgl. BGH, Urt. v. 9. November 2005 – VIII ZR 339/04, NJW 2006, 220 Tz. 19). Diese Grundsätze indes sind auf eine Zahlungsverzugskündigung in mehrfacher Hinsicht nicht übertragbar:
Einerseits stammt der Kündigungsgrund im Falle des Zahlungsverzugs nicht aus der Sphäre des Vermieters, sondern allein aus der des Mieters. Andererseits entfällt der Kündigungsgrund des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB auch nicht im Nachhinein durch eine nachträgliche Begleichung des Kündigungsrückstandes. Denn das zur ordentlichen Kündigung berechtigende Interesse i.S.d. § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB beruht nicht auf dem Bestehen eines Zahlungsrückstands des Mieters zum Kündigungszeitpunkt, sondern auf dessen nicht unerheblicher schuldhafter (Zahlungs-)Pflichtverletzung. Ein im Nachgang zur Kündigung erfolgender Zahlungsausgleich führt zwar zur Beseitigung des Zahlungsrückstands und zum Erlöschen darauf gestützter Zahlungsansprüche des Vermieters, vermag aber an der nicht unerheblichen, schuldhaften Pflichtverletzung des Mieters nichts mehr zu ändern (vgl. BGH, Urt. v. 23. September 1987 – VIII ZR 265/86, NJW-RR 1988, 77 Tz. 24; Urt. v. 10. Oktober 2012 – VIII ZR 107/12, NJW 2013, 159 Tz. 31 (offen)). Nur letztere ist kündigungsrechtlich von Belang.
Die daraus folgende ausnahmslose Unanwendbarkeit des § 242 BGB auf vom Vermieter ausgesprochene verhaltensbedingte (Zahlungsverzugs-)Kündigungen steht im Einklang mit der für die vergleichbare kündigungsrechtliche Problematik einschlägigen – und ausdifferenzierten – Rechtsprechung des BAG zum Wiedereinstellungseinspruch des Arbeitnehmers nach Ausspruch einer wirksamen Kündigung des Arbeitsverhältnisses durch den Arbeitgeber:
Das BAG gewährt dem wirksam gekündigten Arbeitnehmer einen aus § 242 BGB abgeleiteten Wiedereinstellungsanspruch gegenüber seinem Arbeitgeber wegen nach Kündigungszugang eingetretener neuer Umstände ausnahmsweise nur dann, wenn der Kündigungsgrund – wie bei der betriebsbedingten Kündigung – aus der Sphäre des Arbeitgebers stammt (vgl. BAG, Urt. v. 16. Mai 2007 – 7 AZR 621/06, AP Nr 14 zu § 1 KSchG 1969 Wiedereinstellung Tz. 11) oder vom Arbeitnehmer – wie bei bestimmten Szenarien der personenbedingten Kündigung – zumindest nicht zu vertreten ist (vgl. BAG, Urt. v. 20. April 1997 – 2 AZR 620/96, NJW 1998, 1171 Tz. 30; Urt. v. 7. November 2002 – 2 AZR 599/01, AP Nr 40 zu § 1 KSchG 1969 Krankheit Tz. 59). Es versagt dem Arbeitnehmer einen Wiedereinstellungsanspruch deshalb trotz nachträglich geänderter Umstände folgerichtig nicht nur nach dem wirksamen Ausspruch einer verhaltensbedingten Tatkündigung (vgl. BAG, Urt. v. 12. Februar 2015 – 6 AZR 845/13, BAGE 151, 1 Tz. 43), sondern selbst nach einer wirksamen Verdachtskündigung und späterer Einstellung des gegen den Arbeitnehmer geführten strafrechtlichen Ermittlungsverfahrens mangels hinreichenden Tatverdachts (vgl. BAG, Urt. v. 20. August 1997 – 2 AZR 620/96, NJW 1998, 1171 Tz. 30). In beiden Fällen fehlt es an einer für die Anwendung des § 242 BGB zu Gunsten des Gekündigten unerlässlichen nachträglichen Beseitigung des Kündigungsgrundes. Das entspricht der Lage beim Ausspruch einer verhaltensbedingten (Verzugs-)Kündigung gegenüber dem Mieter, dem es – ebenso wie bei sonstigen für den Ausspruch einer Kündigung gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB hinreichend erheblichen Verhaltenspflichtverletzungen – im Nachhinein nicht möglich ist, den Kündigungsgrund nach Zugang der Kündigung durch tätige Reue wieder ungeschehen zu machen.
Der erfolgreiche Angriff der Kläger gegen die für die erstinstanzliche Klageabweisung tragenden Entscheidungsgründe verhilft der Berufung im Ergebnis aber nicht zum Erfolg, da die streitgegenständlichen Kündigungen das Mietverhältnis weder als außerordentliche noch als ordentliche Kündigung beendet haben.
Zwar waren die Kündigung vom 31. März 2015 und die in der Klageschrift ausgesprochene Wiederholungskündigung zunächst gemäß § 543 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 b) BGB als fristlose Kündigungen wirksam, nachdem sich der Beklagte zum Zeitpunkt des vom Amtsgericht zutreffend für bewiesen erachteten Zugangs der Kündigung vom 31. März 2015 mit den vollen Mieten Mai und August 2014 in Höhe von jeweils 290,10 EUR sowie mit Restmieten von 142,75 EUR für das Jahr 2011 und 60,54 EUR für das Jahr 2013 in Höhe eines Gesamtbetrages von 783,49 EUR in Zahlungsverzug befunden hat. Die fristlosen Kündigungen, die mangels hinreichender Erheblichkeit des Gesamtrückstandes nicht geeignet waren, das Mietverhältnis allein unter Zugrundelegung der Generalklausel des § 543 Abs. 1 BGB zu beenden, sind jedoch gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB durch eine rechtzeitige Schonfristzahlung des Beklagten unwirksam geworden. Das nimmt die Berufung – nach im ersten Rechtszug übereinstimmend erklärter Teilerledigung – auch unangefochten hin.
Die Kündigungen sind jedoch auch als ordentliche Kündigungen unwirksam, da es an einem den Anforderungen der §§ 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB genügenden Kündigungsgrund fehlt. Gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB liegt ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses insbesondere vor, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat. Diese Voraussetzungen sind hier nicht erfüllt, auch wenn dem Beklagten wegen des von ihm zu vertretenen Zahlungsverzugs eine schuldhafte Pflichtverletzung zur Last fällt. Seine Pflichtverletzung ist nicht hinreichend erheblich, um eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses durch die Kläger zu rechtfertigen.
Allerdings bestehen im Ausgangspunkt keine Zweifel, dass ein Mieter, der wie der Beklagte mit der Zahlung der laufenden Miete in Verzug gerät, seine Kardinalpflichten verletzt. Der Verzug mit laufenden Zahlungen in einer Höhe, die sogar den Ausspruch einer außerordentlichen fristlosen Kündigung nach § 543 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB erlaubt, zieht aber nicht zwingend die Wirksamkeit einer darauf gestützten ordentlichen Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB nach sich (a.A. Blank, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 12. Aufl. 2015, § 573 Rz. 25). Das ergibt sich nicht nur aus dem Wortlaut des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB, der ebenso wie die §§ 314 Abs. 1, 543 Abs. 1, 573 Abs. 1 und 626 Abs. 1 BGB – im Gegensatz zu § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB (vgl. dazu BGH, Urt. v. 4. Februar 2015 – VIII ZR 175/14, NJW 2015, 1296 Tz. 21) – keinen absoluten und abwägungsfesten Kündigungsgrund kennt (vgl. BAG, Urt. v. 10. Juni 2010 – 2 AZR 541/09, NJW 2011, 167 Tz. 16, 38 (zu § 626 Abs. 1 BGB)). Dieses Normverständnis bekräftigt auch der gesetzessystematische Zusammenhang der §§ 543 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 3, 569 Abs. 3 Nr. 2 und 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB. Denn der Gesetzgeber hat – von den Ausnahmefällen des § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 2 BGB abgesehen – den Bestand der fristlosen Zahlungsverzugskündigung und des Rechts des Vermieters, sich darauf gestützt von dem Wohnraummieter vertraglich endgültig zu lösen, davon abhängig gemacht, dass diese Kündigung nicht innerhalb der Schonfrist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB geheilt wird. Wenn sich der Vermieter aber bei Verwirklichung eines dem § 543 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB entsprechenden Kündigungstatbestandes nach dem durch § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB zum Ausdruck gebrachten Willen des Gesetzgebers nur in den (Ausnahme-)Fällen endgültig außerordentlich von dem Wohnraummieter lösen darf, in denen dieser die Kündigung nicht zu heilen vermag, ist der Schluss, dass ein entsprechender Zahlungsverzug zwingend – und abwägungsfest – ein berechtigtes Interesse begründet, das Mietverhältnis endgültig durch ordentliche Kündigung zu beenden, nicht gerechtfertigt.
Das entspricht im Ergebnis der Rechtsprechung des BGH, der zwar einen entsprechenden Zahlungsverzug des Mieters im Wege eines Erst-Recht-Schlusses als eine derart gewichtige Pflichtverletzung erachtet, dass dadurch “jedenfalls” ein abstraktes berechtigtes Interesse des Vermieters an der ordentlichen Beendigung des Mietverhältnisses begründet wird (vgl. BGH, Urt. v. 25. Oktober 2006 – VIII ZR 102/06, NJW 2007, 428 Tz. 9), indes gleichzeitig auch bei Verzugslagen, die die Grenzen des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB überschreiten, im Rahmen des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB die Bejahung eines zur Kündigung berechtigenden Interesses bereits auf der Tatbestandsebene – und nicht erst im Rahmen des § 242 BGB – von der Prüfung der Gesamtumstände des Einzelfalls abhängig macht (vgl. BGH, Urt. v. 16. Februar 2005 – VIII ZR 6/04, ZMR 2005, 356 Tz. 20; Urt. v. 14. Juli 2010 – VIII ZR 267/09, NJW 2010, 3020 Tz. 20; Urt. v. 10. Oktober 2012 – VIII ZR 107/12, NJW 2013, 159 Tz. 19 f.).
Die Berücksichtigung sämtlicher Umstände des hier zu beurteilenden Einzelfalls führt zur Unwirksamkeit der von den Klägern ausgesprochenen ordentlichen Kündigungen.
Abzustellen war dabei auf sämtliche für die allgemeine kündigungsrechtliche Beurteilung des rechtswidrigen schuldhaften Verhaltens eines Vertragspartners heranzuziehenden Umstände (vgl. dazu BAG, Urt. v. 28. Januar 2010 – 2 AZR 1008/08, NZA-RR 2010, 461 Tz. 26). Zu berücksichtigen sind deshalb bei einem wegen Zahlungsverzugs gekündigten Mieter – wie bei allen sonstigen verhaltensbedingten Pflichtverletzungen (des Mieters) auch – stets die beanstandungsfreie Dauer des bisherigen Vertragsverhältnisses (vgl. BGH, Beschl. v. 6. Oktober 2015 – VIII ZR 321/14, WuM 2016, 225 Tz. 9 (zu § 242 BGB)), das Gewicht und die nachteiligen Auswirkungen der Vertragspflichtverletzung (vgl. BGH, Urt. v. 10. Oktober 2012 – VIII ZR 107/12, NJW 2013, 159 Tz. 20), eine mögliche Wiederholungsgefahr (vgl. BGH, Beschl. v. 6. Oktober 2015 – VIII ZR 321/14, WuM 2016, 225 Tz. 9 (zu § 242 BGB)) und der dem Mieter zur Last zu legende Grad des Verschuldens (vgl. BGH, Urt. v. 28. November 2007 – VIII ZR 145/07, NJW 2008, 508 Tz. 22; Urt. v. 15. April 2015 – VIII ZR 281/13, NJW 2015, 2417 Tz. 33; Blank, a.a.O., § 573 Rz. 15, 19; Häublein, in: Münchener Kommentar zum BGB, 6. Aufl. 2012, § 573 Rz. 55; a.A. Rolfs, in: Staudinger, BGB, Neubearb. 2014, § 573 Rz. 39). Zu Gunsten des Mieters können dessen besonderen persönlichen Umstände (vgl. BGH, Urt. v. 21. Oktober 2009 – VIII ZR 64/09, NJW 2009, 3781 Tz. 26 (zu § 543 Abs. 1 BGB); Urt. v. 4. Februar 2015 – VIII ZR 175/14, NJW 2015, 1296 Tz. 21) oder ein pflichtwidriges (Vor-)Verhalten des Vermieters (vgl. BGH, Urt. v. 4. Juni 2014 – VIII ZR 289/13, NJW 2014, 2566 Tz. 23; Urt. v. 15. April 2015 – VIII ZR 281/13, NJW 2015, 2417 Tz. 33) zusätzliche Berücksichtigung finden.
Gemessen an diesen Grundsätzen mangelte es der dem Beklagten zur Last zu legenden Pflichtverletzung an der erforderlichen Erheblichkeit bereits deshalb, weil der Zahlungsrückstand von insgesamt 783,49 EUR absolut zu gering war, um der Pflichtverletzung das für die ordentliche Beendigung des langjährigen Mietverhältnisses auch im Rahmen des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB erforderliche hinreichende wirtschaftliche Gewicht zu verleihen. Selbst bei einem erst wenige Jahre währenden Mietverhältnis kann der mehrjährige Verzug des Mieters mit einem dreistelligen Zahlbetrag wirtschaftlich zu geringfügig sein, um eine ordentliche Kündigung zu rechtfertigen (vgl. BGH, Beschl. v. 17. Februar 2015 – VIII ZR 236/14, NJW 2015, 1749 Tz. 6). So liegt der Fall hier aber erst Recht, da zu Gunsten des Beklagten ergänzend nicht nur die langjährige Vertragsdauer von nahezu 13 Jahren, sondern auch die – auf den ganz überwiegenden Teil des Zahlungsrückstandes entfallende – Verzugsdauer von lediglich wenigen Monaten zum Zeitpunkt der Kündigung zu berücksichtigen waren.
Keine den Klägern günstigere Beurteilung rechtfertigt der Umstand, dass sich der Kündigungsrückstand von 783,49 EUR auf ein Mehrfaches der vom Beklagten geschuldeten Monatsmiete von 290,10 EUR – und damit zwangsläufig auch auf mehr als eine Monatsmiete – belief. Denn das Überschreiten der summenmäßigen Monatsgrenze des § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB allein ist für die Erheblichkeit der (Zahlungs-)Pflichtverletzung des Mieters im Rahmen des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB ohne Aussagekraft. Es ist allenfalls deren Unterschreitung, die im Wege einer abstrakten Negativabgrenzung bei nicht titulierten Zahlungsrückständen und einer Verzugsdauer von weniger als einem Monat unabhängig von der wirtschaftlichen Bedeutung des Rückstands zu einer – ebenfalls nicht zwingend abwägungsfesten – Unerheblichkeit der Pflichtverletzung führen kann (vgl. BGH, Urt. v. 10. Oktober 2012 – VIII ZR 107/12, NJW 2013, 159 Tz. 20; Milger, NZM 2013, 553, 555). Davon abgesehen lässt sich bei einem Zahlungsverzug des Mieters die betragsmäßige Erheblichkeit der Pflichtverletzung im Rahmen des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB – anders als bei dem qualitativ unterschiedlich gelagerten Kündigungsvorwurf unpünktlicher Mietzahlung (vgl. dazu BGH, Urt. v. 14. September 2011 – VIII ZR 301/10, NJW-RR 2012, 13 Tz. 15) – nicht durch eine relative Anknüpfung an den Zahlungstermin und die Höhe der geschuldeten Monatsmiete, sondern nur durch eine absolute Betrachtung der rückständigen Beträge und der Verzugsdauer ermitteln (vgl. BGH, Urt. v. 10. Oktober 2012 – VIII ZR 107/12, NJW 2013, 159 Tz. 20; Beschl. v. 17. Februar 2015 – VIII ZR 236/14, NJW 2015, 1749 Tz. 6). Andernfalls wäre der Mieter einer preisgünstigen Wohnung im Falle des Verzuges mit periodischen Zahlungen – erst recht aber bei einem Rückstand mit Einmalzahlungen (z.B. einer Betriebskosten- oder Schadensersatzforderung des Vermieters) – bei einer ordentlichen Kündigung kündigungsrechtlich strenger zu behandeln als der Mieter einer höherpreisigen Wohnung, obwohl die wirtschaftlichen Folgen für den Vermieter in beiden Fällen identisch sind. Dafür aber gibt es – anders als bei § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB – keine gesetzliche oder tatsächliche Rechtfertigung.
Es konnte dahinstehen, ob, gegebenenfalls bei welchem Betrag eine diesen Grundsätzen entsprechende abstrakte betragsmäßige Grenze zu ziehen ist, deren Überschreitung zu einer von den übrigen Gesamtumständen unabhängigen und abwägungsfesten Erheblichkeit der Pflichtverletzung des Mieters führt. Die Kammer hatte auch nicht zu entscheiden, ob als tatsächlicher normativer Anhalt das in den §§ 1097-1104 ZPO implementierte Europäische Verfahren für geringfügige Forderungen (“small claims procedure”, VO (EG) Nr. 861/2007) und die in dessen § 2 Abs. 1 als Bagatellgrenze ausgewiesenen 2.000,00 EUR für die kündigungsrechtliche Beurteilung des Zahlungsverzugs zumindest indiziell heranzuziehen sind oder ob eine abstrakte Grenzziehung wegen des vom Gesetzgeber ausdrücklich offen gefassten Tatbestandes des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht ohnehin unzulässig wäre. Denn der den Betrag von 2.000,00 EUR weit unterschreitende Kündigungsrückstand von 783,49 EUR war zumindest angesichts der erheblichen Dauer des Mietverhältnisses und des nur geringen Verschuldensgrads des Beklagten absolut zu gering, um zu einer hinreichend spürbaren Gefährdung der Interessen der Kläger zu führen; nur eine solche aber hätte eine Kündigung des Mietverhältnisses auf Grundlage des § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB oder der Generalklauseln der §§ 543 Abs. 1 und 573 Abs. 1 BGB zu rechtfertigen vermocht.
Die Kammer hat bei der zu treffenden Gesamtabwägung die Dauer des mittlerweile über 13 Jahre währenden Mietverhältnisses zu Gunsten des Beklagten berücksichtigt, auch wenn es in der Vergangenheit nicht vollständig beanstandungsfrei verlaufen ist, sondern vor allem zu Beginn von nicht unerheblichen Zahlungsunregelmäßigkeiten des Beklagten beeinträchtigt war, die vor knapp zehn Jahren sogar zum Ausspruch einer Zahlungsverzugskündigung führten. Diese Zahlungsunregelmäßigkeiten fallen in der Gesamtschau angesichts der weiteren Vertragshandhabung indes nicht erheblich ins Gewicht, da die Parteien das Mietverhältnis nach Konsolidierung des von dem Beklagten geübten Zahlungsverhaltens in der Folge einvernehmlich fortgesetzt und die Kläger ihre Kündigungen lediglich mit den zum Kündigungszeitpunkt noch bestehenden, nicht jedoch mit den seit geraumer Zeit beglichenen Rückständen begründet haben.
Bei der Berücksichtigung sämtlicher Umstände des Einzelfalls treten zu Lasten des Beklagten die abstrakte Wiederholungsgefahr einer weiteren Zahlungspflichtverletzung und zu seinen Gunsten – und für die Gesamtabwägung wesentlich – der lediglich geringe Grad seines Verschuldens bei der Verursachung der streitgegenständlichen Zahlungsrückstände sowie seine gesondert zu berücksichtigenden persönlichen Umstände hinzu:
Der Beklagte leidet seit dem Jahre 2011 an einer chronischen psychischen Erkrankung, die nicht nur zu einer tiefgreifenden Persönlichkeitsstörung, sondern auch zu einer chronifizierten somatoformen Störung mit wiederholt krisenhafter Dekompensation bei schwergradig depressiver Symptomatik und latenter Suizidalität geführt hat. Art und Ausmaß der Erkrankung sowie deren Ursächlichkeit für eine krankheitsbedingte Überforderung des Beklagten bei der Bewältigung seines täglichen Lebens und der damit einhergehende Eintritt des Kündigungsrückstandes ergeben sich gemäß § 314 ZPO bindend aus den unstreitigen – und nicht mit einem Tatbestandsberichtigungsantrag gemäß § 320 ZPO angefochtenen – tatbestandlichen Feststellungen in den Entscheidungsgründen des angefochtenen Urteils (vgl. BGH, Urt. v. 28. Juni 2011 – KZR 75/10, NJW 2012, 928 Tz. 53; Vollkommer, in: Zöller, ZPO, 31. Aufl. 2016, § 313 Rz. 1 m.w.N.). Sie folgen auch prima facie aus dem unstreitigen Verlauf des Zahlungsausfalls und seines späteren -ausgleichs sowie den ausführlichen und in ihrer Authentizität unbestrittenen fachärztlichen Attesten vom 17. Dezember 2015 und 26. Januar 2016.
Das dagegen gerichtete einfache Bestreiten der Kläger geht ins Leere. Mangels Beweisantritts sind die Kläger allerdings auch ihrer sie insoweit treffenden Beweislast nicht gerecht geworden. Denn es ist nicht der Mieter, der bei der im Rahmen des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB vorzunehmenden Erheblichkeitsprüfung das Bestehen entlastender oder das Nichtbestehen belastender Umstände zu beweisen hat; ihn trifft – so wie den Arbeitnehmer bei einer verhaltensbedingten Kündigung durch den Arbeitgeber (vgl. dazu BAG, Urt. v. 18. Juni 2015 – 2 AZR 256/14, NZA 2016, 287 Tz. 27 f.) – lediglich eine sekundäre Darlegungslast. Dieser ist der Beklagte gerecht geworden. Genügt der Gekündigte indes seiner sekundären Darlegungslast, ist es die Sache des Kündigenden, den geltend gemachten Kündigungsgrund und das Fehlen zwischen den Parteien streitiger Entschuldigungs- oder Rechtfertigungsgründe nachzuweisen (vgl. BAG, a.a.O.). Diesen Nachweis haben die Kläger nicht geführt.
Davon ausgehend hatte die Kammer davon auszugehen, dass der von dem Beklagten zu vertretene Zahlungsverzug von diesem zwar verschuldet, im Wesentlichen aber durch dessen psychische Erkrankung bedingt war. Eine verschuldete, jedoch krankheitsbedingte Pflichtverletzung wiegt bereits für sich genommen, erst Recht aber vor dem Hintergrund eines langjährigen Mietverhältnisses und eines wirtschaftlich nicht erheblich ins Gewicht fallenden Kündigungsrückstandes erheblich weniger schwer als die Zahlungspflichtverletzung eines Mieters, dessen Verhalten von einer schweren Erkrankung unbeeinflusst ist. Sie schließt eine Zahlungsverzugskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB zwar nicht grundsätzlich aus, erfordert aber das Hinzutreten gewichtiger weiterer Umstände zu Lasten des Mieters, um die Erheblichkeit der Pflichtverletzung zu begründen. An solchen indes fehlt es hier.
Sie ergeben sich auch nicht aus dem nach Zugang der Kündigung hinzugetretenen weiteren Geschehen im Zusammenhang mit der für den Beklagten geleisteten Schonfristzahlung. Es entspricht einem allgemeinen kündigungsrechtlichen Grundsatz, dass die Wirksamkeit einer Kündigung durch zeitlich nach ihrem Zugang liegende Umstände weder positiv noch negativ beeinflusst werden kann (vgl. BAG, Urt. v. 10. Juni 2010 – 2 AZR 541/09, NJW 2011, 167 Tz. 53 ff; BGH, Urt. v. 23. September 1987 – VIII ZR 265/86, NJW-RR 1988, 77 Tz. 24; Urt. v. 10. Oktober 2012 – VIII ZR 107/12, NJW 2013, 159 Tz. 31 (offen)). Die Wirksamkeit einer Kündigung ist nach den objektiven Verhältnissen im Zeitpunkt ihres Zugangs zu beurteilen (vgl. BAG, a.a.O. Tz. 52; BGH, Urt. v. 23. September 1987, a.a.O.). Ob nachträglich eingetretene Umstände für die gerichtliche Beurteilung ausnahmsweise insoweit von Bedeutung sein können, wie sie die Vorgänge, die zur Kündigung geführt haben, tatsächlich in einem neuen Licht erscheinen lassen (so BAG, a.a.O. Tz. 53), konnte dahinstehen. Denn dazu müssen zwischen den neuen Vorgängen und den alten Gründen so enge innere Beziehungen bestehen, dass jene nicht außer Acht gelassen werden können, ohne dass ein einheitlicher Lebensvorgang zerrissen würde (vgl. BAG, a.a.O. m.w.N.). Einer nachträglichen Schonfristzahlung und den damit damit in Zusammenhang stehenden Begleitumständen kann aber keine verstärkende oder mindernde Bedeutung für die vorherige Pflichtverletzung des Mieters zukommen. Sie ist nicht geeignet, den Kündigungssachverhalt als solchen tatsächlich zu erhellen. Denn dieser besteht allein darin, dass der beklagte Mieter vor Ausspruch der Kündigung pflichtwidrig in Zahlungsverzug geraten ist.
Eine den Klägern günstigere Beurteilung rechtfertigt auch nicht die Regelung des § 573 Abs. 3 Satz 2 BGB, ausweislich dessen andere als im Kündigungsschreiben angegeben Gründe nur berücksichtigt werden, soweit sie nachträglich entstanden sind. Nachträgliche Kündigungsgründe können gemäß § 573 Abs. 3 Satz 2 BGB ohne den Ausspruch einer neuerlichen Kündigung nur nachgeschoben werden, wenn die ursprüngliche Kündigung formell und materiell wirksam war (vgl. BVerfG, Beschl. v. 22. September 1992 – 2 BvR 1035/92, WuM 1993, 235 Tz. 18; Blank, a.a.O., § 573 Rz. 264 m.w.N.). Diesen Voraussetzungen jedoch genügen die von den Klägern ausgesprochenen Kündigungen sämtlich nicht.
Ob dem Beklagten neben der unstreitigen Pflichtverletzung überhaupt der für die Anwendung des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB konstitutive Vorwurf schuldhaften Handelns zu machen ist (vgl. BGH, Urt. v. 13. April 2016 – VIII ZR 39/15, WuM 2016, 365 Tz. 17), bedurfte davon ausgehend keiner Entscheidung der Kammer, ebensowenig, ob die Beweislast dafür in Anlehnung an § 280 Abs. 1 Satz 2 BGB den Mieter (so BGH, Urt. v. 10. Oktober 2012 – VIII ZR 107/12, NJW 2013, 159 Tz. 24; Urt. v. 13. April 2016 – VIII ZR 39/15, WuM 2016, 365 Tz. 17; Blank, a.a.O.§ 573 Rz. 41) oder nicht vielmehr wie bei § 536a Abs. 1 Alt. 2 BGB den für die anspruchsbegründende Tatsachen beweispflichtigen Anspruchsteller – hier also die auf Räumung klagenden Vermieter – trifft (vgl. BGH, Urt. v. 25. Januar 2006 – VIII ZR 223/04, NJW 2006, 1061 Tz. 3 (zu § 536a BGB)). Denn die Kammer hat bei ihrer Gesamtabwägung ebenso wie zuvor das Amtsgericht zu Gunsten der Kläger unterstellt, dass der Beklagte den Zahlungsverzug schuldhaft zu vertreten hat. Das allerdings verhilft der Klage aus den dargetanen Gründen nicht zum Erfolg.
Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 97 Abs. 1, 543 Abs. 2 Satz 1, 708 Nr. 10 Satz 2 Alt. 2, 713 ZPO, 47 Abs. 1, 48 Abs. 1, 41 Abs. 1, Abs. 2 GKG. Gründe, die Revision zuzulassen, bestanden nicht. Die Zurückweisung der Berufung beruht auf einer Verneinung der Kündigungstatbestände der §§ 543 Abs. 1, 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB, deren Voraussetzungen vom BGH geklärt sind. Von dieser Rechtsprechung ist die Kammer nicht abgewichen, so dass weder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung noch die grundsätzliche Bedeutung der Sache eine Zulassung der Revision erforderten.
