AG Lübeck – Az.: 24 C 4044/09 – Urteil vom 15.06.2011
1. Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 6.091,20 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz auf 1.167,44 € seit dem 21.11.2009, auf weitere 861,07 € seit dem 28.01.2010, auf weitere 1.064,80 € seit dem 12.05.2010, auf weitere 1.709,26 € seit dem 16.12.2010, auf weitere 67, 73 € seit dem 11.03.2011, auf weitere 732,54 € seit dem 19.03.2011, auf weitere 488, 36 € seit dem 13.05.2011 zu zahlen. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
2. Die Kosten des Rechtsstreits trägt zu die Klägerin zu 75 % und der Beklagte zu 25 %.
3. Das Urteil ist jeweils gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand
Die Parteien sind über ein Mietverhältnis über ein Wohnhaus in Travemünde miteinander verbunden. Die Klägerin ist eine Wohnungsbaugesellschaft und Vermieterin, der Beklagte ist der Mieter des Objekts. Die nach einer Mieterhöhung durch Versäumnisurteil festgesetzte Miete beträgt seit dem 01.01.2009 924,50 €. Hinzukommen 80, 43 € Betriebskostenvorauszahlungen. Der Beklagte schuldete also seit dem 01.01.2009 monatliche Zahlungen über 1004, 93 €. Die Beklagte leistete jedoch wegen behaupteter Mietmängel seit dem Januar 2009 nur eine geminderte Miete. Der Beklagte minderte für Januar 2009 93,81 €, für Februar bis April jeweils 153,63 €, für Mai bis Oktober 2009 je 277, 35 €, für November bis Mai 2011 je 369,80 €.
Nach Widerspruch des Beklagten im Mahnverfahren hat die Klägerin zunächst die Mietrückstände bis Januar 2010 geltend gemacht. Nach Klageerhöhung wegen weiteren Rückständen bis Mai 2011 und Erweiterung wegen begehrter Räumung beantragt die Klägerin nunmehr,
1. den Beklagten zu verurteilen, die Wohnräume in dem Objekt B., … Lübeck, bestehend aus 4 ½ Zimmern, Küche, Bad, Diele, Balkon Terrasse, einem Kelleraum Nr. 6 einem Dachbodenanteil, einem Hausgarten, einer Mansarde und einem Speiseschrank zu räumen und in geräumten Zustand an die Klägerin herauszugeben.
2. den Beklagten zu verurteilen, einen Betrag in Höhe von 1004,93 €, fällig am 01. eines Monats bis zur vollständigen Räumung des Objekts in Wege der Nutzungsentschädigung an die Klägerin zu zahlen.
3. den Beklagten zu verurteilen an die Klägerin 9.312,73 € zzgl. Zinsen in Höhe von 5 % Punkten über dem Basiszinssatz auf 93,81 € seit dem 07.01.2009, sowie auf jeweils 153,63 € seit dem 05.02.2009, 05.03.2009, 06.04.2009, sowie auf jeweils 277, 35 € seit dem 07.05.2009, dem 05.06.2009, dem 06.,07.2009, dem 06.08.2009, dem 04.09.2009 und dem 08.01.2009, sowie auf jeweils 369,80 € seit dem 05.11.2009, dem 04.12.2009, dem 07.01.2010, dem 04.02.2010, dem 04.03.2010 dem 08.04.2010 sowie dem 06.05.2010, dem 04.06.2010, dem 06.07.2010, dem 05.08.2010, dem 06.09.2010, dem 07.10.2010, dem 04.11.2010 und dem 06.12.2010 und auf 67,73 € seit dem 06.07.2010 zu zahlen sowie auf jeweils 369,80 € seit dem 06.01.2011, seit dem 04.02.2011, seit dem 04.03.2011 seit dem 05.04.2011 und seit dem 05.05.2011 zu zahlen.
4. den Beklagten zu verurteilen, an die Klägerin eine Geschäftsgebühr gem. Nr. 2300 RVG in Höhe von 839,80 € zzgl. Auslagenpauschale und Mehrwertsteuer, mithin insgesamt 1.023,16 € zu zahlen.
Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.
Er behauptet, das Mietobjekt sei mangelhaft. Diese Mängel habe der Beklagte bereits seit Frühjahr 2008 gegenüber der Klägerin gerügt. Das Haus müsse insgesamt saniert werden, wozu 70.000 € erforderlich wären. Nachdem der Beklagten zunächst auch wegen eines behaupteten undichten Daches minderte, sei
1. weiterhin das Herrichten der Dachrinnen,
2. das Abdichten aller Fenster und Türen sowie
3. der Einbau zeitgemäßer doppelverglaster Fenster,
4. Abdichtung der Balkondecke,
5. Abdichtung der Kasematten,
6. Beseitigung der Durchfeuchtungen im Keller erforderlich.
7. Weiterhin behauptet der Beklagte, dass eine Ausbesserung der Außentreppe stattfinden müsse.
8. Die Haustüranlage ersetzt werden müsse und
9. die komplette Heizung erneuert werden müsse.
Das Gericht hat Beweis erhoben durch eine Inaugenscheinnahme des Objekts am 11.05.2010 sowie durch Einholung eines Sachverständigengutachtens über die beklagtenseits behaupteten Mängel. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Sitzungsprotokoll vom 11.05.2010 und das Sachverständigengutachten vom 08.12.2010 Bezug sowie die Erläuterungen des Sachverständigen vom 16.05.2011 genommen.
Entscheidungsgründe
Die Klägerin hat einen Anspruch auf Mietzinszahlung in Höhe von 6.028,57 € gem. § 535 Abs. 1 BGB. Der Zinsanspruch besteht gem. § 291, 288 BGB. Im Übrigen war die Klage abzuweisen.
Der Beklagte ist gem. § 535 Abs. 1 BGB zur Zahlung des Mietzinses verpflichtet, soweit er nicht zur Minderung des Mietzinses gem. § 536 BGB berechtigt war. Der Mieter ist zur Minderung berechtigt, sofern die Mietsache einen Mangel aufweist, der den Mieter im Gebrauch beeinträchtigt. Eine solche Beeinträchtigung kann auch in einem dekorativen Mangel zu sehen sein, da der optische Eindruck leidet.
Der Beklagte war aufgrund der nachgewiesenen Mängel gem. § 536 BGB letztlich nur berechtigt für den Zeitraum bis zum 11.05.2010 in einer Höhe von 10 % der Bruttomiete und für den Zeitraum danach von 12,5 % der Bruttomiete zu mindern. In Summen ergibt sich ein monatlicher Minderungsbetrag von 100, 49 € bis zum 11.05.2010 und danach von monatlich 130, 62 €. Allerdings hat der Beklagte im Monat Januar 09 nur einen Betrag von 93,81 € als Minderungsbetrag einbehalten. Dementsprechend greift sein Minderungsrecht in diesem Monat auch nur soweit, wie er gemindert hat. Eine anderslautende Erklärung hat der Beklagte nicht abgegeben. Die Höhe einer Mietminderung ist auf Grund der Umstände des Einzelfalls zu bemessen. Sie hängt von der Schwere des Mangels sowie dem Grad und der Dauer der Minderung der Gebrauchtauglichkeit ab. Für lediglich dekorative Mängel können lediglich geringe Prozentsätze veranschlagt werden.
Es kann dahinstehen, ob der Beklagte die Mängel bereits im Frühjahr 2008 gerügt hat. Das Recht zur Minderung tritt per legem also ohne besondere Anzeige ein. Eine andere Frage ist es, inwieweit sich der Zustand durch die unterlassene Anzeige durch den Mieter verschlimmert hat. In diesem Zusammenhang wird die Frage der Anzeige regelmäßig relevant. Eine Verschlimmerung infolge der unterlassenen Anzeige ist aber nicht vorgetragen.
Wegen der zunächst behaupteten Undichtigkeit des Daches hat der Beklagte mit Schriftsatz vom 20.09.2010 Abstand genommen. Auch nach Hinweis des Gerichts vom 28.09.2010 kam in Bezug auf das Dach kein anderslautender Vortrag. Insoweit war der Beklagte zur Minderung wegen eines undichten Daches auch nicht berechtigt.
1. Dem Beklagten ist es nicht gelungen, den Nachweis zu führen, dass der Zustand der Dachrinnen, ihn zur Minderung von mehr als 2,5 % berechtigen würde. Der Beklagte vermutete eine Ursächlichkeit der Feuchtigkeitserscheinungen im Haus mit den Dachrinnen. Im Ortstermin konnte durch die Inaugenscheinnahme kein offensichtlicher Mangel an den Dachrinnen durch das Gericht wahrgenommen werden. Der Sachverständige hat in seinem Gutachten aber festgestellt, dass die Dachrinnen teilweise korrodiert waren. Dies habe aber keinen schädlichen Einfluss auf Feuchtigkeitserscheinungen im Haus habe. Selbst wenn die Dachrinnen zusätzlich infolge Verstopfungen überliefen, sei dies nicht ursächlich für die festgestellten Feuchtigkeitserscheinungen gewesen. Das Wasser sei dann ähnlich wie der Regen auch auf die Fliesen gelaufen. Die Ausführungen des Sachverständigen sind insoweit nachvollziehbar. Insbesondere hat der Sachverständige als Architekt die notwendige Erfahrung auf dem Gebiet der Beurteilung von Feuchtigkeitsschäden und deren Ursachen. Da die Regenrinnen jedoch ihren Zweck nicht mehr erfüllen, hält das Gericht eine Minderung von 2,5 % für angemessen. Ein weiterer Zeugenbeweis über die Mangelhaftigkeit des Hauses war nicht zu erheben, da das Gericht durch Inaugenscheinnahme und Sachverständigengutachten von dem Zustand des Hauses überzeugt ist und die Frage nach der Höhe der berechtigten Minderung eine Rechtsfrage ist. Gemindert wird nach Auffassung des Gerichts prozentual zur Bruttomiete. 2,5 % von 1004, 93 € machen einen monatlichen Minderungsbetrag von 25, 12 € aus. Für den Zeitraum von 01/09 bis 05/11, mithin für 29 Monate, ergibt sich ein Betrag von 728, 48 €.
2. Wegen undichter Fenster und Türen im Zusammenhang mit der Beheizbarkeit des Hauses konnte keine minderungsberechtigende Gebrauchseinschränkung festgestellt werden. Es ist nur der Standard zu erhalten, der bei Vertragsschluss vorhanden war. Der Vermieter ist nicht verpflichtet, dass Mietobjekt laufend zu sanieren und es dem jeweiligen Stand der Technik anzupassen. Der Sachverständige hat im Erläuterungstermin erklärt, dass bei Häusern des Alters des hier begutachteten teilweise auch gar keine Abdichtungsmaterialien verbaut wurden. Es kann aber nach Auffassung des Gerichts nichts geschuldet werden, dass zum Zeitpunkt der Errichtung des Hauses nicht dem Stand der Technik entsprach.
Allerdings ist der Beklagte wegen des optischen Zustanden und weil das Holz nach sachverständiger Feststellung zumindest im OG beginnt zu verrotten und die Fenster infolge von Undichtigkeit ziehen, berechtigt, 5 % der Miete zu mindern. Zu diesen Feststellungen gelangte das Gericht auch bei dem Ortstermin im Mai 2010. Dass die Fenster auch undicht sind bewirkt das Recht zur Minderung im Wesentlichen. Es ergibt sich ein monatlicher Minderungsbetrag von 50, 25 €. Bei 29 Monaten ergibt sich eine Summe von 1.457, 25 €.
3. Wegen der Fenster und der Forderung doppelverglaste Fenster einzubauen, war der Beklagten entgegen seiner Auffassung nicht zur Minderung berechtigt. Der Vermieter ist nicht verpflichtet, wie von der Beklagtenseite gefordert zeitgemäße doppelverglaste Fenster einzubauen. Dem Vermieter obliegt die Gewährleistung des vertragsgemäßen Zustands der Mietsache während der gesamten Vertragsdauer als Garantiehaftung. Allerdings trifft den Vermieter keine Pflicht zur Modernisierung, um ein Anwesen mit veralteter Ausstattung dem gegenwärtigen Stand der Technik anzupassen. Denn für die Beurteilung der Frage, ob eine Mietwohnung Mängel aufweise, seien mangels gegenteiliger Vereinbarungen grundsätzlich nicht die aktuellen technischen Normen, sondern die Normen maßgeblich, die im Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes galten. Deshalb bestehen z. B. grundsätzlich keine Verpflichtungen des Vermieters zur Nachisolierung, zum Einbau anderer Fenster oder zur Verstärkung von elektrischen Leitungen. (BGH NZM 2008, S. 35). Zu einer weiteren Minderung wegen der Fenster ist der Beklagte nicht berechtigt.
4. Wegen der behaupteten undichten Balkondecke steht zur Überzeugung des Gerichts fest, dass von außen eindringendes Wasser die Ursache für die Feuchtigkeitserscheinungen im Raum unter dem Balkon ist. Der Sachverständige hat festgestellt, dass es sich hierbei auch um Restfeuchtigkeit handeln könnte, da eine Abdichtung unstreitig vorgenommen worden sei. Die Brüstung allerdings dürfte Wasser durchlassen. Wegen dieses Zustandes ist nach Auffassung des Gerichts eine Minderung von 2,5 % möglich, da es den Beklagten nicht erheblich in seiner Gebrauchsmöglichkeit am Objekt einschränkt, der Schaden aber von der Veranda aus unschwer erkennbar ist. Dies macht einen monatlichen Minderungsbetrag von 25, 12 € aus. Für den Zeitraum von 01/09 bis 05/11, mithin 29 Monate ergibt sich ein Betrag von 728, 48 €.
5. Das Gericht vertritt die Auffassung, dass eine Minderung wegen der Abdichtung der Kasematten nicht möglich ist. Der Sachverständige hat unter Zugrundelegung des Alters des Hauses festgestellt, dass eine vorgenommene Abdichtung der Kasematten üblich sei und kein überraschender Zustand herrsche. Die Kasematten weisen den Zustand auf der üblicherweise unter Berücksichtigung des Alters des Hauses zu erwarten ist. Auch müsse das Laub dauerhaft entfernt werden, was teilweise wohl nicht erfolgt sei. Dies bewirkt einen Wasserstau. Der Vermieter ist nach Auffassung des Gerichts ebenso wie bei der Frage der Fenster auch im Bereich der Kasematten nicht verpflichtet, eine neue Abdichtung vorzunehmen und das Gebäude zu sanieren. Es ist der Zustand, der bei Vertragsschluss herrschte vertragsgemäß. Der Beklagte ist als Mieter eines Einfamilienhauses samt Garten verpflichtet einfache Pflegearbeiten, wozu auch das Laub entfernen gehört, vorzunehmen.
Zu einer Minderung war der Beklagte also wegen des Zustands der Kasematten nicht berechtigt.
6. Wegen der Durchfeuchtungen im Keller hat der Sachverständige festgestellt, dass diese Durchfeuchtungen dem Alter des Hauses entsprechen. Erstens sei eine Abdichtung damals gar nicht vorgeschrieben gewesen. Weiterhin herrsche in unbeheizten Kellern regelmäßig eine gewisse Grundfeuchte. Doch dringe in den Keller nach den Ausführungen des Sachverständigen nicht laufendes Wasser sondern nur drückendes Wasser ein. Die Feuchtigkeitserscheinungen seien einerseits auf normale Bodenfeuchte und andererseits auf den unsachgemäßen Gebrauch dem Betrieb einer Sauna in einem solchen Keller zurückzuführen. Die Salzausblühungen sprechen für den Sachverständigen dafür, dass der Keller von außen und von innen feucht ist. Für die Innenfeuchte ist der Mieter selbst verantwortlich. Der Sachverständige konnte weiterhin einen alten Feuchtigkeitsschaden erkennen, der nach den Ausführungen des Sachverständigen auf ein zurückliegendes Schadensereignis nicht aber auf dauerhaft von außen eindringende Feuchtigkeit hindeutete. Dieser alte Feuchtigkeitsschaden im Keller des Mietobjekts beeinträchtigt den Beklagten in dem Gebrauch seiner Mietsache nicht. Auch ist eine Beeinträchtigung durch einen dekorativen Schaden im Keller nach Auffassung des Gerichts nicht gegeben. Da der Mieter eine Grundfeuchte im Keller dieses alten Hauses akzeptieren muss und der Mieter zudem durch den Einbau und Betrieb der Sauna eine zusätzliche Feuchtigkeitsquelle selbst geschaffen hat, ist der Beklagte zur Minderung wegen des Kellerzustandes nicht berechtigt.
7. Zudem ist eine Minderung von 2,5 % wegen der einhergehenden Sturzgefahr wegen der Außentreppe zulässig. Durch Inaugenscheinnahme durch das Gericht steht zur seiner Überzeugung fest, dass Steinteile herausgebrochen sind und die Gebrauchstauglichkeit so eingeschränkt ist. Da der Beklagte trotz Aufforderung nicht deutlich gemacht hat, seit wann dieser Zustand besteht, kann er erst ab dem Tag mindern, an dem er die Verteidigung vorbringt. Dies war der Tag der mündlichen Verhandlung, mithin konnte der Beklagte ab dem 11.05.2010 wegen der herausgebrochenen Treppenstufen und Mauerteile mindern. Es ergibt sich ein monatlicher Minderungsbetrag von 25, 12 €, für den er 12, 5 Monate mindern konnte. Es ergibt sich ein Betrag von 314 €.
8. Die Inaugenscheinnahme hat einen Mangel der Haustüranlage nicht ergeben. Der Sachverständige hat nicht festgestellt, dass die Haustüranlage fehlerhaft sei. Insbesondere habe die Haustüranlage auch keinen negativen Einfluss auf die Beheizbarkeit des Hauses. Auch beim Orttermin hat das Gericht keine anderweitigen Eindrücke gewonnen.
9. Wegen der Beheizbarkeit des Hauses war der Beklagte ebenfalls nicht zur Minderung berechtigt. Der Sachverständige hat festgestellt, dass sich keine Minderleistung wegen der Heizung ergäbe, und die Heizungsanlage für die Beheizung des Hauses ausreichend sei.
Das Gericht traut dem Sachverständigen auch in diesem Punkte einen ausreichenden Sachverstand zu. Insbesondere konnte der Beklagte keine Zweifel an der Sachkompetenz des Sachverständigen sähen. Soweit der Beklagte meint, der Sachverständige habe unrecht, so fand das Gericht die Ausführungen des Sachverständigen überzeugend. Insbesondere hat der Sachverständige in der mündlichen Erörterung erklärt, dass der die von ihm vorgenommene Beurteilung auch ohne Flächenberechnung für vertretbar hält. Er hat Vergleichswerte bemüht und ist zu dem Schluss gekommen, dass die Heizungsanlage ausreichend sei. Er hat erklärt, dass die Wärme auf dem Weg nach oben nicht etwa verloren geht, sondern der Wohnung zu Gute kommt. Das Gericht hat keine Zweifel an dem Beurteilungsvermögen des Sachverständigen auch für diese Frage. Auch hat das Gericht dem Sachverständigen nicht die Mittel und Wege der von ihm vorgenommenen Begutachtung aufzuzeigen, sondern muss nach Erstellung des Gutachtens sich von den sachverständigen Feststellungen entweder überzeugen lassen oder nicht. Der Sachverständige hat das Gericht aber von dem Zutreffen dessen Feststellungen überzeugt. Der Sachverständige hat weiter erklärt, dass die Undichtigkeit der Fenster sich nicht negativ auf die Heizleistung auswirke.
Der Beklagte ist wegen der Heizungsanlage also nicht zur Minderung berechtigt.
Aus diesem Grunde war der Beklagte bis zum 11.05.2010 berechtigt den Mietzins um 10 % zu mindern und danach um 12,5 %. Die Minderung wäre also über 3.228, 21 € berechtigt gewesen. Die Zahlungsforderung wäre also über 6.084, 52 € berechtigt. Da der Beklagte im Januar 09 nur 93,81 € gemindert hat, stehen der Klägerin weitere 6,68 € zu, mithin also 6.091, 20 €.
Der Vortrag des Beklagten aus dem Schriftsatz vom 07.06.2011 ist nicht berücksichtigt, worden, da dieser verspätetet bei Gericht eingegangen ist, nämlich nicht innerhalb der gesetzten Schriftsatzfrist von 2 Wochen eingegangen ist. Das Fristverlängerungsgesuch ging erst nach Fristablauf ein, nämlich erst am 31.05.2011, obwohl die Frist am 30.05.2011 abgelaufen war. Der Inhalt, insb. der Zahlungseinwand, wird als verspätet zurückgewiesen. Das Gericht entscheidet auf den Tag des Schlusses der mündlichen Verhandlung unter Berücksichtigung eingehaltener Schriftsatzfristen. Mit dem Einwand der Zahlung nach Schluss der mündlichen Verhandlung ist der Beklagte in einem Vollstreckungsprozess nicht präkludiert.
Ein Zinsanspruch auf die Forderung gem. § 280 Abs. 1 Abs. 2, 286 BGB besteht nicht, da der Beklagte sich nicht in Verzug befunden hat, denn gem. § 286 Abs. 4 BGB gerät nicht in Verzug, wer unverschuldet nicht leistet. Der Mieter einer Wohnung leistet unverschuldet nicht, wenn er einem entschuldbaren Irrtum unterlegen ist. Dies ist bei Minderungsfragen dann der Fall, wenn der Mieter nicht fahrlässig zuviel gemindert hat und davon ausging, zu der vorgenommenen Minderung berechtigt zu sein. Dies war vorliegend der Fall. Der Beklagte ist davon ausgegangen, zur Minderung berechtigt zu sein. Erst die Sachverständige Begutachtung konnte die Ursachen klären und es stellte sich heraus, dass der Beklagte nicht in der vorgenommenen Höhe berechtigt gewesen ist, zu mindern. Allerdings besteht ein Anspruch auf Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz gem. § 288, 291 BGB. Dieser Anspruch besteht jeweils seit Rechtshängigkeit auf den jeweils rechtshängigen Teil, soweit er berechtigt war.
Die Klägerin hat jedoch keinen Anspruch auf Räumung des Mitobjekts durch den Beklagten gem. § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB. Der Beklagte war weder für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen teils der Miete in Verzug noch befand er sich in einem Zeitraum, der sich auf mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrags in Verzug, der die Miete für zwei Monatsmieten erreicht. Erst im Rechtsstreit stellte sich heraus, dass ein nicht unerheblicher Teil der vorgenommenen Minderung unberechtigt gewesen ist, da die von Beklagtenseite behaupteten Mängel nicht nachgewiesen wurden. Letztlich zahlte der Beklagte einen nicht unerheblichen Teil der Miete nicht, der sogar zwei Monatsmieten weit überstieg.
Zwingende Kündigungsvoraussetzung für § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB ist wiederum der Verzug. Gem. § 286 Abs. 4 BGB kommt der Schuldner nicht in Verzug, solange die Leistung infolge eines Umstands unterbleibt, den er nicht zu vertreten hat. Auch ein Rechtsirrtum des Schuldners kann den Verzug ausnahmsweise ausschließen.
Um einen solchen handelt es sich auch, wenn der Beklagte zu Unrecht die teilweise mindert. Der Beklagte glaubte aufgrund der behaupteten Mängel, die sich teilweise als nicht vorhanden herausstellten, zur der Minderung in der vorgenommenen Höhe berechtigt gewesen zu sein. Es gilt der Grundsatz, dass mangels Verschulden kein Verzug vorliegt, wenn sich der Mieter in einem schuldlosen Irrtum über seine Zahlungspflicht befindet (Blank in Blank/Börstinghaus; Mietrecht, (2010), § 543 Rn. 98; BGH NJW 2007, 428). Nach der Rechtsprechung sind an das Vorliegen eines unverschuldeten Rechtsirrtums strenge Maßstäbe anzulegen. Fahrlässig handelt, wer sich erkennbar in Grenzbereich des rechtlich zulässigen bewegt. Der Beklagte hat hier aber nicht eine Minderung vorgenommen, die außerhalb des rechtlich zulässigen gelegen hat, wenn man unterstellt, hätte, dass der Beklagte die Mängel hätte nachweisen können. Nach Auffassung des Gerichts gerät der Mängel behauptende im angemessenen Rahmen mindernde Mieter solange nicht in Verzug, bis er vom Gericht hingewiesen wurde, dass seine Minderung nicht berechtigt sein dürfte. Dieser Hinweis ist in der mündlichen Verhandlung vom 16.05.2011 erfolgt. Der Gesetzgeber wollte dem Vermieter nach Auffassung des Gerichts durch das Kündigungsrecht nicht ein besonderes Druckmittel im Minderungsprozess verleihen. Den mindernden Mieter müsste immer die Sorge umtreiben, dass er seine Wohnung als erhebliches und grundrechtsrelevantes Gut durch die vorgenommene Minderung verlieren könnte. Diesem Druck darf der redliche mindernde Mieter aber nicht ausgesetzt werden. Der Mieter verwirkt diesen Schutz natürlich, dann wenn er nicht mehr unverschuldet nicht leistet. Dies wäre dann der Fall, wenn erhebliche Teile der Miete bei Bagatellmängeln gemindert werden. Vorliegend waren jedoch Feuchtigkeitsschäden, undichte Fenster und eine mangelnde Heizleistung neben weniger einschneidenden Mängeln beanstandet worden. Hätte sich die mangelnde Heizleistung bewahrheitet und wäre der Vermieter zur Instandsetzung des Kellers verpflichtet, hätte der Beklagte einen höheren betrag mindern dürfen. Erst die Ausführungen des Sachverständigen konnten das Vorhandensein bzw. Nichtvorhandensein der Mängel und die Ursachen der jeweiligen Erscheinungen klären. Das Gericht hat den Beklagten in der mündlichen Verhandlung vom 16.05.2011 darauf hingewiesen, dass eine Minderung in der vorgenommenen Höhe nicht berechtigt sein dürfte. Zuvor lag jedoch nach Auffassung des Gerichts ein entschuldbarer Irrtum vor, da erst der Sachverständige erklären konnte, ob Mängel vorliegen oder nicht. Nach Auffassung des Gerichts ist der Mieter grundsätzlich nicht darauf verweisen, die Miete unter Vorbehalt zu zahlen, denn dann würde ihm sein Minderungsrecht als Druckmittel neben einem Zurückbehaltungsrecht, welches ebenfalls den Verzug ausschließt, wenn es zulässigerweise ausgeübt wurde, verloren gehen.
Die Klägerin hat ebenfalls keinen Anspruch auf Räumung gegen den Beklagten wegen der ausgesprochenen fristgemäßen Kündigung gem. § 573 Abs. 1, Abs. 2 BGB. Die Klägerin hat kein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses. Durch die vorgenommene Minderung hat der Beklagte nach Auffassung des Gerichts seine vertraglichen Pflichten nicht unerheblich verletzt. Ein Zahlungsverzug lag nicht vor. Der Mieter hatte auch ein berechtigtes Interesse daran die Ursachen der Erscheinungen im Keller klären zu lassen. Auch hat die Klägerin nicht vorgetragen, die Räume für sich oder Angehörige zu benötigen. Auch ist die Klägerin nicht an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und hat keine erheblichen Nachteile dargelegt, die sie erleiden würde.
Aus diesem Grunde ist auch die fristgemäße Kündigung der Klägerin nicht berechtigt, zumal in der Kündigung außer des behaupteten Zahlungsverzugs ein Kündigungsgrund nicht genannt war. Der Beklagte ist zur Räumung nicht verpflichtet.
Der Antrag zu 2) stellt einen Antrag auf künftige Leistung dar und sollte für den Fall des Durchdringens mit dem Räumungsantrag den Zahlungsanspruch auf Nutzungsentschädigung bereits vorab titulieren. Da aber bereits der Räumungsanspruch der Klägerin nicht durchgreift, besteht auch kein Anspruch auf Zahlung künftiger Nutzungenschädigung, da das Vertragsverhältnis fortbesteht. Der Beklagte hat in der mündlichen Verhandlung erklärt, dass er den berechtigten Teil der Miete zahlen werde und auch künftig die berechtigte Miete zahlen werde. Eine ausreichende Besorgnis, dass der Beklagte seinen Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommen wird besteht nicht. Auch nach Auslegung des Klageantrags dahingehend, dass dann die künftige Mietzahlung eingeklagt werden soll, besteht ein solcher Anspruch nicht. Mitzinszahlungen sind insbesondere von § 257 und § 258 ZPO nicht erfasst, da die Zahlungspflicht wegen des Mietzinses regelmäßig noch von der Gewährung der Mietsache abhängt (Henssler in NJW 1998, 138).
Die Klägerin hat keinen Anspruch auf Ersatz der vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten, da diese nicht als Verzugsschaden gem. § 280, Abs. 1, Abs. 2, 286 BGB zu ersetzen sind. Auch besteht ein Anspruch auf Zahlung der vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten nicht wegen eines Anspruchs gem. § 535, 280, 241 Abs. 2 BGB. Eine anspruchsbegründende Pflichtverletzung liegt nicht vor.
Die Kostenentscheidung richtet sich nach §§ 92, 269 Abs. 3 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit nach § 709 ZPO.
